Contact for English speaking clientsLandgericht Coburg
Az.: 12 O 294/02
Urteil vom 24.07.2002
In dem Rechtsstreit wegen Forderung hat der Einzelrichter der 1. Zivilkammer des Landgerichts Coburg, aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 24.07.2002 für Recht erkannt:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreites.
3. Das Urteil ist gegen Erbringung von Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Die Klägerin macht Ansprüche auf Maklerprovision wegen Vermietung von Geschäftsräumen im Anwesen geltend.
Im Juni 2001 suchte der Zeuge … – Vormieter der Geschäftsräume – einen Nachmieter für die von ihm von dem Hauseigentümer … angemieteten Räume.
Der Beklagte beabsichtigte in der Coburger Innenstadt Räume zum Betreiben eines italienischen Restaurants anzumieten.
Am 21.06.2001 informierte der Geschäftsführer der Klägerin den Beklagten telefonisch, dass er ihm ein für ihn interessantes Objekt anbieten könnte. Der Beklagte begab sich daraufhin noch am gleichen Tag zur Klägerin, wo ihm das Objekt Badergasse 6 vorgestellt wurde. Die Parteien schlössen noch am gleichen Tage eine Provisionsvereinbarung.
Hinsichtlich des Inhalts der Provisionsvereinbarung wird auf die vorgelegte Anlage K2 Bezug genommen.
Im Anschluss an den Vertragsschluss besichtigte der Beklagte gemeinsam mit dem Geschäftsführer der Klägerin sowie dem Vormieter die streitgegenständlichen Räume. In der Folgezeit erhielt der Beklagte auch die Umsatzzahlen/betriebswirtschaftliche Auswertungen bezüglich des Objektes. Von der Klagepartei wurde der Vermieter im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss und der Besichtigung des Objektes nicht genannt.
Am 05.07.2001 sowie 24.07.2001 wurde vom Büro der Klägerin nachgefragt, ob der Beklagte das Objekt angemietet habe. Nach der Zweitanfrage teilte der Vater des Beklagten mit, dass man direkt mit dem Hauseigentümer verhandele.
In der Folgezeit schloss der Beklagte einen Mietvertrag mit dem Hauseigentümer ab. Anfang Dezember 2001 wurde das Lokal des Beklagten eröffnet.
Die Klagepartei behauptet, dass dem Beklagten am 27.06.2001 über das Büro der Klägerin Umsatzzahlen und sonstige betriebswirtschaftliche Daten zur Verfügung gestellt worden seien. Sie ist der Auffassung, dass sie berechtigt sei, die Provision aus drei Monatskaltmieten à 3.750,– DM abzurechnen.
Die Klägerin beantragt:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 6.672,34 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz hieraus seit 07.03.2002 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte führt aus, dass im Hinblick auf die hohe Ablöseforderung des Vormieters (120.000,– DM) es zunächst zu einem Scheitern der Verhandlungen gekommen sei. Erst im Hinblick auf ein weiteres Angebot des Vormieters sei man erneut in Verhandlungen eingetreten, die letztlich zum Abschluss geführt werden konnten (Ablöse: 60.000,– DM).
Der Beklagte führt weiterhin aus, dass bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses der Provisionsvereinbarung Kenntnis darüber vorgelegen habe, dass das Objekt zur Vermietung stehe. Weiterhin verweist der Beklagte darauf, dass im Vergleich zur ursprünglichen Vertragsmöglichkeit dem Vertragsschluss wesentlich geänderte Vertragsbedingungen zugrunde liegen. Im übrigen ist der Beklagte der Auffassung, dass die Klagepartei nicht den erforderlichen Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht habe, da der Vermieter nicht benannt worden sei.
Hinsichtlich des übrigen Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung einer Provision in Höhe von 6.672,34 EUR zu.
Nach § 652 Abs. 1 BGB ist derjenige, der für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages einen Maklerlohn verspricht, zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Maklers zustande kommt.
Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Zwischen den Parteien ist hier zwar unstrittig ein Nachweismaklervertrag zustande gekommen. Die Klägerin hat dem Beklagten die Gelegenheit zum Abschluss des zustande gekommenen Mietvertrages über die Geschäftsräume in jedoch nicht nachgewiesen.
Ein Nachweis im Sinne des § 652 Abs. 1 BGB besteht in einer Mitteilung des Maklers, durch die sein Auftraggeber in die Lage versetzt wird, in Verhandlungen über den angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler im allgemeinen nicht nur das Objekt zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des Eigentümers nennen müssen (vgl. BGH NJW 1587, 1628; BGH WM 1984, 560; OLG Frankfurt, NJW RR 1986, 352).
Einen solchen Nachweis hat die Klägerin nicht erbracht. Unstreitig hat der Geschäftsführer der Klägerin dem Beklagten Namen und Anschrift des Vermieters weder bei Vertragsabschluss noch bei Besichtigung der Räume genannt und die Benennung auch nicht nachgeholt, bevor der Beklagte die Angaben von dritter Seite erhalten hatte.
Die Benennung des Vermieters durch den Kläger war auch nicht entbehrlich. Zwar sieht der BGH die fehlende Namhaftmachung des Verkäufers bzw. des Vermieters in zwei Konstellationen ausnahmsweise als unschädlich an, zum einen nämlich dann, wenn es dem – noch unentschlossenen – Kunden zunächst auf die Person des Verkäufers bzw. Vermieters nicht ankommt und er später den Hauptvertrag „am Makler vorbei“ abschließt, zum anderen dann, wenn nach der Objektbenennung keine weiteren Nachforschungen des Eigentümers erforderlich sind, etwa weil dessen Anschrift erkennbar mit der Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt. Solche Ausnahmefälle liegen hier aber nicht vor.
Offenkundig ist, dass sich die Adresse des Vermieters mit der angegebenen Objektadresse im streitgegenständlichen Fall nicht deckt, so dass hier zu fordern war, dass die Klägerin im Rahmen der Abwicklung des Vertragsverhältnisses die von ihr zu erbringenden Angaben, nämlich Benennung des Vermieters, vollständig erbrachte. Es ist insbesondere nicht Aufgabe des Maklerkunden, eigene Nachforschungen zur Feststellungen des Vermieters – wie hier über den Vormieter – anzustellen.
Der Beklagte hat im streitgegenständlichen Mietvertrag auch nicht „am Makler vorbei“ abgeschlossen. Die von der Rechtsprechung des BGH entwickelte Ausnahme bedeutet nicht, dass ein zunächst unentschlossener Maklerkunde, der sich später die fehlenden Informationen selbst verschafft und den Hauptvertrag ohne Einschaltung des ursprünglich beauftragten Maklers abschließt, dadurch provisionspflichtig wird. Der Abschluss des Hauptvertrages ist eine vom Nachweis begrifflich zu trennende zusätzliche Voraussetzung des Provisionsanspruches. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers muss der Nachweis dem Abschluss des Hauptvertrages vorausgehen, um die erforderliche Ursächlichkeit annehmen zu können. Für die Entscheidung der Frage, ob ein Nachweis vorliegt, kann es daher auf die Art und Weise in der der Hauptvertrag zustande kommt, nicht ankommen, insbesondere auch nicht darauf, ob der Makler zum Abschluss hinzugezogen wurde.
Der Umstand, dass der Kunde zunächst noch unentschlossen war und daher auf die Nennung der Adresse des Verkäufers keinen Wert legte, kann nicht entscheidend sein; dies ändert nichts daran, dass der Kunde die Informationen, die den Nachweis im Sinne des § 652 BGB ausmachen, nicht vom Makler sondern auf anderem Wege erhalten hat. Grundsätzlich muss daher in Fällen dieser Art ein Anspruch auf Nachweisprovision versagt werden (vgl. OLG Düsseldorf, NJW RR 1999, 349).
Soweit allerdings der Kunde sich in arglistiger Weise Maklerleistungen zunutze gemacht hat, kann gegen ihn in Anwendung des § 242 BGB oder 826 EGB ein Anspruch auf Zahlung eines der Nachweisprovision, entsprechenden Geldbetrages bestehen. Bei dieser Sachlage hat der Makler zwar keinen Nachweis geliefert, der Kunde muss sich aber nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als ob er einen Nachweis erhalten hätte.
Eine solche Ausnahmekonstellation ist dem Sachvortrag der Klägerin jedoch nicht zu entnehmen. Ein solcher Ausnahmefall kann allenfalls vorliegen, wenn der Makler willens ist, und dies dem Kunden gegenüber auch deutlich macht, dass nach Entschluss den Mietvertrag abschließen zu wollen, die entsprechenden Informationen, d.h. die Benennung des Vermieters, an den Kunden weitergegeben werden.
Im streitgegenständlichen Fall ergibt sich jedoch aus der gesamten Abwicklung des Vertrages, dass die Klägerin davon ausgegangen ist, dass der Beklagten eigenständig die erforderlichen Informationen zum Vermieter erholt und den Vertragsschluss sodann der Klägerin ohne weitere Tätigkeit der Klägerin mitteilt. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Klägerin unstrittig am 05.07. und 24.07., ohne dass eine Benennung des Vermieters von der Klägerin erfolgt war, angefragt hat, ob das Objekt vom Beklagten angemietet worden sei. Es kann somit in diesem Zusammenhang keine Rede davon sein, dass der Beklagte sich in arglistiger Weise Maklerleistungen zunutze gemacht hat. Der Beklagte hat lediglich, wie von der Klagepartei auch gewollt, eigenständige Nachforschungen zur Feststellung des Vermieters angestellt.
Nach alledem ist bei dieser Sachlage davon auszugehen, dass ein unvollständiger Nachweis vorliegt, der grundsätzlich nicht geeignet ist, eine Maklerprovision auszulösen.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
