Contact for English speaking clientsImmobiliengeschäft oder Gemischte Schenkung? Unterschiedliche Interpretationen im Rechtsfall
In diesem Fall geht es um einen Sachverhalt, der sich mit der Differenzierung zwischen einem Immobiliengeschäft und einer gemischten Schenkung befasst. Der Fall beruht auf einem Urteil des Landgerichts Aachen, bei dem die Klage abgewiesen wurde. Das Hauptproblem liegt in der Unterscheidung zwischen einer teilweise entgeltlichen und einer teilweise unentgeltlichen Zuwendung, insbesondere im Kontext von Immobiliengeschäften. Das zugrundeliegende Prinzip ist, dass eine teilweise Unentgeltlichkeit nur dann angenommen wird, wenn die Beteiligten sowohl Kenntnis von der objektiven Wertdifferenz (kognitives Element) als auch den Willen zu einer teilweise unentgeltlichen Zuwendung (voluntatives Element) haben.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 12 O 23/20 >>>
Übersicht:
Schenkungswillen und der Wertdifferenz
Sollte zu dem Zeitpunkt der Zuwendung ein objektives Missverhältnis zwischen den Werten von Leistung und Gegenleistung vorliegen, begründet dies, gemäß der allgemeinen Lebenserfahrung, eine tatsächliche, widerlegbare Vermutung für einen Schenkungswillen der Beteiligten. Das heißt, wenn die Leistung einer Partei deutlich über dem Wert der erhaltenen Gegenleistung liegt, könnte man annehmen, dass es sich um eine Schenkung handelt. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden, wenn beispielsweise belegt wird, dass die Kaufparteien versucht haben, einen möglichst realistischen Kaufpreis zu erzielen.
Der Einfluss von Dritten
Ein weiterer Aspekt, der für eine Widerlegung des vermuteten Schenkungswillens spricht, ist der Einbezug von Dritten in den Kaufprozess. In diesem Fall wurden die Käufer durch einen beauftragten Makler auf das betreffende Grundstück aufmerksam und haben diesen für seine Vermittlungsleistung auch bezahlt. Dies unterstreicht den Versuch, einen realistischen Kaufpreis zu erzielen und deutet nicht auf eine Schenkungsabsicht hin.
Das Bewusstsein über die Wertdifferenz
Eine entscheidende Rolle spielt auch das Bewusstsein über die Wertdifferenz zwischen der erbrachten Leistung und der erhaltenen Gegenleistung zum Zeitpunkt des Kaufs. In diesem Fall waren sich die Beteiligten zum Zeitpunkt des Kaufs der bestehenden Wertdifferenz nicht bewusst und haben die objektiv geringwertige Gegenleistung als angemessen angesehen. Dies stärkt die These, dass es sich um einen Kauf und nicht um eine gemischte Schenkung handelte.
Zusammenführung der Fakten
Insgesamt lässt sich feststellen, dass bei einem erheblichen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, die Vermutung einer Schenkungsabsicht aufkommen kann. Doch diese Vermutung kann widerlegt werden, wenn belegt wird, dass die Beteiligten einen realistischen Kaufpreis anstreben, durch Dritte in den Kaufprozess involviert sind und sich der Wertdifferenz zum Zeitpunkt des Kaufs nicht bewusst waren. Im vorliegenden Fall sprachen all diese Punkte dafür, dass es sich um einen Kauf und nicht um eine gemischte Schenkung handelte, weshalb das Gericht die Klage abwies.
Das vorliegende Urteil
LG Aachen – Az.: 12 O 23/20 – Urteil vom 14.07.2020
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites trägt der Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten über einen übergeleiteten Rückforderungsanspruch zur Deckung von seitens des Klägers aufgebrachten Hilfsaufwendungen.
Mit notariellem Vertrag vom 12.11.2010 veräußerten die Eheleute E den in ihrem Eigentum stehenden Grundbesitz (I1 Str. 14) X-Straße in T1 , G1, Flur X, Flurstück X, zu einem Preis von 6.500,00 EUR an die ihnen zuvor unbekannten Beklagten. Bei dem Grundbesitz handelte es sich um ein unbebautes Grundstück in einer Größe von ca. 460 m² sowie im Übrigen um mit Fichten bewaldetes Hinterland. Das Grundstück wies an der Vorderseite eine Breite von etwa 10 Metern auf. Den Beklagten sind in der Folgezeit im Zusammenhang mit dem Grundstück Aufwendungen u.a. für die Vermessung des Grundstücks entstanden. Das Grundstück wurde im Jahr 2017 von den Beklagten zu einem Preis von 25.000,00 EUR verkauft und seitens des Käufers mit einer Blockhütte auf einem Punktfundament „Wochenendhaus“ bebaut. Frau E wurde am 09.05.2018 vollstationär in ein Heim aufgenommen, ihr Ehemann Josef E wurde am 14.06.2018 vollstationär untergebracht und ist inzwischen verstorben. Der Kläger erbrachte und erbringt als örtlich zuständiger Leistungsträger seit Mai bzw. Juni 2018 für die Eheleute E zuschussweise Hilfen in einer Einrichtung nach den Bestimmungen des SGB XII sowie Pflegewohngeld nach den Bestimmungen des Alten- und Pflegegesetzes NRW (Anl. K1-K3). Nach vorausgegangener Anhörung leitete der Kläger einen etwaigen Rückforderungsanspruch der Eheleute E aus § 528 Abs. 1 BGB gemäß § 93 Abs. 1, 2 SGB XII auf sich über und zeigte dies gegenüber den Beklagten im Juni 2019 an (Anl. K6-K9), wogegen die Beklagten unter dem 22.07.2019 Widerspruch erhoben (Anl. K10). Die Widersprüche wurden seitens des Klägers mit Datum vom 20.08.2019 abschlägig beschieden (Anl. K11, 12). Die Beklagten erhoben keine Klage gegen die Widerspruchsbescheide. Im Schriftverkehr mit den Beklagten gab der Kläger den Wert des Grundstücks mit 25.000,00 EUR an.
Der Kläger trägt vor, bei der Veräußerung des Grundbesitzes an die Beklagten handle es sich um eine gemischte Schenkung. Der Grundbesitz habe zum Bewertungsstichtag des 12.11.2010 einen Verkehrswert von 30.000,00 EUR gehabt. Hierbei sei auch die eingeschränkte eigenständige Bebaubarkeit und die vorhandene Verwaldung des Grundstücks berücksichtigt worden. Bei dem Grundstück handle es sich um nutzbares Bauland. Hierbei orientiert sich der Kläger an den Feststellungen des Parteiwertgutachtens des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (Anl. K5). Aufgrund der Diskrepanz zwischen der Gegenleistung und dem Wert der Zuwendung sei ein der Übertragung zugrundeliegende Schenkungswille evident.
Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 23.500,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie tragen vor, dass es sich bei der Übertragung des Grundstücks nicht um eine gemischte Schenkung gehandelt habe. Keine der Kaufparteien sei davon ausgegangen, dass das Grundstück einen höheren Wert als 6.500,00 EUR gehabt habe. Man habe sich hinsichtlich des Werts am doppelten Ackerlandpreis orientiert. Hingegen sei, in Ansehung der Grundstücksform und der Art und Weise des Aufwuchses, ein qm-Betrag von 87,50 EUR und damit auch der im Wertgutachten ermittelte Verkehrswert in Höhe von 30.000,00 EUR unangemessen. Die Beklagten hätten von dem Objekt auch nur durch den Makler Herrn B erfahren. Dieser sei seitens der Verkäuferin beauftragt worden und habe auch eine Provision für die Vermittlung erhalten (Bl. 133 GA). Die Beklagten hätten das streitgegenständliche Grundstück als Spekulationsobjekt hinsichtlich eines späteren Erwerbs des Nachbargrundstücks, des Flurstücks 353 oder zumindest Teilen hiervon, erworben. Das Grundstück sei als landwirtschaftliche Fläche angeboten worden und sei ohne einen Zukauf sinnvollerweise nicht zu bebauen. Die Beklagten sind der Ansicht, die ihnen angefallenen Aufwendungen in Bezug auf das Grundstück und die wegen des Verkaufs im Jahr 2017 angefallenen Steuern seien auf den von ihnen gezahlten Kaufpreis hinzu zu addieren. Es seien etwa Vermessungskosten in Höhe von 2.951,20 EUR angefallen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage hat keinen Erfolg. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen übergeleiteten Rückforderungsanspruch in Höhe von 23.500,00 EUR gemäß § 528 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. § 93 Abs. 1 SGB XII in Bezug auf den streitgegenständlichen Grundstückskauf vom 12.11.2010.
Eine gemischte Schenkung liegt nach Anschauung der Kammer nicht vor. Dabei wurde nicht verkannt, dass die Vermutung hier zunächst für das Vorliegen einer gemischten Schenkung spricht. Diese Vermutung wurde jedoch in der Gesamtschau aller relevanten Umstände zur Überzeugung der Kammer widerlegt. Eine Zuwendung, durch die jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert, ist gemäß § 516 Abs. 1 BGB nur dann eine Schenkung, wenn beide Teile darüber einig sind, dass die Zuwendung unentgeltlich erfolgen soll. Einigen sich die Beteiligten über eine teilweise Unentgeltlichkeit, so handelt es sich um eine gemischte Schenkung (vgl. BGH, Urteil vom 06.03.1996 – IV ZR 374/94 – NJW-RR 1996, 754 m.w.N., zitiert nach beck-online; BGH, Urteil vom 21. Juni 1972 – IV ZR 221/69 -, BGHZ 59, 132-139, Rn. 15, zitiert nach juris). Die Einigung über eine teilweise Unentgeltlichkeit setzt voraus, dass die Beteiligten Kenntnis von der objektiven Wertdifferenz (kognitives Element) haben und zugleich eine teilweise unentgeltliche Zuwendung wollen (voluntatives Element). Da der auf eine unentgeltliche Zuwendung des Mehrwerts gerichtete Wille der Vertragsparteien nicht immer ausdrücklich formuliert wird, ist durch Auslegung des jeweiligen Vertrages gemäß den §§ 133, 157 BGB, unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls einschließlich seiner Vorgeschichte und der Interessenlage der Parteien zu ermitteln, ob eine Leistung teilweise unentgeltlich erfolgt ist und damit von einer gemischten Schenkung auszugehen ist (vgl. MüKoBGB/Koch, 8. Aufl. 2019, BGB § 516 Rn. 35, zitiert nach beck-online). Liegt im Zeitpunkt der Zuwendung objektiv ein grobes Missverhältnis zwischen den Werten von Leistung und Gegenleistung vor, begründet dies im Einklang mit der Lebenserfahrung die tatsächliche, widerlegbare Vermutung für einen Schenkungswillen der Beteiligten (vgl. BGH, Urteil vom 06.03.1996 – IV ZR 374/94 – NJW-RR 1996, 754, zitiert nach beck-online; BGH, Urteil vom 23. September 1981 – IVa ZR 185/80 -, BGHZ 82, 274-282, Rn. 23; BGH, Urteil vom 18. Oktober 2011 – X ZR 45/10 -, Rn. 19 mwN; Staudinger/Chiusi (2013) BGB § 516, Rn. 67, zitiert nach juris). Ein grobes Missverhältnis ist etwa dann anzunehmen, wenn der Wert der Gegenleistung weniger als die Hälfte des objektiven Werts der Zuwendung beträgt (vgl. BGH, Urteil vom 06. März 1996 – IV ZR 374/94; BGH, Urteil vom 19. Januar 1999 – X ZR 42/97 -, Rn. 37, zitiert nach juris).
Die Vermutung einer gemischten Schenkung ist in der Gesamtschau der Umstände widerlegt. In dem Grundstückskaufvertrag vom 12.11.2010 (Anl. K4) findet sich kein Hinweis auf einen Schenkungswillen der Beteiligten. Auch kannten sich die Beklagten und die Eheleute E vor dem Kauf des streitgegenständlichen Grundstücks im Jahr 2011 nicht. Dies ist für eine Schenkung untypisch, denn es ist dem Grunde nach nicht zu erwarten, dass einem Fremden etwas geschenkt wird. Im Gegenteil ist bei fremden Personen grundsätzlich davon auszugehen, dass die Kaufparteien versuchen, einen aus ihrer Sicht möglichst realistischen Kaufpreis zu erzielen. Für eine Widerlegung des vermuteten Schenkungswillens spricht weiter, dass die Beklagten erst durch einen beauftragten Makler auf das streitgegenständliche Grundstück aufmerksam geworden sind und sie diesen für die Vermittlungsleistung auch bezahlt haben. Weiter ist zu berücksichtigen, dass auch keine willkürliche und nach keiner Betrachtung nachvollziehbare Wertfestlegung vorliegt. Die Beteiligten waren sich vielmehr zum Zeitpunkt des Kaufs der bestehenden Wertdifferenz nicht bewusst und haben die objektiv geringwertige Gegenleistung der Beklagten als adäquat angesehen. Die Beklagten haben angeführt, das Grundstück als Spekulationsobjekt, in Bezug auf einen erhofften späteren Zukauf des Nachbargrundstücks (Flurstück X), zu einem gewollt günstigen Preis erworben zu haben. Hierzu haben sich die Beklagten an dem doppelten Ackerlandpreis orientiert und sich zu diesem mit den Eheleuten E geeinigt. Bei einem Spekulationsobjekt tritt die mögliche Werterhöhung, nach der Vorstellung der Beteiligten, regelmäßig durch nach dem Kauf eintretende, nicht vorhersehbare Umstände ein. Dies wäre vorliegend der Eintritt einer umfassenden Bebaubarkeit durch den späteren Erwerb des Nachbargrundstücks gewesen. In Anbetracht des ungünstigen Zuschnitts des Grundstücks und dem zum Zeitpunkt des Kaufs vorhandenen Fichtenbestand (Verwaldung), lag es nach Anschauung der Kammer nahe, dass die Beklagten und das Ehepaar E bei der Wertbestimmung nicht von einer sinnvollen Bebaubarkeit ausgegangen sind. Hierfür spricht letztlich auch, dass das Grundstück unmittelbar vor dem streitgegenständlichen Erwerb im Jahr 2010 nicht bebaut war, die Beklagten das Grundstück selbst nicht bebaut haben und auch keine andere sinnvolle Nutzung erfolgte.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 Satz 1, 2, 108 Abs. 1 ZPO.
Der Gebührenstreitwert wird auf 23.500,00 EUR festgesetzt, § 3 ZPO i.V.m. § 48 Abs. 1 S. 1 GKG.
Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant
1. Vertragsrecht und Schenkungsrecht: Das Vertrags- und Schenkungsrecht, das hauptsächlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist, bildet den Kern dieser Rechtssache. Es geht um die Frage, ob der Kauf eines Grundstücks eine gemischte Schenkung beinhaltet hat. Eine gemischte Schenkung liegt dann vor, wenn ein Rechtsgeschäft teils entgeltlich und teils unentgeltlich, also als Schenkung, vollzogen wird. Hierzu sind die §§ 516 und 528 BGB entscheidend: § 516 Abs. 1 BGB definiert, was eine Schenkung ist, und stellt fest, dass dafür ein unentgeltliches Handeln erforderlich ist. § 528 BGB hingegen regelt die Rückforderung von Geschenken.
Im vorliegenden Fall wurde von den Beklagten argumentiert, dass die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf des Grundstücks entstanden sind, zum Kaufpreis hinzugezählt werden sollten. Das Gericht hingegen entschied, dass keine gemischte Schenkung vorliegt, da die Parteien zum Zeitpunkt des Verkaufs keine Kenntnis von einer objektiven Wertdifferenz hatten und auch keinen Willen zur teilweisen unentgeltlichen Zuwendung hatten.
2. Auslegung von Verträgen: Die Auslegung von Verträgen spielt ebenfalls eine wesentliche Rolle in diesem Rechtsstreit. Hier sind vor allem die §§ 133 und 157 BGB relevant. Sie regeln die Auslegung von Willenserklärungen und Verträgen. Es muss ermittelt werden, ob die Parteien beabsichtigten, dass ein Teil der Leistung unentgeltlich, also als Schenkung, erbracht werden sollte. Dies ist allerdings nicht immer ausdrücklich in den Verträgen festgelegt und muss daher aus den Umständen des Einzelfalls und der Auslegung der Verträge hervorgehen.
Im vorliegenden Fall entschied das Gericht, dass kein Wille zur teilweisen unentgeltlichen Zuwendung vorlag und damit auch keine gemischte Schenkung.
3. Vermögensrecht: Das Vermögensrecht, insbesondere das Grundstücksrecht, ist in diesem Fall ebenfalls betroffen, da es sich um den Kauf eines Grundstücks handelt. Dazu zählen Regelungen zu Eigentum und Besitz, die im BGB in den §§ 903 ff. und §§ 854 ff. festgelegt sind.
Hierbei ist zu beachten, dass das Eigentum an einem Grundstück erst mit der Eintragung im Grundbuch übergeht (§ 873 BGB). Die Kläger argumentierten in diesem Fall, dass die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Grundstück entstanden sind, zum Kaufpreis hinzugerechnet werden sollten. Dabei spielten vermutlich auch Aspekte des Vermögensrechts eine Rolle, wie die Frage, ob bestimmte Kosten (z.B. für die Vermessung des Grundstücks) als Teil des Vermögenswertes angesehen werden können.
