Betriebskosten: Kann Schneekehrmaschine umgesetzt werden?

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Amtsgericht Schöneberg

Az.: 6 C 206/00

Verkündet am 20.12.2000


In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Schöneberg, Abteilung 6, auf die mündliche Verhandlung vorn 20. Dezember 2000 für Recht erkannt:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 75,26 DM nebst 5 % Zinsen aus 56,64 DM seit dem 23. November 2000 und aus 18,62 DM seit dem 20. Dezember 2000 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten auf Grund der Betriebskostenabrechnung vom 13. Mai 2000 verpflichtet sind, ab dem 1. Januar 2001 einen um monatlich 2,66 DM erhöhten Mietzins zu zahlen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 313 a Abs. l Satz 1 , 495 a Abs. 2 Satz l ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten sowohl einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 75,26 DM aus § 535 Satz 2 BGB als auch einen Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagten zukünftig verpflichtet sind, monatlich einen um 2,66 DM erhöhten Mietzins zu zahlen.

Soweit die Beklagten bestritten haben, dass der Kläger ihr Vermieter ist, haben sie ihr Bestreiten in der mündlichen Verhandlung vom 20. Dezember 2000 nicht mehr aufrechterhalten, nachdem sie bereits in ihrem Schreiben an den Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 9. August 2000 zugestanden hatten, dass der Kläger als Erbe seiner Eltern damit ihr Vermieter ist.

Der Kläger kann von den Beklagten die Zahlung von 75,26 DM aus § 535 Satz 2 BGB verlangen. Die Beklagten waren nicht berechtigt, im September 2000 einen um 56,64 DM geminderten Mietzins zu zahlen. Die von den Beklagten erklärte Aufrechnung ist unwirksam. Aufrechenbare Gegenansprüche stehen ihnen nicht zu. Die Beklagten haben keinen Anspruch gegen den Kläger auf Rückzahlung überzahlter Mieten in Höhe von monatlich 14,16 DM für die Monate Juni bis September 2000. Vielmehr sind die Beklagten seit dem 1. Juni 2000 verpflichtet, aufgrund gestiegener Betriebskosten einen um 2,66 DM erhöhten monatlichen Mietzins zu entrichten. Durch die Betriebskostenabrechnung vom 13. Mai 2000 hat sich der Bruttokaltmietzins für die von den Beklagten innegehaltene Wohnung ab dem 1. Juni 2000 gemäß § 4 MHG um monatlich 2,66 DM erhöht. Der Kläger ist entgegen der Ansicht der Beklagten berechtigt, die Kosten für die neu angeschaffte Schneekehrmaschine in Höhe von 3.200,00 DM als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen, nachdem die alte Schneekehrmaschine nicht mehr funktionsfähig war und Ersatzteile nicht mehr beschafft werden konnten.

Die Kosten für Schnee- und Eisbeseitigung sind Betriebskosten in Sinn von Nr. 10 der Anlage 3 zu § 27 Abs. l II.BV. Dazu gehören auch die Kosten für den Einsatz maschineller Arbeitshilfen. Umstritten ist, ob dies auch für die Anschaffung und Ersatzbeschaffung größerer maschineller Arbeitsilfen gilt (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1997, § 4 MHG, Rdnr. 30 a; LG Berlin GE 1986/1121, 1125).

Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass die Kosten der Ersatzbeschaffung motorgetriebener Reinigungsgeräte im Gegensatz zu den Reparatur- und Wartungskosten nicht im Wege der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden können, die Kosten der Wartung und Reparatur können nach dieser Ansicht auf die Mieter umgelegt werden, weil der Einsatz motorgetriebener Geräte gegenüber den Lohnkosten einer manuellen Reinigung deutlich kostengünstiger ist, während die Kosten der Ersatzanschaffung zu den nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten gerechnet werden (Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Geschäftsraummiete, A.III. Rdnr. 65; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546, Rdnr. 134; AG Lörrach WuM 1996, 628).

Das erkennende Gericht vertritt jedoch die Auffassung, dass es dem Kläger nicht versagt werden kann, die Kosten für Anschaffung eines Schneeräumgerät auf die Mieter umzulegen. Statt der Anschaffung eines Schneeräumgeräts könnte der Kläger die Straßenreinigung selbst durchführen und hierfür den Betrag ansetzen, den er an einen Dritten zu entrichten hätte, wobei er nur die Mehrwertsteuer nicht in Ansatz bringen darf (Fischer-Dieskau-Feulner, § 27 II. BV, Anm. 11). Der Kläger könnte auch eine Fachfirma mit der Schnee- und Eisbeseitigung der Gehwegflächen vor dem Haus und der Zugänge zum Haus beauftragen und die dafür entstehenden Kosten auf die Mieter des Hauses umlegen. Bei einer nicht unerheblichen Straßenfront von 40 m und einem Weg zum Haus von weiteren 10 m würden dabei jahrliche Kosten zwischen etwa 900,00 DM und 1.300,00 DM anfallen, je nach der Qualität des beauftragten Unternehmens. Demgegenüber fallen die Anschaffungskosten für die Schneekehrmaschine nur einmal an und in den Folgejahren kann der Kläger nur noch die Kosten für Streugut sowie die Wartungs- und Reparaturkosten auf die Mieter umlegen. Die Beauftragung eines Fremdunternehmens würde damit auf Dauer gesehen höhere Kosten verursachen, mit denen die Beklagten belastet werden können. Auch die manuelle Schneebeseitigung durch den Hauswart würde höhere Lohnkosten verursachen, die ebenfalls auf die Mieter umlegbar wären. Vor diesem Hintergrund erscheint es sachwidrig, dem Kläger die Umlegung der Anschaffungskosten auf die Mieter zu versagen, weil durch die vom Kläger gewählte Alternative langfristig gesehen die Betriebskosten im Bereich der Schnee- und Eisbeseitigung niedriger gehalten werden.

Dabei ist es nach hier vertretener Ansicht unerheblich, dass es sich bei dem angeschafften Schneeräumgerät um eine Ersatzanschaffung für das alte, nicht mehr reparaturfähige Gerät handelt. Würde man die Kosten für die Ersatzbeschaffung für nicht umlagefähig halten, würde sich dies im Ergebnis zu Lasten der Beklagten als Mieter auswirken. Jeder wirtschaftlich denkende Vermieter würde in diesem Fall die Schnee- und Eisbeseitigung einer Fremdfirma übertragen, weil er deren Kosten vollständig auf die Mieter umlegen könnte, während er die Kosten für ein neues Gerät selbst zu tragen hätte. Dieses Ergebnis ist weder im Sinne der Vermieter noch der Mieter sachgerecht, denn die Kosten für den Einsatz einer Fremdfirma sind auf Dauer gesehen höher und würden zu einer weiteren Steigerung der Betriebskosten führen.

Gegen die Umlagefähigkeit der Anschaffungskosten spricht auch nicht, dass der Kläger die Maschine auch für die Räumung der Zuwege zu den fünf, teilweise anderweitig vermieteten Garagen und Einstellplätzen einsetzen könnte und bisher der Hauswart die Schneebeseitigung manuell vorgenommen hat. Zwar können Kosten, die für die Räumung von nicht allgemein zur Verfügung stehenden Stellplätzen anfallen, nicht auf die Gesamtheit der Mieter umgelegt werden (LG Hamburg WuM 1989, 640). Eine Differenzierung zwischen den reinen Wohnungsmietern und denjenigen, die einen Parkplatz auf dem Grundstück angemietet haben, ist anhand der Angaben der Beklagten aber nicht möglich. Zum einen haben sie nicht behauptet, dass das alte Schneekehrgerät auch auf den Stellplätzen zum Einsatz kam und vermuten bezüglich der neuen Maschine nur, dass der Kläger damit auch die Stellplätze und Zufahrten reinigen möchte. Zum anderen tragen sie nicht vor, wie groß die Fläche der Parkplätze und Zufahrten ist, so dass eine anteilmäßige Umlegung der Kosten nicht vorgenommen werden kann. Gegen die Umlage der Anschaffungskosten spricht auch nicht, dass bisher der Hauswart die Schneereingung mit einem Schneeschieber vorgenommen hat. Ursache hierfür kann sein, dass das alte Gerät aufgrund seiner Reparaturbedürftigkeit nicht mehr einsatzfähig war.

Auch die Feststellungsklage ist zulässig und begründet. Der Kläger hat gemäß § 256 ZPO ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, dass die Beklagten verpflichtet sind, ab dem t. Januar 200t monatlich einen um 2,66 DM erhöhten Bruttokaltmietzins zu zahlen. Die Beklagten bestreiten eine Erhöhung des Mietzinses durch die Erklärung vom 13. Mai 2000 und soweit sie zur Zahlung des erhöhten Mietzinses für die Vergangenheit verurteilt worden sind, ist die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung nur inzident festgestellt worden und erwächst nicht in Rechtskraft. Wie bereits ausgeführt, ist die Erhöhungserklärung wirksam, insbesondere konnte der Kläger die Anschaffungskosten für die Schneekehrmaschine als umlagefähige Betriebskosten berücksichtigen. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.

Der Zinsanspruch ist aus §§ 284 Abs. l Satz 2, 286 Abs. 1, 288 BGB in Verbindung mit der am zugestellten Klage und dem am 13. Dezember 2000 zugestellten Schriftsatz begründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§708 Nr. 11, 711,713 ZPO.