Disagio – BVerfG: Auslegung und Anwendung des § 5 MHG 

Disagio – BVerfG: Auslegung und Anwendung des § 5 MHG 

 

 BVerfG

Az.: 1 BvR 1401/94

vom: 04.01.1995

 bzgl. § 5 MHG


Leitsätze: Die Auslegung und Anwendung des § 5 MHG darf nicht an die aus der Sicht des Mieterhöhungsrechts zufällige Art der Finanzierung anknüpfen. Soweit das Disagio nur eine zinsvertretende Bedeutung hat, steht hinter dessen Wegfall als Berechnungsfaktor und dem damit verbundenen Übergang zu einem höheren Nominalzins keine höhere wirtschaftliche Belastung des Vermieters, die in dem darauf entfallenden Umfang eines Ausgleichs durch Mieterhöhung nach § 5 MHG bedürfe.

Gründe: Die Beschwerdeführer wenden sich gegen ihre Verurteilung zur Zahlung einer höheren Miete.
I. Der Kläger des Ausgangsverfahrens vermietete den Beschwerdeführern ab 15. Juli 1987 eine Wohnung, deren Erstellungskosten er mittels zweier dinglich gesicherter Darlehen finanziert hatte. Ein Darlehen mit einem Nennbetrag von 100.000 DM war zu einem Kurs von 92 vom Hundert ausgegeben worden. Nach dem ursprünglich geschlossenen Darlehensvertrag war es mit 5,5 vom Hundert jährlich zu verzinsen; diese Konditionen waren für fünf Jahre fest vereinbart (Festschreibungsfrist). Der effektive Jahreszins war in dem Vertrag mit 7,76 vom Hundert angegeben. Als "preisbestimmende Faktoren" wurden 8 vom Hundert Disagio auf einen Zeitraum von fünf Jahren verrechnet. Das zweite Darlehen mit einem Nennbetrag von 165.000 DM hatte einen Auszahlungskurs von 91,5 vom Hundert. Es war mit 5,25 vom Hundert jährlich zu verzinsen. Diese Konditionen galten ebenfalls für fünf Jahre (Festschreibungsfrist). Der effektive Jahreszins war in dem Vertrag mit 7,49 vom Hundert angegeben. Als "preisbestimmende Faktoren" wurden 8,5 vom Hundert Disagio auf einen Zeitraum von fünf Jahren verrechnet. Mit Schreiben vom 15. Oktober 1992 verlangte der Kläger von den Beschwerdeführern gemäß § 5 Abs. 1 MHG eine höhere Miete, weil sich die Kapitalkosten für die Darlehen gegenüber den von ihm bei Begründung des Mietverhältnisses geschuldeten erhöht hätten:
Für das Darlehen über ursprünglich 100.000 DM, das noch in Höhe von 61.950,64 DM bestehe, müsse er seit dem 1. Juli 1992 Zinsen in Höhe von 9,25 vom Hundert zahlen; das andere Darlehen bestehe noch in Höhe von 153.000 DM, hierfür schulde er seit dem 1. Januar 1992 Zinsen in Höhe von 9,2 vom Hundert.
Die Beschwerdeführer widersprachen der Mieterhöhung.
Das Amtsgericht gab der daraufhin erhobenen Zahlungsklage nur in geringem Umfang statt. Es berechnete insbesondere die Ausgangsbelastung des Klägers nach einem Effektivzinssatz, der neben dem jeweiligen Nominalzinssatz auch das Disagio berücksichtigte. Auf die Berufung des Klägers gab das Landgericht der Klage durch das angegriffene Urteil im wesentlichen statt: Kapitalkosten im Sinne von § 5 MHG seien nicht die zu zahlenden Zinsen nach dem effektiven Jahreszins. Dies lasse sich mit dem Wortlaut des Gesetzes nicht in Einklang bringen.
II. 1. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 3 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 sowie Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG. Eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes sehen sie insbesondere darin, daß das Landgericht das Disagio nicht in die Berechnung der ursprünglichen Kapitalkosten einbezogen habe.
2. Das Bayerische Staatsministerium der Justiz hält die Verfassungsbeschwerde für unbegründet: Zwar sehe die herrschende Meinung wohl nunmehr ein Disagio als Zins an, sofern Zinshöhe und Disagio voneinander abhängig und austauschbar seien. Doch sei die gegenteilige Auffassung nicht schlechthin unhaltbar oder offensichtlich sachwidrig. Gegen eine Berücksichtigung des Disagios könnten die Schwierigkeiten angeführt werden, den Zeitraum zu bestimmen, auf den das Disagio zu verteilen sei, sowie das Disagio von anderen einmaligen Abzügen wie etwa Bearbeitungsgebühren abzugrenzen, die - offen oder versteckt - ebenfalls Zinscharakter haben könnten, jedoch im Rahmen des § 5 MHG nicht berücksichtigungsfähig seien.
3. Der Kläger des Ausgangsverfahrens hält die Auffassung des Landgerichts für zutreffend, für die Mieterhöhung nach § 5 MHG seien nicht irgendwelche Zinssätze (Nominal- oder Effektivzinssätze) maßgeblich, sondern die tatsächlich entrichteten Kapitalkosten. Das Disagio stelle eine Vergütung für Kapitalbeschaffungskosten der Bank dar und sei daher nicht unter die "Kapitalkosten" im Sinne des § 5 MHG zu subsumieren.
III. Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an, weil dies zur Durchsetzung des allgemeinen Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs. 1 GG angezeigt ist (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG).
Insoweit ist die Verfassungsbeschwerde offensichtlich begründet. Die für diese Beurteilung maßgebliche verfassungsrechtliche Frage hat das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG).
1. Der allgemeine Gleichheitssatz ist verletzt, wenn eine Gruppe von Normadressaten im Vergleich zu anderen Normadressaten anders behandelt wird, obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und solchem Gewicht bestehen, daß sie die ungleiche Behandlung rechtfertigen könnten.
Eine solche Grundrechtsverletzung kann nicht nur vom Gesetzgeber begangen werden. Sie liegt auch dann vor, wenn die Gerichte im Wege der Auslegung gesetzlicher Vorschriften oder der Lückenfüllung zu einer dem Gesetzgeber verwehrten Differenzierung gelangen (BVerfGE 84, 197 [199]). Nach diesen Maßstäben kann die Schlechterstellung von Mietern nicht mehr gerechtfertigt werden, die ihre Wohnung von einem Vermieter gemietet haben, der deren Erstellung durch Aufnahme eines Darlehens finanziert hat, das zwar mit einem niedrigeren Satz verzinst aber nicht in voller Höhe ausgezahlt wird. Das gilt jedenfalls in den Fällen, in denen - wie das hier der Fall war - das Disagio nur noch Rechenfaktor für die Zinsbemessung während des Zinsfestschreibungszeitraums ist und als laufzeitabhängiger Ausgleich für einen niedrigeren Nominalzins anzusehen und deshalb nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 111, 287) rechtlich wie Zins zu bewerten ist.
2. Nach § 5 Abs. 1 MHG ist der Vermieter (von Wohnraum) - neben anderen hier nicht bedeutsamen Voraussetzungen - berechtigt, Erhöhungen der Kapitalkosten, die infolge einer Erhöhung des Zinssatzes aus einem dinglich gesicherten Darlehen fällig werden, anteilig auf die Mieter umzulegen, wenn der Zinssatz sich gegenüber dem bei Begründung des Mietverhältnisses maßgebenden Zinssatz erhöht hat. Es handelt sich dabei um eine verfassungsrechtlich unbedenkliche Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Sie trägt dem Umstand Rechnung, daß der Vermieter von frei finanziertem Wohnraum im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses grundsätzlich nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordern und dieses nicht wegen einer beabsichtigten Mieterhöhung kündigen darf (§ 1 Satz 1 MHG). Der Vermieter ist indes nicht gehindert, gestiegene Kapitalkosten stets bei der Kalkulierung des Mietzinses unberücksichtigt zu lassen. Dem Mieter wird hingegen zugemutet, weil er nicht um den Verlust seiner Wohnung fürchten muß, anteilig die Kapitalmehrkosten zu tragen, die der Vermieter gegenüber dem Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses zu tragen hat.
3. Es ist aber kein rechtfertigender Grund dafür ersichtlich, daß die Mieter nur deshalb einer größeren Mietzinsanhebung ausgesetzt werden, weil der Vermieter ursprünglich bei Inanspruchnahme eines Disagios einen geringeren Nominalzins zu zahlen hatte.
Diese Mieter sind am Ende des Zeitraums, auf den das Disagio als Berechnungsfaktor bezogen ist, Mieterhöhungen ausgesetzt, die neben den Schwankungen des marktüblichen Zinses auch den Wegfall des Disagios als Berechnungsfaktor des Zinses in sich aufnehmen. Ihnen gegenüberzustellen ist die Gruppe der Mieter, die Wohnraum von einem Vermieter mieten, der diesen mit Darlehen finanziert, die zum vollen Nennbetrag ausgezahlt, aber höher (marktüblich) verzinst werden. Diese Mieter sind regelmäßig nur Mieterhöhungen ausgesetzt, die den Schwankungen des marktüblichen Zinses folgen. Soweit das Disagio nur eine zinsvertretende Bedeutung hat, steht hinter dessen Wegfall als Berechnungsfaktor und dem damit verbundenen Übergang zu einem höheren Nominalzins keine höhere wirtschaftliche Belastung des Vermieters, die in dem darauf entfallenden Umfang eines Ausgleichs durch eine Mieterhöhung nach § 5 MHG bedürfte. Wird das Disagio entgegen den wirtschaftlichen Gegebenheiten nicht in die Ausgangsbelastung des Vermieters einbezogen, wird der Mieter einer versteckten Mieterhöhung ausgesetzt, die mit einer wirtschaftlich spürbaren Kapitalkostenerhöhung nichts zu tun hat. Für die Höhe der Miete ist es unerheblich, welche Art der Finanzierung der Vermieter wählt: Disagio mit niedrigerem Nominalzins oder höherer Nominalzins bei vollem Auszahlungskurs. Er muß in beiden Fällen bei Abschluß des Mietverhältnisses Kapitalkosten in ähnlicher Höhe in die Kalkulation der Miethöhe einbeziehen. In beiden Fällen kann deshalb auch nur eine Änderung der Kapitalmarktzinsen eine Mieterhöhung rechtfertigen, nicht aber der Wegfall eines Berechnungsfaktors, der sich in einem höheren Nominalzins niederschlägt, ohne daß dem eine effektive Erhöhung der Kapitalkosten entspräche. Die Auslegung und Anwendung des § 5 MHG darf deshalb nicht an die aus der Sicht des Mieterhöhungsrechts zufällige Art der Finanzierung anknüpfen.
4. Soweit die Beschwerdeführer einen Verstoß gegen den Gleichheitssatz darin sehen, daß das Landgericht die Kapitalansparungen auf eine Lebensversicherung nicht als Tilgung auf das Darlehenskapital behandelt hat, ist diese Rüge nicht substantiiert ausgeführt. Sie setzt sich nicht hinreichend mit der Begründung des Landgerichts auseinander, das zweite Darlehen sei ein Tilgungsdarlehen und Sonderzahlungen seien jederzeit möglich, die der Kläger auch in Höhe von 12.000 DM erbracht habe.
5. Weil das angegriffene Urteil bereits wegen des Verstoßes gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (oben unter III. 3.) aufzuheben ist, kommt es auf die weiteren Rügen der Beschwerdeführer nicht mehr an.
Die Entscheidung über die Erstattung der notwendigen Auslagen beruht auf § 34 a Abs. 2 BVerfGG.