Eigenbedarfskündigung – Wer sind Familienangehörige?

Eigenbedarfskündigung: Kein Eigenbedarf für entfernte Verwandte ohne Näheverhältnis

In einem aktuellen Fall musste ein Berliner Gericht entscheiden, ob eine Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte ohne Näheverhältnis zulässig ist. Der Vermieter hatte das Mietverhältnis mit seinen langjährigen Mietern gekündigt, um die Wohnung an seine Cousine und deren Ehemann zu überlassen. Die Mieter wandten sich gegen die Kündigung und verwiesen darauf, dass die fraglichen Personen nicht zu dem privilegierten Personenkreis gehörten, für den eine Eigenbedarfskündigung möglich ist.

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Kündigung wegen Eigenbedarfs: Rechtliche Voraussetzungen

Eine Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich dann zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Dabei ist der Kreis der privilegierten Personen durch das Gesetz eng begrenzt, um Mietern einen gewissen Schutz vor willkürlichen Kündigungen zu gewähren. In der Regel sind dies Ehepartner, die direkten Verwandten in gerader Linie, Geschwister, Neffen und Nichten sowie Schwiegerkinder und -eltern. Für weiter entfernte Verwandte ist eine Eigenbedarfskündigung nur möglich, wenn darüber hinaus ein besonders enges soziales Näheverhältnis besteht.

Begründung des Gerichts: Kein privilegiertes Verwandtschaftsverhältnis

Das Gericht entschied in diesem Fall gegen die Vermieterin. Es stellte fest, dass die Cousine und deren Ehemann nicht zu dem privilegierten Personenkreis gehörten, für den eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig ist. Eine Ausnahme wäre nur dann gegeben, wenn es zwischen den entfernten Verwandten und der Vermieterin ein besonderes, soziales Näheverhältnis gebe, das über die verwandtschaftliche Verbundenheit hinausgehe. Dies war jedoch nicht der Fall, sodass die Kündigung unwirksam war.

Bedeutung des Urteils: Schutzwirkung für Mieter bleibt bestehen

Das Urteil setzt eine Linie fort, die bereits in früheren Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH) vorgezeichnet wurde. Eine Eigenbedarfskündigung für entfernte Verwandte ohne Näheverhältnis ist demnach nur unter engen Voraussetzungen möglich. Damit bleibt die Schutzwirkung des Gesetzes für Mieter gegenüber willkürlichen Kündigungen bestehen. Vermieter sollten daher sorgfältig prüfen, ob die Voraussetzungen für eine solche Kündigung gegeben sind, bevor sie diese aussprechen.

Das vorliegende Urteil

AG Berlin-Mitte – Az.: 25 C 183/22 – Urteil vom 20.04.2023

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 10.660,20 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Beklagten sind jedenfalls seit 2009 Mieter und Mieterin der Wohnung im Hause O.- Straße 46 in 1… Berlin.

Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb das Gebäude mit notariellem Kaufvertrag vom 8.8.2013, die Eintragung der Auflassung in das Grundbuch erfolgte am 5.3.2014.

Die Klägerin bestand zunächst aus zwei Gesellschaftern, Herrn M. v. S. und seinem Cousin, Herrn M. P. . Nach dem Ableben des Herrn M. v. S. wurden dessen drei Kinder im Wege der Gesamtrechtsnachfolge Gesellschafter:innen der GbR und als solche am 7.11.2016 in das Grundbuch eingetragen. Für die weiteren Einzelheiten der Eintragungen wird auf die Abschrift des Grundbuchauszugs in der Akte (Bl. 33 – 35 d. A.) verwiesen.

Mit Schreiben vom 16.8.2021, auf das für die Einzelheiten verwiesen wird (Anlage K2, Bl. 8 d. A.), kündigte die Klägerin den Beklagten das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs zugunsten eines Gesellschafters der Klägerin. Ein Auszug des Beklagten erfolgte nicht.

Die Klägerin ist der Auffassung, § 577a Abs. 1a) S. 1 Nr. 1, Abs. 2 S. 1 BGB i. V. m. § 2 KSchKIV Berlin 2013 hindere die Wirksamkeit der Kündigung nicht, da die ursprünglichen Gesellschafter der Klägerin gemäß § 577a) Abs. 1a) S. 2 derselben Familie angehörten.

Sie beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen im Hause O. Straße 46, Vorderhaus, 2. OG, 1. B., gelegene Wohnung, bestehend aus sechs Zimmern, Küche, Bad, Diele zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Auffassung, die Kündigung sei unwirksam, weil die geltende Sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1a) S. 1 Nr. 1, Abs. 2 S. 1 BGB i. V. m. § 2 KSchKIV Berlin 2013 nicht abgelaufen sei und ein Cousin nicht zur „Familie“ im Sinne des § 577a Abs. 1a) S. 2 BGB zähle.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

I.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung zu, §§ 985, 546 Abs. 1 BGB, denn die Kündigung vom 16.8.2021 hat das streitgegenständliche Mietverhältnis nicht beendet, dieses besteht vielmehr ungekündigt fort.

Die Kündigung ist gemäß § 577a Abs. 1, 1a) Nr. 1 i. V. m. §§ 1, 3 KschKIV Berlin 2013 unwirksam.

§ 577a Abs. 1 BGB begründet zugunsten der Mietpartei einen Ausschluss der Kündigung einer Erwerberin einer umgewandelten Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs für die Dauer von grundsätzlich drei Jahren, in Berlin gemäß § 577a Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 2, 3 KschKIV Berlin 2013 für die Dauer von 10 Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, der Eintragung in das Grundbuch. Gemäß § 577a S. 1 Abs. 1a) Nr. 1 BGB gilt § 577a Abs. 1 BGB entsprechend, wenn die vermietete Wohnung nach der Überlassung an die Mietpartei an eine Personengesellschaft veräußert worden ist.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Die Wohnung ist jedenfalls seit 2009 aufgrund eines Mietvertrages an die Beklagten überlassen. Mit Eintragung der Auflassung am 5.3.2014 wurde unstreitig die Klägerin, eine Personengesellschaft, infolge einer Veräußerung Eigentümerin des von den Beklagten bewohnten Wohnraums, sodass eine Kündigung frühestens im Jahr 2024 möglich ist.

Auf die Ausnahme gemäß § 577 Abs. 1a) S. 2 BGB kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen. Diese Vorschrift setzt voraus, dass die Gesellschafter:innen oder Erwerber:innen derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an die Mietpartei Wohnungseigentum begründet worden ist.

Keine der beiden Voraussetzungen liegt hier vor. Die Begründung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG erfolgte hier gemäß Aufteilungsplan aus dem Jahr 2014, die Teilung wurde im Jahr 2015, also zeitlich weit nach der Überlassung der Wohnung an die Beklagten, eingetragen.

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Die Gesellschafter zum Zeitpunkt des Erwerbes, Herr M1. von S. und Herr M2. P., gehören auch nicht einer „Familie“ im Sinne der Vorschrift an.

Das Begriffspaar der „Familien- und Haushaltsangehörigen“ ist der Regelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachgebildet, bei der Auslegung kann daher auf die dazu ergangene Rechtsprechung abgestellt werden (BT-Drs. 17/10485, 26; BeckOK MietR/Bruns, 31. Ed. 1.2.2023, BGB § 577a Rn. 20).

Die Reichweite der Privilegierung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 ist mit Blick auf den Begriff des Familienangehörigen allerdings umstritten und höchstrichterlich noch nicht vollends geklärt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 2. September 2020 – VIII ZR 35/19 -, Rn. 19; BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09 -, BGHZ 184, 138-148, Rn. 20) stellen die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§ 383 ZPO, § 52 StPO) einen geeigneten Anknüpfungspunkt dafür dar, wie weit der Kreis der engen Familienangehörigen zu ziehen ist, die allein aufgrund ihrer engen verwandtschaftlichen Beziehung privilegiert werden.

Für weiter entfernte Verwandte (etwa für die im vierten Grad verwandten Cousins und Cousinen) soll nach einer weit verbreiteten Ansicht im Rahmen einer individualisierenden Betrachtungsweise des mietrechtlichen Familienbegriffs darauf abgestellt werden, dass über die verwandtschaftliche Verbundenheit hinaus ein besonders enger sozialer Kontakt hinzutreten müsse, um die Kündigung zu rechtfertigen. Je entfernter der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft, desto höher seien dann die Anforderungen an das besondere soziale Näheverhältnis zur Bedarfsperson zu stellen (vgl. z. B. BeckOK MietR/Siegmund, 31. Ed. 1.8.2022, BGB § 573 Rn. 55; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 573 Rn. 68, MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 573 Rn. 105; Tiedemann in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 573 BGB (Stand: 01.02.2023), Rn. 95 sowie zum Streitstand: Fleindl, NZM 2016, 289, 296 jeweils mit weiteren Nachweisen).

Entgegen der Auffassung der Klägerin hat sich der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 27.1.2010 (BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 159/09 -, BGHZ 184, 138-148) nicht im Sinne dieser Ansicht positioniert, sondern lediglich ausgeführt dass, wenn ein Verwandtschaftsverhältnis besteht, welches ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen begründet, eben weitere Voraussetzungen im Sinne eines Näheverhältnisses nicht erfüllt werden müssen. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es ja gerade um Nichten und Neffen, welche von § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO – anders als Cousins und Cousinen – noch umfasst sind.

Nach anderer Ansicht sind demgegenüber Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur Personen, für die das Prozessrecht mit Rücksicht auf die persönliche Beziehung ein Zeugnisverweigerungsrecht vorsieht, § 383 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ZPO. Die Ansicht beschränkt also generell den Kreis der Bedarfspersonen auf Ehegatten, Verlobte, die Verwandten in gerader Linie (Kinder, Eltern, Großeltern usw.), Verwandte in der Seitenlinie bis zum 3. Grad (Geschwister, Neffen und Nichten, Tanten und Onkel) sowie Verschwägerte bis zum 2. Grad (Schwiegerkinder und -eltern, Schwager und Schwägerin – nicht indes der so genannte „Schwippschwager“). Darauf, ob ein besonders enges persönliches Band zwischen dem Vermieter und der Bedarfsperson besteht, soll es danach nicht ankommen (so: Milger, NZM 2014, 769, 770). Die noch in der Entscheidung BGH, NZM 2003, 681 (Kostenbeschluss nach § 91 a ZPO) angedeutete, andere Rechtsauffassung ist nach dieser Ansicht überholt. Entferntere Verwandte, also solche, denen kein Zeugnisverweigerungsrecht zusteht, sind somit auch dann nicht in den Kreis der Bedarfspersonen gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einzubeziehen, wenn im Einzelfall eine besondere persönliche Beziehung zur vermietenden Person besteht. Vielmehr sind sie nicht anders zu behandeln als andere mit der vermietenden Person befreundete oder sonst durch eine persönliche Beziehung verbundene Personen, für die nach dem Gesetz gerade kein Eigenbedarf i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend gemacht werden kann (Milger, NZM 2014, 769; Fleindl, NZM 2016, 289).

Das Gericht folgt dieser restriktiven Auffassung, sie ist schon aus Gründen der Rechtssicherheit (BeckOGK/Geib, 1.4.2023, BGB § 573 Rn. 60) vorzugswürdig.

Der Begriff des sozialen Näheverhältnisses ist einer generalisierenden Betrachtungsweise nicht zugänglich ist und bietet im Einzelfall Raum für Beliebigkeit. Eine Einschränkung auf objektive Kriterien ist schon deswegen zu begrüßen (so auch: Fleindl, a.a.O.). Die von der anderen Ansicht teilweise herangezogenen Begriffe der „sittlichen Verantwortung“ oder der moralischen Unterhaltsverpflichtung zur Verschaffung von Wohnraum wirken zudem überkommen und zeigen auch nicht wirklich auf, warum hier zwischen weiter entfernten Familienangehörigen und sonstigen, der vermietenden Person nahestehenden Personen (zB einem im Haushalt mit aufgewachsenen Pflegekind), differenziert werden soll, zu Gunsten derer aber gerade kein Eigenbedarf geltend gemacht werden kann (vgl. Fleindl, a.a.O.). Es ergeben sich zudem auch erhebliche Abgrenzungsschwierigkeiten: Denn ab welchem Grad der entfernten Verwandtschaft auch ein besonderes, soziales Näheverhältnis nicht mehr ausreichen soll, wird nicht erklärt. Über viele Ecken sind in kleineren Orten bekanntermaßen sehr viele und letztlich aber alle Menschen auf der Welt irgendwie miteinander verwandt. Eine derartige Ausweitung des Geltungsbereichs der §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a Abs. 1a) S. 2 BGB lässt sich aber systematisch mit deren Charakter als Privilegierung nicht vereinbaren. Ausnahmevorschriften sind eng auszulegen. Gegen eine extensive und gleichzeitig unscharfe Auslegung bestehen auch verfassungsrechtliche Bedenken, denn auch das abgeleitete Besitzrecht der Mietpartei ist von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; BVerfG, NJW 2000, 2658, 2659). Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der einzelne Mensch ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen (BVerfGE 89, 1, 6). Ein Eingriff in das Mietverhältnis unter erleichterten Bedingungen kann daher – wie vom Gesetzgeber ja auch vorgesehen – nur in engen, abgewogenen und vorhersehbaren Grenzen erfolgen.

Zudem stehen Vermieter:innen, worauf die restriktive Ansicht zu Recht hinweist (Milger, a.a.O.), nicht schutzlos: In Ausnahmefällen kann eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 1 BGB in Betracht kommen, wenn die Räume einer nicht zum Kreis der Bedarfspersonen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gehörenden Person zu Verfügung gestellt werden sollen, nämlich wenn der vom Vermieter insoweit geltend gemachte Bedarf von der Intensität (Notwendigkeit, moralische Verpflichtung) ein Gewicht hat, das dem § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vergleichbar ist.

Die Klage ist damit vollständig abzuweisen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruft §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

1. Mietrecht: Das vorliegende Urteil betrifft das Mietrecht, da es um eine strittige Eigenbedarfskündigung geht. Vermieter haben gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB das Recht, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorzunehmen, wenn sie die Räume für sich oder nahe Familienangehörige benötigen. Im vorliegenden Fall wurde die Kündigung für eine entfernte Verwandte ausgesprochen, was zu der Frage führt, ob sie als Familienangehörige im Sinne des Gesetzes gilt.
2. Kündigungsausschluss: § 577a Abs. 1 BGB regelt den Kündigungsausschluss bei Umwandlung einer Mietwohnung in Eigentumswohnung. Hierdurch soll die Schutzwirkung für Mieter erhalten bleiben. Im vorliegenden Fall wurde die Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an die Klägerin verkauft. Dadurch greift der Kündigungsausschluss nach Berliner Sonderregelungen für einen bestimmten Zeitraum, der im vorliegenden Fall jedoch bereits abgelaufen wäre.
3. Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen unterliegt bestimmten Voraussetzungen und Regelungen gemäß § 577a Abs. 2 BGB i. V. m. Berliner Landesgesetz. In diesem Fall betrifft es die Frist, während der eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Dadurch soll verhindert werden, dass Mieter kurzfristig und ohne angemessenen Grund ihre Wohnung verlieren.
4. Begriff des Familienangehörigen: Die Definition von Familienangehörigen in Bezug auf eine Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist strittig und höchstrichterlich noch nicht abschließend geklärt. Die Urteilsbegründung orientiert sich an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und beruft sich auf die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§ 383 ZPO, § 52 StPO) als Anknüpfungspunkt für die Frage, wie weit der Kreis der engen Familienangehörigen zu ziehen ist.
5. Verfassungsrechtliche Bedenken: Der Schutz des abgeleiteten Besitzrechts der Mietpartei durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG spielt bei der Auslegung von Ausnahmevorschriften wie § 577a Abs. 1 BGB eine Rolle. In diesem Zusammenhang werden verfassungsrechtliche Bedenken gegen eine extensive und gleichzeitig unscharfe Auslegung des Begriffs des Familienangehörigen geltend gemacht, da die berechtigten Interessen der Mieter ausreichend gewahrt werden müssen.