Fahrradabstellraum nicht zugänglich – Mietminderung?

Fahrradabstellraum nicht zugänglich – Mietminderung?

Amtsgericht Hamburg

Az: 46 C 1/07

Urteil vom 22.08.2007


Anmerkung des Bearbeiters

Kann die Miete gemindert werden, wenn der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg die Nutzung eines Abstellraumes zwecks Fahrradabstellung duldet und ein neuer Vermieter den Raum sodann nicht mehr zur sicheren Fahrradabstellung zur Verfügung stellt?


Tenor

1.

Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin wird auf die Widerklage verurteilt, an die Beklagten je 53, 51 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2007 zu zahlen.

2.

Die Kosten des Rechtsstreites trägt die Klägerin.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.


Tatbestand

Mit der Klage begehrt die Klägerin Nachzahlung von Miete von den Beklagten. Die Beklagten fordern widerklagend 107, 02 EUR Nebenkostenguthaben von der Klägerin.

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind seit über 20 Jahren Mieter einer Wohnung im 3. Stockwerk des Hauses …, 20251 Hamburg. Vormalige Eigentümerin der Wohnung war die mittlerweile verstorbene Frau …. Gemäß Mietvertrag beträgt derzeit die Gesamtmiethöhe für die Wohnung 502, 24 EUR (450, 24 EUR Nettokalt). Das Haus verfügt nicht über einen Fahrstuhl. Im Januar 2006 wurden im Treppenhaus Baumaßnahmen vollzogen. Diese führten dazu, dass ein Abstellraum unter der Treppe zum ersten Stock von den Beklagten nicht mehr als abschließbare Abstellkammer für deren Fahrräder verwendet werden konnte. Der Abstellraum hatte eine Fläche von etwa drei Quadratmetern. Eine andere sichere Abstellmöglichkeit in und am Hause der … ist nicht vorhanden. Als Abstellraum für die Räder verblieb den Beklagten ein Abstellraum auf dem Boden des Hauses im 5. Obergeschoss. Die Beklagten teilten daraufhin der Klägerin mit Schreiben vom 12.01.2006 mit, dass sie die Miete deshalb um 5 Prozent mindern würden. Die Minderung erfolgte ab Februar 2006. Die Klägerin verrechnete ein Guthaben der Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung vom 19.10.2006 für das Jahr 2005 in Höhe von 107,02 EUR mit dem wegen der Minderung nicht gezahlten Miete. Eine durch die Klägerin gesetzte Frist zum 08.01.2007 zur Zahlung verstrich ergebnislos.

Die Klägerin meint, dass die Voraussetzungen für eine Mietminderung nicht gegeben seien.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, für den Monat Juni 2006 18,57 EUR, für Juli bis einschließlich Oktober je 22,24 EUR und für November bis Dezember je 25,11 EUR, mithin insgesamt 157,75 EUR Restmiete nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 09.01.2007 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen

und beantragen widerklagend,

die Klägerin zu verurteilen,

an die Beklagten 107,02 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.01.2007 zu zahlen.

Die Klägerin beantragt

Abweisung der Widerklage.

Die Beklagten behaupten, dass ihnen ein vertragliches Recht auf Nutzung des Abstellraumes, eingeräumt durch Frau … zustehe. Diese habe den Beklagten den einzigen Schlüssel zu dem Abstellraum 1986 ausgehändigt. Seitdem hätten die Beklagten den Abstellraum für ihre Fahrräder benützt.


Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung ausstehenden Mietzinses gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Widerklage ist zulässig und begründet.

1.

a)

Die Beklagten sind berechtigt, den aus § 535 Abs. 2 BGB an die Klägerin zu entrichtenden Mietzins gem. § 536 Abs. 1 BGB um 5 Prozent zu mindern.

Der Wegfall des Abstellraumes unter der Treppe zum ersten Stock ist nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien im vorliegenden Fall ein Mangel der Mietsache. Nach § 536 Abs. 1 BGB kann ein Mieter die Miete mindern, wenn die Mietsache mangelbehaftet ist und dieser Mangel nicht lediglich unerheblich ist. Eine Minderung ist auch dann möglich, wenn der Mangel nicht den Wohnraum der gemieteten Wohnung betrifft, sondern in Nebenräumen auftritt. Der Abstellraum wie der unter der Treppe ist ein typischer Nebenraum von Mietwohnungen. Er wurde durch die Kläger vollständig entfernt und kann somit nicht mehr genutzt werden.

Der Abstellraum ist Gegenstand des Mietvertrages geworden. Eine Einigung hierüber ist jedenfalls auf Vermieterseite durch schlüssiges Verhalten zustande gekommen. Ein nur schlüssiges Verhalten ist dem Erklärenden auch dann zuzurechnen, wenn ihm hierfür das Erklärungsbewusstsein fehlt. (BGHZ 109, 171; Palandt-Heinrichs, Kommentar zum BGB, Einf. v § 116, Rn. 6). Das schlüssige Verhalten der vormaligen Vermieterin, Frau … ergab sich daraus, dass sie den Beklagten den einzigen Schlüssel aushändigte und die Nutzung des Abstellraumes über einen langjährigen Zeitraum überlies. Aus der langen Dauer der Nutzung mussten die Beklagten den Schluss ziehen, dass mit ihnen eine stillschweigende Vereinbarung geschlossen wurde, wonach sich der Mietgebrauch auch auf den Abstellraum erstrecken soll. (vgl. LG Hamburg vom 25.6.2002, 307 S 45/02 und 37 b C 103/01; siehe hierzu auch Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II Rd. 180 m. w. N). Etwas Abweichendes haben die Klägerin und die Beklagten nicht vereinbart. Die Klägerin hat den bestehenden Zustand bis zum Januar 2006 zu keinem Zeitpunkt in Frage gestellt. Aus diesem schlüssigen Verhalten musste sich für die Beklagten ergeben, dass an dem bestehenden Zustand keine abändernde Regelung getroffen werden sollte.

Nach dem Vorgetragenen ist davon auszugehen, dass den Beklagten der Abstellraum mit dem einzigen Schlüssel seit 1986 zur Verfügung stand. Das diesbezügliche Bestreiten durch die Klägerseite ist nicht ausreichend substantiiert. Nach § 138 Abs. 4 ZPO können Tatsachen mit Nichtwissen bestritten werden, wenn sie weder eigene Handlungen noch Gegenstand eigener Wahrnehmung sind. Grundsätzlich kann die Klägerin daher Handlungen anderer mit bloßem Nichtwissen bestreiten.

Ist jedoch ein aus § 138 Abs. 4 ZPO Berechtigter zugleich Erwerber vermieteten Wohnraums, so muss für ihn etwas anderes gelten. Ziel des Gesetzgebers ist, den Mieter vor Nachteilen zu schützen, die sich aus dem Eigentümerwechsel ergeben. Dies wird insbesondere durch § 566 BGB erreicht. Danach tritt der Erwerber von Wohnraum anstelle des bisherigen Vermieters in sämtliche sich aus dem Mietverhältnis ergebende Rechte und Pflichten ein. Dieser vom Gesetzgeber beabsichtigte Zweck läuft leer, wenn prozessuale Bestimmungen dem entgegenstehen. Würde man dem Erwerber von Wohneigentum gestatten, sich auf § 138 Abs. 4 ZPO berufen zu können, so würde ihm im Prozess gegen den Mieter ein Vorteil daraus erwachsen, dass er nicht personenidentisch mit dem vormaligen Vermieter ist. Dies aber widerspricht dem gesetzgeberischen Ziel, wie es sich aus § 566 BGB ergibt. Die Einheit der Rechtsordnung gebietet es, § 138 Abs. 4 ZPO vor diesem Hintergrund einschränkend auszulegen. Daraus folgt, dass dem Kläger die Beweiserleichterung aus § 138 Abs. 4 ZPO nicht für Handlungen des vormaligen Vermieters zugebilligt werden kann.

Dieser damit unstreitig feststehende Mangel ist auch erheblich. Durch die Entfernung ist ein vertragsgemäßer Gebrauch des Abstellraumes unmöglich geworden. Die Beklagten können nun ihre Fahrräder nicht mehr geschützt im Eingangsbereich des Hauses unterbringen. Eine vergleichbare alternative Abstellmöglichkeit besteht nicht. Der Dachboden stellt keinen brauchbaren Ersatz für den Abstellraum dar. Der Boden des Hauses im 5. Stockwerk taugt zwar an sich zur Unterstellung. Das Verbringen der Räder dorthin ist jedoch eine erhebliche Unannehmlichkeit. Im Übrigen bietet auch die Unterstellung der Räder im Treppenhaus keine Alternative. Dort sind sie vor Diebstahl nicht hinreichend geschützt. Zudem besteht auf Seiten der Mieter, anders als etwa bei Kinderwägen oder Rollatoren, keine Berechtigung zur Unterstellung (vgl. hierzu BGH NJW 2007, S. 146-147, Urteil vom 10.11.2006, Az: V ZR 46/06).

Eine Minderung in Höhe von 5 Prozent ist angemessen. Das Maß des entstanden Nachteils ergibt sich zum einen aus der Relation von Wohnungsgröße und Größe des entfernten Abstellraumes. Die Fläche des Raumes von etwa drei Quadratmetern ist ins Verhältnis mit einer Wohnung mit einer Nettokaltmiete von 450,– EUR in der Martinistraße zu setzen. Daraus ergibt sich, dass eine Minderung von 5 Prozent gerechtfertigt ist. Darüber hinaus ergibt sich die Angemessenheit daraus, dass der Verlust des Abstellraumes für die Beklagten in mehrerlei Hinsicht von Nachteil ist. Zum einen entfällt dadurch die Möglichkeit des vor Wegnahme und Witterung sicheren Unterstellens des Fahrrades. Zum anderen bot der Abstellraum unter der Treppe durch seine Lage im Treppenhaus besonderen praktischen Nutzen: er erlaubte das sichere verbringen der Räder bei kurzen Wegen für die Beklagten.

Die Höhe der Minderung steht im Übrigen auch nicht im Widerspruch zu ähnlichen von der instanzgerichtlichen Rechtsprechung entschiedenen Fällen. In einem vom LG Berlin entschiedenen Fall vom (MM 1994, S. 140 vom 4.2.1993, Az: 67 S 176/92) wurde bei dem Wegfall eines Fahrradschuppens eine Minderung der Miete um 2,5 Prozent als angemessen angesehen. Der Fahrradschuppen war aber, anders als in diesem Fall, bereits vorher im Verfall begriffen. Zudem befand er sich offenbar nicht im Haus selber, sondern außerhalb davon. Sein Nutzen war also geringer als die hier in Rede stehende Abstellkammer. Die von den Beklagten vorgenommene Mietminderung um 5 Prozent ist nach alledem auch in ihrer Höhe angemessen.

b)

Die Widerklage ist begründet. Eine wirksame Aufrechnung gem. § 387 BGB konnten die Kläger nicht vornehmen. Hierzu fehlte es aus den zu 1. genannten Gründen an einer wirksamen Forderung der Kläger gegen die Beklagten wegen Mietrückstandes.

2.

Der Zinsanspruch der Beklagten folgt aus §§ 286, 288 BGB.

3.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO.

4.

Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.