Immobilienfond: Haftung für Angaben im Emissionsprospekt – Schadensersatzansprüche

Immobilienfond: Haftung für Angaben im Emissionsprospekt – Schadensersatzansprüche

 Oberlandesgericht Nürnberg

Az.: 3 U 1188/01

Verkündet am 19.03.2002

Vorinstanz: LG Regensburg – Az.: l O 444/98

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In Sachen hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Nürnberg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 29. Januar 2002 für Reche erkannt:

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Endurteil des Landgerichts Regensburg vom 23. Februar 2001 (Az.: l O 444/98) abgeändert.

II. Es wird festgestellt, daß der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den für den Zeitraum bis 31.12.2012 durch die Beteiligung an dem Immobilienfonds ergebenden Vermögensschaden im Vergleich zu einer Nichtbeteiligung der Klägerin zu ersetzen.

III. Von den Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen haben die Klägerin 1/5 und der Beklagte 4/5 zu tragen.

IV. Das Urteil ist vorläufig voll streckbar.

Beschluß:

Der Streitwert: für das Berufungsverfahren wird bis zum 16.10.2001 auf 39.833,73 Euro (= 77.908,00 DM) und danach auf 31.866,98 Büro (= 62.326,40 DM) festgesetzt.

Tatbestand und Entscheidungsgründe:

I.

Gemäß § 543 a.F. ZPO wird von der Darstellung des Tatbestandes abgesehen. Es wird daher insoweit auf die Gründe des angefochtenen Ersturteils und die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist in dem Umfang des im zweiten Rechtszug zuletzt gestellten Antrages begründet. Ihr steht ein Anspruch auf Feststellung zu, daß der Beklagte verpflichten ist, ihr den für den Zeitraum bis 31.12.2012 durch ergebenden Vermögensschaden im Vergleich zu einer Nichtbeteiligung zu ersetzen.

Die Klägerin konnte gemäß § 264 Nr. 2 ZPO ohne weiteres von dem ursprünglich verfolgten Leistungsantrag zu dem gestellten Feststellungsantrag übergehen.

Dieser ist zulässig. Zwischen den Parteien ist das Bestehen eines konkreten Rechtsverhältnisses, Verpflichtung des Beklagten zur Leistung von Schadensersatz, streitig, an dessen Klärung die Klägerin ein rechtliches Interesse hat.

Welche Vermögenseinbuße sie durch ihre Beteiligung an dem Fond erlitten hat, ist derzeit nicht bezifferbar. Dies hängt von der Vermietungssituation und der Vermögensentwicklung bis zum Ablauf der gleichzeitig zur Absicherung der aufgenommenen Darlehensbeträge geschlossenen Lebensversicherung ab.

Der Feststellungsantrag ist begründet, da der Beklagte den mit der Klägerin zustandegekommenen Auskunftsvertrag hinsichtlich des Beitritts zu dem Objekt schuldhaft verletzt hat, indem er sie über die im Emissionsprospekt enthaltene Beschränkung der 10-jährigen Mietgarantie nicht hinreichend aufgeklärt hat. Es ist davon auszugehen, daß die Klägerin sich bei Aufklärung über dieses Risiko nicht beteiligt hätte.

Der Eintritt einer Vermögenseinbuße durch deren Beitritt ist wahrscheinlich.

Zwischen den Parteien ist spätestens am 08.09.1993, als die Klägerin ihre Beitrittserklärung unterzeichnete, ein Auskunftsvertrag zustandegekommen. Der Beklagte war unstreitig zur Zeit des Beitritts der Klägerin Generalagent der X und war im Auftrag der Vertriebsgesellschaft für den streitgegenständlichen Immobilienfonds als Vermittler tätig, um Interessenten zu werben.

Nach ständiger Rechtsprechung kommt zwischen einem Anlagevermittler und einem Interessenten ein Auskunftsvertrag zumindest stillschweigend zustande, wenn der Interessent deutlich macht, daß er, auf eine bestimmte Anlage bezogen, die besonderen Kenntnisse und Verbindungen des Vermittlers in Anspruch nehmen will und dieser die gewünschte Tätigkeit beginnt (BGH NJW-RR 2000, 998; NJW 1998, 448; NJW-RR 1993, 1114).

Die Klägerin hat u.a. schon in der Klageschrift vorgetragen, daß der Kontakt mit dem Beklagten auf Empfehlung eines Bekannten zustandegekommen sei. Dem Beklagten sei vor Beginn der ersten Beratung deutlich mitgeteilt worden, daß sie über keinerlei Kenntnisse über steuersparende Immobilienanlagen verfüge. Ferner sei er über die gesamte finanzielle Situation der Klägerin informiert und darauf hingewiesen worden, daß sie den übergebenen Prospekt weder durchsehen noch überprüfen werde, da sie für derartige Finanzgeschäfte kein Verständnis habe. Diesem Vortrag ist der Beklagte nicht entgegengetreten. In der Klageerwiderung vom 25.05.1998 <‚B1 . 19 d.A.) hat er vielmehr dargelegt, daß er den dem Objekt zugrundeliegenden Emissionsprospekt in einem ausführlichen Gespräch erläutert habe. Dies haben die beiden Parteien bei ihrer erneuten Parteieinvernahme vor dem Senat am 29.01.2002 auch bestätigt, unabhängig von der zwischen ihnen strittigen Frage, wieviele Informationsgespräche dem Beitritt der Klägerin vorausgegangen waren. Der Beklagte hat angegeben, daß er in einer ca. 4-stündigen Besprechung ihr die Sache auch anhand des Prospekts erläutert habe. Danach sei es zur Unterzeichnung der Beitrittserklärung gekommen. Im einzelnen gab er an, daß er die Seite 16 des Prospektteils A teilweise vorgelesen (El. 418 d.A.) und Seite 30 besprochen habe (Bl. 214 d.A.). Die in Ziffer 16 des Treuhandvertrages nebst Vollmacht und Auftrag aus Prospektteil B enthaltenen Risikohinweise sei er mit ihr durchgegangen (Bl. 215 d.A.).

Damit steht unabhängig von den im übrigen abweichenden Darstellungen der Parteien über den Verlauf der Informationsgespräche fest, daß die Klägerin für den Beklagten unmißverständlich dessen Kenntnisse und Verbindungen über und zu dem streitgegenständlichen Immobilienfonds in Anspruch nehmen wollte und dieser auch .die gewünschte Aufklärungstätigkeit bei mindestens einem 4-stündigen Gespräch aufgenommen hat.

b) Der somit stillschweigend zustandegekommene Auskunftsvertrag verpflichtete den Beklagten zu richtiger und vollständiger Information über alle Umstände, die für die Anlageentscheidung der Klägerin von besonderer Bedeutung waren, ihr insbesondere den Eindruck vermittelten, daß es sich um eine sichere und wirtschaftliche Kapitalanlage handelte (BGH NJW 1998, 448; NJW-RR 2000, 998; NJW-RR 1993, 1115). Diese Pflichten hat der Beklagte zumindest dadurch verletzt, daß er die Klägerin nicht hinreichend deutlich über die sich auf Seite 16 des Prospektteils A (Spalte 2, erster Absatz) und Seite 40 (Spalte 2, zweiter Absatz) erwähnte summenmäßige Beschränkung der Mietgarantie bis zur Höhe des Zweifachen der jährlichen Nettomietgarantie aufgeklärt hat. Aus diesen Passagen des Prospekts ist zunächst zu entnehmen, daß der Grundstückseigentümer des zu bebauenden Objekts als Mietgarant dem Fonds einen Betrag von 3 Mio. DM zur Verfügung stellt, die Mietgarantie für die Dauer von 10 Jahren übernimmt und sich verpflichtet, die Vermietung des Objekts bis zur Fertigstellung zu gewährleisten mit garantiertem Mietzinsbeginn spätestens drei Monate nach Übergabe. Im folgenden heißt es auf Seite 16 des Prospektteils A wörtlich: „Der Eingang des sich danach ergebenden jährlichen Mietbetrages ist bis zur Höhe des Zweifachen der Nettomietgarantiegebühr für die Dauer von 10 Jahren unter Zugrundelegung der angesetzten Anfangsmieten garantiert.“

Die Parteien sind sich einig, daß dieser Passus eine summenmäßige Beschränkung der Mietgarantie bedeutet und zur Folge hat, daß in dem Fall, daß die garantierten Mieterträge nicht erzielt werden, der Garantiegeber tatsächlich dem Fond nur für zwei Jahre einsteht. Im ungünstigsten Fall haftet somit der Garantiegeber dem Fonds nicht auf die Dauer von 10 Jahren, sondern nur für 2 Jahre. Im vorliegenden Fall ist dieser Fall auch eingetreten mit der Folge, daß den Anteilseignern nur in den Jahren 1995 und 1996 die garantierten Mietüberschüsse gutgeschrieben wurden.

Diese Beschränkung der 10-jährigen Mietgarantie ist zweifellos ein Umstand, der für die Sicherheit der Anlage von nicht unerheblicher Bedeutung ist und deren Risiko erhöhte. Da die Klägerin für den Beklagten erkennbar auf die Vermittlung einer sicheren Anlage Wert legte, hätte über dieses Risiko aufgeklärt werden müssen.

Dieser Pflicht aus dem Auskunftsvertrag ist der Beklagte nicht ausreichend nachgekommen. Bereits in der Klageschrift hat die Klägerin darauf hingewiesen, daß er sie in keinster Weise darüber informiert habe, daß die Mietgarantie summenmäßig begrenzt sei (Bl. 5 d.A.). Dem ist der Beklagte schriftsätzlich nicht konkret entgegengetreten. Insbesondere hat er nicht dargetan, in welcher Weise er seiner Aufklärungspflicht nachgekommen ist, was nach der Rechtsprechung geboten gewesen wäre (BGH NJW 1996, 2571 ff.; Palandt, BGB, 61. Auflage, § 282 Rdz. 11 m.w.N.). Erst bei seiner Parteieinvernahme vor dem Senat (Bl. 418 d.A.) hat er konkret angegeben, daß er den Inhalt von Seite 16 des Prospektteils A, der über die Vermietungssituation und auch über den Umfang der Mietgarantie berichtete, der Klägerin durch Vorlesen bekanntgegeben habe.

Dies reichte nicht aus. Der die Begrenzung der Mietgarantie enthaltende Passus im Prospekt ist nicht transparent und bereits für einen juristisch Gebildeten nicht unmittelbar verständlich. Erst Recht kann ein Laie durch bloßes Vorlesen dem Text nicht entnehmen, daß die auf die Dauer von 10 Jahren eingegangene Mietgarantie tatsächlich nur zwei Jahre lang gegeben sein kann. Um dies der Klägerin vor Augen zu führen, hätte es einer verständlichen Erläuterung und Erklärung bedurft. Weder aus seinem schriftsätzlichen Sachvortrag noch aus seiner Parteieinvernahme ergibt sich jedoch, daß er ihr diesen Umstand in dieser Weise erläutert hat. Insbesondere erscheint unter diesen Umständen die Aussage der Klägerin als Partei vor dem Landgericht Regensburg am 29.01.2001 (Bl. 213 d.A.), der Beklagte habe nicht erwähnt, daß die Mietgarantie summenmäßig begrenzt sei, glaubhaft. Wenn er die fragliche Formulierung auf Seite 16 des Prospektteils A tatsächlich vorgelesen haben sollte, so erscheint es durchaus nachvollziehbar, daß die Klägerin sie nicht im Sinne einer tatsächlichen Beschränkung der Mietgarantie verstanden hat.

c) Die Verletzung des Auskunftsvertrages erfolgte schuldhaft in Form von Fahrlässigkeit. Dem Beklagten mußte der Inhalt des Prospektteils A, mit dessen Hilfe er für den Beitritt: der Klägerin warb, bekannt sein. Von ihm war zu erwarten, daß er alle sich aus dem Prospekt ergebenden Risiken und Leistungseinschränkungen kannte. Die Klägerin hat bei ihrer Parteieinvernahme vor dem Senat glaubhaft angegeben, daß sie eine umfassende Aufklärung über die Beschaffenheit: des Immobilienfonds und dessen Risiko sowie eine Erläuterung des Prospekts haben wollte. Das mußte dem Beklagten auch bewußt: sein, was letztlich daraus hervorgeht, daß er nach seinen eigenen Bekundungen mindestens ein 4-stündiges Gespräch mit der Klägerin führte. Daß die Frage der Mietgarantie für die Bewerbung einer solchen Anlage wichtig ist, leuchtet unmittelbar ein. Die Mietgarantie für die Dauer von 10 Jahren wurde dementsprechend im Prospekt an mehreren Stellen werbemäßig hervorgehoben. Dazu steht die summenmäßige Begrenzung, die zu einer bloß zweijährigen Garantiezeit führen kann, im Widerspruch. Daß dieser Widerspruch dem Interessenten erklärt werden mußte, hätte dem Beklagten einleuchten müssen. Er hätte auch ohne weiteres erkennen können, daß die Formulierungen im Prospektteil A für einen um Aufklärung nachsuchenden Laien nur schwer verständlich waren. Er hätte sich deshalb sagen müssen, daß es einer zusätzlichen und verständlichen Erläuterung des Textes bedurfte.

d) Der durch die unzureichende Aufklärung verursachte Schaden liegt im Beitritt der Klägerin zu dem Immobilienfonds am 08.09.1993. Die Klägerin hat vorgetragen, daß sie bei Aufklärung über die bestehenden Risiken sich an dem streitgegenständlichen Fonds nicht beteiligt hätte.

Dies hat sie bei ihrer Parteieinvernahme glaubhaft bestätigt. Die Klägerin hat dem Senat nicht den Eindruck vermittelt, als sei sie in Vermögensdingen risikofreudig.

Im Fall der Verletzung von Beratungs- oder Aufklärungspflichten bestehe nach der Rechtsprechung eine Vermutung dafür, daß sich der Geschädigte aufklärungsrichtig verhalten hätte (Palandt, § 282 Rdz. 15 m.w.N.). Diese Vermutung hat der Beklagte nicht widerlegt.

Die Klägerin ist somit als Geschädigte finanziell so zu stellen, wie sie stehen würde, wenn sie sich an der Anlage nicht beteiligt hätte (Palandt, § 675 Rdz. 35 und Rdz. 18 vor § 249). Dies bedeutet nicht, daß sie vom Beklagten lediglich die Rückgängigmachung des Vertrages verlangen kann (siehe Palandt, § 276 Rdz. 100, 78, 102), was schon deshalb auf rechtliche Schwierigkeiten stößt, weil der Beklagte nicht ihr Vertragspartner ist und auch nicht in der Lage ist, die Bindung der Klägerin aus dem gleichzeitig abgeschlossenen Lebensversicherungsvertrag und Darlehensvertrag aufzuheben. Der schadensstiftende Vorgang liegt vielmehr in dem Beitritt der Klägerin und den daraus resultierenden rechtlichen Verpflichtungen abzüglich der gegenüberstehenden Ansprüche und des eventuell noch bestehenden Werts der Fondsbeteiligung, die dann Zug um Zug gegen Zahlung des sich ergebenden Schadensbetrages an den Beklagten zu übertragen sein wird (BGH NJW 1992, 1224).

In weicher Höhe sich ein Schaden für die Klägerin ergibt, läßt sich nach der Begutachtung durch den Sachverständigen B derzeit nicht sicher prognostizieren, da sich die Vermietungssituation durchaus ändern und nachhaltig verbessern kann. Der Eintritt eines Schadens ist jedoch wahrscheinlich, da er nur bei der Erzielung von Grenzmietüberschüssen von DM 2.100 jährlich vermieden wird. In den Jahren 1998 bis 2000 betrugen die Mietüberschüsse unstreitig nur DM 250, DM 310 und DM 430.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf §§ 91, 92, 269 Abs. 3 ZPO. Im Übergang von der Leistungsklage zur Feststellungsklage liegt eine Beschränkung des Rechtsschutzzieles, die als teilweise Klagerücknahme zu werten ist. Die Klägerin hat deshalb 1/5 der Kosten entsprechend dem Verhältnis des Streitwertes des Feststellungsantrages zum Wert des Zahlungsbegehrens zu tragen.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordert (§ 543 n.F. ZPO; § 26 Nr. 7 EGZPO).

Die Frage der Haftung eines Anlagevermittlers aufgrund eines stillschweigend zustandegekommenen Auskunftsvertrages ist höchstrichterlich geklärt. Von der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 02.12.1991 (Az.: II ZR 141/90 = NJW 1992, 1223) wird nicht abgewichen.