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Fristlose Mietvertragskündigung – bei schweren Beleidigungen von Mitmietern als F****

AG Neuruppin, Az.: 43 C 61/18, Urteil  vom 16.04.2019

Das Versäumnisurteil vom 15.06.2018 wird aufrechterhalten.

Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 24.05.2019 gewährt.

Die weiteren Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Leistung einer Sicherheit i.H.v. 4.000 Euro abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung eine Sicherheit in dieser Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger nehmen den Beklagten auf Räumung von Wohnraum in Anspruch.

Fristlose Mietvertragskündigung – bei schweren Beleidigungen von Mitmietern als F****
Symbolfoto: Von Antonio Guillem /Shutterstock.com

Mit schriftlichem Vertrag vom 22.05.2016 (Anlage K1 Bl. 5 ff. d. GA) mietete der Beklagte von der …. die im Dachgeschoss links belegene Wohnung im Hause …. Neuruppin. Nachfolgend kauften die Kläger das Mietobjekt und wurden unter dem 17.10.2017 als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Bei dem Mietobjekt handelt es sich um ein Gebäude mit mehreren Mietwohnungen. Im Erdgeschoss hat die Jugendhilfeeinrichtung …. Räumlichkeiten angemietet. Deren Mitarbeiterin ist Frau …, die sich in dieser Funktion regelmäßig im Haus aufhält. Am 13.04.2018 betitelte der Beklagte Frau … als “Fotze”, als diese ihn aufforderte, den Urin zu beseitigen, den seine Hunde im Hausflur hinterlassen hatten. U.a. wegen dieses Vorfalls sprachen die Kläger gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 18.04.2018 (Anlage K2 Bl. 11 d. GA) die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus und wiederholten diese Kündigungserklärung mit Schreiben vom 24.04.2018 (Anlage K4 Bl. 24 d. GA).

Nachdem der Beklagte die Mieten für die Monate April und Mai 2018 nicht gezahlt hatte, erklärten die Kläger gegenüber dem Beklagten mit Schreiben vom 15.05.2018 (Anlage K5 Bl. 29 d. GA) aus diesem Grund die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Am 31.05.2018 zahlte der Beklagte die rückständige Miete für die Monate April und Mai 2018 nach. Sodann zahlte der Beklagte die Mieten für die Monate Januar bis März 2019 nicht. Die Kläger erklärten mit Schriftsatz vom 19.02.2019 (Bl. 76 d. GA) wegen des Mietrückstands für die Monate Januar und Februar 2019 sowie mit Schriftsatz vom 06.03.2019 (Bl. 78 d. GA) wegen des Mietrückstands für die Monate Januar bis März 2019 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Durch ihm am 23.06.2018 zugestelltes Versäumnisurteil ist der Beklagte verurteilt worden, die Wohnung, gelegen …x in Neuruppin im Dachgeschoss links, bestehend aus einem Raum, einer Kammer und einem Bad, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben. Nachdem der Beklagte hiergegen mit am 26.06.2018 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz gleichen Datums Einspruch eingelegt hat, beantragen die Kläger nunmehr, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.

Der Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Gegen die Kündigungen vom 18. bzw. 24.04.2018 wendet der Beklagte ein, dass die … ihn zu der ausgebrachten Beleidigung provoziert habe. Es sei zwar zutreffend, dass seine noch nicht stubenreinen Hundewelpen in den Hausflur uriniert hätten. Obwohl er, der Beklagte, bereits im Begriff gewesen sei, den Hundeurin zu beseitigen, habe ihn die Frau … jedoch barsch und unfreundlich sowie vorwurfsvoll hierzu aufgefordert. Zudem habe es sich bei der Beleidigung der Frau … um einen einmaligen Vorfall gehandelt, der auch nicht gegen den Vermieter gerichtet gewesen sei. Auch sei der auf diesen Vorfall gestützten Kündigung – insoweit unstreitig – keine Abmahnung vorausgegangen.

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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird das schriftsätzliche Vorbringen der Parteien sowie das Sitzungsprotokoll vom 12.03.2019 in Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Nach form- und fristgerecht eingelegtem Einspruch (§§ 339 Abs. 1, 340 ZPO) war das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten, da der Beklagte verpflichtet ist, die Wohnung zu räumen und herauszugeben, § 343 Satz 1 ZPO.

Den Klägern steht gegenüber dem Beklagten ein solcher Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB zu, nachdem das Mietverhältnis der Parteien durch die ausgebrachten Kündigungen seine Beendigung gefunden hat. Die Kläger sind durch den Erwerb des Mietobjekts und ihre Eintragung im Grundbuch am 17.10.2017 gem. § 566 Abs. 1 BGB anstelle der ursprünglichen Vermieterin auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Ihnen kommt deshalb die Befugnis zu, die vertraglichen Rechte aus dem Mietvertrag vom 22.05.2016 gegenüber dem Beklagten geltend zu machen, was auch den Ausspruch von Kündigungen umfasst.

Das Mietverhältnis hat bereits durch die Kündigung vom 18. bzw. 24.04.2018 seine Beendigung gefunden. Dabei ist unerheblich, dass im Kündigungsschreiben vom 18.04.2018 unzutreffenderweise zum Ausdruck gebracht worden ist, dass die Kläger in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts verbunden sind. Denn es blieb für den Beklagten dennoch erkennbar, dass die Kündigung im Namen der Kläger erklärt werden sollte. Zudem ist dieses Versehen in der nachfolgenden Wiederholung der Kündigungserklärung unter dem 24.04.2018 berichtigt worden.

Die Kündigung war auch berechtigt, da der Beklagte den Hausfrieden derart nachhaltig gestört hat, dass unter Berücksichtigung aller Einzelfallumstände sowie unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar war, §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB. Unstreitig hat der Beklagte die Frau … als “Fotze” betitelt, als beide im Treppenhaus des Mietobjekts zusammentrafen. Solche schweren Beleidigungen stellen Straftaten und eine nachhaltige Störung des Hausfriedens dar, auch wenn sie nicht gegenüber dem Vermieter, sondern anderen Hausbewohnern ausgebracht werden. Als Mitarbeiterin der Mieterin der Erdgeschossräume hält sich die Frau … regelmäßig im Haus auf und ist damit Teil der Hausgemeinschaft und unterliegt ebenfalls dem Schutzbereich des zu wahrenden Hausfriedens. Derart schwerwiegende Beleidigungen können auch schon bei einmaliger Begehung eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Eine andere Bewertung kommt nur dann in Betracht, wenn sich die Pflichtverletzung als weniger schwerwiegend darstellt, weil sie aus einer Provokation heraus oder im Zusammenhang mit einer bereits vorausgegangenen streitigen Atmosphäre erfolgt ist oder als momentane und vereinzelt gebliebene Unbesonnenheit zu bewerten ist. (LG Köln WuM 1993, 349; LG Berlin Das Grundeigentum 1991, 151; LG Berlin Das Grundeigentum 1991, 933; LG Berlin WuM 1987, 56; LG Offenburg WuM 1986, 250; Schmidt-Futterer Mietrecht 13. Aufl. Rn 187 zu § 543 BGB) Bei wechselseitigen Beleidigungen kann eine Kündigung ausscheiden, ebenso wenn der Beleidigende durch sein Gegenüber durch einen abfälligen Gesprächston oder Unhöflichkeiten provoziert worden ist. Dabei ist auch das soziale Milieu bzw. die soziale Herkunft des Beleidigers zu berücksichtigen und ob der Betroffene die Beleidigung erst nimmt. (Schmidt-Futterer a.a.O. Rn 188 zu § 543 BGB) Hier wendet der Beklagte lediglich ein, die Frau … habe ihn barsch und unfreundlich sowie vorwurfsvoll aufgefordert, den Urin seiner Hundewelpen im Hausflur zu beseitigen, obwohl er schon in Begriff gewesen sei, dies zu tun. Dies allein rechtfertigt aber keine schwere Beleidigung mit Verbalinjurien der vorliegenden Art. Ohne Weiteres hielt sich die beklagtenseits dargestellte Reaktion der Frau … auch noch im Rahmen dessen, was situationsangemessen sozial üblich ist. Insbesondere hat der Beklagte nicht im Einzelnen dargetan, dass er seinerseits durch die Frau … zuvor beleidigt worden ist oder dass diese ihn in sonst unangemessener herabwürdigender Weise angesprochen hätte. Es ist deshalb nicht ersichtlich, dass sich der Beklagte in nachvollziehbarer Weise veranlasst gesehen haben könnte, die Frau … in derart schwerer Weise zu beleidigen, zumal die von dem Beklagten als Mann ausgebrachte Äußerung offenbar auch darauf abzielte, die Frau … in ihrer Eigenschaft als Frau herabzuwürdigen. Selbst bei einer unterstellten – hier ohne Weiteres nicht ersichtlichen – schlichten Persönlichkeit des Beklagten war die ausgebrachte Beleidigung deshalb aus Sicht der Frau … auch ernstzunehmen. Zwar kann dem Beleidiger zu Gute kommen, wenn es sich lediglich um einen momentanen Kontrollverlust handelt. (vgl. LG Köln WuM 1993, 349) Selbst dies entschuldigt aber keinen derart schweren Angriff auf das Ehr- und Selbstwertgefühl eines Anderen, insbesondere wenn – wie hier – dem zugrundeliegenden Anlass, nämlich ein etwaig barsches, unfreundliches und vorwurfsvolles Auftreten der Frau …, lediglich das Gewicht einer Lappalie zukommt. Dabei ist insbesondere auch zu berücksichtigen, dass beide im selben Haus wohnen bzw. arbeiten und sich dort immer wieder begegnen können. Dies setzt ein gewisses Vertrauensverhältnis als Mindestbasis für ihren Umgang voraus. (vgl. LG Offenburg WuM 1986, 25) Bei ohne adäquaten Anlass ausgebrachten schweren Beleidigungen, die geeignet sind, das Ehr- und Selbstwertgefühl des Anderen in besonderer Weise herabzusetzen, ist auch ein dafür erforderliches Mindestvertrauensverhältnis nicht mehr gegeben.

Zwar ist der hierauf gestützten Kündigung entgegen der Grundregel des § 543 Abs. 3 BGB keine Abmahnung vorausgegangen. Bei schwerwiegenden Beleidigungen kann aber bereits ein einmaliger Vorfall auch ohne Abmahnung zur Kündigung berechtigen, wenn bereits die einmalige Beleidigung in ihrer konkreten Form ein solches Gewicht hat, dass sie das erforderliche Vertrauen zerstört. Denn zerstörtes Vertrauen kann durch eine Abmahnung nicht wieder hergestellt werden. (BGH NJW-RR 2011, 89; AG München Urteil vom 19.11.2014 542 C 16687/14 = BeckRS 2016, 12168; LG Berlin Urteil vom 15.01.1991 64 S 297/90 = Das Grundeigentum 1991, 933; Schmidt-Futterer a.a.O. Rn 189 zu § 543 BGB) Dies ist auch hier der Fall, da – wie bereits vorstehend ausgeführt – die Art der Beleidigung zeigt, dass der Beklagte die Grundvoraussetzung für ein gedeihliches Miteinander nicht beachtet, nämlich den Respekt vor der Person und der Würde des Anderen, der auch bei Interessenskonflikten und verbalen Auseinandersetzungen zu wahren ist.

Die Kündigung vom 18. bzw. 24.04.2018 ist gem. §§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4 BGB schriftlich erklärt und begründet worden.

Das Mietverhältnis der Parteien ist zudem durch die – ebenfalls schriftlich erklärte und begründete – Kündigung vom 15.05.2018 wegen der Nichtzahlung der Mieten für die Monate April und Mai 2018 beendet worden. Als fristlose außerordentliche Kündigung war diese wegen eines Mietrückstands mit zwei Monatsmieten gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ursprünglich berechtigt. Als solche ist diese Kündigung jedoch durch die nachträgliche Zahlung der rückständigen Mieten am 31.05.2018 innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB unwirksam geworden. Jedoch ist die Kündigung vom 15.05.2018 ausdrücklich auch hilfsweise als fristgemäße und damit als ordentliche Kündigung i.S.d. § 573 BGB erklärt worden. Für eine solche ordentliche Kündigung besteht die Heilungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht, sodass diese durch nachträgliche Zahlung nicht unwirksam wird. Dies folgt aus dem Wortlaut, der Gesetzeshistorie und der systematischen Stellung der Vorschriften. Insbesondere kommt dem Mieter – anders als bei einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB – im Falle der ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch eine drei- bis neunmonatige Kündigungsfrist zu Gute, was die Gefahr der Obdachlosigkeit im Vergleich zur fristlosen Kündigung verringert. (BGH NZM 2005, 334; Palandt BGB 78. Aufl. Rn 17 zu § 569, Rn 16 zu § 573) Der Rückstand mit den Mieten für zwei aufeinanderfolgende Monate stellt eine zur Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, weil dies sogar zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB berechtigte. (BGH NJW 2008, 509; BGH NJW 2007, 428; Palandt a.a.O. Rn 16 zu § 573) Dieser Kündigungstatbestand erfordert eine schuldhafte Pflichtverletzung. Das Verschulden der Nichtzahlung kann aufgrund besonderer Umstände entfallen. Insbesondere kann eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit im Sinne eines unvorhergesehenen wirtschaftlichen Engpasses beispielsweise infolge von Arbeitslosigkeit und Krankheit den Mieter entlasten. Dies muss der Mieter im Einzelnen darlegen, insbesondere dass er ggf. rechtzeitig Leistungen bei der öffentlichen Sozialverwaltung beantragt hat. (BGH NJW 2008, 509; BGH NZM 2005, 334; KG Berlin DWW 2008, 379) Auch kann im Rahmen der Verschuldensprüfung eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten berücksichtigt werden, weil sie sein Fehlverhalten möglicherweise in milderem Licht erscheinen lässt. (BGH NZM 2005, 334; KG Berlin a.a.O.) Indes hat der Beklagte zu all diesen Gesichtspunkten nicht im Einzelnen vorgetragen, sodass im Ergebnis die Kündigung vom 15.05.2018 als ordentliche Kündigung i.S.d. § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet ist.

Schließlich ist das Mietverhältnis auch aufgrund der – wiederum schriftlich erklärten und begründeten – Kündigungen in den klägerischen Schriftsätzen vom 19.02.2019 und 06.03.2019 beendet worden. Bereits die Kündigung vom 19.02.2019 war wegen der Nichtzahlung der Miete für die beiden aufeinanderfolgenden Monate Januar und Februar 2019 gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB begründet. (vgl. Palandt a.a.O. Rn 24, 25 zu § 543) Nachdem der Beklagte auch die Miete für den Monat März 2019 schuldig geblieben und damit mit der Miete für drei aufeinanderfolgende Monate in Rückstand geraten war, war die daraufhin erklärte außerordentliche fristlose Kündigung vom 06.03.2019 aus demselben Grund berechtigt. Ausweislich der Sitzungsniederschrift vom 12.03.2019 sind der Prozessbevollmächtigten des Beklagten beide Kündigungserklärungen zugegangen.

Gem. § 721 Abs. 1 ZPO war von Amts wegen darüber zu entscheiden, inwiefern dem Beklagten eine Räumungsfrist einzuräumen ist. Dies gilt grundsätzlich auch für den Fall einer außerordentlichen Kündigung, arg. ex § 721 Abs. 7 Satz 2 ZPO. Bei der Entscheidung sind unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände die widerstreitenden Interessen gegeneinander abzuwägen. Auf Mieterseite ist die Gefahr der Obdachlosigkeit und die aktuelle Wohnungsmarktsituation zu berücksichtigen. Demgegenüber steht das Interesse des Vermieters, durch die hinausgeschobene Räumung keine (weiteren) Schäden zu erleiden, für die er möglicherweise keinen Ersatz erlangen kann. Insbesondere wenn die Fortentrichtung der Miete bis zur Räumung nicht gewährleistet ist, kommt lediglich eine kurze Räumungsfrist in Betracht. (Zöller ZPO 32. Aufl. Rn 6 zu § 721) Dies ist hier der Fall, da der Beklagte zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung bereits die letzten drei Monatsmieten nicht bezahlt und darüber hinaus auch Prozesskostenhilfe beantragt hat, was im Ergebnis erhebliche Bedenken gegen seine Zahlungswilligkeit bzw. -fähigkeit begründet. Deshalb war dem Beklagten lediglich eine auf das Nötigste reduzierte Ziehfrist von ca. einem Monat bemessen ab dem voraussichtlichen Zeitpunkt der Urteilszustellung als Räumungsfrist zu gewähren.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 7, 711 Satz 1 ZPO.

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Mein Name ist Hans Jürgen Kotz und ich bin Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht. Als Gründer der Kanzlei Kotz kann ich auf eine langjährige Erfahrung in zahlreichen Rechtsbereichen zurückblicken und Sie kompetent und zuverlässig beraten und vertreten [...] mehr zu

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