Wohnungskündigung (fristlose) bei Gestank im Treppenhaus

Wohnungskündigung (fristlose) bei Gestank im Treppenhaus

AG Münster

Az.: 3 C 4334/10

Urteil vom 08.03.2011


Leitsatz (vom Verfasser nicht amtlich):

Der Vermieter kann das Mietverhältnis mit dem Mieter nach § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen, wenn dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 569 Abs. 2 BGB liegt bei einem Wohnungsmietverhältnis ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn eine Partei den Hausfrieden so nachhaltig stört, dass dem Vermieter ein Festhalten an den Mietvertrag nicht zuzumuten ist. Eine solche Beeinträchtigung des Hausfriedens ist insbesondere dann gegeben, wenn ein Mieter seine Wohnung in einem derart unhygienischen Zustand versetzt, dass unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und andere Wohnungen dringt und so die Mietmieter beeinträchtigt.


In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Münster auf die mündliche Verhandlung vom 08.03.2011 für Recht erkannt:

Bußgeldbescheid erhalten? Zahlen Sie nicht vorschnell!

Ein Einspruch kann sich lohnen. Erhalten Sie jetzt von unserem Verkehrsrechtexperten kostenlos & unverbindlich eine erste Einschätzung zu den Erfolgsaussichten.

Der Beklagte wird verurteilt, die im ersten Obergeschoss rechts des Hauses …………., gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Flur, Bad/WC nebst Kellerraum zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte wird weiterhin verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 603,93 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.10.2010 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 7.500 Euro vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 6.660 Euro festgesetzt.

I.

Tatbestand:

Der Kläger hat mit einem Mietvertrag vom 01.01.1999 die im Urteilstenor näher bezeichnete Wohnung von einem …. angemietet. Im Jahr 2005 oder 2006 erwarb die Klägerin das Hausgrundstück und trat in den Mietvertrag ein. Die Miete belief sich zuletzt auf 555,35 Euro.

Am 18.06.2010 besichtigte der Zeuge …… – der geschiedene Ehemann der Klägerin – gemeinsam mit dem Zeugen …… die Wohnung des Beklagten. Der Zeuge …. erstatte daraufhin ein schriftliches Gutachten (Bl. 9 ff. GA), dessen inhaltliche Feststellungen jedoch vom Beklagten bestritten werden. Die Klägerin übersandte dem Beklagten am 22.07.2010 ein anwaltliches Schreiben, in dem sie ihn aufforderte, seine stark verschmutzte und aufgeräumte Wohnung aufzuräumen und zu säubern, um eine Geruchsbelästigung zu beseitigen und einen Ungezieferbefall zu verhindern. Hierfür wurde dem Beklagten eine Frist bis zum 20.08.2010 gesetzt, andernfalls wurde ihm eine Kündigung des Mietverhältnisses angedroht. Wegen des weiteren Inhalts wird auf die mit der Klageschrift vorgelegte Kopie (Bl. 14 ff. GA) Bezug genommen. Der Beklagte antwortete mit Schreiben vom 09.08.2010 über den Mieterverein (Bl. 17 f. GA). Die Parteien vereinbarten in der Folgezeit eine Fristverlängerung bis zum 20.09.2010, da in der Wohnung zwischenzeitlich ohnehin Renovierungsarbeiten durchgeführt werden sollten. Am 24.09.2010 besichtigten die Zeugen …. und ….. erneut die Wohnung. Mit anwaltlichem Schreiben vom 30.09.2010 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, die sie mit dem Zustand der Wohnung und den von ihr ausgehenden Geruchsbelästigungen begründete. Wegen des weiteren Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf die der Klageschrift beigefügte Kopie (Bl. 22 ff. GA) Bezug genommen.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten die Räumung der Wohnung und die Erstattung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Sie behauptet, die Wohnung sei am 18.06.2010 komplett mit verschiedenen Modellbahnen, anderen Modellen, Spielzeug, Büchern, Tonträgern und anderen Gegenständen zugestellt gewesen. Man habe die Zimmer nur über schmale Laufwege betreten können. Die Wohnung sei zudem vollkommen verdreckt gewesen. Dies gelte insbesondere für die Küche und das Bad. Die Wasserhähne seien offensichtlich seit Jahren nicht mehr benutzt worden. Es bestehe daher die Gefahr, dass die Wasser- und Abwasserleitungen beschädigt oder mit Legionellen befallen seien. Auch ansonsten bestehe die Gefahr eines Befalls der Wohnung mit Ungeziefer. Von der Wohnung gehe ein unerträglicher Geruch aus, über den sich bereits andere Mieter des Hauses beschwert hätten. Bis zum 24.09.2010 sei keine wesentliche Besserung des Zustandes erfolgt. Auch hätten sich weiterhin die Wohnungsnachbarn des Beklagten über den Geruch beschwert. Die drohende Beschädigung der Wohnung und die Beeinträchtigung der anderen Hausbewohner rechtfertige eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Sie beantragt,

1) den Beklagten zu verurteilen, die im ersten Obergeschoss rechts des Hauses ………………, gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Flur, Bad/WC nebst Kellerraum zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben,

2) den Beklagten zu verurteilen, an sie außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 603,93 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 15.10.2010 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er behauptet, dass er bereits seit 55 Jahren in der Wohnung wohne. Das Haus sei von seinen Eltern errichtet worden, er wohne dort seit seinem zwölften Lebensjahr. Er habe das Haus später geerbt und es dann 1999 an Herrn …. veräußert und mit diesem den Mietvertrag geschlossen. Er bestreitet den von der Klägerin behaupteten Zustand der Wohnung. Er habe eine umfangreiche Sammlung an Modelleisenbahnen, anderen Modellen, Tonträgern und der dazugehörigen Fachliteratur. Die Sammlung sei so umfangreich, dass er sie teilweise auf dem Boden der Wohnung lagern müsse. Er pflege seine Sammlerstücke aber, von einem vermüllten Zustand könne keine Rede sein. Es sei ihm auch ohne weiteres möglich, die Wohnung zu lüften oder die Wasseranschlüsse zu nutzen, er müsse dazu nur einzelne Sachen zur Seite räumen. Nach dem Besichtigungstermin am 18.06.2010 habe er begonnen, umfangreiche Teile seiner Sammlung an verschiedene Händler zu verkaufen. Er habe sich einen Staubsauger gekauft und könne sich nun um die Reinigung der Wohnung zu kümmern. Er bestreitet, dass eine Beschädigung der Leitungen drohe. Wenn die Sanitäranlagen in einem schlechten Zustand seien, dann läge das daran, dass sie seit Errichtung des Hauses nicht ausgetauscht worden seien. Es drohe auch kein Befall mit Bakterien oder Ungeziefer. Weiterhin bestreitet er, dass sich andere Hausbewohner über einen üblichen Geruch beschwert hätten. Wenn es üblen Geruch im Hausflur gegeben habe, dann stamme dieser von Hausbewohnern, die mit Knoblauch kochen. Die Klägerin beabsichtige lediglich, ihn aus der Wohnung zu vertreiben, um sie mit höherer Miete an eine Studenten-WG vermieten zu können.

Das Gericht hat durch die Vernehmung der Zeugen ….., …, ……, ……..zum Zustand der Wohnung und den Beschwerden anderer Hausbewohner Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 08.03.2011 (Bl. 66 ff. GA) Bezug genommen. Wegen des weiteren Vortrages der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Protokolle der mündlichen Verhandlungen Bezug genommen.

II.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und in vollem Umfang begründet.

1.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Räumung der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über die Wohnung, seit die Klägerin mit dem Erwerb des Hausgrundstückes gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer …. eingetreten ist. Dieses Mietverhältnis ist beendigt, weil die Klägerin mit dem Schreiben vom 30.09.2010 wirksam die fristlose Kündigung erklärt hat:

a.

Die Klägerin konnte das Mietverhältnis gemäß den §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB fristlos kündigen.

§ 543 Abs. 1 BGB ermöglicht die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses aus einem wichtigen Grund dann, wenn der kündigenden Vertragspartei eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 569 Abs. 2 BGB liegt bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn eine Partei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass im Ergebnis der vorzunehmenden Abwägung ein Festhalten am Mietvertrag nicht zumutbar ist.

Eine solche Beeinträchtigung des Hausfriedens ist insbesondere auch dann gegeben, wenn ein Mieter seine Wohnung in einem derart unhygienischen Zustand versetzt, dass unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und andere Wohnungen dringt und so die Mietmieter beeinträchtigt (vgl. hierzu AG Saarbrücken, Urteil vom 29.10.1993, Az. 37 C 267/93; AG Görlitz, Urteil vom 24.10.1997, Az. 2 C 0431/97).

So war es hier; ob aufgrund des Zustandes der Wohnung tatsächlich eine Beschädigung der Leitungen oder ein Ungezieferbefall zu befürchten war, konnte insofern dahinstehen:

aa.

Zunächst ist das Gericht im Ergebnis der Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt, dass sich die Wohnung des Beklagten am 18.06.2010 in der vom Zeugen …. in seinem Gutachten vom 19.08.2010 festgehaltenen Zustand befand. Sowohl der Zeuge …. als auch der Zeuge ….. haben den Zustand der Wohnung glaubhaft und eindringlich derart beschrieben, dass sie komplett zugestellt und in einem äußerst unhygienischen Zustand war. Das Gericht ist weiterhin aufgrund der Aussagen der beiden Zeugen auch zu der Überzeugung gelangt, dass sich der Zustand bis zum 24.09.2010 nicht wesentlich gebessert hat.

Auch die Aussagen der vom Beklagten gegenbeweislich benannten Zeugen stehen diesen Feststellungen nicht entgegen. Auch diese Zeugen haben den behaupteten Zustand der Wohnung im wesentlichen bestätigt. Sie haben allesamt ausgesagt, dass der Beklagte seine Wohnung komplett mit seinen verschiedenen Sammlungen zugestellt habe und sie nicht sonderlich sauber gehalten habe. Dabei haben zwar die dem Beklagten durch längere Geschäftskontakte näher bekannten Zeugen versucht, den Zustand zu relativieren, dies wiederum auf Nachfrage jeweils wieder eingeschränkt. So hat beispielsweise der Zeuge ….. zunächst ausgesagt, dass die hygienische Situation „nicht gut“ gewesen sei, die Wohnung dann später aber als „Messie“-Wohnung bezeichnet, bei der lediglich die Tendenz zu einem bewohnbaren Zustand zu sehen gewesen sei. Die dem Beklagten nicht näher bekannten Zeugen …. und …. haben den von den Zeugen … und … . geschilderten Zustand hingegen uneingeschränkt bestätigt. Auch die Erklärung des Beklagten in seiner Anhörung am 25.01.2011, er habe sich einen Staubsauger angeschafft, stützt den klägerischen Vortrag, bedeutet er doch im Umkehrschluss, dass der Beklagte vor dem 18.06.2010 jahrelang keinen Staubsauger eingesetzt hat.

bb.

Das Gericht ist im Ergebnis der Beweisaufnahme weiterhin zu der Überzeugung gelangt, dass von der Wohnung ein unerträglicher Geruch ausging, der auch außerhalb der angemieteten Wohnung wahrgenommen worden ist. Dies wurde von den Zeugen …. und ….., aber auch von dem gegenbeweislich benannten Zeugen ….. bestätigt. Insbesondere der Zeuge …..hat sehr eindringlich geschildert, wie er sich als Bewohner der Nachbarwohnung durch den Geruch beeinträchtigt sieht und sogar gezwungen war, seine Wohnungstür unten abzudecken, um das Eindringen des Geruchs zu verhindern. Das Gericht verkennt hier nicht, dass die anderen Zeugen den Geruch als nicht so stark oder zumindest nicht nach außen dringend beschrieben haben. Es muss hier jedoch berücksichtigt werden, dass diese Zeugen sich jeweils nur für kurze Zeit an einzelnen Tagen dort aufgehalten haben, an denen die Geruchsbelastung möglicherweise weniger stark war. Demhingegen war der Zeuge …….als Nachbar des Beklagten durchgehend im Haus.

Zudem erscheint der geschilderte Geruch in Anbetracht des von allen Zeugen bestätigten Zustandes der Wohnung auch plausibel. Das gilt umso mehr, als einige Zeugen ausgesagt haben, dass der Beklagte zumindest bis in den Sommer des Jahres auch eine Katze gehalten hat. Der durch Katzenurin verursachte Geruch ist von besonderer Penetranz und kann sich bei mangelnder Reinigung der Wohnung schnell festsetzen.

cc.

Die Klägerin sah sich auch Beschwerden anderer Mieter über den Geruch aus der Wohnung des Beklagten ausgesetzt. Der Zeuge ….. hat glaubhaft ausgesagt, dass mündliche Beschwerden der anderen Mieter Anlass für die Besichtigung am 18.06.2010 gewesen sei. Später seien hätten sich auch die Mieter ….. und …… per e-mail beschwert. Diese mails sind der Klageschrift beigefügt (Bl.19 f. GA). Dies hat der Zeuge …… in seiner Aussage bestätigt, der sich nach seinem Einzug am 23.08.2010 gemeinsam mit seiner Freundin …… per e-mail bei dem Zeugen ….. beschwert und auch über eine Mietminderung nachgedacht haben will. Diese Angaben des Zeugen erscheinen im Hinblick auf seine Darstellung der Geruchsbelästigung plausibel – inwiefern er hingegen die Klägerin bei dem vom Beklagten behaupteten Vorhaben, aus seiner Wohnung eine Studenten-WG zu machen, unterstützen sollte, erschließt sich dem Gericht hingegen nicht.

dd.

Die vorzunehmende Abwägung der Interessen der Klägerin mit denjenigen des Beklagten führt hier dazu, dass der Klägerin eine Fortdauer des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der Klägerin kann hier nicht abverlangt werden, dass sie Mietminderungen und Kündigungen anderer Mieter hinnimmt, zumal sie dem Beklagten eine hinreichende Frist gesetzt hat, sein Verhalten abzustellen. Da dieser die zwischenzeitlich nochmals verlängerte Frist jedoch nicht dazu genutzt hat, eine tiefgreifende Verbesserung herbeizuführen, kann ihr ein weiteres zuwarten nicht zugemutet werden. Dabei kann auch dahinstehen, ob der Beklagte tatsächlich die behauptete Zeitspanne in dem Haus wohnt: Zwar kann ein außerordentlich lange andauerndes Mietverhältnis gerade bei einem älteren Mieter dazu führen, dass eine besondere Pflicht zur Rücksichtnahme besteht und die Kündigung nur unter erschwerten Voraussetzungen möglich ist – ausgeschlossen ist sie jedoch nicht.

Auch eine Berücksichtigung des Verschuldens des Beklagten führt hier zu keinem anderen Ergebnis: Der Beklagte hat bereits nicht dargelegt, dass er nicht zu einer Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes in der Lage gewesen wäre. Dies gilt insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass er durchaus in der Lage war sich an den Mieterverein zu wenden, also auch Hilfe von außen in Anspruch zu nehmen.

b.

Die gemäß § 543 Abs. 2 BGB erforderliche Abmahnung ist mit dem Schreiben vom 22.07.2010 erfolgt. Der Beklagte hatte auch hinreichend Gelegenheit, das abgemahnte Verhalten abzustellen: Zumindest nach der gewährten Fristverlängerung war die ihm eingeräumte Frist ausreichend.

c.

Das Kündigungsschreiben entspricht auch den Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB: Der zur Kündigung führende wichtige Grund ist angegeben.

2.

Die Klägerin hat weiterhin einen Anspruch auf Ersatz ihrer Rechtsanwaltskosten aus den §§ 535, 280, 249 BGB. Die durch die Kündigung entstandenen Rechtsanwaltskosten sind ersatzfähige Kosten der Rechtsverfolgung; die Klägerin konnte sich zur Ausübung ihres Kündigungsrechts eines anwaltlichen Beistandes bedienen.

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils aus § 709 ZPO.

Der Streitwert wurde gemäß § 41 Abs. 1 GKG auf den zwölffachen Betrag der Monatsmiete von 555 Euro festgesetzt.