Wohnungseigentum und bauliche Veränderung – Sichtverhältnisse

Wohnungseigentum und bauliche Veränderung – Sichtverhältnisse

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN

Az. 20 W 139/02

Beschluss vom 24.03.2003

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Vorinstanzen: LG Limburg – Az.: 7 T 127/01; AG Wetzlar – Az.: 3 UR 12/00


In der Wohnungseigentumssache hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß der 7. Zivilkammer des Landgerichts Limburg an der Lahn vom 13.03.2002 am 24.03.2003 beschlossen:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Der Antragstellerin wird Prozesskostenhilfe zur Durchführung des Verfahrens der weiteren Beschwerde bewilligt. Zur Wahrnehmung ihrer Rechte in diesem Verfahren wird ihr Rechtsanwalt Dr. M., F., beigeordnet.

Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde: 12.872,29 EUR (= 25.000,- DM).

Gründe:

Die Antragstellerin verlangt von der Antragsgegnerin die Verpflichtung, die auf dem Dach des Wohnungseigentumsanwesens XYZ-Straße in F. montierten Rohre der dort befindlichen Klimaanlage zu beseitigen. Durch Beschluss vom 13.06.2001 hat das Amtsgericht dem Antrag stattgegeben. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht durch den angefochtenen Beschluss, auf den Bezug genommen wird, zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich die Antragsgegnerin mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde. Die Antragstellerin ist der sofortigen weiteren Beschwerde entgegengetreten und hat die Bewilligung von Prozesskostenhilfe zur Durchführung des Verfahrens der weiteren Beschwerde beantragt.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gem. § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Die sofortige weitere Beschwerde hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 1 FGG, 546 ZPO, auf den er lediglich hin zu überprüfen ist.

So unterliegt das Verfahren des Landgerichts keinen durchgreifenden Bedenken, die es rechtfertigen könnten, den darauf beruhenden angefochtenen Beschluss aufzuheben und das Verfahren zur erneuten Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen. Das Landgericht ist seiner Verpflichtung gem. § 44 Abs. 1 WEG, mit den Beteiligten mündlich zu verhandeln und auf eine gütliche Einigung hinzuwirken, nachgekommen. Soweit die sofortige weitere Beschwerde darauf verweist, der angefochtene Beschluss stelle eine Überraschungsentscheidung dar, vermag dies zu keiner anderen Beurteilung zu führen. Zwar ist es zutreffend, dass ausweislich des Protokolls der mündlichen Verhandlung vom 10.10.2001 den Beteiligten im Hinblick auf eine angestrebte gütliche Einigung zuletzt aufgegeben wurde, bis zum 30.10.2001 ihre Positionen noch einmal schriftsätzlich darzulegen; der Antragsgegnerin und Beschwerdeführerin war aufgegeben worden, die Kosten der Beseitigung der Anlage bis zu diesem Zeitpunkt nachzuweisen. Ausweislich dieses Auflagenbeschlusses sollte eine Entscheidung sodann von Amts wegen ergehen, wobei das Gericht beabsichtigte, den Beteiligten auf der Grundlage der vorgelegten Zahlen einen konkreten Vergleichsvorschlag zu machen. Ein solcher konkreter Vergleichsvorschlag ist zwar nicht mehr ausdrücklich formuliert worden. Allerdings hat die Kammer durch Verfügung vom 29.10.2001 auf den Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 25.10.2001 den Beteiligten zur Kenntnis gegeben, dass sie den ersten Vergleichsvorschlag favorisiere, aber, soweit erforderlich, einen weiteren Vergleichsvorschlag unterbreiten werde, wenn die abschließende Stellungnahme, insbesondere die weitere fachliche Stellungnahme des Herrn X.Y. vorliege. Im Anschluss daran hat allerdings die Antragstellerin mit Schriftsatz vom 13.11.2001, der der Antragsgegnerin zur Kenntnis übersandt worden ist, mitgeteilt, dass sie angesichts des Schriftsatzes der Antragsgegnerin vom 25.10.2001 keine Möglichkeit für einen Vergleich mehr sehe und um eine Entscheidung bitte. Bereits in diesem Zeitpunkt hätte die Kammer davon ausgehen können, dass die Vergleichsverhandlungen gescheitert sind. Dennoch hat sie auf den Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 19.12.2001, nach dessen Inhalt die ergänzende Stellungnahme für Februar 2002 angekündigt werde, diese Zeit noch abgewartet. Nach Ablauf des Februar 2002, in dem keinerlei Stellungnahme oder sonstige Mitteilung von Seiten der Antragsgegnerin, insbesondere auch nicht das konkret angekündigte Gutachten vorgelegt wurde, war die Kammer befugt, in der Sache entscheiden. Ein weiteres Zuwarten war nicht gerechtfertigt. Insbesondere konnte diese Sachentscheidung auch keine Überraschung für die Beteiligten darstellen, nachdem die Antragstellerin mit ihrem Schriftsatz vom 13.11.2001 – wie ausgeführt – erklärt hatte, keine Möglichkeit mehr für einen Vergleich zu sehen.

Auch der Sache nach ist der angefochtene Beschluss aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Der Antragstellerin steht der begehrte Beseitigungsanspruch zu, der sich aus den §§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG herleitet.

Dabei ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die Installation der Rohre auf dem Dach für die Klimaanlage durch die Antragsgegnerin als eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 S. 1 WEG anzusehen ist. Durch die Baumaßnahme hat die Antragsgegnerin in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums eingegriffen und eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vorgenommen, worin eine bauliche Veränderung im Sinne der genannten Vorschrift zu sehen ist (Senat, Beschlüsse vom 09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99 und 20 W 452/2000; vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht WuM 1989, 262, 263, vgl. auch Niedenführ/Schulze, WEG, 6. Auflage, § 22 Rz. 5). Dass diese Baumaßnahme über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG, liegt auf der Hand und wird von der Antragsgegnerin auch gar nicht anders vorgetragen. Davon sind die Vorinstanzen zu Recht ausgegangen.

Eine Zustimmung der Antragstellerin zu der Baumaßnahme der Antragsgegnerin ist auch nicht gem. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich, wie das Landgericht ebenfalls zu Recht ausgeführt hat. Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG i. V. m. § 14 WEG hat ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung hinzunehmen, durch die ihm kein Nachteil erwächst, der über das mit einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Unter einem Nachteil in diesem Sinne ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen (Senat, Beschlüsse vom 09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99 und 20 W 452/2000; vgl. BGH NJW 1992, 978, 979; Bayerisches Oberstes Landesgericht ZMR 1997, 89, 90; WE 1994, 277, 278; WuM 1989, 262, 263; WuM 1988, 319; OLG Köln OLGR 2000, 146). Nur konkrete und objektive Beeinträchtigungen gelten als ein solcher Nachteil; entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Senat, Beschlüsse vom 09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99 und 20 W 452/2000; BGH NJW 1992, 978, 979; vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht ZMR 1997, 89, 90; OLG Köln OLGR 2000, 146).

Frei von Verfahrensfehlern und damit nach §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 S. 2 FGG, 559 Abs. 2 ZPO bindend für das Rechtsbeschwerdegericht hat das Landgericht festgestellt, dass der Einbau der Rohre für die Klimaanlage auf dem Dach zu einer Beeinträchtigung der Rechte der Antragstellerin geführt hat. Diesen Nachteil hat das Landgericht in der nachteiligen Veränderung der Sichtverhältnisse aus der Wohnung der Antragstellerin über das Dach der Wohnungseigentumsanlage hinaus gesehen. Hierhin kann tatsächlich grundsätzlich ein Nachteil im Sinne der §§ 22 Abs. 1 S. 2, 14 WEG gesehen werden. Wie bei der Veränderung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnungseigentumsanlage ist auch diese Würdigung eine solche, die weitgehend auf tatrichterlichem Gebiet liegt (vgl. Niedenführ/Schulze a. a. O., § 22 Rz. 19). Wie dargelegt hat das Landgericht dies ohne Verfahrensfehler festgestellt. Es war dabei berechtigt, von den sich bei den Akten befindlichen mehreren Lichtbildern auszugehen, bei denen es sich – entgegen der Ausführung der Antragsgegnerin – auch nicht ausschließlich um Schwarz-Weiß-Fotos handelt, unabhängig von der Frage, ob dies für die hier zu entscheidende Frage einen wesentlichen Unterschied begründen könnte. Eine Augenscheinseinnahme ist jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn Fotografien das Erscheinungsbild der Wohnanlage – hier die Sichtverhältnisse – hinreichend klar vermitteln (Senat, Beschlüsse vom 09.07.2001 und 18.02.2002, Az. 20 W 349/99 und 20 W 452/2000; Niedenführ/Schulze, a. a. O., § 22 Rz. 19). Davon ist vorliegend auszugehen. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, sind die vorgelegten Lichtbilder hinreichend aussagekräftig. Dass sie den tatsächlichen Zustand darstellen, wird von der weiteren Beschwerde auch gar nicht konkret in Zweifel gezogen. Das Landgericht hat auf S. 6 des angefochtenen Beschlusses dann im einzelnen dargelegt, dass es aufgrund der von ihm getroffenen Feststellungen von einer beachtlichen Verschlechterung der Sichtverhältnisse ausgeht. Das Landgericht hat dabei den maßgeblichen Sachverhalt ausreichend erforscht, alle wesentlichen Umstände berücksichtigt und die getroffenen Feststellungen in sich widerspruchsfrei und nicht unter Verstoß gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze gewürdigt. Konkrete Rechtsfehler sind mithin nicht ersichtlich; die weitere Beschwerde trägt solche konkreten Gesichtspunkte auch nicht vor. Soweit die weitere Beschwerde in diesem Zusammenhang ausführt, es gebe sicherlich eine Fülle von Personen, die die Wohnung weder mit Blick auf das Kiesdach noch mit Blick auf die Rohre erworben hätten, bzw. den objektiven Betrachter wäre die Wohnung weder mit Blick auf das Kiesbett noch mit Blick auf die Rohre jemals akzeptabel, so setzt die Antragsgegnerin lediglich ihre Einschätzung gegen die Tatsachenfeststellungen des Landgerichts. Das Landgericht hat durchaus in seiner Würdigung berücksichtigt, dass der Betrachter noch zum Teil über die Rohre hinweg die im Hintergrund befindliche Landschaft erkennen könne, dass sein Blick aber in erster Linie auf die im Vordergrund befindlichen großräumig angelegten Installationsrohre gelenkt werde, die einen hässlichen Anblick bilden. Es hat weiter festgestellt, dass ohne diese zwar auch ein Blick auf das kiesbedeckte Flachdach dominierend gewesen wäre, dieser Anblick jedoch für das menschliche Auge weit weniger belastend sei als der Blick auf die großräumig angelegten Rohre. Diese Tatsachenfeststellung ist nach dem oben dargelegten lediglich eingeschränkten Überprüfungsmaßstab des Rechtsbeschwerdegerichts aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Ausgehend von diesem relevanten Nachteil ist es dann tatsächlich unerheblich, ob und vor allem in welchem Umfang die Wohnung der Antragstellerin durch die bauliche Veränderung eine konkrete Wertminderung erlitten hat, ob also die von der Antragstellerin vorgelegte sachverständige Schätzung in Höhe von 70.000,- DM zutreffend ist oder nicht, bzw. ob eine Beeinträchtigung der Verkaufs-/Vermietungsaussichten eingetreten ist oder nicht.

Ohne dies ausdrücklich auszuführen, ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, daß die Antragsgegnerin passivlegitimiert für den geltend gemachten Beseitigungsanspruch ist. Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß den §§ 1004 Abs. 1 BGB, 22 Abs. 1 WEG die Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung von dem oder den Wohnungseigentümern verlangen, die diese vorgenommen haben (vgl. Bayerisches Oberstes Landesgericht WE 1992, 54, 84, Kammergericht WE 1991, 324, 325; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage, § 22 Rz. 229; Niedenführ/Schulze, a. a. O., § 22 Rz. 46, jeweils mit weiteren Nachweisen). Vor diesem Hintergrund ist die Antragstellerin nicht etwa gehalten, die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft, die die bauliche Veränderung auch gar nicht zu vertreten hätte, auf Beseitigung in Anspruch zu nehmen.

Zur Überzeugung des Senats ist die Feststellung des Landgerichts aus Rechtsgründen ebenfalls nicht zu beanstanden, dass die Antragstellerin nicht etwa aufgrund des Beschlusses der Wohnungseigentümer vom 05.03.1996 zu Tagesordnungspunkt 8 zur Duldung der baulichen Veränderung verpflichtet ist. Zwar ist dieser Beschluss entgegen der Rechtsauffassung der Antragstellerin und wohl auch des Landgerichts nicht etwa wegen fehlender absoluter Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig (vgl. BGH NJW 2000, 3500, 3503; vgl. weiter Bayerisches Oberstes Landesgericht NZM 2001, 133, 134; OLG Köln NZM 2001, 293; vgl. auch Niedenführ/Schulze, a. a. O., § 22 Rz. 26). Der Senat schließt sich allerdings den Vorinstanzen dahingehend an, dass durch diesen Beschluss in der Eigentümerversammlung keine Duldung der installierten Klimaanlage erklärt wurde. Bei Eigentümerbeschlüssen, die wie hier auch für den Sondernachfolger gelten würden und auch ohne Eintragung in das Grundbuch wie Grundbucherklärungen für und gegen sie gelten würde, §§ 10 Abs. 3, Abs. 4 WEG, hat die Beschlussauslegung „aus sich heraus“ – objektiv und normativ – zu erfolgen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für Jedermann ohne weiteres erkennbar sind, z. B. weil sie sich aus dem übrigen Versammlungsprotokoll ergeben. Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht uneingeschränkt selbst – also ohne Bindung an die Auslegung der Tatsacheninstanzen – selbst vorzunehmen (vgl. BGH NJW 1998, 3713, 3714; vgl. auch Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 23 WEG, Rz. 178 m. w. N.). Angesichts dessen spielen eventuelle Erklärungen der Beteiligten vor oder auch nach Beschlussfassung, soweit sie nicht nach den obigen Ausführungen erkennbar sind, für die Auslegung des Beschlussinhalts keine Rolle. Gleiches gilt mithin für die von der weiteren Beschwerde noch einmal ausdrücklich hervorgehobenen nachträglichen beträchtlichen Investitionen der Antragsgegnerin ausweislich der Rechnung vom 18.08.1997, weil diese auf das Verständnis der Antragsgegnerin von dem angefochtenen Beschluss abstellen. Ohnehin vermag den Baumaßnahmen der Antragsgegnerin in diesem Zusammenhang schon deshalb keine wesentliche Bedeutung beigemessen werden, weil ja auch offensichtlich die ursprüngliche Installation der Rohre ohne Abstimmung mit der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt war. Vor diesem Hintergrund ist die Auslegung des Landgerichts, das im wesentlichen auf den Wortlaut, jedoch angesichts des sonstigen Protokollinhalts auch auf Sinn und Zweck des Eigentümerbeschusses abgestellt hat, nicht zu beanstanden. Der Senat folgt dieser Auslegung. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Beschluss, Seiten 8 f., Bezug genommen. Soweit die weitere Beschwerde demgegenüber einwendet, eine derartige Auslegung würde den Beschluss sinnlos machen, vermag der Senat dem nicht zu folgen. Zwar mag es zutreffend sein, dass nicht über eine „Phantasieanlage“ beschlossen wurde. Andererseits hatte die Antragsgegnerin durchaus ein Interesse daran, eine generelle Zustimmung der Wohnungseigentümer zur Erstellung der Klimaanlage herbeizuführen. Immerhin sollte jedenfalls noch eine Überprüfung der Anlage durch die Antragsgegnerin vorgenommen werden; dies ergibt sich eindeutig aus dem Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung. Ob und in welchem Umfang diese Überprüfung vorgenommen werden sollte, ob sie insbesondere also die bereits eingetretenen Sichtbehinderungen überhaupt betreffen konnte, kann dahinstehen. Fest steht angesichts dessen jedenfalls, dass nicht sicher sein sollte, dass die Anlage in Gänze so bestehen bleiben sollte, wie sie sich im Zeitpunkt der Beschlussfassung durch die Eigentümer darstellte. Dies hat ja auch offensichtlich die Antragsgegnerin so gesehen, indem sie hat Veränderungen vornehmen lassen.

Der Beseitigungsanspruch ist auch nicht verwirkt. Auch insofern kann auf die zutreffenden Ausführungen der Vorinstanzen verwiesen werden, gegen die die weitere Beschwerde keine konkreten Einwendungen erhoben hat. Der bloße Zeitablauf ist danach nach den vorliegenden besonderen Umständen für eine Verwirkung keinesfalls ausreichend. Nach dem obigen Ausführungen zum Inhalt des Eigentümerbeschlusses vom 05.03.1996 könnte der Antragstellerin auch nicht vorgeworfen werden, dass sie diesen nicht sofort angefochten habe.

Das Beseitigungsverlangen ist auch nicht aus sonstigen Gründen, etwa wegen Rechtsmissbrauchs, ausgeschlossen. Soweit die Antragsgegnerin auf die unverhältnismäßig großen Aufwendungen hinweist, die eine Beseitigung erforderlich machen würden, ist dies unbehelflich. Dieser Umstand kann allenfalls in ganz seltenen Ausnahmefällen zu einer rechtsmissbräuchlichen Anspruchstellung führen; allein die hohen Kosten der Beseitigung haben regelmäßig nicht den Ausschluss des Beseitigungsverlangens nach § 242 BGB zur Folge (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a. a. O., § 22 Rz. 237 m. w. N.). Davon konnte allenfalls dann ausgegangen werden, wenn die Beseitigungskosten außer Verhältnis zum Beseitigungsinteresse der Antragstellerin liegen würden (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 62. Aufl., § 22 WEG, Rz. 21 m. w. N.; vgl auch Bayerisches Oberstes Landesgericht WuM 2002, 164); hiervon kann bei der vorliegenden Sachlage keinesfalls ausgegangen werden. Im Schriftsatz vom 25.10.2001 hat die Antragsgegnerin auch ausführen lassen, dass nicht auszuschließen sei, dass sie die Anlage mit verhältnismäßig geringem finanziellen Aufwand entfernen könne. Die weitere Beschwerde stützt sich hierauf auch gar nicht mehr konkret. Überdies musste der Antragsgegnerin bei Errichtung der Anlage ohne Einholung der Genehmigung der Wohnungseigentümer bewusst sein, welche Kosten eine Beseitigung verursachen würde (vgl. Senat FGPrax 1997, 54).

Es entsprach billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die Gerichtskosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat, § 47 S. 1 WEG.

Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 S. 2 WEG, hat der Senat – ebenso wie die Vorinstanzen – nicht gesehen. Es bestand auch keine Veranlassung, die diesbezügliche Kostenentscheidung des Landgerichts abzuändern, wie es die Antragstellerin begehrt; das bloße Unterliegen der Antragsgegnerin wäre hierfür unzureichend.

Der Antragsteller war auf ihren Antrag hin Prozesskostenhilfe zur Durchführung des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu bewilligen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür vorlagen, §§ 43 Abs. 1 WEG, 14 FGG, 114, 119 Abs. 1 S. 2 ZPO.

Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat der Senat an der nicht beanstandeten Wertfestsetzung durch das Landgericht orientiert, § 48 Abs. 3 WEG.