Grenzbebauung – Was gilt beim Abstand zum Nachbarn?

Abstandsflächen bei der Grenzbebauung – Bauen an der Grenze zum Nachbarn

Bauen Sie an Ihrer Grundstücksgrenze, so stellen sich viele Fragen: Darf ich überhaupt bauen? Muss ich den Nachbarn fragen oder ein Einvernehmensverfahren durchführen? Welche Genehmigungen benötige ich? Muss ich Rücksicht auf die Nachbarschaft nehmen? In diesem Artikel beantworten wir Ihnen alle Fragen rund um das Thema Grenzbebauung. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie beim Bauen an der Grundstücksgrenze achten müssen und welche Folgen eine widerrechtliche Grenzbebauung haben kann.

Das Grundstücksrecht

Jedes Grundstück hat eine Grenze, an welcher das Eigentum des Grundstückseigentümers endet. Die Grenze markiert dabei eben jenen Punkt, an dem das benachbarte Grundstück und dementsprechend das Eigentum der Nachbarpartei beginnt. In Deutschland gibt es gerade bei dem Grundstücksrecht eine klare Definition der Grenze und somit auch der Grenzbebauung. Den meisten Bauherren ist zwar durchaus der Umstand bewusst, dass es im Zusammenhang mit der Grenzbebauung klare Richtlinien und gesetzliche Vorschriften gibt, allerdings ist das Ausmaß dieser Vorschriften den wenigsten Bauherren bzw. Grundstückseigentümern tatsächlich bekannt. Fakt ist jedenfalls, dass jeder Grundstückseigentümer auf seinem Grundstück ein gewisses Maß an Privatsphäre haben möchte, sodass die Grenzbebauung auch entsprechend geregelt werden muss.

Haben Sie Fragen zu einem Bauvorhaben und zu den Regeln für Abstandsflächen bei einer Grenzbebauung, je nach Bundesland? Gerne beraten wir Sie im Baurecht und Nachbarrecht und zu den spezifischen Regeln Ihres Bundeslandes. Kontaktieren Sie uns für eine Ersteinschätzung.

Eine Garage oder Carport direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück zu errichten stößt nicht immer auf Verständnis. Es gibt im Zusammenhang mit der Grenzbebauung eine wahre Vielzahl von Kriterien, die beachtet werden wollen. In vielen Fällen muss die Nachbarpartei vor der Errichtung eines Bauwerks direkt an der Grundstücksgrenze sogar gefragt werden. Überdies ist in der Regel, abhängig von der Art und Güte des Grundstücks, auch eine Baugenehmigung erforderlich.

Mindestabstand zum Nachbarn

Grundsätzlich gilt in Deutschland ein Mindestabstand von 3 Meter zum Nachbarn. Unterschreitet das Bauvorhaben jedoch diese Mindestabstandsfläche, spricht man von einer Grenzbebauung, welche auch nur nur in bestimmten Fällen erlaubt ist. Die exakten Regelungen zur Grenzbebauung und deren Abstände sind in den Landesbauordnungen, sowie im Nachbarschaftsrecht und in den Bebauungsplänen geregelt. Dazu kommt, das in den meisten Fällen darüber hinaus der Nachbar seine Zustimmung zur Grenzbebauung geben muss.

Die Grenzbebauung wird von den jeweiligen zuständigen Behörden auf der Grundlage der Landesregelungen in der Regel dann als Ausnahme angesehen, wenn es sich um eine sogenannte einseitige Grenzbebauung handelt. Dies bedeutet, dass eine Grundstückseigentümerpartei eine Grenzbebauung vornimmt, ohne dass sich aus diesem Umstand heraus zwingend eine Bebauung für die andere Nachbarpartei ergibt.

Die Bauordnung der Bundesländer

Die Grenzbebauung ist an enge Vorschriften geknüpft, welche sich in den jeweiligen Bauordnungen der jeweiligen Bundesländer finden. In diesen Bauordnungen ist auch sehr genau beschrieben, was im Zusammenhang mit der Grenzbebauung erlaubt ist und für welche Bauvorhaben zwingend eine Baugenehmigung erforderlich wird. Es ist durchaus denkbar, dass es im Zusammenhang mit Bauvorhaben auch sogenannte Bebauungspläne, welche die Bauvorhaben zusätzlich einschränken. Die Bebauungspläne werden in der Regel von den jeweiligen Gemeinden bzw. Baubehörde festgelegt.

Eine Grenzbebauung kann vorgenommen werden, wenn der entsprechende Bebauungsplan die geschlossene Bebauung ausdrücklich vorsieht oder wenn sich die geschlossene Bebauung aus dem allgemeinen Ortsbild heraus ergibt – sprich, wenn in der jeweiligen Ortschaft bereits an vielen Stellen eine Grenzbebauung als allgemein üblich angesehen wird. Die Grenzbebauung ist in der Regel auch für diejenigen Gebäude statthaft, welche nicht als Feuerstätten oder auch Aufenthaltsräume deklariert sind. In der gängigen Praxis handelt es sich hierbei um Garagen, welche eine Gesamtlänge von 12 Metern nicht überschreiten und deren mittlere Wandhöhe auch 3.20 Meter nicht übersteigt.

Die richtige Vorgehensweise beim bauen an der Grenze zum Nachbarn

Zunächst erst einmal sollte ein Grundstückseigentümer, der eine Grenzbebauung plant, Kontakt mit dem regional zuständigen Bauamt aufnehmen und dort einen Beratungstermin erfragen. Sollte es sich bei dem Bauvorhaben um ein genehmigungspflichtiges Vorhaben handeln, so ist die Einschaltung von einem Architekten zwecks Vorlage der entsprechenden Baudokumente bei dem Bauamt bereits zu einem frühen Zeitpunkt überaus sinnvoll. Ist das Bauvorhaben nicht genehmigungspflichtig, so werden diese Unterlagen nicht benötigt und das Vorhaben könnte theoretisch umgehend in die Tat umgesetzt werden.

Wichtig ist im Zusammenhang mit der Grenzbebauung, dass die Grenzabstände auf jeden Fall eingehalten werden. Sollten die Grenzabstände unterschritten werden, so wird von einer widerrechtlichen Grenzbebauung ausgegangen.

Die Merkmale einer widerrechtlichen Grenzbebauung

• es wurde ein Bauvorhaben realisiert, bei dem die Nachbarpartei keine Zustimmung zu der Grenzbebauung mit Unterschreitung des Mindestabstandes gegeben hat
• es wurde ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben ohne die erforderliche Baugenehmigung realisiert
• es wurde von der Baugenehmigung abgewichen
• es wurde von dem Bebauungsplan abgewichen

Ein etwaig existierender Bebauungsplan sollte auf jeden Fall vor der Realisierung des Bauvorhabens eingesehen werden. Die sogenannten Baulinien werden in diesem Bebauungsplan in der gängigen Praxis in Form einer roten Linie dargestellt. Gem. § 23 Absatz 2 BauNVO muss an der roten Linie gebaut werden. Diese rote Linie darf auf keinen Fall überschritten werden.

Die Folgen einer widerrechtlichen Bebauung an der Grundstücksgrenze

Sollte es zu einer widerrechtlichen Grenzbebauung kommen, so kann sowohl die jeweilig betroffene Nachbarspartei als auch die Gemeinde rechtliche Schritte einleiten und den „Schwarzbau“ beenden bzw. rückgängig machen. Auch Nutzungsuntersagungen sowie Stilllegungen als Verwaltungsakte sind durchaus denkbar. Die schlimmste rechtliche Maßnahme aus Sicht des Bauherren ist zweifelsohne der Abriss in teilweiser oder auch vollständiger Form.

Eine Besonderheit des Schwarzbaus ist der Umstand, dass es hierfür keine Verjährungsfrist gibt. Dies bedeutet, dass ein Gebäude bereits seit vielen Jahrzehnten an Ort und Stelle stehen kann und dennoch abgerissen oder stillgelegt werden kann. Selbst dann, wenn das Gebäude einen Eintrag in das jeweilige Grundbuch findet, ist die Legalisierung des Gebäudes damit nicht vollzogen. Es kann jedoch durch die Gemeinde ein Bestandsschutz erwirkt werden.

Zivilrechtliche Ansprüche

Im Fall einer widerrechtlichen Grenzbebauung hat die Nachbarpartei gegenüber dem „Schwarzbauer“ durchaus Ansprüche auf zivilrechtlicher Basis. Diese zivilrechtlichen Ansprüche können mittels Unterlassungsklagen sowie auch Klagen auf Schadensersatz geltend gemacht werden. Für diese zivilrechtlichen Ansprüche gelten jedoch Verjährungsfristen, innerhalb derer die zivilrechtlichen Ansprüche geltend gemacht werden. Die Verjährung für zivilrechtliche Ansprüche gegen einen „Schwarzbauer“ liegen bei drei Jahren. Die Verjährungsfrist startet mit dem Ablauf des jeweiligen Jahres, in dem der Schwarzbau realisiert wurde bzw. die Nachbarpartei Kenntnis von dem Schwarzbau erlangt hat respektiv hätte kriegen müssen.

Für derartige Schritte ist der Gang zu einem erfahrenen Rechtsanwalt unerlässlich. Die Prüfung der vorliegenden rechtlichen Situation ist lediglich im Zusammenhang mit dem Bauamt möglich. Dem Grundsatz nach liegt der Standard für den Grenzabstand in Deutschland bei 3 Metern zu der Grundstücksgrenze. Es ist jedoch denkbar, dass regional abweichende Grenzvorschriften vorherrschen.

Grundsätzlich wird die vollständige Wandlänge respektive Fassadenbreite bei der Abstandsfläche erfasst. Für die Berechnung der Grenzabstandsfläche ist die Gebäudehöhe maßgeblich, die in der jeweiligen Region eingehalten werden muss. In der gängigen Praxis wird diese Gebäudehöhe noch mit dem Faktor im Bereich von 0,25 – 1 multipliziert. Die jeweiligen Abstandflächen müssen in der gängigen Praxis auch auf dem Grundstück der bauenden Partei gelegen sein. Es ist in Ausnahmen jedoch denkbar, dass auch öffentliche Straßen bzw. Plätze hälftig hinzugerechnet werden dürfen.

Berechnung des Grenzabstandes

Die Grundformel für die Berechnung des Grenzabstandes ist im Grunde genommen überhaupt nicht kompliziert. Der Faktor „F“, der sich aus der Landesbauordnung ergibt, ergibt sich aus der Berechnung des Faktors „FD“ addiert mit der Höhe des Gebäudes (Faktor „H“) sowie der Multiplikation mit dem Faktor Dachhöhe („HD“). Daraus ergibt sich der Faktor „TA“ (Tiefe Abstandsfläche). Einfach ausgedrückt: TA = F (H+FDxHD).

Es kommt ein Stück weit auch darauf an, welche Art von Gebäude bereits auf dem Grundstück vorhanden ist. Sollte es sich um ein Reihenhaus handeln, so sind vielerorts in Deutschland Abstandsflächen überhaupt nicht erforderlich. Gleichermaßen verhält es sich auch mit Garagen sowie Carports oder auch Gartenhäuser, sofern diese eine Maximalhöhe nicht überschreiten.

Unsere Hilfe im Baurecht und Nachbarrecht

Auf den ersten Blick mag die Regelung in Deutschland bezüglich der Grenzbebauung überaus kompliziert wirken, allerdings folgt die Grenzbebauung klar definierten Regeln. Diese Regeln müssen jedoch zunächst erst einmal bekannt sein. Kaum ein anderes Thema kann unter Nachbarn so schnell zum Streit führen wie die Grenzbebauung. Die Gerichte in Deutschland sind überaus beschäftigt mit nachbarschaftsrechtlichen Streitigkeiten, die sich jedoch im Vorwege durchaus hätten vermeiden lassen können. In diesem Zusammenhang kommt dann wieder die alte Weisheit zum Tragen, dass niemand in Frieden leben kann, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt. Um Streitigkeiten aus dem Weg zu gehen ist es daher auf jeden Fall überaus ratsam, dass die Nachbarspartei bereits frühzeitig mit den Bauplänen konfrontiert wird.

Auf diese Weise kann bereits im Vorwege geklärt werden, ob das Vorhaben auf Gegenliebe stößt oder ob sich daraus eine Störung des Nachbarschaftsverhältnisses ergibt. Viele Nachbarn in Deutschland kennen sich persönlich oder pflegen sogar ein freundschaftlich nachbarschaftliches Verhältnis. Bei dem vielberühmten „Zaunbierchen“ oder auch bei einem gemeinsamen Grillabend kann das Vorhaben in entspannter Atmosphäre zur Sprache gebracht werden. Diese Rahmenumstände erlauben es auch, etwaige Kompromisse zu finden, mit denen alle Beteiligten sehr gut leben können. Dies ist im Hinblick darauf, dass alle Parteien noch für einen langen Zeitraum an Ort und Stelle leben müssen, wahrlich der beste Weg.

Sollte es zu einer Einigung gekommen sein ist es wichtig, dass diese Einigung in schriftlicher Form festgehalten wird. Ein Rechtsanwalt ist hierfür in der Regel nicht zwingend erforderlich. Jedes noch so freundschaftliche nachbarschaftliche Verhältnis kann sich sehr schnell aus den unterschiedlichsten Gründen heraus ändern, sodass in diesen Fällen alle mündlichen Vereinbarungen plötzlich nicht mehr aktuell sind. Ein Bauherr ist jedoch, wenn die Nachbarspartei plötzlich und unerwartet Ansprüche anmeldet, ausdrücklich in der Beweispflicht. Auf gar keinen Fall sollte ein derartiges Vorhaben praktisch realisiert werden, ohne dass zuvor die erforderlichen Genehmigungen bzw. Zustimmungen eingeholt wurden. Dies kann sehr schnell sehr kostspielig werden. Um gänzlich auf Nummer sicher zu gehen ist es daher überaus ratsam, dass sich zuvor eine rechtsanwaltliche Beratung eingeholt wird.

Vielen Dank fürs Lesen. Wir hoffen, dass Sie diese Informationen hilfreich fanden. Wenn Sie weitere Fragen zum Thema Grenzbebauung oder dem Nachbarrecht haben, zögern Sie nicht, sich an uns zu wenden. Als erfahrene Kanzlei im Baurecht und Nachbarrecht unterstützen und beraten wir Sie gern.