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Erwerb Zwangshypothek durch Eigentümer – einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung

Eigentümerstreit und Zwangssicherungshypothek: OLG Düsseldorf klärt Rechtslage

In einem jüngst ergangenen Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf wurde ein komplexer Fall rund um die Löschung einer Zwangssicherungshypothek und die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks beleuchtet. Die Beteiligten zu 1 und 2, die jeweils zur Hälfte Eigentümer des Grundstücks sind, hatten gegen eine Zwischenverfügung des Grundbuchamtes Beschwerde eingelegt. Kern des Streits war die Frage, ob die Zwangssicherungshypothek, die auf dem Anteil des Beteiligten zu 1 lastete, in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt werden konnte. Das Grundbuchamt hatte dies verneint, da es an einem wirksamen Nachweis für die Umwandlung fehle.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 3 Wx 49/23 >>>

Die Rolle des Grundbuchamts

Erwerb Zwangshypothek durch Eigentümer - einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung
Eigentümerstreit und Zwangssicherungshypothek: OLG Düsseldorf stellt klar, dass für die Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld ein wirksamer Nachweis erforderlich ist. Ein wichtiges Urteil für Grundstückseigentümer und Grundbuchämter. (Symbolfoto: Andrey_Popov /Shutterstock.com)

Das Grundbuchamt hatte die Löschung der Zwangssicherungshypothek abgelehnt, da es der Auffassung war, dass die Voraussetzungen für die Umwandlung in eine Eigentümergrundschuld gemäß § 868 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt seien. Insbesondere fehlte es an einem Beschluss, der nicht nur die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung, sondern auch die Aufhebung der erfolgten Vollstreckungsmaßregeln anordnet. Die Beteiligten zu 1 und 2 argumentierten, dass diese Einschränkung nicht aus dem Gesetzestext hervorgehe und daher unbegründet sei.

Die Beschwerde und ihre Begründung

Die Beteiligten zu 1 und 2 legten Beschwerde ein und argumentierten, dass die Rechtsauffassung des Grundbuchamts nicht unmittelbar aus § 868 Abs. 2 ZPO hervorgehe. Sie kritisierten, dass das Grundbuchamt den Anwendungsbereich des Gesetzes unnötig einschränke, ohne dies zu begründen. Ihrer Meinung nach würde die Auffassung des Grundbuchamts dazu führen, dass der Beschluss über die Einstellung der Zwangsvollstreckung wirkungslos bliebe.

OLG Düsseldorf: Klarstellung der Rechtslage

Das OLG Düsseldorf gab der Beschwerde statt, allerdings aus anderen Gründen. Es stellte fest, dass die Zwischenverfügung des Grundbuchamts einen nicht zulässigen Inhalt hatte. Das Gericht wies darauf hin, dass die Rechtsauffassung des Grundbuchamts im Grunde korrekt sei. Für die Löschung der Zwangssicherungshypothek wäre der Nachweis erforderlich, dass diese in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt worden sei. Dies sei jedoch nicht der Fall, da die Voraussetzungen des § 868 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt seien.

Keine Kostenentscheidung und Rechtsbeschwerde

Das OLG Düsseldorf sah keinen Anlass für eine Kostenentscheidung oder eine Zulassung der Rechtsbeschwerde. Es stellte klar, dass das Grundbuchamt sich im Grunde richtig verhalten hatte, jedoch aus formalen Gründen die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 Erfolg haben musste.

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Das vorliegende Urteil

OLG Düsseldorf – Az.: 3 Wx 49/23 – Beschluss vom 01.06.2023

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 wird Ziff. a) aa) der Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 2. Februar 2023 aufgehoben.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind zu je ½ Eigentümer des im Rubrum bezeichneten Grundstücks. Auf dem Anteil des Beteiligten zu 1 ist in Abt. III Nr. 7 eine Zwangssicherungshypothek über einen Betrag von 7.329,68 Euro für die Beteiligte zu 3 aufgrund der Vollstreckungsbescheide vom 24. August 2018 (AG Hagen, Az. …), vom 15. November 2018 (Az. …), vom 6. Dezember 2018 (Az. …), vom 30. Januar 2019 (Az. …) und vom 28. Februar 2020 (Az. …) eingetragen.

Mit Grundstückskaufvertrag vom 23. März 2021 (UR-Nr. … des Notars S in G veräußerten die Beteiligten zu 1 und 2 das Grundstück an N und E.

Mit „Berichtigungsverhandlung zu einem Grundstückskaufvertrag“ vom 21. Mai 2021 (UR-Nr. … des Notars S in G) vereinbarten die Vertragsparteien u.a., dass der Grundbesitz in Abt. II und III lastenfrei übergeben werde.

Mit Beschluss vom 4. August 2022 (Az. …) stellte das Landgericht Wuppertal die Zwangsvollstreckung aus den Vollstreckungsbescheiden des Amtsgerichts Hagen vom 24. August 2018 (Az. …), vom 15. November 2018 (Az. …), vom 6. Dezember 2018 (Az. …), vom 30. Januar 2019 (Az. …) und vom 28. Februar 2020 (Az. …) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 Euro einstweilen ein, bis über die Vollstreckungsabwehrklage in dieser Instanz entschieden sei. Die Beteiligten zu 1 und 2 hinterlegten am 16. Januar 2023 den Betrag von 12.000,00 Euro zur Abwendung der Zwangsvollstreckung (Amtsgericht Duisburg Az. …).

Unter dem 18. Januar 2023 bewilligten und beantragten die Beteiligten zu 1 und 2 die Löschung der im Grundbuch des Amtsgerichts von … in Abt. III unter lfd. Nr. 7 eingetragenen Zwangssicherungshypothek in Höhe von 7.329,68 Euro, nachdem diese gem. § 868 Abs. 2 ZPO und den als Anlage beigefügten Unterlagen zur Eigentümerhypothek geworden sei.

Unter dem 19. Januar beantragten sie Eigentumsumschreibung sowie u.a. die Löschung des Rechts Abt. III Nr. 7 gem. Urkunde … Mit Zwischenverfügung vom 2. Februar 2023 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass der Erledigung des Antrags Hindernisse entgegenstünden. Im Hinblick auf den Antrag auf Löschung der Zwangssicherungshypothek in Abt. III Nr. 7 fehle es an einem wirksamen Nachweis, dass eine Eigentümergrundschuld gem. § 868 Abs. 2 ZPO entstanden sei. Hierzu wies es in Ziff. a) aa) des Beschlusses darauf hin, dass die Aufhebung der Vollstreckungsmaßregel im Beschluss des Landgerichts Wuppertal vom 4. Juni 2022, Az. …, nicht ausgesprochen worden sei.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2, die diese darauf beschränken, dass der angefochtene Beschluss in Ziff. a) aa) die Aufhebung der Vollstreckungsmaßregel bzw. die Vorlage eines entsprechenden Beschlusses des zuständigen Prozessgerichts verlange. Sie machen geltend, die Rechtsauffassung des Grundbuchamts ergebe sich nicht unmittelbar aus § 868 Abs. 2 ZPO. Die von ihm vertretene Einschränkung des Anwendungsbereichs habe es nicht begründet. Es sei nicht ersichtlich, dass dem Gläubiger für den Fall, dass die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung hinfällig werde, ein Rechtsverlust drohe. Vielmehr laufe die Auffassung des Amtsgerichts darauf hinaus, dass der in § 868 Abs. 2 ZPO genannte Beschluss über die Einstellung der Zwangsvollstreckung vollkommen wirkungslos bliebe. Die schlichte Behauptung, die hier vorliegende Sicherheitsleistung gem. § 769 Abs. 1 ZPO sei in § 868 Abs. 2 ZPO nicht gemeint, ersetze keine Begründung. Das Amtsgericht lese § 868 Abs. 2 ZPO, als müsse das Wort „oder“ darin als „und“ verstanden werden.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf mit weiterem Beschluss vom 17. März 2023 zur Entscheidung vorgelegt. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer sei der Text des § 868 Abs. 2 ZPO eindeutig, weil gem. § 868 Abs. 2, 1. Hs. ZPO die gerichtliche Entscheidung die einstweilige Einstellung und zugleich die Aufhebung der Vollstreckungsmaßregel (§ 868 Abs. 2, 1. Hs. ZPO) anordnen müsse.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakten verwiesen.

II.

Die gemäß §§ 18 Abs. 1, 71 Abs. 1, 72, 73 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache deshalb Erfolg, weil die angefochtene Zwischenverfügung in Ziff. a) aa) der Zwischenverfügung einen nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt hat.

1. § 18 Abs. 1 S. 1 GBO bezieht sich nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses. Die Vorschrift ist dagegen nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann (BGH FGPrax 2021, 1). Nach der Auffassung des Grundbuchamts, auf deren Grundlage die Zulässigkeit der Zwischenverfügung zu beurteilen ist (BGH a.a.O.), setzt die Löschung der Zwangssicherungshypothek in Abt. III Nr. 7 die Vorlage eines Beschlusses voraus, der nicht nur die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung, sondern auch die Aufhebung der erfolgten Vollstreckungsmaßregeln anordnet (§ 868 Abs. 2 ZPO). Diese Voraussetzungen erfüllt der von den Beteiligten zu 1 und 2 vorgelegte Beschluss des Landgerichts Wuppertal vom 4. August 2022 (Az. …) nicht. Wie die Beteiligten zu 1 und 2 in der Lage sein sollten, das vom Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis mit rückwirkender Kraft zu beheben, ist nicht erkennbar. Das Grundbuchamt hätte bei dieser Sachlage den Löschungsantrag der Beteiligten zu 1 und 2 gleich zurückweisen müssen.

2. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass die Rechtsauffassung des Grundbuchamts zu den Voraussetzungen der Entstehung einer Eigentümergrundschuld gem. § 868 Abs. 2 ZPO richtig ist. Die Löschung der Zwangssicherungshypothek auf der Grundlage des Beschlusses des Landgerichts Wuppertal vom 4. August 2022 (Az. …) kommt nicht in Betracht.

Die von den Beteiligten zu 1 und 2 bewilligte (§ 19 GBO) und beantragte Löschung der Zwangssicherungshypothek setzt voraus, dass das Grundbuch den Inhaber des dinglichen Rechts im Widerspruch zur materiellen Rechtslage ausweist, dass also entgegen der gesetzlichen Vermutungswirkung (§ 891 BGB) nicht die Beteiligte zu 3 Inhaberin des Rechts ist, sondern die Beteiligten zu 1 und 2. Erforderlich wäre deshalb der Nachweis, dass die Zwangssicherungshypothek gem. § 868 Abs. 1 ZPO, § 1177 Abs. 1 S. 1 BGB zur Eigentümergrundschuld geworden ist und die Beteiligten zu 1 und 2 deshalb als wahre Berechtigte (vgl. BGH NJW-RR 2006, 888) befugt sind, die Löschung zu bewilligen (vgl. OLG München MDR 2022, 395; NJW-RR 2019, 1107).

Zu einem Erwerb der Zwangssicherungshypothek durch die Beteiligten zu 1 und 2 ist es aber aufgrund des Beschlusses des Landgerichts Wuppertal vom 4. August 2022 (Az. …) nicht gekommen, weil die Voraussetzungen des § 868 Abs. 2 ZPO nicht gegeben sind.

§ 868 Abs. 2 ZPO nennt zwei Wege, die zum Erwerb der Zwangssicherungshypothek durch den Eigentümer führen:

(1) Zunächst kann der Erwerb der Hypothek durch eine gerichtliche Entscheidung, die die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung (etwa wie im vorliegenden Fall nach § 769 ZPO) anordnet, bewirkt werden. Allerdings führt diese nur dann zum Erwerb der Hypothek durch den Eigentümer, wenn zugleich die erfolgten Vollstreckungsmaßregeln aufgehoben werden (Stein/Jonas, ZPO, 23. Auflage, § 868 Rn. 5c; OLG Celle InVo 1998, 233). Erfolgt die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung – wie hier – gegen Sicherheitsleistung, stellt die Leistung derselben eine zusätzliche Voraussetzung für den Erwerb der Hypothek dar. Denn erst durch die Leistung der Sicherheit wird die bedingte Anordnung vollstreckungswirksam (Stein/Jonas a.a.O.; Dörndorfer, in: Münchener Kommentar zu ZPO, 6. Auflage 2020, § 868 Rn. 5).

(2) Daneben kann der Erwerb der Hypothek durch den Eigentümer auch dadurch bewirkt werden, dass die zur Abwendung der Vollstreckung nachgelassene Sicherheitsleistung oder Hinterlegung erfolgt. Sicherheitsleistung in diesem Sinne ist die (Abwendungs-)Sicherheitsleistung durch den Schuldner in den Fällen der §§ 711, 712, 720a Abs. 3 ZPO, nicht aber die zur einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung geleistete Sicherheit (Dörndorfer, a.a.O., § 868 Rn. 7; vgl. OLG Celle a.a.O.). Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift, die nicht jede beliebige, sondern die zur Abwendung der Vollstreckung nachgelassene Sicherheitsleistung nennt. Dass die zur einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung geleistete Sicherheit zum Erwerb der Hypothek durch den Eigentümer nicht ausreicht, ergibt sich im Übrigen aus der Gesetzessystematik. Nachdem – wie unter (1) ausgeführt – die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung nur dann zum Erwerb der Hypothek durch den Eigentümer führt, wenn zusätzlich eine angeordnete Sicherheit geleistet und die erfolgten Vollstreckungsmaßregeln aufgehoben werden, wäre es widersinnig, wenn die Leistung der Sicherheit allein zum selben Ergebnis führen würde.

Das Grundbuchamt hat sich danach in der angefochtenen Zwischenverfügung zu Recht auf den Standpunkt gestellt, dass mangels Aufhebung der Vollstreckungsmaßregel eine Eigentümergrundschuld gem. § 868 Abs. 2 ZPO nicht entstanden sei.

III.

Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist mit Blick auf den Erfolg des Rechtsmittels nicht veranlasst, dementsprechend erübrigt sich auch eine Wertfestsetzung. Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, besteht ebenso wenig.

 

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