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Mietvertrag – rückständige Kaution ist Kündigungsgrund

Räumungsklage erfolgreich: Mieter müssen Wohnung verlassen wegen Nichtzahlung der Kaution und Zahlungsverzug

Der Fall, der vor dem Amtsgericht Duisburg verhandelt wurde, dreht sich um eine Räumungsklage, die von einer Vermieterin gegen ihre Mieter eingereicht wurde. Die Kernfrage des Rechtsstreits war, ob die fristlose Kündigung des Mietvertrags durch die Vermieterin rechtmäßig war. Die Kündigung erfolgte aufgrund von Zahlungsverzug und der Nichtzahlung einer vereinbarten Mietkaution. Die Mieter hatten die Wohnung trotz der Kündigung nicht geräumt, was die Vermieterin dazu veranlasste, rechtliche Schritte einzuleiten.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 511 C 2555/22 >>>

Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

Mietvertrag - rückständige Kaution ist Kündigungsgrund
Räumung erfolgreich: Nichtzahlung der Kaution und Zahlungsverzug führen zur fristlosen Kündigung. Einhaltung vertraglicher Vereinbarungen ist im Mietrecht entscheidend. (Symbolfoto: Bartolomiej Pietrzyk /Shutterstock.com)

Die Mieter hatten bei Vertragsabschluss eine Mietkaution in Höhe von 840,00 EUR vereinbart, diese jedoch nie gezahlt. Die Vermieterin hatte die Mieter mehrfach schriftlich zur Zahlung der Kaution aufgefordert. Als die Mieter dieser Aufforderung nicht nachkamen, erklärte die Vermieterin die fristlose Kündigung des Mietvertrags. Das Gericht stellte fest, dass die Vermieterin gemäß § 546 Abs.1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hat, da die Mieter die vereinbarte Kaution nicht gezahlt hatten.

Zahlungsverzug als weiterer Kündigungsgrund

Neben der Nichtzahlung der Kaution waren die Mieter auch im Zahlungsverzug. Sie hatten die Miete für November 2022 erst am 18.11.2022 gezahlt. Die Vermieterin hatte die Mieter ebenfalls schriftlich aufgefordert, die ausstehenden Beträge zu begleichen. Auch hier sah das Gericht die fristlose Kündigung als gerechtfertigt an.

Kein Erlass der Kaution

Die Mieter behaupteten, sie hätten mit der Rechtsvorgängerin der Vermieterin vereinbart, dass die Kaution nicht zu zahlen sei. Das Gericht konnte jedoch keinen Erlassvertrag feststellen. Die Zeugin, die Rechtsvorgängerin der Vermieterin, gab an, sie habe nie auf die Kaution verzichtet und sich lediglich „vertrösten lassen“.

Räumungsfrist und Kosten

Das Gericht verurteilte die Mieter, die Wohnung bis zum 30. November 2023 zu räumen und an die Vermieterin herauszugeben. Die Kosten des Rechtsstreits wurden gegeneinander aufgehoben, und das Urteil wurde als vorläufig vollstreckbar erklärt.

Schlussbemerkungen

Das Urteil des Amtsgerichts Duisburg macht deutlich, dass Vermieter bei Nichtzahlung der Mietkaution und Zahlungsverzug das Recht zur fristlosen Kündigung haben. Es unterstreicht die Bedeutung der Einhaltung vertraglicher Vereinbarungen im Mietrecht und zeigt, dass Vermieter nicht zögern sollten, ihre Rechte geltend zu machen, wenn Mieter ihren Verpflichtungen nicht nachkommen.

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Das vorliegende Urteil

AG Duisburg – Az.: 511 C 2555/22 – Urteil vom 22.06.2023

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Duisburg auf die mündliche Verhandlung vom 01.06.2023 für Recht erkannt:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im 3. Obergeschoss des Hauses ### Straße ###, ### gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Bad, separatem WC und Kellerraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. November 2023 gewährt.

Der Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung des Räumungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 EUR, im Übrigen in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

T a t b e s t a n d :

Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 08.03.2019 (Bl.10 ff der GA) von der Rechtsvorgängerin der Klägerin, der Zeugin ###, die im dritten Obergeschoss des Hauses ### Straße ### in ### gelegene Wohnung.

Ausweislich des Mietvertrages sind die Beklagten verpflichtet, eine monatliche Miete in Höhe von 420,00 EUR sowie eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 140,00 EUR und eine Heizkostenvorauszahlung in Höhe von 60,00 EUR, dementsprechend insgesamt 620,00 EUR, an die Klägerin zu zahlen.

Darüber hinaus haben sich die Beklagten in § 7 des Mietvertrags verpflichtet, eine Mietkaution in Höhe von 840,00 EUR an die Vermieterin zu zahlen.

Die Beklagten zahlten die Mietkaution nicht.

Ab Mai 2022 zahlten die Beklagten 670,00 EUR monatlich. Hierbei handelte es sich um eine freiwillige Leistung aufgrund der gestiegenen Energiepreise.

Mit Schreiben vom 10.09.2022 (Bl. 25 der GA) bat die Klägerin die Beklagten, die Nebenkostenvorauszahlung ab dem 15.10.2022 um 100,00 EUR im Monat zu erhöhen.

Im November 2022 zahlten die Beklagten die Miete erst am 18.11.2022.

Mit Schreiben vom 04.10.2022 (Bl. 110 der GA) forderte die Klägerin die Beklagten auf, die Kaution zu zahlen. Mit Schreiben vom 02.11.2022 (Bl. 27 der GA) forderte die Klägerin die Beklagten erneut auf, die Kaution bis spätestens 15.11.2022 zu zahlen.

Mit Schreiben vom 16.11.2022 erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs und wegen Nichtzahlung der Kaution.

Die Beklagten räumten die Wohnung nicht.

Am 27.01.2023 zahlten die Beklagten an die Klägerin auf die Kaution 420,00 EUR.

Die Klägerin behauptet, die Rechtsvorgängerin der Klägerin habe zu keinem Zeitpunkt auf die Zahlung der Mietkaution verzichtet; sie habe diese vielmehr mehrfach fruchtlos bei den Beklagten angefordert. Es habe auch keine Vereinbarung zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und den Beklagten gegeben, wonach die Miete erst jeweils zum 15. eines Monats zu zahlen sei.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die im Haus Rheinhauser Str. 187, 47053 in Duisburg gelegene Eigentumswohnung, 3. G, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad, separates WC und Kellerraum, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben;

2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen an die Klägerin 1.040,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 840,00 EUR seit dem 01.04.2019, aus 100,00 EUR seit dem 04.01.2022 und aus weiteren 100,00 EUR seit dem 04.11.2022 zu zahlen;

3. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, künftig ab Dezember 2022 monatlich, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus eine Nutzungsentschädigung von EUR 720,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Klägerin zu zahlen und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klageantrag zu 1. bezeichneten Räume an die Klägerin.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie behaupten, sie hätten bei Anmietung der Wohnung mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgesprochen, dass die Beklagten erhebliche Arbeiten an der Wohnung durchführen würden. Aus diesem Grunde hätten die Beklagten mit der Zeugin ### vereinbart, dass die im Mietvertrag genannte Kaution nicht zu zahlen sei. Ferner hätten sie mit der Zeugin ### vereinbart, dass die Mietzahlungen jeweils zur Monatsmitte erfolgen sollten.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den vorgetragenen Inhalt der wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin ###. Wegen des

Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 01.06.2023 (Bl. 190 ff. der GA) Bezug genommen.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :

Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten gemäß § 546 Abs.1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im dritten Obergeschoss des Hauses ### Straße ### in ### gelegenen Wohnung. Gemäß § 546 Abs.1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

Das Mietverhältnis ist infolge der von der Klägerin ausgesprochenen fristlosen Kündigung vom 16.11.2022 beendet worden.

Die Klägerin war zu diesem Zeitpunkt gemäß § 543 Abs.1 BGB i.V.m. § 569 Abs.2a BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Nach dieser Vorschrift liegt ein ausreichend wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung insbesondere dann vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.

Die Beklagten haben die in § 7 des Mietvertrags vereinbarte Sicherheitsleistung unstreitig vor Zugang der Kündigung vom 16.11.2022 nicht bezahlt.

Die Kaution ist den Beklagten auch nicht durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin, die Zeugin###, erlassen worden. Der Abschluss eines Erlassvertrages nach § 397 BGB ist nicht ersichtlich.

Aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Zeugin ### auf die Zahlung der Kaution verzichtet hat.

Die Zeugin ### hat ausgesagt, im Mietvertrag sei eine Mietkaution von 840,00 EUR vorgesehen gewesen. Der Beklagte zu 1. habe damals gesagt, dass er die Kaution noch nicht bezahlen könne, deshalb habe sie im Mietvertrag als Zusatzvermerk aufgenommen, dass die Kaution noch gezahlt werden müsse. Sie sei damit einverstanden gewesen, dass die Beklagten die Kaution erst dann bezahlen würden, wenn sie dazu in der Lage sein würden. Sie habe mehrfach nach der Kaution gefragt und auch nie darauf verzichtet. Sie habe sich lediglich immer vertrösten lassen.

Unter Berücksichtigung der Angaben der auch von den Beklagten benannten Zeugin ### ist ein Erlassvertrag in Bezug auf die Kaution zwischen den damaligen Parteien des Mietvertrags zu keinem Zeitpunkt geschlossen worden. Dies gilt insbesondere deshalb, weil an das Vorliegen einer stillschweigenden Erlassvereinbarung wegen der Wirkungen des Erlasses besonders strenge Anforderungen zu stellen sind. Das Verhalten muss danach unzweideutig auf einen Erlass hindeuten (vgl. KG Berlin, Urteil vom 20. Dezember 2004 – 8 U 66/04). Die zwischen den Beklagten und der Zeugin ### getroffene Vereinbarung kann allenfalls als Stundungsabrede angesehen werden.

Die Stundung bewirkt, dass die Fälligkeit bei bestehen bleibender Erfüllbarkeit hinausgeschoben wird (vgl. Krüger in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2022, § 271 Rn. 22). Die Stundung endet zu dem vereinbarten oder angeordneten Zeitpunkt. Ist keine bestimmte Zeit festgelegt, ist im Zweifel davon auszugehen, dass der Gläubiger das Recht hat, die Leistungszeit gemäß §§ 316, 315 nach billigem Ermessen zu bestimmen (vgl. Krüger in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2022, § 271 Rn. 24).

Die Klägerin hat die zwischen den Beklagten und der Zeugin ### getroffene Stundungsvereinbarung jedenfalls mit dem Schreiben vom 04.10.2022 widerrufen, so dass die Beklagten zur Zahlung der Kaution verpflichtet waren. Jedenfalls nachdem die Klägerin die Beklagten mit Schreiben vom 02.11.2022 erneut zur Zahlung der Kaution aufgefordert hat, ohne dass die Beklagten die Kaution gezahlt haben, war sie gemäß § 543 Abs.1 BGB i.V.m. § 569 Abs.2a BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Dagegen steht der Klägerin gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung von 1.040,00 EUR zu.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten für die Monate Oktober und November 2022 in einer Gesamthöhe von 200,00 EUR gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Die Beklagten haben in den Monaten Oktober und November 2022 jeweils die vereinbarte Miete bezahlt, die einschließlich Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen 620,00 EUR betrug. Eine höhere Miete schuldeten die Beklagten nicht.

Insbesondere ist eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung durch das Schreiben vom 10.09.2022 nicht eingetreten.

Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung ist zwar nicht deshalb ausgeschlossen, weil sie nicht mit einer Betriebskostenabrechnung verknüpft worden ist.

Die Anpassungserklärung bedarf keiner eigenen Begründung, setzt aber den Zugang der Abrechnung voraus (vgl. Lehmann-Richter in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 560 Rn. 75).

Die Verknüpfung des Anpassungsrechts mit einer Abrechnung bedeutet nicht, dass das Recht sogleich ausgeübt werden muss, auch wenn dies in der Praxis die Regel ist. Die Abrechnung setzt einen Anfangstermin, jedoch keinen Endtermin. Sie eröffnet dem Vermieter damit die Möglichkeit der Anpassung, bis die Abrechnung über die Folgeperiode an ihre Stelle getreten ist. Selbst wenn bereits die folgende Periode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist, kann daher noch eine Anpassung erfolgen (vgl. Langenberg/Zehelein in: Betriebskostenrecht, 10.Aufl.2022 E. Erhebung von Betriebskostenvorauszahlungen Rn. 33).

Allerdings sind, wenn der Mieter nicht ohne weiteres nachvollziehen kann, wie der Vermieter die Erhöhung ermittelt hat, hier für eine wirksame Erhöhungserklärung die Rechenschritte zu erläutern (vgl. Lehmann-Richter in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 560 Rn. 75).

Das Schreiben vom 10.09.2022 nimmt weder Bezug auf eine Nebenkostenabrechnung noch enthält es eine nachvollziehbare Begründung für die Erhöhung der Nebenkosten. Ohne eine Verknüpfung mit einer Abrechnung oder eine nachvollziehbare Begründung liegt eine wirksame Erhöhungserklärung im Sinne des §§ 560 Abs. 4 BGB jedenfalls nicht vor.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Zahlung der Kaution in Höhe von 840,00 EUR. Zwar waren die Beklagte, wie bereits ausgeführt, gemäß § 7 des Mietvertrages zur Zahlung einer Kaution in Höhe von 840,00 EUR verpflichtet.

Der insoweit bestehende Anspruch der Klägerin ist indes gemäß § 362 BGB durch Erfüllung erloschen.

Die Beklagten haben unstreitig am 27.01.2023 an die Klägerin eine Teilzahlung in Höhe von 420,00 EUR geleistet. Außerdem hat die Klägerin den Vortrag der Beklagten nicht bestritten, sie hätten seit Mai 2022 auf die Miete monatlich 50,00 EUR zusätzlich gezahlt, im Zeitraum von Mai 2022 bis Januar 2023 also insgesamt einen Betrag von 450,00 EUR. Die Beklagte haben mit der Klagerwiderung durch ihren Prozessbevollmächtigten erklären lassen, dieser Betrag könne zur Deckung der Kaution verwandt werden.

Da die Beklagten insgesamt 870,00 EUR an die Klägerin gezahlt haben, ist der Anspruch auf Zahlung der Kaution gemäß § 362 BGB erloschen.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten auch keinen Anspruch auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung in Höhe von 720,00 EUR.

Gemäß §?259 ZPO kann eine Klage auf zukünftig fällig werdende Nutzungsentschädigungsansprüche (oder Miete) erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, der Mieter werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen. Das ist nicht nur dann anzunehmen, wenn der Mieter die Pflicht zur Zahlung der Miete oder Nutzungsentschädigung ernsthaft bestreitet, sondern auch dann, wenn aus sonstigen Gründen zu erwarten ist, er werde nicht zahlen. Die Anforderungen an diese Erwartung sind nicht hoch, ein über einen längeren Zeitraum bestehender, die Bruttomiete mehrfach übersteigender Rückstand des Mieters mit Miete oder Nutzungsentschädigung reicht aus, er kann, muss aber nicht auf Zahlungsunfähigkeit beruhen. Wurde der Mietvertrag allerdings nicht wegen Zahlungsverzugs, sondern aus anderen Gründen beendet, dürfte eine Besorgnis, der Mieter werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen, nicht ohne weiteres in Betracht kommen. In der Regel wird in diesen Fällen für §?259 ZPO vielmehr zu fordern sein, dass der Vermieter zuwartet, ob ein Zahlungsrückstand mit der Nutzungsentschädigung eintritt (vgl. Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 546a Rn. 107).

Hier liegen keine ausreichenden Anhaltspunkte vor, die die Besorgnis rechtfertigen, die Beklagten würden sich der rechtzeitigen Leistung entziehen. Die Beklagten haben die Miete regelmäßig vollständig bezahlt. Sie haben lediglich im November 2022 die Miete erst am 18.11.2022 bezahlt und damit den Fälligkeitszeitpunkt geringfügig überschritten.

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die Miete nicht am dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen war. Zwar sieht § 6 des Mietvertrages vor, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats an den Vermieter zu entrichten ist. Die Zeugin ### hat indes bekundet, sie habe mit den Beklagten vereinbart, dass die Miete erst zum 15. eines jeden Monats gezahlt werde. Sie sei ausdrücklich damit einverstanden gewesen.

Die Aussage der Zeugin ist glaubhaft. Sie hat den Sachverhalt ohne jede Belastungstendenz anschaulich und ausführlich geschildert. Für die Richtigkeit ihrer Angaben spricht auch, dass in § 28 des Mietvertrages unter „Sonstige Vereinbarungen“ handschriftlich ergänzt worden ist „Die Miete wird ab 15.05.2019 fällig“.

Die einmalige geringfügige Überschreitung des Fälligkeitstermins im November 2022 genügt angesichts der Tatsache, dass die Mieten durch die Beklagten vollständig gezahlt worden sind, nicht, um die Besorgnis zu begründen, die Beklagten würden sich zukünftig der rechtzeitigen Leistung der Nutzungsentschädigung entziehen.

Den Beklagten war gemäß § 721 ZPO eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren, damit sie Gelegenheit haben, sich eine andere Wohnung zu suchen. Das Gericht hält im vorliegenden Fall eine Frist von gut fünf Monaten für angemessen. Zu berücksichtigen ist insoweit, dass den Beklagten zwar ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsverzug mit der Kaution zur Last fällt, das Verschulden des Beklagten aber unter Berücksichtigung der Umstände, insbesondere des Widerrufs der Stundung nach dem Vermieterwechsel, als gering erscheint. Zudem ist ein besonderes Interesse der Klägerin an baldiger Rückerlangung der Wohnung nicht ersichtlich und es steht nicht zu befürchten, dass weitere Zahlungsrückstände eintreten werden. Außerdem wurde berücksichtigt, dass die Beklagten die Kaution mittlerweile bezahlt haben und Mietrückstände nicht bestehen. Den Beklagten ist als langjährigen Mietern der Wohnung ein gewisser Zeitraum zuzubilligen, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Hierzu scheint eine Frist von gut fünf Monaten angemessen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, Nr.11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 10.400,00 EUR festgesetzt.

 

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