Grunddienstbarkeitslöschung bzw. Feststellung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens

LG Hamburg – Az.: 332 S 150/10 – Urteil vom 22.11.2012

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 12.08.2010 (Az.: 914 C 85/10) wird zurückgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten der Berufung.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger und Berufungskläger sind Eigentümer des Grundstücks K… Straße in H… mit der Grundbuchbezeichnung Band 1…, Blatt 6… Die Beklagte und Berufungsbeklagte ist Eigentümerin des Grundstücks K… Straße 1, bei dem es sich um das unmittelbare Nachbargrundstück östlich des Klägergrundstücks handelt.

Anlässlich der Grundstücksteilung war nach Bewilligung vom 28.09.1939 zu Gunsten des Grundstücks der Beklagten im Grundstück eine Bau- und Benutzungsbeschränkung eingetragen worden. In § 9 des notariellen Kaufvertrags vom 28.09.1939 über das damalige Teilgrundstück und heutige Grundstücke K… Straße 1, auf Grund dessen die Grunddienstbarkeit eingetragen ist, heißt es:

„Dem verbleibenden Restgrundstück ist in der Abteilung II des Grundbuches zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des hier verkauften Teilgrundstückes U… Blatt 2… die Klausel aufzulegen, dass ein zwei Meter breiter Streifen entlang der neuen Ostgrenze des verbleibenden Restgrundstückes stets frei und unbebaut bleiben muss.“

Auslöser des Rechtsstreits ist ein Bauvorhaben der Kläger einschließlich einer Tiefgarage unterhalb des Grenzstreifens, für das ihnen am 06.07.2009 eine Baugenehmigung erteilt wurde, deren Vollziehung zunächst im Rahmen eines Widerspruchsverfahrens ausgesetzt worden war, die aber schließlich mit Urteil vom 22.05.2012 vom Verwaltungsgericht Hamburg für wirksam befunden wurde.

Mit ihrer Klage begehrten die Kläger in erster Instanz die Löschung der entsprechenden im Grundbuch eingetragenen Bau- und Benutzungsbeschränkung und hilfsweise die Feststellung, dass auf Grund dieser Bau- und Benutzungsbeschränkung nicht verlangt werden kann, dass keine Tiefgaragenzufahrt gemäß Baugenehmigung auf dem Grenzstreifen errichtet wird.

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Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg (Az.: 914 C 85/10) wies ihre Klage ab (vgl. Urteil vom 12.08.2010). Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angegriffenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Die Kläger und Berufungskläger wenden sich unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags gegen das erstinstanzliche Urteil und beantragen,

das Urteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 12.08.2010, Aktenzeichen 914 C 85/10 dahingehend abzuändern, dass wie folgt erkannt wird:

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der im Grundbuch von U… Band 1…, Blatt 6…, II. Abt. Nr. 1 eingetragenen Bau- und Benutzungsbeschränkung mit dem Inhalt, dass ein 2 Meter breiter Streifen entlang der Grundstückgrenze stets frei und unbebaut bleiben muss, zu bewilligen,

2. hilfsweise festzustellen, dass durch die Beklagte aufgrund der im Grundbuch von U… Band 1…, Blatt 6…, II. Abt. Nr. 1 eingetragenen Bau- und Benutzungsbeschränkung nicht die Unterlassung der Erstellung einer Tiefgaragenzufahrt auf dem Grundstück K… Straße, 2…H… gemäß den beigefügten Anlagen K 7, die baulich teilweise innerhalb des Grenzstreifens von 2 Metern zum Grundstück K… Straße 1 liegt, gemäß der Baugenehmigung GZ. N…9 Bezirksamt Hamburg Nord vom 06.07.2009, verlangt werden kann,

3. weiter hilfsweise festzustellen, dass durch die Beklagte aufgrund der im Grundbuch von U… Band 1…, Blatt 6…, II. Abt. Nr. 1 eingetragenen Bau- und Benutzungsbeschränkung nicht die Unterlassung der Erstellung eines unterirdischen Kfz-Aufzugs auf dem Grundstücke K… Straße, 2…H… gemäß den beigefügten Anlagen K8, der baulich teilweise innerhalb des Grenzstreifens von 2 Meter zum Grundstück K… Straße liegt, verlangt werden kann,

4. weiter hilfsweise festzustellen, dass durch die Beklagte aufgrund der im Grundbuch von U…, Band 1…, Blatt 1…, II. Abt. Nr. 1 eingetragenen Bau- und Benutzungsbeschränkung nicht die Unterlassung der Erstellung rein unterirdischer Baulichkeiten, insbesondere Kellerräumen und einer Tiefgarage auf dem Grundstücke K… Straße, 2…H…, die teilweise innerhalb des Grenzstreifens von 2 Meter zum Grundstück K… Straße liegen, verlangt werden kann.

Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere auch form- und fristgerecht eingelegt.

Auch der erst in der Berufungsinstanz eingeführte hilfsweise Feststellungsantrag zu 4.) ist zulässig. Die Erweiterung des Antrags ist lediglich als Modifizierung i.S.v. § 264 Nr. 2 ZPO anzusehen. § 264 ZPO ist gemäß § 525 Satz 1 ZPO auch auf das Berufungsverfahren anzuwenden, weil die unbeschränkte Zulässigkeit einer Modifizierung des Klageantrags gem. § 264 Nr. 2 oder 3 ZPO auch in der Berufungsinstanz dem Zweck der Vorschrift entspricht, die die prozessökonomische und endgültige Erledigung des Streitstoffs zwischen den Parteien fördern soll (BGH, Urt. v. 19.03.2004, Az.: V ZR 104/03, Rn. 25ff. – zitiert nach Juris). Es fehlt auch entgegen der Auffassung der Beklagten weder am Rechtsschutzinteresse noch an der Bestimmtheit des Antrags. Die Kläger wollen klären, ob jedenfalls der unterirdische Bau einer Tiefgarage zulässig ist, wenn schon keine Benutzung des Grenzstreifens für die dazugehörige Tiefgaragenzufahrt oder einen Kfz-Fahrstuhl zulässig sein sollte. Es ist nicht ersichtlich, dass es keinerlei bauliche Möglichkeit gäbe, das geplante Bauvorhaben derart umzusetzen, dass die Zufahrt zur Tiefgarage außerhalb des von der Dienstbarkeit erfassten Grenzstreifens zum Grundstück der Beklagten angelegt würde, auch wenn das nicht den derzeitigen Plänen der Kläger entspricht. Von einer objektiven Sinnlosigkeit des Antrags kann darum nicht ausgegangen werden. Ebenso wenig ist ersichtlich, dass eine Abweisung der Feststellungsanträge zu 2.) und 3.) automatisch die Abweisung des Feststellungsantrags zu 4.) zur Folge hätte, auch wenn dies letztlich nach der vom Amtsgericht Hamburg-St. Georg und der vom Berufungsgericht vertretenen Auslegung der Fall ist (siehe dazu unten). Wenn sich die Schutzwürdigkeit der klägerischen Position erst auf Grund näherer Prüfung materiell-rechtlicher Fragen beurteilen lässt, darf das Rechtsschutzbedürfnis nicht verneint werden (Zöller-Greger, ZPO, 27. Aufl., Vor § 253, Rn. 18).

2. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg.

Die Kläger haben weder einen Anspruch auf Löschung der Grunddienstbarkeit (a)), noch auf Feststellung der Zulässigkeit ihrer Bauvorhaben trotz derselben (b)).

a) Die Kläger haben zunächst keinen Anspruch auf Löschung einer Grunddienstbarkeit gemäß §§ 894, 1019, 1004 BGB wegen eines etwaigen nachträglichen Erlöschens der Grundschuld. Die Grunddienstbarkeit ist weder wegen Gegenstandslosigkeit (1)), noch wegen Wegfalls des Vorteils für das herrschende Grundstück aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen (2)) erloschen.

(1) Die Dienstbarkeit ist nicht gegenstandslos geworden, nur weil die Grundstücksteilung zum Zeitpunkt ihrer Eintragung in andere Flurstücke vorgenommen wurde. Insofern ist dem Amtsgericht und der Beklagten Recht zu geben, dass belasteter Gegenstand der Grunddienstbarkeit das Grundstück und nicht das Flurstück ist (Palandt-Bassenge, § 1019, Rn. 2). Beim „Flurstück“ handelt es sich um einen Begriff des Vermessungs- und Katasterwesens. Damit ist die Grunddienstbarkeit nicht gegenstandslos. Vielmehr ist unstreitig, dass die Grundstücksgrenzen immer gleich blieben und dass der damals betroffene Grenzstreifen auf dem dienenden Grundstück immer noch an der Grenze zum herrschenden Grundstück liegt und damit der Bau- und Nutzungsbeschränkung unterliegt.

(2) Die Grunddienstbarkeit ist auch nicht erloschen, weil der Vorteil für das herrschende Grundstück aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen weggefallen ist (BGH, NJW 1984, 2157). Insbesondere hat auch die Einführung des § 6 HBauO nicht dazu geführt, dass der mit der Dienstbarkeit beabsichtigte Zweck nunmehr vollständig durch Gesetz geregelt ist. Denn die Dienstbarkeit vermittelt jedenfalls weitergehende Rechte als § 6 HBauO. Schon nach dem Wortlaut von § 6 HBauO sind solche Abstandsflächen beispielsweise nicht erforderlich vor Außenwänden, die in zulässiger Weise an Grundstücksgrenzen errichtet werden. Wie das Amtsgericht zutreffend dargelegt hat, bezieht sich § 6 HBauO außerdem nicht auf jegliche bauliche Anlagen. § 6 Abs. 7 Ziff. 1 HBauO erlaubt beispielsweise auch eingeschossige Garagen ohne eigene Abstandsflächen. Insbesondere bedarf es keiner Zustimmung des Nachbarn für eine beabsichtigte Unterschreitung von Abstandsflächen durch eine Tiefgaragenzufahrt (OVG Hamburg, Urt. v. 17.07.2000, Az.: 2 Bf 24/97).

Ausdrücklich ist aber nach dem Wortlaut der streitgegenständlichen Grunddienstbarkeit der Grenzstreifen zum Grundstück der Beklagten „frei und unbebaut“ zu belassen. Eine Auslegung lässt ähnliche Einschränkungen des dadurch vereinbarten Abstandsgebots, wie sie im Rahmen von § 6 HBauO gelten, nicht zu. Damit schließt sich auch das Berufungsgericht der vom Amtsgericht Hamburg-St. Georg im angegriffenen Ausgangsurteil vertretenen Auffassung an, wonach eine am Wortlaut orientierte Auslegung der Bau- und Benutzungsbeschränkung nach objektivem Empfängerhorizont zu dem Ergebnis gelangen muss, dass auf ihrer Grundlage jegliche Bebauung untersagt ist. Aus den Worten “stets frei und unbebaut” geht deutlich hervor, dass der Grenzstreifen frei, d.h. optisch freigehalten, aber auch unbebaut, d.h. von keinerlei Bauwerken erfasst, bleiben soll. Jede andere Auslegung würde sich auf einen anderen hypothetischen Parteiwillen stützen, der angesichts des Wortlauts und der Umstände des Vertragsschlusses als reine Mutmaßung anzusehen wäre. Auch im Jahr 1939 gab es schon Tiefbauten und Tiefgaragen, dies ist gerichtsbekannt. Es kann darum nicht unterstellt werden, dass die damaligen Parteien der Vereinbarung bei ihrem Abschluss nur Hochbauten im Sinn gehabt hätten. Vielmehr erscheint es auch nach damaliger Rechtslage und damaligen Erwartungshorizont alles andere als ungewöhnlich, dass sich ein Eigentümer bei der Teilung seines Grundstücks zusichern lässt, dass jedenfalls ein schmaler, nur zwei Meter breiter Grenzstreifen zu seinem verbleibenden Grundstück frei und – vollkommen – unbebaut bleibt. Dafür kommt eine Vielzahl von Gründen in Betracht, über die zu spekulieren bei einem so klaren Wortlaut nicht Sache des die Vereinbarung auslegenden Gerichts ist.

Sofern die Kläger mit nachgelassenem Schriftsatz vom 01.11.2012 vorgetragen haben, es müsse davon ausgegangen werden, dass es sich bei der Grunddienstbarkeit um eine sog. Abstandsflächendienstbarkeit handele, die nur ein Verbot derjenigen Bebauung vorsehe, welche in öffentlich-rechtlichen Abstandsflächen unzulässig ist, vermag die Kammer dem nicht zu folgen. Ausgangspunkt der Auslegung ist ausschließlich der Wortlaut der konkreten Vereinbarung. Eine vollkommen anders formulierte Klausel aus einem Notarhandbuch, wie sie hier von den Klägern zitiert wird, ist dafür nicht maßgeblich. Erst recht hatte die Kammer kein Sachverständigengutachten zur Behauptung der Kläger einzuholen, wonach ein Notar im Jahr 1939 mit der Formulierung “frei und unbebaut” in einer Grunddienstbarkeit keine unterirdischen Baulichkeiten, Keller, Tiefgaragenzufahrten oder Aufzüge und allgemein keine baugenehmigungsfreien untergeordneten Baulichkeiten meinte. Die Beauftragung eines Sachverständigen im Rahmen einer Vertragsauslegung zur Ermittlung eines in den betreffenden Verkehrskreisen bestehenden Begriffsverständnisses kommt in Betracht, wenn der Wortlaut eines Vertrags nicht eindeutig ist und auch der Sinn und Zweck der Regelung einen eindeutigen Regelungsinhalt nicht erkennen lässt (BGH, Urt. v. 17.06.2004, Az.: VII ZR 75/03, Rn. 20 – zitiert nach Juris). Das ist hier aber gerade anders. Der Wortlaut “frei und unbebaut” enthält eine eindeutige Regelung, die jegliche Bebauung ausschließt. Sämtliche anderweitigen Auslegungsbemühungen der Kläger reduzieren den Wortlaut auf einen vermeintlichen Willen der vertragsschließenden Parteien, der heute nicht mehr festgestellt werden kann und der auch keinesfalls als einzig plausibler Wille der Parteien unterstellt werden kann. Vielmehr ist auch die Vereinbarung eines von sämtlichen Bauwerken freibleibenden Grenzstreifens – unabhängig von ihrer genehmigungsrechtlichen Zulässigkeit – ein nachvollziehbarer Regelungsgegenstand. Das gilt insbesondere bei einer Beschränkung auf einen bloß zwei Meter breiten Grenzstreifen zum Nachbargrundstück.

Auch unter Berücksichtigung von § 1020 BGB ist ein anderweitiges Auslegungsergebnis nicht geboten. Das Gebot der schonenden Auslegung ist auf Unterlassungsdienstbarkeiten nicht anzuwenden, denn eine Aufgabe oder Einschränkung des vertragsmäßigen Rechts kann vom Berechtigten selbst dann nicht verlangt werden, wenn eine solche Abweichung für diesen ohne Nachteile wäre (MüKo BGB-Joost, § 1020, Rn. 4 m.w.N.).

Gerade am vorliegenden Fall wird darum im Ergebnis deutlich, dass die Grunddienstbarkeit auch noch in Zeiten von § 6 HBauO eine eigene, über diese Regelung hinausgehende Funktion hat und keinesfalls gegenstandslos geworden ist.

b) Auch die hilfsweise gestellten Feststellungsanträge der Kläger sind angesichts dieser Auslegung der Grunddienstbarkeitsvereinbarung nicht erfolgreich. Sie steht einer Tiefgaragenzufahrt, einem Kfz-Aufzug und unterirdischen Bauwerken gleichermaßen entgegen, denn in allen Fällen handelt es sich um Bauwerke, von denen der Grenzstreifen zum Grundstück der Beklagten vereinbarungsgemäß freizuhalten ist.

3. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache erlangt keine grundsätzliche über den konkreten Einzelfall hinausgehende Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert nicht die Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).