Contact for English speaking clientsLG Hof, Az.: 12 O 345/13, Urteil vom 23.01.2015
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III. Das Urteil ist für die Beklagten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages.
Tatbestand
Der Kläger begehrt Schadensersatz wegen des Vorliegens eines behauptetermaßen seitens der Beklagten arglistig verschwiegenen Mangels am Wohnanwesen … in M., welches der Kläger mit notariellem Kaufvertrag vom 17.1.2011 zu einem Kaufpreis von 350.000,00 Euro von den Beklagten erworben hatte. Den Beklagten war bekannt, dass sich im streitgegenständlichen Anwesen des öfteren ein Marder aufhielt. Streitig ist, ob der Kläger vor Abschluss des Kaufvertrages darauf hingewiesen wurde.
Vor der notariellen Beurkundung im Januar 2011 fanden im Jahr 2010 mindestens zwei Treffen zwischen den Parteien statt, deren Inhalt die Besichtigung des Hauses war. Bei einem der Treffen war lediglich der Kläger allein bei den Beklagten im Haus.
Unter VII. 2. des notariellen Kaufvertrages vom 17.1.2011 vor dem Notar … (vorgelegt als Anlage K1) wurde vereinbart, dass „Sachmängelrechte des Erwerbers … ausgeschlossen“ sind.
Des weiteren wurde geregelt: „Der Veräußerer versichert, dass ihm … wesentliche verborgene Sachmängel, insbesondere Altlasten, nicht bekannt sind, und er keine derartigen, ihm bekannten Mängel dem Erwerber verschwiegen hat.
Die Haftung wegen Vorsatz und Arglist bleibt unberührt, Garantien im Sinne des § 444 BGB werden nicht übernommen.
Erklärungen zum Zustand des Gebäudes oder zu vorhandenen Mängeln halten die Beteiligten nicht für veranlasst.“
Nach Abschluss des Kaufvertrages und Inbesitznahme des Hauses stellte der Kläger im Rahmen von Umbauarbeiten im Obergeschoss fest, dass sich hinter dem bereits vorhandenen Badezimmer im Dachbereich, hinter den geöffneten Trockenbauwänden Schäden aufgrund von Marderfraß fanden. Mit seiner Klage begehrt der Kläger den Ersatz von Kosten für Reinigungs- und Sanierungsarbeiten wegen der durch den Marderbefall entstandenen Schäden im Dachbereich in Höhe von insgesamt 64.643,78 Euro brutto.
Der Kläger stützt seine Begehr auf die behauptetermaßen seitens der Beklagten unterlassene Offenbarung der durch den Marder verursachten Vorschäden bzw. wegen Verschweigens der den Beklagten behauptetermaßen bekannten Massivität des Marderbefalls. Die Haftung der Beklagten ergebe sich aus ihrem arglistigen Verhalten, wodurch der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsauschluss verdrängt werde. Der Kläger sei zu keinem Zeitpunkt auf den Marderbefall hingewiesen worden. Den Beklagten sei aber aufgrund der von ihnen ergriffenen Bekämpfungsmaßnahmen über mehrere Jahre hinweg bekannt gewesen, dass ein massiver Marderbefall vorliegt und auch welche schweren Schäden ein Marder im Haus anrichten kann. Jedenfalls sei auch seitens der Beklagten davon auszugehen gewesen, dass der Marder im Anwesen Schäden anrichten könne.
Der seitens der Beklagten behauptetermaßen erteilte Hinweis darauf, dass „der Kläger mit dem Kauf des Hauses einen Untermieter kaufe, da ein Marder da sei, der versuche, ins Haus einzudringen“, sei keinesfalls ausreichend, um auf den bestehenden Mangel hinzuweisen. Dabei handele es sich vielmehr um einen verharmlosenden Hinweis durch eine flapsige Bemerkung. Es sei den Beklagten vielmehr abzuverlangen gewesen, dass sie auf die Bekämpfungsmaßnahmen und auch auf Geruchsbelästigungen hinweisen. Auch anlässlich des notariellen Termines vom 17.1.2011 sei der Marderbefall nicht zur Sprache gekommen.
Der Kläger behauptet, dass er, wenn er zum Zeitpunkt des Kaufes vom Marderbefall gewusst hätte, vom Kauf Abstand genommen hätte bzw. eine deutlich geringere Kaufpreissumme akzeptiert hätte. Er hätte sich in jedem Fall den Dachbereich genauer angesehen und auch die schwer zugänglichen Dachteile begutachtet.
Der Kläger trägt vor, dass sich die Klageforderung aus Kostenvoranschlägen der Zimmerei … vom 26.9.2012 sowie aus Rechnungen der Zimmerei … vom 26.8.2011 ergebe. Die Forderungsbeträge seien für Reinigungs- und Sanierungsarbeiten angefallen. Die in Ansatz gebrachten Preise seien angemessen und ortsüblich.
Der Kläger beantragt:
1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 63.158,55 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 18.4.2013 zu bezahlen.
2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Die Beklagten beantragen: Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagten behaupten, dass dem Kläger mitgeteilt worden sei, dass sich – entsprechend dem Kenntnisstand der Beklagten – des öfteren ein Marder im Dachbereich des Hauses aufhalte. Der Marder habe sich zu keinem Zeitpunkt in den Wohnräumen aufgehalten; Schäden und vom Marder ausgehende Gerüche seien von den Beklagten zu keinem Zeitpunkt festgestellt worden. Die Beklagten seien davon ausgegangen, dass der Marder allenfalls, sofern er überhaupt in das Haus würde eindringen können, zum Spitzboden Zutritt erhalten könne. Dort seien jedoch keine Unregelmäßigkeiten oder Schäden, sondern nur vertrocknete Hinterlassenschaften, festgestellt worden. Die seitens der Beklagten ergriffenen Maßnahmen seien dazu erfolgt, den Marder vom Haus fernzuhalten bzw. aus dem Spitzboden zu vertreiben.
Auch beim Notartermin am 17.1.2011 sei das Vorhandensein des Marders thematisiert worden. Die Beklagten treffe jedenfalls kein Arglistvorwurf, da von ihrer Seite zu keinem Zeitpunkt damit gerechnet worden sei, dass durch den Marder Beschädigungen entstanden sein können. Es habe sich den Beklagten auch nicht aufgedrängt, dass der Marder im Dachstuhl erhebliche Schäden habe verursachen können.
Der seitens der Beklagten erteilte Hinweis, dass „der Kläger einen Untermieter mit kaufe und dass ein Marder vorhanden sei, der versuche, ins Haus einzudringen“, sei ausreichend gewesen. Jedenfalls sei Arglist ausgeschlossen.
Die Beklagten bestreiten ferner, dass aufgrund des vorgefundenen Marderbefalles Dachziegel und Dachlattung auszutauschen gewesen sei. Die geltend gemachten Schäden seien insgesamt unsubstantiiert.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch jeweils uneidliche Einvernahme der Zeugen …. Zum Inhalt der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf die Verhandlungsprotokolle vom 18.12.2013 (Bl. 62 ff. d. A.) sowie vom 18.7.2014 (Bl. 131 ff. d. A.). Zur Ergänzung des Parteivortrages wird zu dem Bezug genommen auf die eingereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokoll der mündlichen Verhandlungen vom 18.12.2013, 18.7.2014 und 18.12.2014.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage war als unbegründet abzuweisen, da seitens des Klägers arglistiges Verschweigen der Beklagten hinsichtlich eines ihnen bekannten Mangels nicht nachgewiesen wurde.
I.
Die örtliche Zuständigkeit des Landgerichtes Hof ergibt sich aus § 29 ZPO, die sachliche aus §§ 71Abs. 1, 23 GVG.
II.
Es ist dem Kläger nicht gelungen, die anspruchsvoraussetzenden Umstände gemäß §§ 437Nr. 3, 444 BGB nachzuweisen.
Gemäß § 444 BGB ist es dem Verkäufer verwehrt, sich auf eine Vereinbarung zu stützen, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, wenn er den entsprechenden Mangel arglistig verschwiegen hat.
In dem als Anlage K 1 vorgelegten notariellen Kaufvertrag vom 17.1.2011 ist unter Ziffer VII.2. die Sachmängelhaftung des Käufers zunächst in diesem Sinne ausgeschlossen. Unter selbiger Ziffer versichern die Beklagten, dass ihnen wesentliche verborgene Sachmängel nicht bekannt sind und dass sie keine derartigen Mängel verschwiegen haben.
Beim Befall einer Immobilie mit Ungeziefer, wie im vorliegenden Fall mit einem Marder, ist ohne Zweifel von einem wertmindernden Faktor auszugehen, da sich hieraus – wie sich im vorliegenden Fall letztendlich gezeigt hat – nicht nur Unannehmlichkeiten ergeben können, sondern hierdurch auch erhebliche Schäden verursacht werden können. Für die seitens der Klagepartei geltend gemachten Schäden haften die Beklagten als Verkäufer jedoch nur dann, wenn ihnen dies bekannt war und sie für möglich hielten und billigend in Kauf nahmen, dass dem Kläger dieser Fehler nicht bekannt war und er bei Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem tatsächlich vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dem Kläger ist der ihm obliegende Nachweis des arglistigen Verschweigens des Mangels durch die Beklagten jedoch nicht gelungen.
Nach der durchgeführten Beweisaufnahme und dem Vortrag der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass das tatsächliche Ausmaß der Schäden, auf die der Kläger seine Forderung stützt, mit bloßem Auge und bei der unstreitig erfolgten Begehung des Hauses nicht erkennbar war. Insofern besteht zwischen den Parteien auch Einigkeit. Der Kläger selbst gab im Rahmen seiner persönlichen Anhörung im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 18.12.2013 an, dass er bei Eröffnung einer Mauer im Obergeschoss, hinter dem dort bereits vorhandenen Bad, festgestellt habe, dass eine erhebliche Geruchsbelästigung vorliege und dass er dort tote Vögel, Kot und verweste Marderbabys gefunden habe. Der Kläger erläuterte die von diesem Zustand gefertigten und von ihm übergebenen und gemeinsam in der Verhandlung in Augenschein genommenen Lichtbilder, die das Schadensausmaß zeigen. Der Kläger gab an, dass sich die Überreste und Verschmutzungen in den Hohlräumen im Obergeschoss befunden hätten. Im Spitzboden sei davon nichts zu sehen gewesen. Auch die Zeugin … die Lebensgefährtin des Klägers, bestätigte, dass man erst beim Umbau vom Gäste-WC auf einen unangenehmen Geruch aufmerksam geworden sei.
Die Zeugin erklärte zwar – im Gegensatz zum Kläger, – dass die in Augenschein genommenen Fotos vom Spitzboden gefertigt worden seien. Die Hohlräume im Obergeschoss, von denen laut Kläger die Fotos gefertigt worden sein sollen, habe die Zeugin aufgrund ihrer damaligen Schwangerschaft jedoch nicht in Augenschein genommen, so dass das Gericht insofern von den Aussagen des Klägers ausgeht, der selbst als erster die Schadensfeststellungen getroffen haben will und der auch die Lichtbilder gefertigt habe. Der ebenfalls uneidlich vernommene Zeuge …, der Vater des Klägers, ordnete die Lichtbilder auch dem Spitzboden zu, war sich insofern jedoch nicht sicher, ob hier tatsächlich der Zustand des Spitzbodens gezeigt wird oder ob es sich, wie vom Kläger behauptet, um den Zustand in den nicht offen einsehbaren und verbauten Hohlräumen im Obergeschoss handele.
Letztlich gelangte das Gericht, gestützt auf die Angaben des den Zustand unmittelbar feststellenden Klägers, zu der Überzeugung, dass die vorhandenen massiven Schäden, auf denen die Klageforderung beruht, in den nicht offen einsehbaren Hohlräumen im Obergeschoss vorlagen und derartige Schadens- und Verschmutzungsbilder nicht im Spitzboden festzustellen waren.
Es ist insofern jedenfalls nicht nachgewiesen, dass die Beklagten von diesen massiven Schäden hinter den Wänden in den Hohlräumen des Obergeschosses Kenntnis hatten.
Kenntnis hatten die Beklagten jedoch nach ihren eigenen Einlassungen und Schilderungen aber davon, dass sich ein Marder im Dachbereich und auch im Spitzboden aufhält. Insoweit oblag ihnen eine Hinweispflicht auf das Vorhandensein des Marders.
Der beweispflichtige Kläger vermochte aber nicht nachzuweisen, dass die Beklagten ihrer Hinweispflicht nicht nachkamen. Die vom Kläger benannten und auch vernommenen Zeugen … und … waren jedenfalls bei einem Besichtigungstermin im Siebensternweg in M. im Dezember 2010 nicht anwesend, so dass zu den Aussagen und Vorkommnissen anlässlich dieser Begehung des Hauses nicht sicher festzustellen ist, was sich tatsächlich ereignet hat und besprochen wurde. Es steht letztlich Aussage gegen Aussage.
Der Kläger gab an, es habe auch bei diesem Termin, wie unstreitig bei den weiteren Besichtigungen, keinen Hinweis auf einen Marder gegeben. Die Beklagte zu 2. gab dem widersprechend an, dass sie wörtlich gegenüber dem Kläger, im Esszimmer des Hauses sitzend, gesagt habe: „Wenn Sie das Haus kaufen, kaufen Sie sich einen Untermieter mit. Wir haben einen Marder, der versucht, in unser Haus einzudringen.“ (vgl. Bl. 68 d. A., Seite 7 des Protokolls zur mündlichen Verhandlung vom 18.12.2013). Der Beklagte zu 1. selbst habe noch bei der Besichtigung des Hauses, am Eingang zum Spitzboden stehend, den Kläger gefragt „Na, hat der Marder viel Dreck hinterlassen?“. Der Kläger habe daraufhin keine richtige Antwort gegeben. Die Beklagten tragen vor, es sei mithin auf den Marder hingewiesen worden. Keiner der beiden Parteiaussagen kommt von vornherein ein erhöhter Beweiswert zu. Für unwahre Aussagen auf der einen oder der anderen Seite lassen sich keine Anhaltspunkte erkennen. Im Ergebnis ist damit nicht bewiesen, dass überhaupt nicht über den Marder gesprochen wurde.
Darüber hinaus ist nicht geklärt, ob anlässlich des Notartermines vom 17.1.2011 über das Problem des Vorhandenseins eines Marders im Anwesen der Beklagten gesprochen worden ist. Der als Zeuge einvernommene Notar … konnte insofern keine weiteren Angaben machen. Er könne sich nicht erinnern, dass das Thema Marder angesprochen worden sei. Auch sei ihm nicht präsent, dass die Wohngegend „Hintere Höhe“ in M. automatisch assoziiert sei mit dem „Problem Marder“. Insofern geht die Auffassung der Beklagten jedoch fehl, wonach zugunsten der Beklagten anzunehmen sei, dass im Notartermin über den Marderbefall gesprochen worden sei, weil nicht bewiesen sei, dass im Termin kein Hinweis erteilt worden sei. Letztendlich ist weder das eine noch das andere ausgeschlossen, jedoch auch weder das eine noch das andere bewiesen. Dieser Umstand geht im Ergebnis dennoch zulasten des beweispflichtigen Klägers.
Der von den Beklagten behauptetermaßen erteilte Hinweis, dass es einen Marder gebe, der sich Zutritt zum Haus zu verschaffen suche und bereits in den Spitzboden eingedrungen sei, ist angesichts des den Beklagten nachweislich bekannten Zustandes nach Auffassung des Gerichtes ausreichend gewesen und stellt kein arglistiges Verschweigen eines bekannten Mangels dar. Dies wäre nur dann zu bejahen gewesen, wenn den Beklagten die hinter den Wänden vorgefundenen Schäden bekannt gewesen wären und sie auch in diesem Fall nur die von ihnen behauptetermaßen getätigten Aussagen gemacht hätten. Das war hier aber gerade nicht der Fall.
In dem der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Koblenz vom 15.1.2013, Az.: 4 U 874/12, zugrundeliegenden Sachverhalt stand fest, dass der Marder einen unvorstellbaren Lärm verursacht hatte und der Lebensalltag in einem solchem Maße beeinträchtigt war, dass mit großflächiger Schädigung des Dachraumes, auch noch nach einer durchgeführten Sanierung zu rechnen gewesen sei. Im hiesigen Rechtsstreit ließen sich aus dem festgestellten Sachverhalt hingegen keine ausreichenden Anhaltspunkte ähnlicher Art ableiten, aufgrund derer die Beklagten damit rechnen mussten, dass der Marder auch weitergehende Schäden verursacht hatte, dass zumindest seitens der Beklagten mit derartigen Schäden gerechnet werden musste, wie sie dann bei den Umbaumaßnahmen des Klägers zum Vorschein kamen.
Die Parteianhörung und die Beweisaufnahme ergaben insofern folgendes: Man habe einen Marder selbst nie gesehen, so der Beklagte zu 1.. Man sei jedoch von Nachbarn, die den Marder zu Gesicht bekommen hätten, darauf hingewiesen worden, dass er gesehen worden sei. In der Nachbarschaft habe jeder gewusst, dass es in der Gegend Marder gebe. Der uneidlich vernommenen Zeuge … der ehemalige Nachbar der Beklagten in M., bestätigte, dass er die Beklagten auf seine Beobachtung eines Marders angesprochen habe. … habe den Marder einmal aus der Dachrinne herausschauen sehen. Er habe aber auch beobachtet, dass immer mal „jemand da gewesen“ sei, der nach einer aufgestellten Falle geschaut habe. Mit dieser Aussage des Zeugen … korrespondiert wiederum die Einlassung der Beklagten, wonach man eine dritte Person (die jedoch namentlich nicht benannt wurde) mit der Bekämpfung des Marders beauftragt habe. Allein aus der fehlenden Namhaftmachung dieser als Zeuge in Frage kommenden, dritten Person lässt sich nach Ansicht des Gerichtes allerdings nicht ableiten, dass seitens der Beklagten gravierendere Umstände bekannt waren als sie selbst einzugestehen bereit waren. Die fehlenden Namhaftmachung lässt sich zwanglos auch auf andere Gründe zurückführen (Verdeckung von Schwarzarbeit z. B.).
Die unstreitig durchgeführten Bekämpfungsmaßnahmen in Form der Aufstellung von Fallen verschiedener Art, der Auslegung von Geruchsstoffen zur Vertreibung und der Verhinderung weiterer Eindringversuche ins Haus durch Fixierung und Reparatur von Dachziegeln etc. zogen sich über mehrere Jahre hin. Dies ergab sich aus der Aussage des Zeugen … und wird seitens der Beklagten auch nicht in Zweifel gezogen. Der Zeuge … sagte insofern aus, dass im Rahmen seiner Tätigkeit als zunächst Schornsteinfegerlehrling und seit 2003 oder 2004 als Schornsteinfegergeselle bereits die Rede von Marderbefall beziehungsweise nach seiner Erinnerung vom Befall mit „irgendwelchen Viechern“ gewesen sei. Der Zeuge … habe im Rahmen seiner Tätigkeit auf dem Spitzboden, wo er sich auf einem Steg bis zum Dachausstiegfenster bewegt habe, aber nichts gesehen, was auf einen Marder hingedeutet habe, er habe jedoch am Dachfenster eine größere Falle festgestellt, die in seinen Augen eine Gefahrenstelle bedeutet habe. Der Zeuge … gab auch nachvollziehbar an, dass er nichts gerochen habe, was auf einen Marder oder ein anderes Tier hingedeutet habe. Auch die Beklagten erklärten, dass man nichts gerochen habe. Insofern sind gegenläufige Tatsachen nicht festzustellen, da auch der Kläger von einer Geruchsbelästigung hauptsächlich erst im Zusammenhang mit dem Eröffnen der Hohlräume im Obergeschoss gesprochen hatte.
Dass hingegen das tägliche Leben und die Nachtruhe durch den Marder erheblich beeinträchtigt waren, ließ sich nicht feststellen. Der Zeuge … hatte zwar erklärt, dass die Beklagte zu 2. ihm gegenüber ihr Leid über den Marder geklagt habe, dass sie gesagt habe, nachts höre man Gerappel des Marders. Die Beklagte zu 2. selbst hatte hierzu widersprüchlich angegeben, dass man vom Marder nichts gehört habe. Es lässt sich insofern weder der Aussage des Zeugen … noch der Angabe der Beklagten zu 1. der Vorrang geben, denn schließlich räumte der Zeuge … auch ein, dass es zwischen ihm und der Familie … wegen eines Baumes, der der Photovoltaikanlage des Zeugen … das Licht genommen habe, zu Gesprächen gekommen sei, die durchaus bei lebensnaher Betrachtung Konfliktpotential in sich trugen, ein Grund für Belastungstendenz nicht gänzlich von der Hand zu weisen ist. Zwar hatte … auch gesagt, man habe keinen Streit miteinander gehabt, das Gericht ist dennoch nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon überzeugt, dass die Beklagte zu 2. diese Aussage tatsächlich getätigt hat und wenn ja, dass gar damit nachgewiesen ist, dass die Beklagten durch nächtliche Geräusche des Marders tatsächlich beeinträchtigt waren.
Nachvollziehbar waren jedenfalls die Angaben des Beklagten zu 1., wonach man sich aufgrund der persönlichen Situation, der starken beruflichen Einbindung des Beklagten zu 1. als … im Klinikum M. und wegen des Vorhandenseins einer weiteren Wohnung in Nürnberg, wo man sich auch oft aufgehalten habe und jetzt wohnhaft sei, nicht permanent im Wohnanwesen in M. aufgehalten habe. Der Marder sei von den Beklagten nicht als Problem aufgefasst worden. Man sei vielmehr davon ausgegangen, dass sich dieser im Winter in den Spitzboden zurückziehe. Deshalb habe man auch Geruchsstoffe zur Vertreibung des Marders eingesetzt und mittels Fallen (erfolglos) versucht, ihn einzufangen.
Im Ergebnis ist damit letztlich lediglich mit der erforderlichen Sicherheit, mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit, der zwar Zweifeln Schweigen gebietet, sie jedoch nicht völlig ausschließt, nachgewiesen, dass den Beklagten bekannt war, dass ein Marder auch im Spitzbodenbereich des Hauses zugegen ist, dass durch eine beauftragte dritte Person über mehrere Jahre hinweg verschiedene Fallen aufgestellt wurden, teilweise mit Eiern oder mit lebenden Tieren bestückt, dass diese Person vermeintliche Eintrittsstellen des Marders in das Haus hinein abdichtete und dass auch getrockneter Kot auf dem Spitzboden aufgefunden wurde. Nicht nachgewiesen werden kann allerdings, dass der Marder – alltäglich gegenwärtig – merklichen Geruch im Haus verbreitete und nachts Lärm verursachte, wodurch sich den Beklagten mehr oder minder aufdrängen musste, dass der Marder erhebliche Schäden der vorgefundenen Art in unzugänglichen Hohlräumen verursachen kann.
Das Gericht erachtet insofern den Hinweis der Beklagten für ausreichend, um darauf aufmerksam zu machen, dass sich der Marder auf dem Spitzboden aufgehalten hat und dass er sich von außen durch Dachziegel Zugang zu verschaffen suchte. Über den Umfang der Bekämpfungsmaßnahmen mussten die Beklagten angesichts der ihnen nachweislich bekannten Beeinträchtigung durch den Marder nicht aufklären. Im Ergebnis ist damit arglistiges Verschweigen auf Seiten der Beklagten nicht nachgewiesen. Die Klage ist erfolglos.
III.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.
