Versteckte Mängel beim Hauskauf

Jeder Käufer sollte darauf achten, dass das Objekt der Begierde frei von Mängeln ist. Es gibt Kaufobjekte, bei denen sich Mängel schnell auf den ersten Blick feststellen lassen und es gibt bedauerlicherweise auch Objekte, bei denen sich dieses Unterfangen nicht ganz so problemlos gestaltet. Ein anschauliches Beispiel hierfür ist der Erwerb eines Hauses, der natürlich mit sehr hohen Kosten verbunden ist. Viele Menschen träumen den Traum von den eigenen vier Wänden und wenn das vermeintliche Traumobjekt erst einmal gefunden ist, gilt es, vor dem Kauf ganz besonders aufmerksam auf die versteckten Mängel zu achten. Gerade diese Mängel werden nach dem Kauf nicht selten enorm kostspielig. Den wenigsten Hauskäufern ist jedoch bekannt, was genau sich hinter dem Begriff versteckte Mängel verbirgt und wie diese erkannt werden können. Hier in diesem Beitrag erfahren Sie alle wichtigen Informationen.

Arten von versteckten Mängeln beim Hauskauf

Natürlich wäre es optimal, ein Haus gänzlich ohne Mängel zu erwerben. Gerade bei einer gebrauchten Immobilie, die schon ein wenig in die Jahre gekommen ist, muss dieser Gedanke jedoch in das Reich des Wunschdenkens verbannt werden. Viele Immobilien haben, unabhängig von dem Alter, Mängel. Es muss hierbei jedoch unterschieden werden zwischen den offenen und den versteckten Mängeln sowie auch den arglistig verschwiegenen Mängeln.

Offene Mängel

Als offene Mängel werden diejenigen Mängel an dem Haus bezeichnet, die ein Kaufinteressent oder auch der Hausbesitzer auf den ersten Blick als solche erkennen können. Beispiele hierfür gibt es zur Genüge. Seien es Mängel an der Hauswand / Fassade oder am Dach, fällt der Mangel sofort in den Blick, ist er ein offener Mangel. Diese Mängelart hat jedoch für den Kaufinteressenten den Vorteil, dass sie den Zustand des Hauses offenlegen. Der Kaufinteressent weiß dementsprechend, was nach dem Erwerb der Immobilie auf ihn wartet und welche Folgen es nach sich zieht, wenn die Mängelbeseitigung aufgeschoben wird.

Auch der Verkäufer der Immobilie hat Kenntnis von den offenen Mängeln und muss diese dementsprechend dem Kaufinteressenten zur Kenntnis geben.

Versteckte Mängel

Als versteckte Mängel werden diejenigen Mängel an der Immobilie bezeichnet, die sich erst nach einer ausgiebigen Untersuchung des Hauses ergeben. Im Gegensatz zu den offenen Mängeln sind sie nicht auf den ersten Blick offensichtlich, sondern erfordern eine zeitintensive Nachforschung. Als regelrechtes Musterbeispiel hierfür ist der Hausschwamm, der erst nach einer gründlichen Untersuchung der Mauer zum Vorschein kommt. Versteckte Mängel bringen für jeden Kaufinteressenten das Risiko mit sich, dass sie für einen längeren Zeitraum unentdeckt bleiben und die Grundsubstanz des Hauses angreifen.

Mitunter hat der Verkäufer der Immobilie von diesen Mängeln keine Kenntnis, sodass die Beseitigung nach dem Erwerb der Immobilie weitergehende Kosten mit sich bringt und keinen Aufschub duldet. Es muss an dieser Stelle ausdrücklich betont werden, dass der Gesetzgeber in Deutschland den Begriff des versteckten Mangels nicht kennt. Vielmehr wird lediglich von einem Mangel respektive Sachmangel gesprochen.

Arglistig verschwiegene Mängel

Unter einem arglistig verschwiegenen Mangel versteht man denjenigen Mangel an dem Objekt, der dem Verkäufer zu dem Zeitpunkt des Verkaufs bekannt ist und auf den seitens des Verkäufers nicht hingewiesen wird. Liegt ein derartiger Mangel vor, so können sich für den Käufer aus diesem Umstand heraus Ansprüche gegenüber dem Verkäufer ergeben.

Rechtlich problematisch ist in der gängigen Praxis jedoch der Umstand, dass der Käufer die Beweislast trägt und dem Verkäufer dementsprechend das Vorliegen des arglistig verschwiegenen Mangels nachweisen muss.

Typische Mängel und Schäden beim Hauskauf

Es gibt eine wahre Vielzahl von Schäden und Mängeln, die bei einem Hauskauf als regelrecht typisch gelten. Als gängigste Beispiele können der Schimmelbefall, die Kellerfeuchtigkeit, der generelle Wasserschaden, der Hausschwamm, der Bockbefall in der Dachetage, verdeckte Hauswandrisse oder auch Altlasten im Garten wie der vergrabene Öltank genannt werden.

Vorgehen bei Feststellung versteckter Mängel

Wenn Sie eine Immobilie erwerben, können Sie leider auf versteckte Mängel stoßen, die beim Kauf nicht offensichtlich waren. Es kann eine Herausforderung sein, diese zu identifizieren, und es ist oft unklar, wie man vorgehen sollte, sobald sie entdeckt sind. In den folgenden Absätzen geben wir Ihnen einige Ratschläge an die Hand wie Sie bei der Feststellung versteckter Mängel vorgehen sollten. Von der Beauftragung eines Gutachters über den ersten Kontakt mit dem Verkäufer bis hin zur möglichen Hinzuziehung eines Anwalts für Immobilienrecht – wir werden Ihnen durch diesen komplexen Prozess helfen.

Gutachter beauftragen

Es ist nicht immer einfach für einen Laien, einen Mangel als solchen überhaupt zu erkennen. Selbst Handwerker, die für sich selbst privat ein Haus erwerben möchten, haben bei dem Erkennen der Mängel Schwierigkeiten. Besteht der Verdacht, dass ein Mangel bei der Immobilie vorherrschen könnte, so sollte auf jeden Fall ein Gutachter beauftragt werden. Entscheidend ist nicht nur der Nachweis, dass der Mangel tatsächlich besteht. Vielmehr ist es auch notwendig, festzustellen, seit wann der Mangel an der Immobilie vorhanden ist. Dies lässt sich lediglich mithilfe eines erfahrenen Gutachters genau feststellen und überdies hat ein Gutachten in einem etwaigen späteren Gerichtsverfahren auch eine hervorragende Beweiskraft.

Kontakt zum Verkäufer aufnehmen

Wenn die Expertise von dem Gutachter vorliegt und dieses Gutachten ergibt, dass der Schaden bereits seit sehr langer Zeit bestand, so sollte der Käufer im nächsten Schritt direkt den Kontakt zu dem Verkäufer aufnehmen. Wichtig hierbei ist allerdings, dass die Ruhe bewahrt und zunächst eine einvernehmliche Lösung für das bestehende Problem gesucht wird. Es ist möglich, dass der Verkäufer überhaupt keine Kenntnis von dem Mangel hatte und diesen dementsprechend auch nicht arglistig verschwiegen hat. In derartigen Fällen ist die einvernehmliche Lösung wie eine Reduzierung des Kaufpreises oder eine Kostenbeteiligung des Verkäufers bei der Mängelbeseitigung denkbar. Hierbei gilt jedoch, wie überall im Leben, der Ton macht die Musik.

Hinzuziehen eines Anwalts für Immobilienrecht

Sollte der Kontakt mit dem Verkäufer für den Käufer nicht den gewünschten Erfolg mit sich gebracht haben, so muss der Käufer sich auf jeden Fall die nächsten Schritte gut überlegen. Da in derartigen Fällen rechtliche Maßnahmen unerlässlich werden, ist es enorm ratsam, dass ein Rechtsanwalt für Immobilienrecht mit der Wahrnehmung der eigenen Interessen beauftragt wird. Nach der ersten Beratung kann eine etwaige Klage vor dem zuständigen Gericht vorbereitet werden.

Rechte im Falle eines arglistig verschwiegenen Mangels

Die Rechte des Käufers im Fall der arglistigen Täuschung sind in Deutschland sehr weit gefasst. Es kommt hierbei ganz auf die Rahmenumstände des Sachverhalts an. Die Anfechtung des Kaufvertrags ist hierbei ebenso ein denkbarer Weg wie die Geltendmachung von Nacherfüllungspflichten des Verkäufers in Form der Reparatur oder einer Mängelbeseitigung. Unter gewissen Umständen ist auch der Rücktritt von dem Kaufvertrag und die damit verbundene vollständige Rückabwicklung des Kaufgeschäfts denkbar. Die gesetzliche Grundlage für die Rechte des Käufers stellt der § 433 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch dar. Diese Rechte sollten jedoch auf jeden Fall mit anwaltlicher Hilfe durchgesetzt werden. Gleichermaßen verhält es sich auch, wenn der Käufer für einen aus dem Immobilienmangel heraus entstandenen Schaden an seinem Eigentum Schadensersatz von dem Verkäufer fordert.

Rechte bei Sachmängeln nach dem Hauskauf

Der Gesetzgeber hat die Möglichkeiten des Käufers bei Sachmängeln an dem Objekt, die nach dem Hauskauf durch den Käufer bemerkt wurden, eingeschränkt. Es ist hierbei entscheidend, was in dem Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vertraglich vereinbart wurde. So kann der Verkäufer mittels entsprechender Klauseln die Gewährleistung ausschließen. In derartigen Fällen bliebe dem Käufer nur die Möglichkeit, den Beweis anzutreten, dass der Mangel bereits vor der Unterschrift auf dem Kaufvertrag bestand und der Verkäufer davon Kenntnis hatte. Dies wären die Voraussetzungen für den arglistig verschwiegenen Mangel, aus dem heraus sich weitere Möglichkeiten wie der Rücktritt von dem Kaufvertrag oder Mängelbeseitigungsansprüche des Käufers ergeben. Ist dies nicht der Fall, gilt bedauerlicherweise die rechtliche Maxime „in dem Zustand gekauft, der gesehen wurde“.

Gewährleistungsansprüche und Verjährung

Die rechtliche Grundlage für die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen bei einem Immobilienkauf findet sich in den §§ 438 ff. Bürgerliches Gesetzbuch wieder. Der Gesetzgeber hat hierfür eine Verjährungsfrist von fünf Jahren festgelegt. Diese Verjährungsfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem das Objekt durch den Käufer übernommen wurde. Im Fall von arglistig verschwiegenen Mängeln gilt allerdings eine andere Regelung. Zwar kommt die fünfjährige Verjährungsfrist hier ebenfalls zur Anwendung, sie beginnt allerdings erst mit dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Mangels.

Wie kann ein Anwalt für Immobilienrecht helfen?

Ein Mangel an der bereits erworbenen Immobilie ist überaus ärgerlich und kann zu einem gravierenden Kostenfaktor werden. Als Käufer sollten Sie jedoch die Ruhe bewahren und nach der gutachterlichen Expertise uns als erfahrene Fachanwälte für Immobilienrecht kontaktieren. Sehr gern nehmen wir nach einer Mandatierung Ihrerseits mit dem Verkäufer Kontakt auf und versuchen zunächst, die einvernehmliche außergerichtliche Lösung herbeizuführen. Ist dieser Weg nicht erfolgreich, können wir selbstverständlich auch auf dem gerichtlichen Weg Ihr Recht erkämpfen.

Fazit

Wird nach dem Immobilienkauf ein Mangel entdeckt, so ist der Schock für den Hauskäufer zumeist groß. Je nachdem, wie umfangreich sich der Mangel darstellt und welche Maßnahmen hierfür ergriffen werden müssen, steigt damit der Kostenfaktor für das Haus. In vielen Fällen können wir als erfahrene Fachanwälte für Immobilienrecht jedoch helfen, die eigenen Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen und auf diese Weise das Problem zu lösen.