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Immobilienkauf – großer Schadensersatz wegen Baumängeln innerhalb der Zehnjahresfrist

KG Berlin – Az.: 6 U 26/10 – Urteil vom 29.04.2011

Auf die Berufung des Klägers wird unter teilweiser Zurückweisung seines Rechtsmittels und unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten das Urteil der Zivilkammer 23 des Landgerichts vom 3. Februar 2010 teilweise geändert:

Die Beklagte wird über den Tenor zu 1. des angefochtenen Urteils hinaus verurteilt, an den Kläger weitere 71.229,44 EUR nebst jährlichen Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins zu zahlen und zwar auf 4.294,32 EUR ab dem 19. Dezember 2008 und auf weitere 66.935,12 EUR ab dem 5. Februar 2009.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger einen eventuell schon entstandenen, noch nicht bezifferbaren, weiteren finanziellen Schaden und einen noch entstehenden weiteren finanziellen Schaden sowie die von Seiten des Klägers gezahlte Grunderwerbssteuer, soweit eine Erstattung der Grunderwerbssteuer von dem zuständigen Finanzamt verweigert wird, im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung Nr. 1… nebst Kellerraum K 1… im Haus K , 1… , verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 110,62/10.000 an der Wohnanlage K (ungerade), 1… , zu ersetzen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Die Streithelferinnen tragen die durch die Nebenintervention verursachten Kosten jeweils selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung des  Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10% hiervon abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Zum Sachverhalt – auch zum Inhalt des streitigen Parteivorbringens im ersten Rechtszug sowie zum Inhalt der vor dem Landgericht gestellten Anträge – wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

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Das Landgericht hat der Klage in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen.

Das Landgericht hat den auf Rückabwicklung des Erwerbsvertrages gerichteten großen Schadensersatzanspruch in entsprechender Anwendung des § 635 BGB a. F. dem Grunde nach für berechtigt gehalten, hat jedoch auf den Vertrag und die geltend gemachten Ansprüche die Verjährungsregeln des Kaufrechts angewendet und einen Teil der Klageforderung für verjährt gehalten. Zu den Einzelheiten der Erwägungen des Landgerichts wird auf die Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

Sowohl der Kläger als auch die Beklagte wenden sich mit ihren Berufungen gegen dieses Urteil und begehren jeweils eine teilweise Änderung.

Die Parteien haben jedoch zwischenzeitlich die Rückabwicklung des Erwerbsvertrages vollzogen und streiten nur noch über die Höhe des von der Beklagten zu leistenden Schadensersatzes, soweit ein Betrag von mehr als 213.654,83 EUR tituliert worden ist.

Der Kläger macht mit seiner Berufung geltend, die im ersten Rechtszug mit der Klageerweiterung verfolgten Positionen seines Schadensersatzanspruches seien nicht verjährt, weil die Verjährungsfrist von fünf Jahren für Ansprüche aus Werkverträgen anzuwenden sei.

Der Kläger beantragt, das angefochtene Urteil unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten zu ändern

und

1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere 79.726,09 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. Dezember 2006 zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger einen eventuell schon entstandenen, noch nicht bezifferbaren, weiteren finanziellen Schaden und einen noch entstehenden weiteren finanziellen Schaden sowie die von Seiten des Klägers gezahlte Grunderwerbssteuer, soweit eine Erstattung der Grunderwerbssteuer von dem zuständigen Finanzamt verweigert wird, im Zusammenhang mit dem Erwerb der Eigentumswohnung Nr. 1… nebst Kellerraum K 1… im Haus K , 1… , verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 110,62/10.000 an der Wohnanlage K (ungerade), 1… , zu ersetzen;

hilfsweise, das angefochtene Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit an das Landgericht Berlin zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt, unter Zurückweisung der Berufung des Klägers das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen, soweit die Beklagte zur Zahlung von mehr als 213.654,83 EUR verurteilt worden ist.

Die Beklagte hält die Berufung des Klägers für unbegründet, weil das Landgericht die Verjährungsregeln zutreffend angewendet hat.

Das angefochtene Urteil sei jedoch zu ändern, soweit das Landgericht die Steuervorteile, die der Kläger durch den Erwerb der Eigentumswohnung erzielt habe, nicht berücksichtigt habe. Da der Kläger die Rückgabe der Wohnung erst nach mehr als 10 Jahren nach dem Erwerb vorgenommen habe, werde eine steuerliche Rückabwicklung nicht erfolgen. Die Steuervorteile verblieben deshalb dem Kläger dauerhaft. Entstanden seien Steuervorteile in Höhe einer Sonder – AfA von 25% auf das eingesetzte Kapital. Auf die Baumaßnahme seien 82% des Erwerbspreises entfallen. Die Sonder-AfA habe danach 97.334,- DM (= 49.766,08 EUR) betragen. Dieser Betrag sei von der Klageforderung abzusetzen.

Die Streithelferin zu 2) hat sich dem Antrag der Beklagten auf Zurückweisung der Berufung des Klägers angeschlossen.

Zu den Einzelheiten des Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II. Die Berufung der Parteien sind zulässig, in der Sache hat jedoch nur die Berufung des Klägers teilweise Erfolg.

A. Berufung des Klägers

Die Berufung des Kläger weitgehend Erfolg.

1) Dem Kläger steht dem Grunde nach gemäß § 635 BGB a. F. ein Schadensersatzanspruch wegen der Mängel an der von ihm erworbenen Eigentumswohnung zu, der darauf gerichtet ist, den Kläger so zu stellen, als hätte er die Immobilie nicht erworben. Dies hat das Landgericht zutreffend ausgeführt. Darüber streiten die Parteien nicht mehr.

2) Der Anspruch des Klägers ist nichtverjährt.

a) Die Ausführungen des Landgerichts sind zutreffend, was den Beginn und den Lauf der Verjährungsfrist anbetrifft. Auch die Ausführungen auf den Seiten 15 und 16 des Urteils zu II. 3 sind im Ansatz zutreffend. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist hier jedoch die fünfjährige Verjährungsfrist des Werkrechts anzuwenden. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. etwa BGH NJW 1985, 1551 ff – zitiert nach juris: Rdnr. 13), dass sich die Sachmängelansprüche desjenigen, der eine neu errichtete Eigentumswohnung vom einem Bauträger erwirbt, sich nach Werkvertragsrecht richten. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt ist. Entscheidend ist, dass Vertragsgegenstand eine neu errichtete Eigentumswohnung ist. Dieser Sachverhalt ist hier gegeben. Der BGH argumentiert damit, dass bei einem solchen Sachverhalt, wie er auch hier gegeben ist, allein die Anwendung von Werkvertragsrecht sachgerecht ist. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Es spielt nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs keine Rolle, ob die Parteien dabei den Vertrag als Kaufvertrag bezeichnet haben (vgl. BGH NJW 1988, 135 f. – zitiert nach juris: Rdnr. 7; BGH NJW-RR 2003, 519 f. – zitiert nach juris: Rdnr. 11).

Bei Anwendung einer Verjährungsfrist von fünf Jahren war im Zeitpunkt des Eingangs der Klageerweiterung am 4. Dezember 2008 und derjenigen vom 22. Dezember 2008 und bei Zustellung am 5. Februar 2009 an die Beklagte (Bl. IV/42 d. A.) Verjährung noch nicht eingetreten.

Begann der Lauf der Verjährungsfrist mit Übergabe der Wohnung zum 14. März 1998, dann war bei Zugang der Aufforderung des Klägers zur Mängelbeseitigung gemäß Anlage K 2 vom 27. März 1999 ein Zeitraum von rund einem Jahr vergangen. Die Hemmung des Laufs der Verjährungsfrist gemäß § 639 Abs. 2 BGB a. F. endete zum 15. Dezember 2000. Im Schreiben K 9 teilt die Beklagte unter diesem Datum mit, dass nichts mehr in Bezug auf eine Mängelbeseitigung veranlasst werde. Mit dem Schreiben K 13 vom 15. November 2001 erklärt sich die Beklagte allerdings wieder bereit, die Wohnung weiter auf gerügte Mängel zu untersuchen. Damit setzte die Hemmung erneut ein. Der vergangene Zeitraum beträgt rund 11 Monate, so dass knapp zwei Jahre der Verjährungsfrist abgelaufen waren.

Durch den Ablauf der Frist zur Mängelbeseitigung am 28. August 2002, die der Kläger unter Ablehnungsandrohung mit Schreiben vom 3. Juli 2002 (K 23) gesetzt hatte, endete das Recht zur Mängelbeseitigung durch die Beklagte und damit auch die Hemmung der Verjährung erneut.

Die Hemmung des Laufs der Verjährungsfrist setzte mit dem Antrag auf Durchführung des selbstständigen Beweisverfahrens am 10. Dezember 2002 wieder ein und endete am 17. Januar 2007, wie vom Landgericht zutreffend ausgeführt. Zwischen dem 28. August 2002 bis zum 10. Dezember 2002 liegt ein Zeitraum von drei Monaten und 13 Tagen.

Es verblieb danach noch eine Verjährungsfrist von mindestens zwei Jahren und 8 Monaten, so dass die Zustellung der letzten Klageerweiterung am 5. Februar 2009 noch in unverjährter Zeit erfolgte.

3) Der Kläger kann insgesamt einen Schadensersatz in Höhe von 334.884,27 EUR verlangen. Dieser Betrag ergibt sich aus der Aufstellung in der Berufungsbegründung auf Seite 16 (Bl. V/127 d. A.) in Höhe von 343.380,92 EUR abzüglich des in der Aufstellung enthaltenen Betrages in Höhe von 8.496,65 EUR für vom Kläger gezahlte Grunderwerbssteuer.

Die Beklagte ist der Berechnung dieser Klageforderung nicht mehr entgegen getreten. Der Abzug für die Schadensposition Grunderwerbssteuer ist deswegen gerechtfertigt, weil dem Kläger insoweit noch keine dauerhafte Verschlechterung seiner Vermögenslage entstanden ist, weil die Grunderwerbssteuer wegen der Rückabwicklung des Geschäfts erstattet werden muss. Den Interessen des Klägers für den Fall einer Auseinandersetzung mit dem Finanzamt ist daher durch den Feststellungsantrag hinreichend Rechnung getragen. Insoweit ist die Klage teilweise abzuweisen. Weitere Abzüge sind nicht geboten. Hierauf wird bei der Berufung der Beklagten eingegangen.

Abzüglich des titulierten Betrages in Höhe von 263.654,83 EUR verbleibt eine offene Klageforderung in Höhe von 71.229,44 EUR, die dem Kläger zuzusprechen ist.

Da die Rückauflassung des Wohnungseigentums sowie dessen Rückgabe bereits nach der erstinstanzlichen Entscheidung erfolgt sind, bedurfte es keiner Zug-um-Zug-Verurteilung mehr.

4) Der Zinsanspruch auf den Betrag von 71.229,44 ist allerdings in Höhe von 4.294,32 EUR erst ab Zustellung der ersten Klageerweiterung an die Beklagte am 19. Dezember 2008 und auf den Restbetrag von 66.935,12 EUR ab Rechtshängigkeit der zweiten Klageerweiterung am 5. Februar 2009 begründet.

5) Der Feststellungsantrag ist begründet, weil die Rückabwicklung des Vertrages im Wege des großen Schadensersatzes noch nicht abgeschlossen ist, so dass dem Kläger durch die abgeschlossenen Finanzierungsverträge sowie steuerliche Folgen der Rückabwicklung noch Nachteile entstehen können. Auch die Grunderwerbssteuer, die der Kläger gezahlt hat, ist noch nicht erstattet.

B. Berufung der Beklagten

Die Berufung der Beklagten bleibt in der Sache ohne Erfolg, denn die von der Beklagten errechneten Steuervorteile sind – soweit sie tatsächlich in dieser Höhe entstanden sein sollten –  nicht im Wege des Vorteilsausgleichs auf die Klageforderung anzurechnen.

Grundsätzlich muss sich ein Anleger beziehungsweise der Erwerber einer Immobilie im Wege der Vorteilsausgleichung die im Zusammenhang mit dem Erwerb erzielten dauerhaften Steuervorteile auf seinen Schaden anrechnen lassen, sofern nicht die bei einer Rückabwicklung im Wege des großen Schadensersatzes zu zahlende Ersatzleistung ihrerseits der Besteuerung unterliegt (vgl. BGH NJW 2010, 2506 ff. – zitiert nach juris: Rdnr. 25). Trotz Versteuerung der Ersatzleistung sind die erzielten Steuervorteile demgegenüber anzurechnen, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Anleger oder Erwerber derart außergewöhnliche Steuervorteile erzielt hat, dass es unbillig wäre, ihm diese zu belassen.

Keine dauerhaften Steuervorteile im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie in dem vorstehenden Sinne bestehen deshalb, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs im Wege des Schadenersatzes zu einer Besteuerung führt, die die erzielten Steuervorteile wieder nimmt (vgl. BGH NJW 2008, 2773 ff – zitiert nach juris: Rdnr. 7). In der genannten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass der Erwerber bei der Rückabwicklung des Vertrages mit dem Erwerbspreis auch Beträge zurück erhält, die sich unter Umständen steuerrechtlich als AfA ausgewirkt haben (BGH, a. a. O. – Rdnr. 8). Diese AfA-Beträge stehen Werbungskosten gleich (BGH, a. a. O. – Rdnr. 9). Die Rückflüsse derartiger Aufwendungen, die zuvor bei der Ermittlung der Einkünfte einer Einkunftsart abgezogen worden sind, sind steuerrechtlich Einnahmen in dieser Einkunftsart und damit zu versteuern (BGH, a. a. O. – Rdnr. 8 und 12). Die Beklagte stellt die Versteuerung der Ersatzleistung mit der Erwägung in Abrede, dass bei Rückabwicklung eines Erwerbsvorganges nach einem Zeitraum von über 10 Jahren die Steuerverwaltung den Rückfluss von Werbungskosten nicht mehr negativ berücksichtige. Es kann dahinstehen, ob diese Auffassung zutreffend ist – der Bundesgerichtshof hat diese Auffassung in der zitierten Entscheidung vom 19. Juni 2008 nicht erwähnt, obwohl der Rechtsstreit einen Erwerb im Jahr 1994 betraf, mithin die Frist von 10 Jahren deutlich überschritten war. Denn jedenfalls kann sich die Beklagte vorliegend nicht darauf berufen, dass der Erwerbsvorgang mehr als 10 Jahre vor der Rückabwicklung stattgefunden habe. Denn der Kläger hat die Beklagte bereits im Jahr 2006 – mithin vor Ablauf eines Zeitraumes von 10 Jahren – zur Schadensersatzzahlung Zug um Zug gegen Rückübertragung des Eigentums und Rückgabe der Wohnung aufgefordert. Dem hat sich die Beklagte unberechtigt widersetzt. Aus diesem treuwidrigen Verhalten bei der Rückabwicklung des Vertrages kann sie deshalb keine prozessualen Vorteile ziehen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97, 91, 92, 101, 708 Nr. 10, 711 ZPO. Das Unterliegen des Klägers war nur geringfügig und hat keine Mehrkosten veranlasst.

Die Revision war nicht zuzulassen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs nicht erforderlich.

 

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Mein Name ist Dr. Christian Gerd Kotz. Ich bin Fachanwalt für Verkehrsrecht und Versicherungsrecht, sowie Notar mit Amtssitz in Kreuztal. Selbstverständlich berate und vertrete ich meine Mandanten auch zu jedem anderen Thema im Raum Siegen und bundesweit [...] mehr zu

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