Räumungsklage bezüglich Tiefgaragenstellplatz

Komplexes Rechtsurteil: Einblicke in die rechtlichen Windungen eines Tiefgaragenstellplatz-Mietverhältnisses

In einem jüngst verhandelten Fall, der vor dem Amtsgericht Charlottenburg verhandelt wurde, stand die Frage im Mittelpunkt, ob ein Tiefgaragenstellplatz und eine Wohnung als separate Mietverhältnisse zu behandeln sind oder ob sie als eine Einheit angesehen werden können. Der Sachverhalt drehte sich um eine Räumungsklage bezüglich eines Tiefgaragenstellplatzes, der Teil eines umfassenderen Mietverhältnisses war, welches auch eine Wohnung umfasste. Die rechtliche Herausforderung entstand, als der Vermieter versuchte, das Mietverhältnis für den Stellplatz separat zu kündigen, was vom Mieter angefochten wurde.

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Spezifische Vertragsgestaltung und rechtliche Interpretation

Der Kern des Falles liegt in der spezifischen Vertragsgestaltung und den damit verbundenen rechtlichen Interpretationen. Die Hauptfrage war, ob die Verträge für die Wohnung und den Tiefgaragenstellplatz rechtlich selbstständig sind, oder ob sie aufgrund bestimmter Umstände als eine Einheit betrachtet werden sollten. Die Vertragsparteien hatten unterschiedliche Auffassungen über die Vereinbarungen und ihre Auslegung, insbesondere in Bezug auf die Kündigungsmodalitäten des Stellplatzmietverhältnisses.

BGH-Rechtsprechung und Analyse der Umstände

Das Gericht befasste sich intensiv mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu ähnlichen Fällen und berücksichtigte die Besonderheiten des vorliegenden Falles. Die Vermutung des BGH, dass bei separaten Verträgen für Wohnung und Stellplatz von rechtlich selbstständigen Verträgen ausgegangen wird, wurde untersucht und in Bezug auf die spezifischen Umstände des vorliegenden Falles analysiert.

Separate Behandlung der Verträge und rechtsmissbräuchliche Kündigungen

Das Gericht kam zu dem Schluss, dass die Verträge für den Stellplatz und die Wohnung trotz ihrer gleichzeitigen Unterzeichnung als separate Verträge zu behandeln sind. Dies basierte auf den unterschiedlichen Kündigungsregelungen und einer spezifischen Klausel im Stellplatzmietvertrag, die eine getrennte Behandlung vorsieht. Diese Feststellung stützte sich auf die detaillierte Analyse der Vertragsdokumente und der Umstände, unter denen die Verträge abgeschlossen wurden.

Auswirkungen und Fazit

Die Entscheidung des Gerichts war auch eine Reaktion auf das Bestreben des Vermieters, eine höhere Miete für den Stellplatz zu erzielen, indem eine separate Kündigung ausgesprochen und ein neuer Mietvertrag mit erhöhter Miete vorgeschlagen wurde. Die Kündigungen des Vermieters wurden als rechtsmissbräuchlich eingestuft, da sie vor dem Hintergrund erfolgten, dass der Vermieter in einem früheren Rechtsstreit unterlegen war und es an einem sachlichen Grund für die Kündigung mangelte.

Die Auswirkungen dieses Urteils sind mannigfaltig und reichen von der Klärung der rechtlichen Positionen von Vermietern und Mietern in ähnlichen Konstellationen bis hin zu einer besseren Verständlichkeit der vertraglichen Gestaltung und deren Auswirkungen auf die Kündigung von Mietverhältnissen.

Das Fazit des Urteils unterstreicht die Wichtigkeit klarer vertraglicher Vereinbarungen und die Notwendigkeit, die individuellen Umstände und die konkrete Vertragsgestaltung bei der Beurteilung der Rechtslage zu berücksichtigen. Es bietet auch eine Lektion in der komplexen Natur des Mietrechts und zeigt, dass die rechtliche Einordnung von Mietverhältnissen oft von den spezifischen Bedingungen und Umständen des Einzelfalles abhängt.

Das vorliegende Urteil

AG Charlottenburg – Az.: 215 C 120/22 – Urteil vom 22.02.2023

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Gegenstand des Rechtsstreits ist ein Räumungsverlangen bezüglich eines Tiefgaragenstellplatzes.

Zwischen dem Kläger als Vermieter und dem Beklagten, der eine nachgewiesene Schwerbehinderung von 70 % hat, als Mieter kam aufgrund eines so überschriebenen „Mietvertrag(es) für Garagen und Einstellplätze“ vom 16.08.1994 ein Mietvertrag über einen mit der Nummer 6 bezeichneten Sammelgaragenplatz auf dem Grundstück … Straße … – … in … Berlin zustande. Der Beginn dieses Mietverhältnisses ist in § 2 des Mietvertrages mit dem 15. August 1994 vereinbart. Des weiteren ist in § 2 Abs. 1 S. 2 geregelt, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und unter Einhaltung einer Frist von 4 Wochen zum Ende eines jeden Monats gekündigt werden kann. Die Miete wurde mit 220,– DM vereinbart. In § 14 „Schlussbestimmungen“ heißt es u.a.:

„Dieser Mietvertrag bleibt grundsätzlich unabhängig von einem evtl. bestehenden Wohnungsmietvertrag.“

Aus zwischen den Parteien umstrittenen Gründen einigten sich diese im Juli 2021 darauf, dass der Beklagte ab dem 01. Juli 2021 den Tiefgaragenstellplatz Nr. 15 nutzen werde und sich die Miete dafür auf 130,– DM belaufe.

Die Miete von 130,– DM bzw. 66,47 € ist seitdem unverändert.

Ebenfalls unter dem 16.08.1994 kam zwischen dem Kläger als Vermieter und dem Beklagten als Mieter auch ein Mietvertrag über die Wohnung … Straße …, … Berlin, II. Geschoss links zustande. Der Beginn des Wohnraummietverhältnisses wurde in diesem Vertrag mit dem 01.10.1994 vereinbart. Darüber hinaus wurde geregelt, dass das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden könne.

Wegen der weiteren Einzelheiten beider Mietverträge wird auf die zu den Akten gereichten Kopien Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 08. Januar 2020 kündigte der Kläger dem Beklagten gegenüber das Mietverhältnis über den Stellplatz. U.a. darüber kam es zwischen den Parteien zu einem Rechtsstreit, in dessen Rahmen mit Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 07.12.2020 zum AZ 237 C 102/20 die Räumungsklage abgewiesen wurde. Im nachfolgenden Berufungsverfahren wies das Landgericht Berlin mit Beschluss vom 21.06.2021 zum AZ 64 S 19/21 auf ein beabsichtigtes Vorgehen nach § 522 Abs. 2 S. 1 ZPO hin. Der die Berufung des hiesigen Klägers zurückweisende Beschluss erfolgte am 03.09.2021. Das Amtsgericht Charlottenburg war in seinem Urteil davon ausgegangen, dass es sich um ein einheitliches Mietverhältnis über die Wohnung und den Stellplatz handele, so dass eine separate Stellplatzkündigung nicht möglich sei, hatte die damals ausgesprochene Kündigung des Stellplatzmietverhältnisses aber auch unabhängig davon als unwirksam erachtet, weil es sich um eine unzulässige Rechtsausübung als Reaktion auf die Feststellung eines Wasserdurchlaufschadens aus der Wohnung des Beklagten handele. Der Ansicht, dass die Stellplatzkündigung als rechtsmissbräuchlich und deswegen unwirksam anzusehen sei, hatte sich das Landgericht in den Beschlüssen vom 21.06.2021 und 03.09.2021 angeschlossen, während es bezüglich der beiden Mietverhältnisse im Beschluss vom 21.06.2021 darauf hinwies, dass das Stellplatzmietverhältnis nicht als Bestandteil des Wohnraummietverhältnisses anzusehen sein „dürfte“. Wegen der Einzelheiten des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg und der Beschlüsse des Landgerichts Berlin vom 21.06.2021 und 03.09.2021 wird auf die zu den Akten gereichten Kopien dieser Entscheidungen Bezug genommen.

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Mit Schreiben vom 21. Oktober 2021 kündigte der Kläger das Mietverhältnis über den streitgegenständlichen Stellplatz erneut, und zwar zum 30. November 2021. Weiter hieß es in dem Schreiben, dass der Kläger dem Beklagten anbiete, ab dem 01.12.2021 über den streitgegenständlichen Stellplatz einen Folgemietvertrag zu einer Miete von 150,– € monatlich oder einen Mietvertrag über einen dem Beklagten bereits angebotenen Stellplatz auf dem Hof zu einer Miete von 75,– € monatlich abzuschließen.

Nachfolgend kam es zu Verhandlungen zwischen den Parteien, in deren Rahmen der Beklagte seine Bereitschaft zum Abschluss eines Folgemietvertrages mit einer Miete von 150,– € monatlich erklärte, wen gleichzeitig vereinbart werde, dass Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag künftig eine Einheit bildeten und eine separate Kündigung des Stellplatzmietvertrages nicht mehr zulässig sein werde. Der Kläger wiederum bot dem Beklagten an, bei einer Erhöhung der Miete auf 130,– € monatlich auf die Rechte aus der Kündigung zu verzichten. Auch diesem Angebot gegenüber erklärte der Beklagte mit Schreiben vom 23.03.2021, dass er dazu nur unter der Voraussetzung der Regelungen zur Einheit von Wohnungs- und Stellplatzmietverhältnis, zur Unzulässigkeit einer separaten Kündigung des Stellplatzmietverhältnisses und seiner Berechtigung zum Abstellen seines Rollers an der Seite der Garagenzufahrt bereit sei.

Daraufhin erklärte der Kläger mit Schreiben vom 12.04.2022, dass die Gegenforderung des Beklagten für ihn nicht akzeptabel sei, forderte den Beklagten zur Herausgabe des Stellplatzes auf und sprach vorsorglich erneut die Kündigung des Stellplatzmietverhältnisses, nunmehr zum 31. Mai 2022, aus.

Der Beklagte gab den Stellplatz nicht heraus.

Daraufhin erhob der Kläger mit Schriftsatz vom 02.05.2022, bei Gericht auch an diesem Tag eingegangen, die vorliegende Klage und sprach damit nochmals die Kündigung des Stellplatzmietvertrages mit vertraglicher, hilfsweise mit gesetzliches Frist zum nächstmöglichen Termin aus.

Eine weitere fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung erfolgte mit prozessualem Schriftsatz des Klägers vom 06.07.2022 unter Bezugnahme auf das in dem Vortrag des Beklagten mit der Intention, den Kläger in ein schlechtes Licht zu stellen, zum Ausdruck kommende unredliche Prozessverhalten des Beklagten. Wegen der Einzelheiten wird auf den klägerischen Schriftsatz vom 06.07.2022 Bezug genommen.

Schließlich erklärte der Kläger mit weiterem prozessualen Schriftsatz vom 03. Januar 2023 erneut die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung wegen unredlichen Prozessverhaltens des Beklagten in Bezug auf dessen Vortrag im vorliegenden Verfahren. Auch insoweit wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen auf den bei den Akten befindlichen Schriftsatz des Klägers vom 03. Januar 2022.

Der Kläger behauptet, dass der Stellplatzwechsel im Jahre 2001 auf Wunsch des Beklagten erfolgt sei, nachdem dessen damaliges Kfz abgebrannt sei und der Beklagte weniger Miete habe zahlen wollen. Der streitgegenständliche Stellplatz sei aber genau so groß wie der vorherige Stellplatz und auch genauso gut zu erreichen. Es gehe ihm, dem Kläger, bei der Kündigung des Stellplatzes nicht um Rache wegen des die Berufung zurückweisenden Beschlusses des Landgerichts, vielmehr wolle er lediglich den Stellplatz zur ortsüblichen Miete vermieten, wobei alle anderen Stellplätze in der Tiefgarage für mindestens 130,– €, seit dem Jahr 2021 teilweise auch für 150,– € monatlich vermietet seien. Eine monatliche Miete von 130,– € sei für ihn nicht akzeptabel, weil sie die ortsübliche Miete für Stellplätze unterschreite. Er, der Kläger, nutze die Kündigung von Stellplatzmietverträgen auch nicht grundsätzlich und so auch nicht anderen Mietern gegenüber als Disziplinierungsmittel. Auch habe sich das Angebot der Anmietung eines Stellplatzes auf dem Hof auf einen konkreten, dem Beklagten auch bekannten Stellplatz bezogen. Der Kläger ist der Ansicht, dass es sich bei dem Wohnraummietverhältnis einerseits und dem Stellplatzmietverhältnis andererseits um separate Mietverhältnisse handele, die auch unabhängig voneinander gekündigt werden könnten. Die jetzt ausgesprochenen Kündigungen des Stellplatzmietverhältnisses seien auch wirksam, da den Kündigungen vom 21. Oktober 2021 und 12. April 2022 sowie mit der Klageschrift sein, des Klägers, Bestreben zugrunde liege, den ortsüblichen Mietzins zu erzielen. Den Vorgaben des Landgerichts im vorangegangenen Rechtsstreits sei er jedenfalls mit dem Angebot eines Folgemietvertrages nach der Kündigung vom 21.10.2021 und den anschließenden Verhandlungen, die jedoch lediglich an unberechtigten Forderungen des Beklagten gescheitert seien, gerecht geworden. Darüber hinaus stehe ihm ein Kündigungsgrund auch wegen unredlichen Prozessverhaltens des Beklagten im Zusammenhang mit dessen Vortrag zu seinen, des Klägers, Intentionen und Hintergründen der Kündigungen, zu den Gründen des Scheiterns der Vergleichsverhandlungen und zu Einzelheiten eines Rechtsstreits über einen Stellplatzmietvertrag mit einer anderen Mietpartei zur Verfügung.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger den auf dem Grundstück … Straße … – … in … Berlin gelegenen Tiefgaragenstellplatz Nr. 15 geräumt herauszugeben.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, dass die Änderung des Stellplatzes im Jahre 2001 darauf zurückzuführen gewesen sei, dass der Beauftragte des Klägers ihn um den Tausch gegen den jetzigen unpraktischen Stellplatz gebeten habe, weil die damaligen Mieter auf diesem Stellplatz altersbedingt nicht mehr ohne weiteres hätten einparken können. Er sei zu der Zustimmung zu diesem Wechsel unter Hinweis auf das ihm gestattete kostenfreie Unterstellen seines Rollers und bei gleichzeitiger Reduzierung der Miete von 220,– DM auf 130,– DM gedrängt worden. Daraus ergebe sich, dass der Kläger selbst die Qualität des jetzigen Stellplatzes schlechter eingeschätzt habe, was durch die Lage direkt an der Garagenwand und die Überflutung des Platzes bei stärkerem Regen bedingt sei. Demgemäß entspreche die jetzt vom Kläger geforderte Miete auch nicht der ortsüblichen Miete, wobei er, der Beklagte, der einzige Altmieter sei, von dem 150,– € für den Stellplatz gefordert würden. Der Kläger verwende die Kündigung der Stellplätze als Disziplinierung der Mieter, wobei die Kündigung im vorliegenden Fall aus Ärger über die verlorene Berufung im Vorrechtsstreit und bei dem Mitmieter … wegen des Vorgehens gegen eine Mieterhöhung für die Wohnung ausgesprochen worden sei. Dass es dem Kläger nicht um Rechtsfrieden gehe, zeige sich auch daran, dass der Kläger nicht auf sein, des Beklagten, Bereitschaft zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 130,– € bei Regelung der Einheitlichkeit von Wohnungs- und Stellplatzmietverhältnis eingegangen sei. Tatsächlich habe der Kläger ihn, den Beklagten, mit dem Angebot, einen Tiefgaragenstellplatz anmieten zu können, damals zum Abschluss des Wohnungsmietvertrages veranlasst, wobei die Verträge dann nicht dementsprechend und insofern falsch formuliert worden seien. Der Beklagte ist der Ansicht, dass vor diesem Hintergrund Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag eine Einheit darstellten und der Stellplatzmietvertrag daher nicht separat gekündigt werden könne. Im übrigen stellten sich die erneuten Kündigungen durch den Kläger als rechtsmissbräuchlich dar, da der Kläger damit einen Machtmissbrauch betreibe und diese nur aus Verärgerung über den zurückweisenden Beschluss im Vorrechtsstreit ausgesprochen worden seien. Das spätere Angebot eines Folgemietvertrages sei nur pro forma erfolgt, was sich auch aus der unangemessenen Höhe der geforderten Miete sowie der Ablehnung seiner, des Beklagten, erklärten Bereitschaft bei gleichzeitiger Sicherheit vor weiteren Kündigungen oder Mieterhöhungen ergebe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig

1. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Stellplatzes aus § 546 Abs. 1 BGB, da das diesbezügliche Mietverhältnis zwischen den Parteien weder durch die Kündigung vom 21.10.2021 oder durch die Kündigung vom 12.04.2022 noch durch die prozessualen Kündigungen mit der Klageschrift, dem Schriftsatz vom 06.07.2022 und dem Schriftsatz vom 03. Januar 2023 beendet wurde.

Zwar geht das Gericht davon aus, dass es sich vorliegend bei dem Wohnungs- und dem Stellplatzmietverhältnis um zwei separate Mietverhältnisse handelt, die daher auch unabhängig voneinander gekündigt werden können.

Bei dieser Wertung geht das Gericht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach bei zwei getrennt, d.h. auch und vor allem nicht in derselben Vertragsurkunde abgeschlossenen Mietverträgen über eine Wohnung einerseits und einen Stellplatz andererseits eine tatsächliche Vermutung dafür spreche, dass es sich um rechtlich selbständige Verträge handele, aus (vgl. BGH Beschlüsse vom 14.12.2021, AZ VIII ZR 94/20 und VIII ZR 95/20, zitiert nach juris, TZ 15; BGH Beschluss 11.03.2014, AZ VIII ZR 374/13, zitiert nach juris, TZ 3; BGH Beschluss vom 08.10.2013, AZ VIII ZR 254/13, zitiert nach juris, TZ 3; BGH Beschluss vom 04.06.2013, AZ VIII ZR 422/12, zitiert nach juris, TZ 3; jeweils m.w.N.). Das erkennende Gericht hat dabei auch berücksichtigt, dass diese Vermutung durch besondere Umstände widerlegt werden kann, wobei insbesondere die Lage von Wohnung und Stellplatz auf einem Grundstück sowie dasselbe Abschlussdatum beider Verträge solche Umstände begründen könnten (vgl. BGH, AZ VIII ZR 94/20 und VIII ZR 95/20, a.a.O., TZ 20; BGH, AZ VIII ZR 254/13, a.a.O., TZ 3, BGH, AZ VIII ZR 422/12, a.a.O., TZ 3). Das ist hier der Fall. Beide Verträge datieren vom 16.08.1994, die Wohnung weist die Anschrift … Straße … auf und liegt daher auf dem Grundstück … Straße … – …, auf dem sich auch die streitgegenständliche Tiefgarage befindet. Im vorliegenden Fall genügen diese Umstände aber nicht, um von der Einheitlichkeit von Wohnungs- und Stellplatzmietvertrag auszugehen ist, wobei sich auch aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ergibt, dass alle Umstände des Einzelfalles einzubeziehen sind, d.h. auch Lage und Abschlussdatum keine unverrückbaren Kriterien darstellen (vgl. BGH, AZ VIII ZR 94/20 und 95/20, a.a.O., TZ 20). Vorliegend ist aber zu berücksichtigen, dass im Stellplatzmietvertrag ein früherer Vertragsbeginn vereinbart wurde als im Wohnungsmietvertrag, dass beide Verträge unterschiedliche Kündigungsregelungen enthalten und dass in § 14 Abs. 2 des Stellplatzmietvertrages die Regelung enthalten ist, dass dieser grundsätzlich unabhängig von einem eventuell bestehenden Wohnungsmietvertrag bleibe. Dabei mag es sein, dass der unterschiedliche Vertragsbeginn auf dem vermieterseitigen Wunsch, einen Mietausfall zu vermeiden, beruhte und dass es dem Beklagten bei der damaligen Wohnungssuche auch oder besonders darauf ankam, auch einen Stellplatz mit anmieten zu können. Letzterem, d.h. dem Wunsch des Beklagten nach einem Stellplatz, entsprechen unabhängig davon, dass diese kein Beweismittel darstellen, sondern lediglich den Vortrag des Beklagten untermauern, auch die vom Beklagten eingereichten schriftlichen Ausführungen des Herrn …. Es bleibt aber dabei, dass die Verträge dennoch nicht nur in unterschiedlichen Vertragsurkunden abgeschlossen wurden, sondern der Stellplatzmietvertrag zum einen die Regelung zur Unabhängigkeit von einem eventuellen Wohnraummietvertrag enthält, die zwar offenbar von Vermieterseite vorformuliert ist, da von einem eventuell bestehenden Wohnraummietvertrag die Rede ist, die aber dennoch zeigt, dass auch die Verwendung zweier unterschiedlicher Vertragsurkunden bewusst erfolgt ist. Letztlich sind beide Verträge offenbar ganz weitgehend vorformuliert und bringen dennoch den Willen der Parteien bei Vertragsschluss zum Ausdruck. Zum anderen sprechen die abweichenden Kündigungsregelungen dafür, dass die Parteien die Mietverhältnisse getrennt voneinander behandeln wollten (vgl. BGH, AZ VIII ZR 94/20 und 95/20, a.a.O., TZ 21; BGH, AZ VIII ZR 374/13, a.a.O., TZ 4; BGH, AZ VIII ZR 254/13, a.a.O., TZ 4, BGH, AZ VIII ZR 422/12, a.a.O., TZ 4), weil ansonsten für den Stellplatzmietvertrag die im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses gesetzlich festgeschriebenen Kündigungsregelungen hätten übernommen werden müssen. Letztlich kommt es für die Wertung der Einheitlichkeit oder Trennung der Mietverhältnisse auf den feststellbaren Willen der Parteien bei Vertragsschluss an. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Wohnungsmietvertrages hat der Beklagte zwar wunschgemäß auch einen Stellplatzmietvertrag abgeschlossen. Der Abschluss von zwei separaten Mietverträgen mit unterschiedlichen Kündigungsregelungen und einer Klausel im Stellplatzmietvertrag, dass eine getrennte Behandlung zu einem etwaigen Wohnungsmietverhältnis erfolgen solle, spricht aber dafür, dass die Parteien die gleichzeitig abgeschlossenen Verträge dennoch als voneinander unabhängig betrachtet haben.

Die streitgegenständlichen Kündigungen des Stellplatzmietvertrages sind aber unwirksam. Dieser Wertung liegt nicht die Annahme einer formellen Unwirksamkeit zugrunde, da das erkennende Gericht ebenso wie im Gegensatz zur Auffassung des Klägers auch das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung zum Aktenzeichen 64 S 19/21 nicht verkennt, dass im Kündigungsschreiben bezüglich eines separat abgeschlossenen Stellplatzmietvertrages Kündigungsgründe nicht angegeben sein müssen. Vielmehr geht es um die materielle Wirksamkeit, die nicht gegeben ist, wenn die Kündigung unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist. Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung eines separat zu einem Wohnraummietvertrag geschlossenen Stellplatzmietvertrages dann, wenn sie der Disziplinierung des Mieters im Hinblick auf die Geltendmachung von Rechten im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses dienen soll oder wenn diese ohne sachlichen Grund in schikanöser Weise gegenüber einem bestimmten Mieter ausgesprochen wird.

Das gilt jedoch für die Kündigungen vom 21. Oktober 2021 und vom 12. April 2022 sowie mit der Klageschrift. Die Kündigung vom 21.10.2021 ist im Zusammenhang mit der Zurückweisung der Berufung durch das Landgericht Berlin im vorangegangenen Rechtsstreit der Parteien zum landgerichtlichen Aktenzeichen 64 S 19/21 zu sehen. Nachdem die diesem Rechtsstreit zugrunde liegende Kündigung rechtskräftig ohne Erfolg geblieben war, hat der Kläger in einem sehr engen zeitlichen Zusammenhang dazu unter dem 21.10.2021 erneut die Kündigung des Stellplatzmietvertrages ausgesprochen, ohne dass nunmehr ein sachlicher Grund erkennbar wäre. Die offenbar in der Berufungsinstanz des Vorrechtsstreits erstmals vorgetragene Motivation, den Stellplatz zu einer höheren Miete vermieten zu wollen, kann auch der Kündigung vom 21.10.2021 nicht zugrunde gelegt werden. Zwar hat der Kläger in diesem Schreiben formuliert, dass er dem hiesigen Beklagten anbiete, einen Folgemietvertrag über den Stellplatz zu einer Miete von 150,– € oder einen Mietvertrag über einen Hofstellplatz zu einer Miete von 75,– € abzuschließen, diese Varianten können aber nicht zur Begründung eines Kündigungsgrundes herangezogen werden. Abgesehen davon, dass der Beklagte, wäre die Kündigung wirksam, keinen durchsetzbaren Anspruch auf den Abschluss eines Folge- oder neuen Mietvertrages haben würde, hat der Kläger mit dem Beklagten nicht im Vorfeld der Kündigung vom 21.10.2021 Verhandlungen über eine höhere Miete aufgenommen. Wäre es dem Kläger für die Kündigung vom 21.10.2021 jedoch darauf angekommen, eine höhere Miete zu erzielen, so hätte er, bevor er dem Beklagten kündigt, abklären müssen, ob mit dem Beklagten eine höhere Miete vereinbar wäre. Es bleibt daher für die Kündigung vom 21.10.2021 lediglich der Zusammenhang zum rechtskräftigen Unterliegen im Vorrechtsstreit, wobei zusätzlich festzustellen ist, dass in dem einzigen sich aus dem Vortrag der Parteien ergebenden Fall, in dem ebenfalls ein Altmietvertrag über einen Stellplatz gekündigt wurde, auch eine Streitigkeit im Rahmen des Wohnraummietverhältnisses vorliegt. Die Aussprache der Kündigung wegen des Unterliegens im Vorrechtsstreit stellt sich aber als rechtsmissbräuchlich dar.

Auch die rechtliche Würdigung der Kündigung vom 12.04.2022 führt jedoch zu keinem anderen Ergebnis, sondern ist ebenfalls als rechtsmissbräuchlich anzusehen und deshalb materiell unwirksam. Zwar hat es im Vorfeld zu dieser Kündigung anders als bei der Kündigung vom 21.10.2021 Schriftverkehr zwischen den Parteien zur Erhöhung der Miete, zum Abschluss eines Folgemietvertrages oder auch eines Alternativmietvertrages über einen Stellplatz auf dem Hof gegeben, wobei es insofern dahingestellt bleiben kann, ob der Kläger den in Betracht kommenden Hofstellplatz tatsächlich konkretisiert hat – auffallend ist jedenfalls, dass der Kläger diesen Hofstellplatz auch im Rahmen dieses Rechtsstreits nicht mit einer Ziffer oder der Angabe der konkreten Lage bezeichnet. Es kann aber trotz dieses Schriftverkehrs nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger einen sachlichen Grund für die Aussprache der Kündigung des Stellplatzmietvertrages hatte. So ist zunächst darauf zu verweisen, dass die anfänglich vom Kläger geforderte Miete von 150,– € eine Steigerung um 125 % dargestellt hätte. Eine solche plötzliche, nicht kontinuierliche Mieterhöhung ist nicht angemessen, kann nicht als ernstgemeintes Angebot angesehen werden und lässt daher auch im Hinblick darauf, dass der Kläger selbst nicht behauptet, gegenüber allen Altmietern eine solche Mieterhöhung geltend gemacht zu haben, die Feststellung eines sachlichen Kündigungsgrundes nicht zu. Vielmehr ist diese Kündigung insofern im Zusammenhang mit der vorherigen Kündigung vom 21.10.2021 zu sehen, als der Kläger offenbar in der Befürchtung, die Kündigung vom 21.10.2021 könnte – nach Auffassung des erkennenden Gerichts zu Recht – in Bezug auf den verlorenen Vorrechtsstreit gesehen werden, seiner in der dortigen Berufungsinstanz behaupteten Motivation der Optimierung der Einnahmen aus dem Stellplatzmietvertrag Ausdruck verleihen wollte. Dem wird der Kläger jedoch durch ein Scheinangebot nicht gerecht. Dabei wird nicht verkannt, dass der Beklagte die Zustimmung zur Mieterhöhung mit der Bedingung der zukünftigen Einheit von Wohnraum- und Stellplatzmietvertrag verknüpft hat. Darauf kommt es aber im Ergebnis nicht an, wenn auf Seiten des Klägers kein sachlicher Grund für eine Kündigung festgestellt werden kann. Das ergibt sich aber unabhängig vom Maß der Mieterhöhung auch aus dem weiteren Vorgehen des Klägers. So hat der Kläger mit dem Schreiben vom 12.04.2022, mit dem die weitere Kündigung ausgesprochen wurde, primär an der Kündigung vom 21.10.2021 festgehalten und deren Vollzug (Räumung und Herausgabe des Stellplatzes) gefordert. Schon daran zeigt sich, dass der Kläger eigentlich keine Verhandlungen über die Fortsetzung des Mietverhältnisses oder den Neuabschluss eines Folgemietvertrages führen wollte, die ja der Kündigung vom 21.10.2021, an der der Kläger wie erwähnt festgehalten hat, nicht vorausgegangen waren. Der Verweis auf eine Miete von 150,– € kann daher nur als Scheinangebot gewertet werden. Das gilt auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der Kläger betont hat, die geforderte Miete später auf 130,– € reduziert zu haben. Abgesehen davon, dass es auch damit noch bei einer plötzlichen Mieterhöhung um 95 % bleibt, die anderen Altmietern außer demjenigen, bei dem es ebenfalls eine Streitigkeit im Wohnraummietverhältnis gab, gegenüber nicht gefordert wurde und die zeitlich mit keinem anderen Ereignis als dem Unterliegen im Vorrechtsstreit in Verbindung gebracht werden kann, ergibt sich auch aus dem hiesigen Rechtsstreit, dass es dem Kläger eben nicht auf diese Mieterhöhung ankam. Der Kläger hat nämlich mit prozessualem Schriftsatz vom 11.10.2022 selbst ausgeführt, dass eine Mieterhöhung auf 130,– € für ihn nicht akzeptabel wäre. Daran zeigt sich deutlich, dass der Kläger das Angebot einer Mieterhöhung auf 130,– € unabhängig von Bedingungen des Beklagten ohnehin nicht ernst gemeint hat. Dabei sei, um einer etwaigen diesbezüglichen Argumentation des Klägers zuvor zu kommen, darauf verwiesen, dass der Kläger mit der Erklärung nicht gemeint hat, dass er sich nunmehr, beispielsweise durch den Prozessverlauf, nicht mehr an das Angebot gebunden sähe. Vielmehr hat er ausdrücklich erklärt, dass eine Mieterhöhung auf 130,– € für ihn nicht akzeptabel sei, „da diese unter der ortsüblichen Miete für Stellplätze liegt“. Die fehlende Einigung auf eine Mieterhöhung auf 130,– € kann daher nicht als sachlicher Grund für die ohnehin nur rein vorsorglich ausgesprochene Kündigung vom 12.04.2022 angesehen werden, so dass diese Kündigung nicht ohne die Kündigung vom 21.10.2021 betrachtet werden kann, sondern nur als Absicherung der Kündigung vom 21.10.2021 wegen des bei dieser Kündigung bestehenden zeitlichen und sachlichen Zusammenhangs mit dem verlorenen Vorrechtsstreit ausgesprochen wurde. Gleiches gilt schließlich auch für die mit der Klageschrift ausgesprochene Kündigung. Diese Kündigung wurde auf keine weiteren Gründe als die Kündigungen vom 21.10.2021 und 12.04.2022 gestützt. Sie ist daher ebenso rechtsmissbräuchlich wie diese und verliert diese Wertung auch nicht allein dadurch, dass der zeitliche Abstand zum verlorenen Vorprozess größer geworden ist.

Schließlich führen auch die mit prozessualen Schriftsätzen vom 06.07.2022 und 03.01.2023 ausgesprochenen fristlosen, hilfsweise fristgerechten Kündigungen nicht zu einer Beendigung des Stellplatzmietverhältnisses. Dabei kann dahinstehen, ob diese Kündigungen (ebenso wie im übrigen die Kündigung mit der Klageschrift) überhaupt formwirksam sind. Nur der Vollständigkeit halber sei daher darauf hingewiesen, dass Bedenken gegen die Einhaltung des Schriftformerfordernisses gemäß § 568 Abs. 1 BGB für die fristlose Kündigung und gemäß § 573 Abs. 3 S. 1 BGB für die fristgemäße Kündigung bestehen. Die bei der Einreichung von Schriftsätzen per beA an das Gericht mit der elektronischen Signatur verbundene Beglaubigung des Schriftsatzes besteht nämlich nur zwischen dem jeweiligen Absender und dem Empfänger und kann von diesem, hier dem Gericht, nicht an einen Dritten, hier den Prozessbevollmächtigten des Beklagten, weitergereicht werden. Die Kündigungen aus den Schriftsätzen vom 06.07.2022 und 03.01.2023 sind aber ohnehin materiell unwirksam, weil Kündigungsgründe i.S.v. §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 BGB nicht vorliegen. So sind diese schriftsätzlichen Kündigungen auf Vortrag des Beklagten im Rahmen dieses Rechtsstreits gestützt, wobei wegen der im einzelnen aufgeführten Erklärungen des Beklagten auf die fraglichen Schriftsätze Bezug genommen wird. Dazu ist aber zunächst anzuführen, dass es sich bei den vom Kläger beanstandeten Erklärungen des Beklagten im Gegensatz zur Auffassung des Klägers nicht um durchgehend wahrheitswidrigen Vortrag des Beklagten handelt. So hat beispielsweise der Beklagte selbst die Kündigung gegenüber dem Mieter … angeführt, so dass ihm, dem Beklagten, nicht vorgeworfen werden kann, er habe behauptet, er sei der einzige Mieter, dem gegenüber gekündigt worden sei. Auch darauf kommt es aber im Ergebnis nicht an, weil Vortrag einer Partei im Rahmen eines laufenden Rechtsstreits nur dann die Aussprache einer Kündigung begründen kann, wenn es sich um offensichtlich wahrheitswidrigen Vortrag handelt, der auf der Hand liegend falsch ist (vgl. LG Berlin, Urteil vom 09.10.2013, AZ: 65 S 140/13, zitiert nach juris, TZ 19), der insbesondere einen Prozessbetrug darstellt (vgl. KG Urteil vom 30.11.2020, AZ: 8 U 1042/20, zitiert nach juris, TZ 63), oder wenn es sich um bewusst wahrheitswidrigen Parteivortrag von einigem Gewicht handelt (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 15.04.2014, AZ: 67 S 81/14, zitiert nach juris, TZ 10). Der Prozessvortrag des Beklagten erfüllt diese Anforderungen aber nicht. Abgesehen von dem Vortrag, der ohnehin nicht unwahr ist, handelt es sich teilweise um unerheblichen Vortrag wie die vom Kläger angeführte Rollerproblematik oder die einzelnen gerichtlichen Einschätzungen im Rechtsstreit mit dem Mieter …, die für diesen Rechtsstreit keine Rolle spielen. Weiterhin können Wertungen oder rechtlichen Würdigungen im Rahmen eines laufenden Rechtsstreits zwischen den jeweiligen Parteien keinen Kündigungsgrund darstellen, da die betroffene Partei ansonsten unangemessen und unzumutbar in ihrem prozessualen Vorgehen eingeschränkt würde. Letztlich könnte ansonsten jede abweichende Darstellung der Parteien, jede andere Bewertung eines Sachverhalts oder jede unterschiedliche Rechtsauffassung der Schaffung eines neuen Kündigungsgrundes dienen. Damit wäre aber eine interessengerechte Prozessführung von vornherein abgeschnitten. Über die daher jeder Partei zustehende sachgerechte Wahrnehmung und Vertretung ihrer Interessen geht aber keine der dem Beklagten durch den Kläger vorgeworfenen Erklärungen hinaus. Auch die Kündigungen mit den Schriftsätzen vom 06.07.2022 und 03.01.2023 greifen daher nicht durch.

Im Ergebnis ist daher das Stellplatzmietverhältnis zwischen den Parteien durch die im Rahmen dieses Rechtsstreits streitgegenständlichen Kündigungen nicht wirksam beendet worden, so dass der mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Tiefgaragenstellplatzes Nr. 15 auf dem Grundstück … Straße … – …, … Berlin nicht besteht.

Die Klage war somit abzuweisen.

Abschließend sei angemerkt, dass es der Gewährung von Erklärungsfristen für die Parteien auf den jeweils gegnerischen Schriftsatz vom 01. Februar 2023 nicht bedurfte, weil diese Schriftsätze, wie die vorstehenden Erörterungen zeigen, keinen neuen entscheidungserheblichen Vortrag enthielten.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziffer 11, 711 ZPO.

Berichtigungsbeschluss vom 31. März 2023

Das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 22.02.2023 – Aktenzeichen: 215 C 120/22 – wird im Tatbestand dahingehend berichtigt, dass es auf Seite 2 des Urteils im vierten Absatz zutreffend wie folgt heißen muss:

„Aus zwischen den Parteien umstrittenen Gründen einigten sich diese im Juli 2001 darauf, dass der Beklagte ab dem 01. Juli 2001 den Tiefgaragenstellplatz Nr. 15 nutzen werde und sich die Miete dafür auf 130,– DM belaufe.“

Im übrigen wird der Antrag auf Berichtigung des Tatbestandes zurückgewiesen.

Gründe:

Der Tatbestand war wegen der Jahreszahl im vierten Absatz auf Seite 2 des Urteils dahingehend zu berichtigen, dass es zweimal 2001 statt 2021 heißen muss, weil es sich um einen Schreibfehler handelt. Das ergibt sich auch aus dem Parteivortrag im Tatbestand, in dem jeweils sowohl auf Seite 4 als auch auf Seite 5 des Urteils das Jahr 2001 zutreffend aufgeführt wird.

Wegen des weiteren im Schriftsatz vom 09.03.2023 angeführten Vortrags war der Tatbestandsberichtigungsantrag zurückzuweisen. Wie das Gericht schon mit Schreiben vom 13.03.2023 ausgeführt hat, soll der Tatbestand gemäß § 313 Abs. 2 ZPO die erhobenen Ansprüche und die dazu vorgebrachten Angriffs- und Verteidigungsmittel „nur ihrem wesentlichen Inhalt nach knapp“ enthalten. Dem wird der Tatbestand des Urteils vom 22.02.2023 ohne weiteres gerecht. Mit dieser Anforderung ist es nicht zu vereinbarten, wenn das Gericht jeden Vortrag der Parteien, der zwar für die erlassene Entscheidung nicht relevant ist, auf den sie sich aber in der Berufungsbegründung eventuell beziehen könnten, aufführen müsste. Insofern kommt dem Tatbestand aus genau dem Grund des § 313 Abs. 2 ZPO auch keine sogenannte negative Beweiskraft zu (vgl. Zöller/Feskorn, § 314, Rdnr. 5 m.w.N.). Soweit der Kläger mit Schriftsatz vom 23.03.2023 ausführt, das Gericht habe seine Entscheidung auch auf die Behauptung des Beklagten, ihm sei der Stellplatz auf dem Hof nicht bekannt gewesen, gestützt, so trifft dies nicht zu. Das Gericht hat auf Seite 9 der Entscheidungsgründe ausdrücklich ausgeführt, dass diese Frage dahingestellt bleiben kann. Die nachfolgenden Bemerkungen erfolgten nur obiter dictum.

Der über die Jahreszahl hinausgehende Tatbestandsberichtigungsantrag war daher zurückzuweisen.