Wohnungseigentümer – Anspruch auf Einsichtnahme in Jahresabrechnung

Wohnungseigentümer – Anspruch auf Einsichtnahme in Jahresabrechnung

OBERLANDESGERICHT MÜNCHEN

Az.: 34 Wx 027/06

Beschluss vom 29.05.2006

Vorinstanzen:

AG Mühldorf a. Inn, Az.: 1 UR II 0005/05

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LG Traunstein, Az.: 4 T 3179/05


Leitsatz:

Dem einzelnen Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Einsichtnahme in alle der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Verwaltungsunterlagen zu. Er ist berechtigt, gegen Kostenerstattung die Anfertigung von Kopien hinreichend genau bezeichneter Belege vom Verwalter zu verlangen. Die Forderung, alle Belege eines Wirtschaftsjahres gegen Kostenerstattung kopiert und zugesandt zu bekommen, kann im Einzelfall gegen das Schikane- und Mißbrauchsverbot verstoßen.


Der 34. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München hat am 29. Mai 2006 in der Wohnungseigentumssache wegen Wohngeld u. a., beschlossen:

Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluss des Landgerichts Traunstein vom 23. Januar 2006 aufgehoben, soweit darin der gegen die Antragstellerin gerichtete Gegenantrag auf Fertigung und Aushändigung von Kopien sämtlicher Belege (einschließlich Kontoauszüge) zur Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2002 gegen Kostenerstattung abgewiesen wird.

Im Umfang der Aufhebung wird das Verfahren zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Traunstein zurückverwiesen.

Im Übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des Landgerichts Traunstein vom 23. Januar 2006 mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Gegenantrag gegen den Gegenantragsgegner zu 2 als unzulässig verworfen wird.

Die Kostenentscheidung bleibt der Endentscheidung vorbehalten.

Der Geschäftswert für das Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 2.035 € festgesetzt. Die Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts wird insoweit aufgehoben.

Gründe:

I.

Der Antragsgegner ist Mitglied einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft, die von der Antragstellerin verwaltet wird. Der Gegenantragsgegner zu 2) ist der Geschäftsführer der Antragstellerin.

In der Eigentümerversammlung vom 9.5.2003 wurde unter Tagesordnungspunkt (TOP) 3 die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung der Wirtschaftskosten für das Jahr 2002 beschlossen. Für den Antragsgegner ergibt sich hieraus eine Nachzahlung von 1.535,28 €. Der Beschluss wurde bestandskräftig. Der Antragsgegner bezahlte nicht. Das Amtsgericht hat ihn mit Beschluss vom 18.7.2005 auf Antrag der Antragstellerin, die in Prozessstandschaft für die Eigentümergemeinschaft tätig wurde, zur Zahlung des rückständigen Wohngeldes einschließlich Zinsen seit dem 21.6.2003 verpflichtet.

Gegen diesen Beschluss hat der Antragsgegner form- und fristgerecht sofortige Beschwerde eingelegt. Daneben hat er beim Landgericht Gegenantrag gegen die Antragstellerin sowie deren Geschäftsführer persönlich gestellt. Er begehrt die Verpflichtung beider zur Herausgabe aller der Jahresabrechnung für 2002 zugrunde liegenden Belege in Kopie gegen Erstattung der Kosten. Das Landgericht hat den Gegenantrag als sachdienlich zugelassen und den Antragsgegner mit Beschluss vom 23.1.2006 zur Zahlung des Wohngeldes nebst Zinsen seit dem 31.7.2003 verpflichtet und die sofortige Beschwerde im Übrigen sowie den Gegenantrag abgewiesen. Die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten hat es dem Antragsgegner auferlegt einschließlich der durch den Gegenantrag entstandenen Kosten. Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig und in der Sache teilweise vorläufig erfolgreich.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Höhe des geltend gemachten Anteils der Bewirtschaftungskosten ergebe sich aus dem bestandskräftigen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 9.5.2003, die Verpflichtung zur Tragung der Verzugszinsen aus § 286 Abs. 1 Satz 2 BGB. Nach Zustellung des Mahnbescheids am 31.7.2003 habe sich der Antragsgegner in Verzug befunden. Der Widerantrag des Antragsgegners sei sachdienlich, allerdings unbegründet.

Eine Anspruchsgrundlage für die Verpflichtung zur Fertigung von Kopien und Versendung derselben sei nicht ersichtlich.

2.

Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung hinsichtlich der Verpflichtung zur Bezahlung des Wohngeldes stand.

a) Die Antragstellerin ist zur Geltendmachung des Wohngeldanspruchs im eigenen Namen in Prozessstandschaft für die Wohnungseigentümergemeinschaft berechtigt. Die

Verfahrensführungsbefugnis hierzu ergibt sich aus dem zunächst bis 31.10.1999 laufenden Verwaltervertrag vom 6.2.1995, der durch die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 27.7.1999 (bis 31.10.2004) und 27.7.2004 (bis 31.10.2007) verlängert wurde. Im Verwaltervertrag ist zwar in § 2.25 nur von einer Ermächtigung zur Geltendmachung „im Namen aller Wohnungseigentümer“ die Rede. Die Regelung übernimmt damit den Wortlaut der gesetzlichen Regelung aus § 27 Abs. 2 WEG. Diese umfasst sowohl die Möglichkeit der Bevollmächtigung, wie auch die Verfahrensstandschaft des Verwalters, also die Geltendmachung des Anspruchs im eigenen Namen. Was im konkreten Fall gewollt ist, muss also durch Auslegung ermittelt werden (KK-WEG/Abra-menko § 27 Rn. 40).

Nach § 2.2 des Verwaltervertrages ist die Verwalterin mit umfassenden Befugnissen ausgestattet, um die genannten Verwaltungsaufgaben – einschließlich der selbständigen Prozessführung – sinnvoll erfüllen zu können. Gerade bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften wie der vorliegenden entspricht es daher dem Sinn und Zweck dieser weit reichenden Ermächtigungen, darin auch eine Befugnis zur Prozessführung im eigenen Namen zu sehen (vgl. BayObLGZ 1969, 209/213; Niedenführ/Schulze WEG 7. Aufl. vor § 43 Rn. 78 m.w.N.; OLG München v. 19.5.2006, 32 Wx 058/06). Das notwendige eigene schutzwürdige Interesse, welches im Falle einer gewillkürten Prozessstandschaft gegeben sein muss, folgt aus der Pflicht des Verwalters, die ihm obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß und reibungslos zu erfüllen (BGHZ 73, 302/ 307; 104, 197/ 199).

An dieser vertraglich wirksam vereinbarten Berechtigung der Verwalterin, Ansprüche der Wohnungseigentümer in Prozessstandschaft geltend zu machen, hat sich auch durch die Anerkennung der Eigentümergemeinschaft als teilrechtsfähig (vgl. BGH NJW 2005,  2061) nichts geändert. Zwar stehen Ansprüche im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nun nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern dem teilrechtsfähigen Verband zu. Die vertragliche Ermächtigung des Verwalters umfasst aber auch diese Ansprüche (vgl. OLG München NJW-RR 2006, 592).

b) Das Landgericht hat ebenfalls zutreffend ausgeführt, dass die Wohngeldansprüche auf bestandskräftig genehmigten Jahresabrechnungen beruhen (§ 16 Abs. 2, § 28 Abs. 5 WEG). Die Beschlüsse über die Genehmigungen der Jahresabrechnungen begründen originäre Beitragsschulden in dieser Höhe (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. § 28 Rn. 140 und 146 m.w.N.). Eventuelle inhaltliche Fehler der Jahresabrechnungen hätten nur im Wege der Anfechtung der Genehmigungsbeschlüsse geltend gemacht werden können (Merle in Bärmann/Pick/Merle Rn. 146). Da eine solche Anfechtung nicht erfolgt ist, sind die Beschlüsse gültig. Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit der Beschlüsse sind nicht ersichtlich.

c) Auch ein Zurückbehaltungsrecht des Antragsgegners ist nicht gegeben. Der Zweck des Wohngeldes liegt in der Bereitstellung von Mitteln, die zur geordneten laufenden Wirtschaftsführung notwendig sind und die entsprechend regelmäßig von den Wohnungseigentümern zur Verfügung gestellt werden müssen. Ein Zurückbehaltungsrecht kann daher allenfalls in eng umschriebenen Ausnahmefällen in Betracht kommen (vgl. Niedenführ/Schulze § 28 Rn. 45; Merle in Bärmann/Pick/Merle Rn. 150).

Soweit sich der Antragsgegner darauf beruft, er habe gegen die Verwalterin einen Anspruch auf Erteilung von Kopien der Buchhaltungsbelege, können diese Einwände, unabhängig von der Frage der Begründetheit und der Gegenseitigkeit des Anspruchs, der Wohngeldforderung nicht entgegengehalten werden. Es bedurfte daher auch im Wohnungseigentumsverfahren trotz des hier geltenden Amtsermittlungsgrundsatzes (§ 12 FGG) keiner weiteren Beweiserhebungen durch die Tatsacheninstanzen.

3.

Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand, soweit dort ein Anspruch des Antragsgegners auf Kopien der Belege (einschließlich Kontoauszüge) für das Wirtschaftsjahr 2002 grundsätzlich verneint wurde.

a) Es kann dabei dahinstehen, ob die Zulassung dieses Antrags gegen die Antragstellerin in der Beschwerdeinstanz tatsächlich sachdienlich war im Sinne der § 533 Nr. 1, § 33 ZPO. Das Landgericht hat dies bejaht. An diese Entscheidung ist das Rechtsbeschwerdegericht gebunden (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 45 Rn. 60).

b) Der Antragsgegner hat als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch gegen die Verwalterin auf Rechnungslegung über die Verwaltung, § 28 Abs. 3 WEG. Um diese Rechnungslegung kontrollieren zu können, hat ein Wohnungseigentümer Anspruch auf Einsicht in die Buchungsunterlagen und die Saldenlisten bezüglich der Einnahmen und Ausgaben für den betreffenden Zeitraum (h.M.; BayObLG NJW-RR 2000, 1466; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 28 Rn. 92 m.w.N.). Die Verpflichtung des Verwalters, Einsichtnahme zu gewähren, ergibt sich aus § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit § 259 BGB und dem Verwaltervertrag. Die Einsichtnahme wird dabei in aller Regel in der Weise gewährt, dass der Eigentümer in den Räumen der Verwaltung sämtliche Unterlagen zur Überprüfung vorgelegt bekommt, ein Anspruch auf Herausgabe der Unterlagen besteht grundsätzlich nicht (vgl. BayObLGZ 2003,

318/323 f.).

c) Aus dem Einsichtnahmerecht des einzelnen Wohnungseigentümers in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege kann sich eine Verpflichtung des Verwalters ergeben, auf Anforderung und gegen Kostenerstattung diese Unterlagen zu kopieren und zu übersenden.

Im Rahmen der Einsichtnahme hat der Wohnungseigentümer grundsätzlich gegen Kostenerstattung Anspruch auf Fertigung und Aushändigung von Kopien, da es ihm in aller Regel nicht zugemutet werden kann, handschriftliche Abschriften zu fertigen (vgl. BayObLG NJW-RR 2000, 1466; OLG Hamm FGPrax 1998, 133). Dies muss auch im Hinblick auf den unterschiedlichen Beweiswert von handschriftlicher Abschriften und Kopien gelten. Seine Grenze findet dieses Recht auf Fertigung von Kopien aber im Schikane- und Mißbrauchsverbot der §§ 226, 242 BGB. Das Ersuchen des Wohnungseigentümers muss sich daher grundsätzlich auf vorhandene und hinreichend genau bezeichnete Unterlagen beziehen, die ohne nennenswerten Vorbereitungsaufwand und ohne Störungen des Betriebsablaufs der Verwaltung herausgesucht und fotokopiert werden können (OLG Hamm FGPrax 1998, 133). Zu berücksichtigen sein kann in diesem Zusammenhang zum Beispiel, ob die Belege möglicherweise vom Verwalter im Rahmen seiner eigenen Verwaltung eingescannt wurden und deswegen unschwierig auf Datenträger

übersandt werden können. Auch die räumliche Entfernung des Berechtigten vom Ort der möglichen Einsichtnahme und die Zumutbarkeit einer Anreise sind zu berücksichtigen, ebenso wie die Anzahl der geforderten Belege sowie der mit einem Kopieren verbundene Zeitaufwand. Im vorliegenden Fall könnte ferner von Bedeutung sein, dass der Antragsgegner in anderweitig anhängigen Verfahren, wie sich aus seinen Schreiben an das Gericht ergibt, auch Fotokopien der kompletten Belege für die Wirtschaftsjahre 2000, 2001, 2003 und 2004, insgesamt somit rund 2350 Kopien, fordert. Dies alles wird das Landgericht aufzuklären haben (§ 12 FGG), um einen möglichen Verstoß gegen das Schikane- und Mißbrauchsverbot prüfen zu können. Eine Beschränkung der Tatsachenfeststellungen gemäß § 533 Nr. 2 ZPO gilt in Wohnungseigentumsverfahren nicht (Merle in Bärmann/Pick/Merle § 45 Rn. 60).

4.

Der gegen den Geschäftsführer der Antragstellerin persönlich gerichtete Gegenantrag ist unzulässig. Dieser Antrag stellt eine Parteierweiterung in der Beschwerdeinstanz dar, da der Geschäftsführer bisher nicht am Verfahren beteiligt war. Für die Zulässigkeit des Gegenantrags gegen einen Dritten in der Beschwerdeinstanz bedarf es jedenfalls dessen Zustimmung (vgl. Gummer/ Heßler in Zöller ZPO 25. Aufl. § 533 Rn. 8; KK-WEG/ Abramenko Vor §§ 43 ff. Rn. 39, § 45 Rn. 15). Diese liegt nicht vor. Der Antrag ist daher unzulässig, der Beschluss des Landgerichts insoweit zu korrigieren.

5.

Die Kostenentscheidung bleibt auch hinsichtlich der Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens der Endentscheidung vorbehalten.

6.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG. Dem Senat erscheint es angemessen, den Geschäftswert für die Gegenanträge mit insgesamt 500 € zu bemessen. Dabei werden insbesondere die wirtschaftliche Bedeutung der Ablichtungen für den Antragsgegner und der voraussichtliche Kopieraufwand berücksichtigt. Zusammen mit dem Wohngeldanspruch ergibt sich der im Tenor angegebene Betrag.