Contact for English speaking clientsMängel bei der Herstellung einer Eigentumswohnung: Streit um Luftdichtheit und Neubauqualität
Beim Kauf einer Eigentumswohnung kann es vorkommen, dass die Käufer und der Verkäufer unterschiedliche Vorstellungen von Neubauqualität haben. In einem solchen Fall kann es zu Mängeln bei der Herstellung der Wohnung kommen, die hohe Kosten verursachen. In einem vorliegenden Urteil wurde die Frage geklärt, ob die fehlende Luftdichtheit einer Wohnung als Mangel zu werten ist und ob Ansprüche auf Mängelbeseitigung geltend gemacht werden können.
Direkt zum Urteil Az.: 4 O 279/18 springen.
Übersicht:
Luftdichtheit als vereinbarte Beschaffenheit?
Im vorliegenden Fall hatten die Käufer einer neu hergestellten Wohnung Beanstandungen bezüglich der Luftdichtheit. Sie warfen dem Verkäufer vor, die Wohnung hätte den gültigen Normen und Standards eines Neubaus genügen müssen und sei nicht entsprechend der Bauleistungsbeschreibung und den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) erstellt worden.
Der Verkäufer entgegnete, dass in dem notariellen Kaufvertrag keine Beschaffenheit zur Luftdichtheit vereinbart worden sei und somit keine Mängelansprüche geltend gemacht werden könnten.
Luftdichtheit und Energieeinsparverordnung (EnEV)
Die EnEV stellt bei der Aufstockung eines Wohnhauses keine Anforderungen an die Luftdichtheit des gesamten Hauses oder der neu geschaffenen Wohnung. Allerdings muss auch bei der Herstellung von neuem Wohnraum, insbesondere bei der Aufstockung eines denkmalgeschützten Altgebäudes, auf gültige Normen und Standards geachtet werden, wie es bei Werken gleicher Art üblich ist (§ 633 Abs.2 Nr. 2 BGB).
Sachverständigengutachten zur Luftdichtheit
Ein Sachverständiger wurde beauftragt, die Luftdichtheit der Wohnung zu begutachten. Er kam zu dem Ergebnis, dass trotz fehlender gesetzlicher Mindestanforderungen ein Qualitätsniveau von höherer Luftdichtheit als Stand der Technik anzusehen sei. In diesem Fall liegt die Luftdichtheit unter dem marktüblichen Niveau, was als Mangel einzustufen ist.
Der Sachverständige war in seiner Begutachtung besonders qualifiziert und bestätigte, dass die beanstandeten Mängel tatsächlich vorliegen. Damit war eine Grundlage für die Beurteilung des Falls geschaffen.
Ansprüche aufgrund fehlender Luftdichtheit
Da im vorliegenden Fall die Luftdichtheit der Wohnung unter dem marktüblichen Niveau liegt, wurde der Anspruch auf Mängelbeseitigung als berechtigt angesehen. Ein Anspruch des Verkäufers auf Erstattung von Zinsen bestand hingegen nicht, da die Hauptforderung nicht fällig war.
Über Gegenforderungen der Käufer wurde aufgrund der fehlenden fälligen Klageforderung nicht entschieden. Auch das erklärte Zurückbehaltungsrecht der Käufer war aufgrund einer außergerichtlichen Vereinbarung der Parteien nicht relevant.
[…]
Das vorliegende Urteil
LG Kassel – Az.: 4 O 279/18 – Urteil vom 08.12.2020
1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger 77% und die Beklagten 23% zu tragen mit Ausnahme der Kosten des Sachverständigen, die der Kläger allein zu tragen hat.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger begehrt die Zahlung des Restkaufpreises aus einer den Beklagten veräußerten Eigentumswohnung, die seitens des Klägers erst noch herzustellen war.
Der Kläger war ursprünglich mit Frau „……“ Eigentümer der denkmalgeschützten Immobilie „……“ in „……“ . Die Immobilie wurde mit Teilungserklärung des Notars „……“ vom 09.10.2015 in Wohnungseigentum umgewandelt. Mit notariellen Kaufvertrag des Notars „……“ vom 30.05.2016 zur Urkundenrolle Nr. „……“ veräußerte der Kläger die Wohnung W„……“ zu einem Kaufpreis von 349.000,00 € an die Beklagten und verpflichtete sich gem. § 3 des Kaufvertrages zur schlüsselfertigen Herstellung der Wohnung gemäß der Baubeschreibung und den Bauplänen.
In § 3 Abs.1 des notariellen Vertrages heißt es: (…) Der Verkäufer schuldet die schlüsselfertige Herstellung so, dass sich das Kaufobjekt für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken gleicher Art erwartet werden kann. Diese Verpflichtung erfüllt der Verkäufer mittels der in der Baubeschreibung und Bauplänen beschriebenen Leistungen; diese enthalten keine Beschaffenheitsvereinbarung, soweit sich aus dieser Urkunde nicht ausdrücklich etwas anderes ergibt (z.B. Sonderwünsche).“
Auf den weiteren Inhalt des notariellen Vertrages vom 30.05.2016 (Bl. 22-44 d. A.) sowie den Inhalt der Bauleistungsbeschreibung des Klägers wird Bezug genommen (Bl. 87 -91 d. A.).
Bei der streitgegenständlichen Wohnung handelt es sich um eine neu geschaffene Wohnung im 4. und 5. OG eines älteren Mehrfamilienhauses. Zur Herstellung der Wohnung wurden der frühere Dachstuhl und Teile der Außenwände oberhalb des 3. OG abgetragen und neue massive Wände sowie ein neuer höherer Dachstuhl errichtet. Die Holzbalkendecke über dem 3. OG blieb als Tragwerk unter der neu geschaffenen Wohnung erhalten und wurde akustisch und brandschutztechnisch ertüchtigt.
Die Beklagten zahlten den Kaufpreis bis auf einen Betrag in Höhe von 10.470,00 €, den sie gemäß § 5 Ziffer 4 des Vertrages als Sicherheit einbehielten. Eine Eigentumsübertragung erfolgte an die Beklagten noch nicht.
Die Beklagten erteilten dem Kläger über die Vereinbarungen im Kaufvertrag hinaus einen Auftrag für die Herstellung von Sonderausstattungen, die gesondert zu vergüten waren. Der Kläger berechnete für die seitens der Beklagten gewünschten Sonderausstattungen weitere 16.198,00 €. Wegen des konkreten Inhalts und der einzelnen Kostenpositionen wird auf die Auflistung des Klägers vom 18.10.2017 (Bl. 53 f. d. A.) verwiesen. Durch die Sonderausstattungen verringerte sich das Pflichtenprogramm aus dem notariellen Vertrag vom 30.05.2016, dass zu einer Gutschrift zugunsten der Beklagten in Höhe von 7.469,89 € führte. Der Kläger hat wegen der Sonderleistungen mit der Klage zunächst noch einen Betrag von 8.728,11 € verfolgt.
Der Kläger ließ die Wohnung in der Folgezeit ausbauen. Am 17.02.2017 beauftragten die Beklagten das Ingenieurbüro für Gebäudemesstechnik „……“ zur Durchführung einer Blower-Door Messung. Das Gutachten vom 26.02.2017 gelang zu dem Ergebnis, dass die Wohnung den Vorgaben der EnEV und der DIN4108-7 (Ausgabe Januar 2011) bezüglich der Luftdichtheit für Gebäude mit freier Lüftung nicht erfülle (vgl. Bl. 103 Rückseite d. A.). Die Beklagten zahlten für die Gutachtenerstellung gemäß Rechnung vom 26.02.2017 475,00 €.
Die Übergabe der Wohnung an die Beklagten erfolgte am 02.03.2017. In dem Übergabeprotokoll vom 02.03.2017 heißt es:
„Die vom Verkäufer errichtete oben genannte Eigentumswohnung wird mit dem heutigen Tage von den Käufern abgenommen und vom Verkäufer übergeben. Die Abnahme erfolgt unter dem Vorbehalt der Behebung der in der Anlage 1 und Anlage 2 festgestellten Mängel und Erledigung der aufgeführten Restarbeiten (…) Der Sicherheitseinbehalt von 3 % des Kaufpreises (10.470,00 €) ist nach Durchführung eines vom Verkäufer durchzuführenden Leckagetests sowie Beseitigung etwaiger Mängel zur Zahlung fällig. Der Leckagetest soll zum Ausschluss möglicher bauphysikalischer Mängel dienen. Über die Verrechnung von Sonderleistungen und Gutschriften werden Käufer und Verkäufer eine gesonderte Vereinbarung treffen.“
Auf den weiteren Inhalt wird entsprechend Bezug genommen (Bl. 46 ff. d. A.).
Der Kläger ließ die Luftdichtigkeit der Wohnung ebenfalls durch den Sachverständigen Dipl.-Ing. „……“ begutachten. Auf das Ergebnis des Gutachtens vom 31.05.2017 wird Bezug genommen (Bl. 106-110 d. A.).
Die Beklagten erklärten die Aufrechnung mit den Gutachterkosten in Höhe von 475,00 € sowie Kosten in Höhe von 223,60 €, die sie aufgrund des Zuschneidens von Fliesen auf das Maß 50 x 50, die für das Badezimmer bestellt waren, gemäß Rechnung der Firma „……“ GmbH & Co.KG vom 20.01.2017 aufgewendet haben. Nach Eingang des gerichtlichen Sachverständigengutachtens erklärten die Beklagten die Aufrechnung mit weiteren 993 €, die sie an Mehrkosten für die Zeit März 2017 bis März 2020 aufgrund der etwaigen Luftundichtigkeit ihrer Wohnung aufwenden müssen. Sie berechnen die Mehrkosten nach einem Mehraufwand von 331 € pro Jahr.
Der Kläger behauptet, die in dem Abnahmeprotokoll aufgelisteten Mängel sowie die in der Stellungnahme des Herrn Dip.-Ing. „……“ aufgeführten Empfehlungen seien insgesamt beseitigt bzw. umgesetzt worden.
Hinsichtlich der Bewertung der Luftdichtigkeit der Wohnung sei nicht auf die Vorschriften abzustellen, die neu zu errichtende Gebäude sondern Bestandsgebäude betreffen. Es handele sich vorliegend nicht um einen Neubau, sondern einen Umbau im Bestand, da der wesentliche Baukörper des Altbaus erhalten geblieben sei.
Es bestünde wenn überhaupt nur ein Luftaustausch innerhalb des Gebäudes, dass weder zu Wärmeverlusten noch zu bauphysikalischen Problemen führe. Die Vorgaben der EnEV seien unter Vorgabe der besonderen Situation der Altbausanierung eingehalten. Die Außenwand, die Außenhülle und die Außenbauteile würden keine Mängel aufweisen und keine Ursache für den gemessenen Luftstrom darstellen.
Die Stellungnahme des Ingenieurbüros „……“ stünde dem nicht entgegen, da das dort unterstellte Anforderungsprofil für Gebäude mit freier Lüftung vorliegend nicht gegeben sei.
Bezüglich der weiteren seitens der Beklagten monierten Mängel aus ihrer Mängelliste vom 07.05.2018 wird auf den Vortrag des Klägers in der Replik vom 1.08.2018 (Bl. 138-141 d. A.) Bezug genommen.
Die von dem Kläger im Hinblick auf die Sonderausstattungen gemäß der vorgelegten Auflistung vom 18.10.2017 (Anlage 8, Bl. 53-54 d. A.) veranschlagten Arbeiten seien tatsächlich geleistet worden. Die geltend gemachten Arbeitsstunden und Kosten seien erforderlich und angemessen. Die in der Gutschrift veranschlagten Werte seien ebenfalls dem Wert der jeweiligen Leistungen entsprechend angemessen.
Der Kläger hat ursprünglich beantragt, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger 19.198,11 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 10.470,00 € seit dem 04.08.2017 sowie aus 8.728,11 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Nach außergerichtlicher Einigung der Parteien über die sog. Sonderausstattungen mit Vergleich vom 30.10.2020 hat der Kläger den Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 19.11.2020 in Höhe von 8.728,11 € für erledigt erklärt. Die Beklagte hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.
Der Kläger beantragt nunmehr noch, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger 10.470,00 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.08.2017 zu zahlen.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, der Kläger habe ihnen das veräußerte Objekt mit Neubauqualität verkauft, was bedeute, dass die Wohnung gültigen Normen und Standards eines Neubaus genügen müsse. Die Wohnung sei nicht entsprechend der Bauleistungsbeschreibung nach den Vorgaben der EnEV und unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben der Energieeinsparung für Neubauten errichtet worden, was jedoch nach der vertraglichen Vereinbarung erforderlich gewesen sei.
Die Herrichtung der Wohnung durch den Kläger sei mit vielen Mängeln behaftet, deren Beseitigungskosten sich auf mehrere 10.000 € belaufen würden. Der Anspruch auf Auszahlung des Sicherheitseinbehaltes sei daher noch nicht fällig.
Insbesondere sei mangels vorhandener Luftdichtigkeit der Wohnung ein bauphysikalischer Mangel gegeben. Die luftdichte Ausführung der Gebäude sei Stand der Technik und führe hinsichtlich der vom Kläger zu erbringenden Bauleistungen unter anderem zur Verhinderung von unkontrolliertem Wärmeverlust und Tauwasser in der Konstruktion.
Darüber hinaus stehe den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht wegen weiterhin bestehender Mängel am Objekt zu, die in der Mängelliste vom 07.05.2018 erfasst seien. Auf den Inhalt der Mängelliste vom 7.5.2018 (Anlage B7, Bl. 111-112 d. A.) wird Bezug genommen.
Hinsichtlich der Sonderausstattungen bestreiten die Beklagten die seitens des Klägers in Ansatz gebrachten Lohnarbeitsstunden bezüglich der Fliesenverlegung, der Elektroarbeiten und der Unterputzarmarturarbeiten. Die Handwerker hätten zeitgleich auch für die Wohnung W „……“ gearbeitet, weshalb der Stundenaufwand für die Wohnung der Beklagten nicht nachvollziehbar sei.
Wegen des weiteren Sach – und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beschluss vom 23.07.2019 (Bl. 231-232 d. A.) durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen „……“ vom 5.11.2019, das Ergänzungsgutachten vom 30.12.2019 und die Sitzungsniederschrift vom 27.10.2020 (Bl. 343 -358 d. A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig jedoch derzeit unbegründet.
Nach der übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien hinsichtlich der geltend gemachten Kosten für die Sonderausstattung war nur noch über den Zahlungsanspruch des Klägers über die seitens der Beklagten einbehaltenen Sicherheit in Höhe von 10.470,00 € zu entscheiden.
Dem Kläger steht derzeit mangels Fälligkeit noch kein Anspruch auf Auszahlung des Sicherheitseinbehalts in Höhe von 10.470,00 € aus dem notariellen Vertrag der Parteien vom 30.05.2016 in Verbindung mit der Vereinbarung aus dem Abnahmeprotokoll vom 02.03.2017 zu.
Die Parteien vereinbarten in dem Abnahmeprotokoll vom 02.03.2017, dass der Sicherheitseinbehalt in Höhe von 3 % des Kaufpreises nach Durchführung eines von dem Kläger durchzuführenden Leckagetests sowie Beseitigung etwaiger Mängel zur Zahlung fällig wird.
Letztere Fälligkeitsvoraussetzung liegt jedoch nicht vor, da jedenfalls zur Überzeugung der Kammer nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme der Mangel der fehlenden Luftdichtigkeit der Wohnung bislang nicht behoben ist.
Vorliegend handelt es sich um einen gemischten Vertrag, der sowohl kaufvertragliche Elemente hinsichtlich des Erwerbs der Wohnung als auch werkvertragliche Elemente, wie etwa die Bauverpflichtung in Form der Herstellung der Wohnung gemäß Baubeschreibung beinhaltet. Grundsätzlich sind die jeweiligen Vertragsteile im Grundsatz nach den prägenden Vertragstypen zu behandeln, soweit eine Trennung der atypischen Vereinbarung in einzelne Vertragsbestandteile möglich ist (MüKoBGB/Busche, 8. Aufl. 2020, BGB § 631 Rn. 25). Die Bauverpflichtung des Klägers ist vorliegend eindeutig von dem Erwerb der Immobilie abtrennbar, weshalb Werkvertragsrecht auf den Teil, der die Herstellung der Wohnung, die Bauleistung des Klägers, betrifft, anzuwenden ist.
Gem. § 633 Abs.2 BGB ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.
Die Parteien haben keine Beschaffenheit vereinbart. Ausweislich § 3 Abs.1 des notariellen Vertrages haben sie ausdrücklich und unmissverständlich vereinbart, dass die Baubeschreibung sowie die Baupläne keine Beschaffenheitsvereinbarung darstellen sollen. Eine sonstige Vereinbarung über die Herstellung der Luftdichtheit der Wohnung existiert nicht, aufgrund des ausdrücklich erklärten Willens in § 3 des Vertrages verbietet sich auch die Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung.
Die errichtete Wohnung weist jedoch nicht die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung auf. Zudem ist eine Beschaffenheit nicht gegeben, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann, § 633 Abs.2 Nr. 1 und 2 BGB.
Die Parteien vereinbarten im notariellen Vertrag, dass der Verkäufer seine Verpflichtung zur schlüsselfertigen Herstellung, d.h. der Herstellung einer Beschaffenheit, die bei Werken gleicher Art üblich ist, mittels der in Baubeschreibung und Bauplänen beschriebenen Leistungen erfüllt. Die Beklagten durften jedenfalls nach dieser Vereinbarung subjektiv erwarten, dass die Wohnung gemäß heute gültigen Normen und Standards errichtet wird, dh. auch luftdicht ist. In der Baubeschreibung ist sogar von „Neubauqualität“ die Rede (siehe S.1 der Objektbeschreibung, Bl. 86 d. A.). Aufgrund dieser Angaben, die Grundlage des notariellen Kaufvertrages und folglich der Vereinbarung der Parteien waren, durften die Beklagten – auch wenn sie ausdrücklich damit eine Beschaffenheit nicht vereinbaren wollten – damit rechnen, dass die Wohnung auch dem geltenden technischen Standard einer Luftdichtheit erreicht.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme gelangt die Kammer zu der Überzeugung, dass die Luftdichtheit der Wohnung, die nach dem heute gültigen technischen Standard erforderlich ist, nicht gegeben ist.
Der Sachverständige „……“ hat im Rahmen seiner Begutachtung Luftströme in der Wohnung der Beklagten festgestellt.
Er hat in seinem Gutachten vom 5.11.2019 festgestellt, dass eine Luftdichtigkeit der Außenmauern nicht vorliegt. Nach seinen Angaben sei für die Herstellung einer luftdichten LHLZ-Mauer (Außenwand) mit Wärmedämmverbundsystem in der Regel ein vollflächiger Innenputz nötig, der vorliegend auf erheblichen Teilflächen der neu hergestellten Außenwände nicht aufgetragen worden sei. Innen unverputzt seien die Giebelwand im 4. OG sowie Abschnitte der neuen Drempelmauern. Hier sei innenseitig nur eine Gipskartonleichtbauwand vor die unverputzte Mauer gestellt worden. Vorliegend sei der nach außen luftoffene Hohlraum hinter den Vorsatzschalen der Giebel – und Drempelmauern mit sehr vielen weiteren Hohlräumen des Innenausbaus konstruktionsbedingt luftoffen verbunden. Verbindungen bestünden mit dem Hohlraum der Leichtbau – Zwischendecke zwischen dem 4. OG und 5. OG, mit den Hohlräumen der an diese Decke angebundenen Leichtbau-Innenwände im 4. OG und 5. OG, mit den Hohlräumen der Leichtbau-Wohnungstrennwand zur Nachbarwohnung und mit dem großen Hohlraum zwischen Gipskarton und luftdichter PE-Folie unter den Dachbauteilen. Dies habe zur Folge, dass nicht nur an den unverputzten Außenwänden selbst, sondern auch an allen damit luftoffen verbundenen Bauteilen deren Fugen zu allen anschließenden luftdichten Schichten und alle darin vorkommenden Durchdringungen zum Raum hin hätten abgedichtet werden müssen. Eine solche Abdichtung sei vorliegend nicht erreicht worden. Vielmehr zeige der Unterdrucktest, dass Außenluft durch das Kanalsystem der verbundenen Hohlräume auch an vielen Stellen der Innenwände und der Zwischendecke durch Leckagen der Gipskarton-Schicht in die Wohnung einströme. Für die nicht luftdichten, weil innenseitig unverputzten Teilflächen der Außenwände sei bisher keine funktionierende Ersatz-Luftdichtungsschicht hergestellt worden. Dies entspreche nicht dem Stand der Technik.
Darüber hinaus sei auch die Trennwand der Wohnung der Beklagten zur Nachbarwohnung im Bereich des Technikraumes nicht luftdicht. Durch die Leckagen könnten Luft, Feuchte und Gerüche sowie im Brandfall auch Rauchgase in die Nachbarwohnung strömen. Als weitere Ursachen für die Luftströme hat der Sachverständige Luftströme aus den Folien im Dach und sowie den Drempelbereich und der dortigen Anschlussfugen benannt.
Entgegen der Behauptung der Parteien kommt es bei der Bewertung des Vorliegens eines Mangels nicht darauf an, ob die Vorgaben der EnEV eingehalten wurden. Die EnEV stellt bei der Aufstockung eines Wohnhauses diesen Baujahres keine Anforderungen an die Luftdichtigkeit des gesamten Hauses oder der neu geschaffenen streitgegenständlichen Wohnung. Es handelt sich vorliegend nach Auffassung der Kammer nicht um einen Neubau, sondern um eine Aufstockung eines denkmalgeschützten Altgebäudes, dass in seinem Bestand erhalten geblieben ist und lediglich hinsichtlich des Dachstuhls erneuert und ergänzt worden ist. Nichtsdestotrotz hat die Herstellung von neuem Wohnraum gültigen Normen und Standards zu entsprechen, wie es bei Werken gleicher Art üblich ist (§ 633 Abs.2 Nr. 2 BGB) und wie es die Parteien ausdrücklich in § 3 des notariellen Vertrages vorgesehen haben.
Wie der Sachverständige „……“ in seinem Ergänzungsgutachten zu Recht ausgeführt hat, sind unter „Stand der Technik“ nicht nur die formalen gesetzlichen Mindestanforderungen zu verstehen, sondern dasjenige Qualitätsniveau, das mit marktüblich verfügbaren Mitteln und seit langem allgemein bekannten Methoden herstellbar ist. Demgemäß sei nach Angabe des Sachverständigen heute eine viel höhere Luftdichtheit auf dem Niveau von n(50) <= 0,61/h als Stand der Technik anzusehen. Dieses Qualitätsniveau sei seit 25 Jahren in Deutschland und vielen weiteren Ländern zigtausendfach realisiert, was auch bei einer ausreichenden Planung problemlos erreichbar sei. Darüber hinaus seien für die Herstellung einer Luftdichtheit von Gebäuden grundsätzlich drei Ziele vorgegeben, nämlich die Behaglichkeit, das Energiesparen und das Vermeiden von Bauschäden, insbesondere Feuchteschäden. Diese Ziele beanspruchen auch für den Altbau Geltung, wobei die DIN4108 eine vernünftige Vorgabe enthalte. Diese Vorgaben seien vorliegend aufgrund der gemessenen Luftströme nicht erfüllt. Hierdurch entstünde in der streitgegenständlichen Wohnung ein höherer Energiebedarf sowie das Risiko, dass sich durch die offenen Fugen insbesondere in den Wintermonaten Feuchtigkeit in der Konstruktion bilde.
Aufgrund der festgestellten Luftundichtheit und der damit verbundenen Risiken ist weder die vertraglich vorausgesetzte Verwendung der Wohnung gegeben noch weist diese eine Beschaffenheit auf, die bei gleicher Art üblich ist.
Die Kammer folgt dem Gutachten des Sachverständigen „……“ sowie dessen ergänzenden Ausführungen im Termin zur Beweisaufnahme. Der Sachverständige ist für die vorliegende Begutachtung als Sachverständiger für Wärmeschutz und Luftdichtheit von Bauwerken für die vorliegende Begutachtung besonders qualifiziert. Er hat sämtliche Beweisfragen sowie ergänzende Fragen des Gerichts sowie der Parteien ausführlich und nachvollziehbar ohne Widersprüche aus eigener Sach- und Fachkenntnis beantwortet und Einwendungen der Parteien gegen das Gutachten ausgeräumt. Weitere Einwände sind gegen das Gutachten nicht erhoben worden. Die Ausführungen des Sachverständigen waren insgesamt von tiefster Fachkunde geprägt, deren sich die Kammer nach kritischer Würdigung und Prüfung zur eigenen Überzeugungsbildung anschließt.
Ein Anspruch des Klägers auf die Erstattung von Zinsen besteht mangels fälliger Hauptforderung nicht.
Über die zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen der Beklagten war mangels fälliger Klageforderung vorliegend nicht zu entscheiden. Gleiches gilt für das seitens der Beklagten erklärte Zurückbehaltungsrecht, das darüber hinaus aufgrund der außergerichtlichen Vereinbarung der Parteien vom 30.10.2020 (Bl. 363 d. A.), dass durch den Teilvergleich auch Entschädigungen für angezeigte bauliche Mängel abgegolten sein sollen, entfallen ist.
Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich der geltend gemachten 10.450,00 € auf § 91 Abs.1 ZPO. Wegen des erledigten Teils der Klage in Höhe von 8.728,11 € war über die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Die Parteien haben den Rechtsstreit hinsichtlich dieses Teilbetrages mit Schriftsatz vom 19.11.2020 und vom 04.12.2020 übereinstimmend für erledigt erklärt. Dies war nach Schluss der mündlichen Verhandlung ohne der Notwendigkeit der Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gem. § 156 BGB auch möglich (Althammer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 91a ZPO Rn. 17). Das Gericht hat bei der Ausübung seines Ermessens gem. § 91 a ZPO im Zusammenhang der Würdigung des bisherigen Sach- und Streitstandes die näheren Umstände und die Motive, die zur Abgabe der Erledigungserklärung geführt haben, zu berücksichtigen. Vor diesem Hintergrund waren die Kosten hinsichtlich des erledigten Teils hälftig zu teilen.
Der Kläger hat vorliegend für die Ausführung der gewünschten Sonderausstattungen der Beklagten die Zahlung von noch 8.728,11 € geltend gemacht, die sich abzüglich einer Gutschrift von 7.469,89 € von den insgesamt seitens des Klägers begehrten 16.198,00 € gemäß seiner Auflistung vom 18.10.2017 (Bl. 53 f. d. A.) berechneten.
Die Parteien haben sich um die seitens des Klägers in Ansatz gebrachten Lohnarbeitsstunden bezüglich der Fliesenverlegung, der Elektroarbeiten und der Unterputzarmarturarbeiten gestritten. Diese beinhalteten einen Betrag von insgesamt 6.711,25 €. Darüber hinaus war die seitens des Klägers in Ansatz gebrachte Gutschrift von 7.469,89 € der Höhe nach zwischen den Parteien streitig. Seitens der Parteien war zur Erforderlichkeit und Angemessenheit der Stundenlohnarbeiten Zeugenbeweis und Sachverständigenbeweis angeboten worden. Gleiches gilt für die seitens des Klägers in Ansatz gebrachte Gutschrift. Da die Kammer ohne die Erledigung dieses Teils über den geltend gemachten Betrag von 8.728,11 € hätte Beweis erheben müssen und ein etwaiger Ausgang dieser Beweisaufnahme ungewiss ist, ist es nach Auffassung der Kammer sachgerecht und entspricht billigem Ermessen, hinsichtlich des erledigten Teils beiden Parteien 50 % der Kosten aufzuerlegen. Da der erledigte Teil 45 % der Klageforderung betragen hat, waren die Beklagten mit gerundet 23 % an den Kosten des Rechtstreits zu beteiligen.
Die Kosten des Sachverständigen waren dem Kläger entsprechend dem Rechtsgedanken des § 96 ZPO aufzuerlegen, da das Gutachten lediglich zum Beweis der Behauptungen des Klägers zu seinem noch rechtshängigen Klagebegehren, dass nicht von der Teilerledigung umfasst war, eingeholt worden ist. Es wäre unbillig, die Beklagten an den Kosten der Beweisaufnahme zu beteiligen, da ihre Kostenbeteiligung lediglich aufgrund des erledigten Teils des Rechtsstreits erfolgt (siehe Ausführung hierzu oben).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant
- Kaufvertrag über Eigentumswohnungsherstellung: Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen Kaufvertrag über die Herstellung einer Eigentumswohnung, der zwischen den Parteien notariell geschlossen wurde. Hierbei sind insbesondere die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur Kaufvertragsabwicklung und deren Regelungen zu Sachmängeln (§§ 433 ff. BGB) relevant. Im vorliegenden Fall geht es insbesondere um die Frage, ob die Wohnung den vertraglich vereinbarten Beschaffenheitsanforderungen genügt und ob der Kläger Anspruch auf die einbehaltene Sicherheit in Höhe von 10.470 € hat.
- Werkvertragsrecht: Da es bei der Herstellung einer Eigentumswohnung um die Erbringung einer Werkleistung geht, sind auch die Regelungen des Werkvertragsrechts aus dem BGB (§§ 631 ff. BGB) relevant. Hierbei geht es insbesondere um die Frage, ob die erbrachte Werkleistung (die fertiggestellte Wohnung) frei von Sachmängeln ist (§ 633 Abs. 2 BGB) und ob die Wohnung unter Berücksichtigung der üblichen Beschaffenheit für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung geeignet ist.
- Energieeinsparverordnung (EnEV): Die Beklagten machen geltend, dass die Wohnung nicht nach den Vorgaben der EnEV und unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben der Energieeinsparung für Neubauten errichtet wurde. Die EnEV regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten sowie an bestehende Gebäude bei Änderungen, Erweiterungen oder Ausbau, um Energieverbrauch und CO2-Emissionen zu reduzieren. Im vorliegenden Fall geht es um die Frage, ob die vom Sachverständigen festgestellte fehlende Luftdichtheit der Wohnung einen Verstoß gegen die EnEV darstellt und damit einen Sachmangel begründet.
- Denkmalschutz: In dem vorliegenden Fall geht es um die Aufstockung eines denkmalgeschützten Altgebäudes. Daher sind auch Regelungen des Denkmalschutzgesetzes in Bezug auf die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen relevant. Hierbei geht es um die Frage, ob die Anforderungen an die Luftdichtheit bzw. Energieeinsparung bei einem denkmalgeschützten Gebäude, das in seinem Bestand erhalten bleibt und lediglich im Dachbereich erneuert wird, den gleichen Anforderungen wie ein Neubau unterliegen oder ob hierfür abweichende Regeln gelten.
