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Kausalitätsvermutung zwischen Maklerleistung und 15 Monate später erfolgten Grundstückserwerb

Oberlandesgericht Thüringen – Az.: 2 U 984/10 – Urteil vom 11.05.2011

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Gera vom 28.10.2010, Az. 6 O 1803/08, abgeändert.

Die Beklagte zu 1 wird verurteilt, an die Klägerin 11.310,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.8.2008 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten beider Instanzen tragen die Klägerin und die Beklagte zu 1 je zur Hälfte.

Die außergerichtlichen Kosten der Klägerin tragen die Klägerin und die Beklagte zu 1 je zur Hälfte.

Die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2 trägt die Klägerin.

Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 trägt diese selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Von der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird nach § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

II.

die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zu 1 begehrt.

1. Die Beklagte zu 1 ist nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, der Klägerin, die aus abgetretenem Recht (§ 398 BGB) vorgeht, die geltend gemachte Maklercourtage zu zahlen.

a) Zwischen dem Zeugen B. und der Beklagten zu 1 ist ein Maklervertrag zustande gekommen. Die Beklagte zu 1 muss sich entgegenhalten lassen, dass sie die von der Klägerin als Anlage K 2 (Blatt 7) vorgelegte Angebotsbestätigung unterschrieben hat. Nach § 416 ZPO entfaltet diese Privaturkunde vollen Beweis dafür, dass die in ihr enthaltene Erklärung von der Beklagten zu 1 stammt.

Erschwerend kommen – im Rahmen des § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu berücksichtigen – noch folgende Gesichtspunkte hinzu:

Unstreitig hat die Beklagte mehrere weitere “Angebotsbestätigungen” unterzeichnet, die allerdings alle erst aus dem Jahre 2004 stammen, nämlich vom 16.4. (Anlage K 18, Bl. 71), 12./14.5.2004 (Anlage K 20, Bl. 73) und vom 27.10.2004 (Anlage K 21, Bl. 74). Daraus ergibt sich, dass die Beklagte zu 1 zumindest in einem späteren Zeitraum die Dienste des Zeugen B. in Anspruch nahm.

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Die Darstellung der Beklagten, beim gemeinsamen Termin in der streitgegenständlichen Immobilie sei die Beklagte zu 1 nur in ihrer Funktion als …vertreterin zugegen gewesen, um aus Finanzierersicht eine Schätzung des Kaufpreises vorzunehmen, erscheint nicht ohne weiteres plausibel. Es ist nicht ersichtlich, welches Interesse die Beklagte zu 1 daran gehabt haben sollte, hier letztlich zugunsten des Zeugen B. und der Verkäufer tätig zu werden. Die Zeugen K. wollten ihr Haus verkaufen. Für die Veräußerung benötigten sie keine Finanzierung. Von daher gab es für die Beklagte zu 1 nichts zu verdienen. Die Einwertung wäre mithin eine reine Gefälligkeit gewesen. Allenfalls hätte es nebenher um die Finanzierung einer Ersatzimmobilie gehen können. Hierzu ist der Vortrag der Beklagten aber nicht aussagekräftig.

Die gleichen Erwägungen gelten hinsichtlich des Umstandes, dass die Beklagten zwar einräumen, der Zeuge K. habe dem Zeugen B. ein komplettes Hausexposé übergeben, aber nicht, damit die Beklagten von ihrer Bank eine Finanzierungsbestätigung erhalten, sondern damit die Beklagte zu 1 die Einwertung vornehmen könne. Gerade auch vor dem Hintergrund, dass die Vermarktungsbemühungen des Zeugen B. schon – stellt man auf den von der Beklagtenseite behaupteten einzigen gemeinsamen Termin im Mai 2004 ab – bald 1 ½ Jahre liefen, erscheint das Argument, es sei um eine Einwertung gegangen, sehr fragwürdig.

Auch ist der Vortrag der Beklagten nicht überzeugend, die Erklärung sei auf Bitten des Zeugen B. nur deshalb blanko abgegeben worden, damit der Zeuge B. dem Ehepaar K. Interessenten habe nachweisen können, um die Verkäufer zu veranlassen, mit ihm einen Maklervertrag abschließen bzw. weiterhin mit ihm zusammenarbeiten. Die Klägerin hat drei “Angebotsbestätigungen” vorgelegt, die lange vor dem 10.9.2003 datieren (vgl. Anlagen K 11 – 23.1.03, Bl. 64, K 12 – 24.1.03, Bl. 65, K 13 – 17.3.03, Bl. 66) und das streitgegenständliche Objekt betreffen. Von daher gab es keinen erkennbaren Grund für den Zeugen B., nunmehr auch – zum Schein – die Beklagten als Interessenten zu benennen, um dem Zeugen K. zu zeigen, dass es Interessenten für das Hausobjekt gibt und ihn so zum Abschluss eines Maklervertrages zu bewegen.

Wenn die Beklagtendarstellung zutreffen sollte, dass die Beklagte zu 1 nur deshalb bei dem Besichtigungstermin im Mai 2004 zugegen war, um eine Einwertung vorzunehmen, so ist es kaum nachvollziehbar, weshalb die Zeugen K. nunmehr auf die nur zum Schein ausgefüllte Angebotsbestätigung der Beklagten zu 1 vertrauen und die Beklagte zu 1 als ernsthafte Interessentin akzeptieren sollten. Beide Behauptungen stehen in einem Spannungsverhältnis zueinander.

Die Beklagten behaupten, die Beklagte zu 1 hätte Anfang des Jahres 2004 in S… im Rahmen eines Kundentermins wegen einer Baufinanzierungsanfrage von dem streitbefangenen Haus erfahren, sich das Haus angeschaut und wenige Tage später den Zeugen B. darüber informiert, damit dieser sich an die Eigentümer wenden konnte, um mit diesen einen Maklervertrag zu schließen. Mit dieser Darstellung lässt sich schwerlich in Einklang bringen, dass der Zeuge B. das Objekt, wie durch die o.g. Angebotsbestätigungen belegt, mindestens schon seit Anfang 2003 in seinem Bestand hatte. Zudem verwundert es, dass die Beklagten die Kundin, von der die Beklagte zu 1 von der Verkaufsabsicht der Zeugen K. erfahren haben will – im Schriftsatz vom 14.4.2009 ist namentlich von einer Familie S. die Rede und von einem Herrn L. von einer Firma E. -, nicht als Zeugin benennen, sondern sich lediglich auf eine Parteivernehmung der Beklagten zu 1 berufen.

Nicht nachvollziehbar ist auch, weshalb der Zeuge B. – wenn das Treffen tatsächlich am 21.5.2004 stattgefunden haben soll – als Datum gerade den 10.9.2003 eingetragen haben soll. Es hätte nahegelegen, den 21.5.2004 oder einen späteren Termin zu notieren. Eine Motivation, gerade einen im September 2003 liegenden Termin zu wählen, ist nicht erkennbar.

Letztlich können diese Gesichtspunkte wie auch die Aussagen des Zeugen B. vom 16.4.2009 (Bl. 105-115) und vom 5.8.2010 (Bl. 307-309), der die Darstellung der Klägerin bestätigt hat, jedoch dahinstehen, denn aufgrund der Unterschrift der Beklagten zu 1 unter die Angebotsbestätigung muss die Beklagte zu 1 beweisen, dass es sich zum einen um ein Blankett gehandelt hat, das der Zeuge B. abredewidrig ausgefüllt hat, und dass die Angebotsbestätigung nur zum Schein abgegeben wurde, um die Verkäufer der Immobilie zum Abschluss eines Maklervertrages mit dem Zeugen B. zu veranlassen. Diesen Beweis hat die Beklagte zu 1 aber nicht erbracht.

Zum Gegenbeweis, dass es am 10.9.2003 nicht zum Abschluss des Maklervertrages und zu einer Hausbesichtigung gekommen ist (vgl. den Beweisbeschluss vom 25.6.2009 (Bl. 155-158), haben sich die Beklagten auf das Zeugnis von Frau Sch. (Bl. 183-184) und der Eheleute K. (Bl. 184-197) berufen, die vom Landgericht Gera am 26.11.2009 vernommen worden sind. Ferner haben sie eine schriftliche Bestätigung der Zeugin Sch. (Bl. 47) vorgelegt. Außerdem haben sie die Kopie eines Tagesberichts vom 11.9.2003 (Bl. 298) zur Akte gereicht, den die Beklagte zu 1 über ihre Tätigkeiten für ihren Arbeitgeber (…) angefertigt hat.

Durch die Zeugenaussagen ist den Beklagten der erforderliche Gegenbeweis nicht gelungen.

Die Zeugin Sch. hat die Behauptung der Beklagten nicht bestätigen können, die Beklagte zu 1 habe schon deshalb nicht am 10.9.2003 um 19.00 Uhr die Ortsbesichtigung vornehmen können, weil sie zu diesem Zeitpunkt zu einem Kundengespräch in … gewesen sei. Sie hat zwar häufige Kontakte mit der Beklagten zu 1 bestätigt und bekundet, dass Kundengespräche auch bei ihr zu Hause in … stattgefunden hätten, konnte sich aber nicht mehr an konkrete Daten erinnern. Einmal – wohl im August 2008 – sei die Beklagte zu 1 bei ihr erschienen und habe ihr ihren Terminkalender gezeigt. Dort sei der 10.9.2003 als Besuchstermin ausgewiesen gewesen. Soweit dem Protokoll (Bl. 184) entnommen werden kann, erfolgte in diesem Zusammenhang auch die schriftliche Bestätigung durch die Zeugin Schmidt, so dass dieses Dokument nicht geeignet ist, die Behauptung der Beklagtenseite zu beweisen.

Ähnlich verhält es sich mit dem Tagesbericht vom 10.09.2003 (Bl. 298). Dort ist zwar unter Nr. 4 als letzter Termin ein Termin in … bei einer Person namens Sch. aufgelistet, es findet sich dort aber keine Uhrzeit. Von daher schließt ein Besuch bei Frau Sch. nicht aus, dass die Beklagte zu 1 anschließend noch den streitgegenständlichen Termin wahrgenommen hat. Wie ausgeführt, konnte Frau Sch. sich nicht erinnern, ob überhaupt am 10.09.2003 bei ihr ein Beratungsgespräch stattgefunden hat, so dass sie auch nichts zur Uhrzeit einer solchen Zusammenkunft sagen konnte.

Auch die Aussage des Zeugen K. bestätigt nicht die Darstellung der Beklagtenseite. Der Zeuge K. hat es in seiner Vernehmung auf nochmaliges Befragen nicht mehr kategorisch ausgeschlossen, dass es am 10.9.2003 einen oder mehrere Besichtigungstermine im streitgegenständlichen Objekt gegeben hat. Er hat sich vielmehr darauf zurückgezogen, dass dies “eher” nicht der Fall gewesen sei.

Entscheidend ist in diesem Zusammenhang vor allem aber auch, dass sich die Aussage des Zeugen K. in allen wesentlichen sonstigen Teilen nicht mit der Darstellung der Beklagtenseite in Übereinstimmung bringen lässt. So hat der Zeuge in Abrede gestellt, dass es einen gemeinsamen Besichtigungstermin mit dem Zeugen B. und den Beklagten gegeben hat. Dementsprechend hat er auch verneint, dass die Beklagte zu 1 zugegen gewesen sei, um eine Einwertung des Hauses vorzunehmen. Ferner hat er bekundet, dem Zeugen B. zwar Hausunterlagen gegeben zu haben, nicht jedoch ein Exposé. Dieses konnte daher auch nicht dazu dienen, eine Einschätzung des Verkaufspreises vorzunehmen.

Überhaupt hat der Zeuge K. es ausgeschlossen, die Beklagte zu 1 im Zusammenhang mit dem Zeugen B. kennengelernt zu haben. Vielmehr habe diese Mitte 2004, gegen Ende Juni, angerufen und ihn gefragt, ob das Haus noch zu kaufen sei. Auf seine Frage, woher sie das wisse, habe sie ihm gesagt, dass eine Arbeitskollegin ihr das mitgeteilt habe. Auch habe er erst sehr spät überhaupt erfahren, dass sie für die … arbeite. Es habe einen ersten Besichtigungstermin Ende Juni 2004 mit den Beklagten gegeben. Die Beklagten seien ihm zwar vom Gesicht her bekannt vorgekommen, er habe sie aber angesichts der zahlreichen früheren Besichtigungstermine – zwischen Mitte 2002 und Ende 2004 ca. 100 Interessenten – nicht zuordnen können. So habe es nach dem Maklervertrag mit der D… Verwaltung GmbH (vom 15.8. bis zum 31.12.2002) und neben den Kontakten mit dem Zeugen B. auch einen Maklervertrag mit der Sparkasse Immobiliencenter (vom 8.12.2003 bis zum 8.5.2004) gegeben, wodurch viele Interessenten in das Haus gekommen seien.

Auch die vom Zeugen K. geschilderten Umstände der Kontaktaufnahme durch die Beklagte zu 1 sind mit der Darstellung der Beklagten nicht in Übereinstimmung zu bringen. Vielmehr weichen die Sachverhaltsschilderungen auch in dieser Hinsicht erheblich voneinander ab. Die Beklagten wollen im Oktober 2004 durch einen Aushang bei der … Bank in Gera und durch eine Nachfrage bei einem Bankbediensteten – als Beweis wird nur Parteivernahme angeboten – erfahren haben, dass das Haus der Eheleute K. noch zum Verkauf steht, und erst dann will die Beklagte zu 1 bei den Zeugen K. angerufen und den Kontakt geknüpft haben. Dann sei es zu einem Besichtigungstermin gekommen, und man habe sich schließlich auf einen Kaufpreis in Höhe von 195.000,- € geeinigt. Im Dezember 2004 sei dann der notarielle Kaufvertrag geschlossen worden (Bl. 42).

Der Zeuge K. hat jedoch nichts davon bekundet, dass die … Bank ebenfalls das Objekt vermakelt hat. Zudem hat er den Anruf auf Ende Juni 2004 angesiedelt. Auch hat der Zeuge K. geschildert, es habe im Verlauf mehrfach Kontakte gegeben, im September einen weiteren Gesprächstermin und schließlich im November 2004 konkrete Verkaufsgespräche.

Die Aussage der Zeugin K. (Bl. 197 ff.) ist ebenfalls nicht geeignet, den von den Beklagten zu führenden Gegenbeweis zu erbringen. Hinsichtlich des 10.9.2003 hat sie lediglich bekundet, dass sich aus dem von ihrem Mann geführten Kalender nicht ergebe, ob an diesem Tag noch ein Besichtigungstermin stattgefunden hat. Auch im Übrigen hat sie sich im Wesentlichen auf die Unterlagen ihres Mannes berufen. Zu den Umständen, unter denen sie die Beklagten kennengelernt hat, hat die Zeugin bekundet, sich nicht mehr erinnern zu können.

Dass sich die Aussagen des Ehepaars K. ebenso wenig mit der klägerischen Darstellung decken, ist in diesem Zusammenhang nicht entscheidend. Denn aufgrund der Unterschrift unter die Angebotsbestätigung (Anlage K 2, Bl. 7) ist es Aufgabe der Beklagten, den Gegenbeweis zu führen.

Soweit sich die Beklagten darauf berufen, die persönlichen Angaben (Postleitzahl von …; Telefonnummer der Beklagten) auf dem Formular träfen nicht vollständig zu, belegt dies gleichwohl nicht die Behauptung der Beklagten, sie habe nur ein Blankett unterschrieben, und die Angebotsbestätigung sei nur zum Schein abgegeben worden. Der Zeuge B. hat in seiner Vernehmung vom 16.4.2009 (Bl. 107) bekundet, dass er die Personalien, die Anschrift, die Telefonnummern und den Kaufpreis selbst handschriftlich eingetragen hat. Von daher ist es möglich, dass ihm dabei ein Fehler unterlaufen ist. Man kann auch nicht per se davon ausgehen, dass die Beklagte zu 1 in jedem Fall diese Fehler hätte korrigieren müssen, bevor sie den Angebotsnachweis unterzeichnet. So ist es auch denkbar, dass sie den Fehler schlechterdings übersehen hat.

Auch durch die Aussage des Zeugen J. vom 27.5.2010 (Bl. 264 ff.) ist nicht belegt, dass die Beklagte zu 1 lediglich ein Blankett unterschrieben hat. Zwar hat der Zeuge bekundet, die Beklagte zu 1 habe ihm gegenüber gesagt, “dass sie ein Blankoformular unterschrieben habe und hoffe, dass es deswegen keinen Ärger gebe”, jedoch ist Herr J. insoweit nur Zeuge vom Hörensagen. Er war bei der Unterschriftsleistung nicht dabei. Von daher könnte die vom Zeugen geschilderte Äußerung der Beklagten zu 1 allenfalls ein Indiz dafür sein, dass beklagtenseits kein Wille bestand, einen Maklervertrag abzuschließen. Dies genügt aber nicht, um den erforderlichen Gegenbeweis zu erbringen.

Dieser Gegenbeweis ist auch nicht durch die Äußerungen der Beklagten geführt, die diese im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung am 5.8.2010 (Bl. 304 ff.) getätigt haben. Eine Parteivernehmung nach § 447 ZPO kam seinerzeit nicht in Betracht, da die Klägerin dem in ihrem Schriftsatz vom 31.3.2009 widersprochen hat. Es war auch nicht die Schwelle des § 448 ZPO überschritten, die es dem Landgericht erlaubt hätte, die Beklagten von Amts wegen als Partei zu vernehmen. So ist dies nur dann möglich, wenn schon einiger Beweis erbracht worden ist (Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann-Hartmann, ZPO, 66. Aufl., § 448 Rn. 4), vorliegend mithin die Beklagten schon gewichtige Umstände vorgebracht hätten, die gegen die Darstellung der Klägerin sprechen. Aus den oben genannten Gründen ist dies aber auch unter Einbeziehung der Aussagen der Eheleute K. nicht der Fall gewesen. Das Landgericht hat konsequenterweise auch keine Parteivernehmung vorgenommen, sondern lediglich eine Parteianhörung, die dabei gewonnenen Erkenntnisse aber letztlich so verwertet, als habe eine Parteivernehmung stattgefunden. Das ist jedoch nicht der Zweck einer Parteianhörung. So dient § 141 ZPO nicht in erster Linie der Klärung streitiger Fragen oder einem Beweis, sondern der Sachverhaltsaufklärung und zum besseren Verständnis des Parteivortrags. So gehen die §§ 445 ff. ZPO vor (Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann-Hartmann, a.a.O., § 141 Rn. 1 ff.).

Unabhängig davon ergeben sich aber auch in inhaltlicher Hinsicht Zweifel, ob die persönlich angehörten Beklagten vor dem Landgericht Gera am 5.8.2010 (Bl. 304-307; 309) die Wahrheit gesagt haben. Folgende Gesichtspunkte sind dabei hervorzuheben:

Die Motivation, weshalb der Beklagte zu 2 zu dem Termin am 21.5.2004 mitgekommen sein will, wird von der Beklagtenseite mehrfach unterschiedlich beschrieben. So heißt es schriftsätzlich, der Beklagte zu 2 sei mitgekommen, weil man danach private Termine habe wahrnehmen wollen. Die Beklagte zu 1 hat bei ihrer persönlichen Anhörung am 5.8.2010 bekundet, ihr Ehemann sei bei dem Termin zugegen gewesen, weil er einmal eine Einwertung erleben wollte. Der Beklagte zu 2 wiederum hat, persönlich angehört, ausgeführt, er sei zugegen gewesen, um zu sehen, ob das Haus mal was für die Beklagten wäre.

Auch hinsichtlich der Frage, ob der Zeuge B. den Beklagten zu 2 aufgefordert habe, die “Angebotsbestätigung” zu unterschreiben, weichen die Äußerungen der Beklagten zu 1 und des Beklagten zu 2 erheblich voneinander ab. So hat die Beklagte zu 1 bekundet, der Zeuge B. habe ihren Mann nicht aufgefordert, das Dokument zu unterzeichnen. Dies steht im deutlichen Gegensatz zum schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten, wonach sich der Beklagte zu 2 strikt geweigert habe, das Schreiben zu unterzeichnen. Ähnlich, aber schwächer hat letzteres auch der Beklagte zu 2 im Termin vom 5.8.2010 bekundet. Danach habe er dem Zeugen B. gesagt, er werde nicht unterschreiben, denn dabei ginge es um Geschäftliches. Damit solle man ihn in Ruhe lassen. Das gehe ihn nichts an.

Nicht ohne Weiteres nachvollziehbar ist es auch, weshalb die Beklagten mit solcher Vehemenz, wie sie es bei ihrer persönlichen Anhörung vom 6.5.2010 geschildert haben, darauf gedrungen haben wollen, das von der Beklagten zu 1 unterzeichnete Formular zurückzuerhalten. Wenn ihr Vortrag stimmt, dass für sie im Mai 2004 ein Erwerb des streitgegenständlichen Hauses noch gar nicht zur Debatte stand, hätten sie aus dem Blankett nichts befürchten müssen.

Im Übrigen weichen – wie bereits aufgezeigt – die Angaben der Beklagten insbes. von den Bekundungen des von ihnen benannten Zeugen K. erheblich ab. Von daher kann entgegen der Einschätzung des Landgerichts Gera nicht davon ausgegangen werden, dass die Beklagten den von ihnen zu führenden Gegenbeweis erbracht haben, dass kein Maklervertrag zwischen dem Zeugen B. und der Beklagten zu 1 abgeschlossen worden ist.

b) Bei dem zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 geschlossenen Maklervertrag handelt es sich um einen Nachweismaklervertrag. Hierfür spricht bereits der Eingangssatz der Erklärung vom 10.9.2003, in dem lediglich die Immobilie genau beschrieben und der Kaufpreis sowie die Provisionshöhe genannt werden. Auch der Begriff “Angebotsbestätigung” enthält keinen Hinweis darauf, dass sich der Zeuge B. zu Vermittlungsleistungen verpflichten wollte, die Courtage dementsprechend nur gezahlt werden sollte, wenn solche Dienstleistungen erbracht werden und der Vertrag infolgedessen zustande kommt. Vielmehr wird die Provisionshöhe unmittelbar nach den detaillierten Angaben zum Hausobjekt genannt; das belegt den unmittelbaren Zusammenhang zwischen erfolgreichem Nachweis und Courtage.

Die Vereinbarung lässt sich auch nicht deswegen als Vermittlungsmaklervertrag qualifizieren, weil es in Satz 2 heißt: “Komplettfinanzierung im Service enthalten und wird speziell für Sie mit ausgereicht” und sich in Satz 3 Halbsatz 2 die Formulierung findet: “Informationen und Besichtigungen sind kostenfrei, ebenso weitere Beratungen inklusive Vorbereitung eines Kauf- oder Mietvertrages”. Hiermit wird lediglich klargestellt, dass solche Zusatzleistungen nicht gesondert vergütet werden müssen. Den Angaben lässt sich hingegen nicht die Verpflichtung des Zeugen B. entnehmen, zugunsten der Beklagten vermittelnd tätig zu werden. Aufgabe des Vermittlungsmaklers ist es, zu der anderen Partei des angestrebten Vertrages mit dem Ziel in Verbindung zu treten, einen Vertragsabschluss zu bewirken. Vermitteln ist dabei die bewusste und zielgerichtete Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des künftigen Hauptvertrages (Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 5. Aufl., Rn. 222 ff.). Ein solches Einwirken auf die Zeugen K. ist aufgrund der Angebotsbestätigung nicht geschuldet.

Dass ein Makler sich gleichwohl oftmals nicht mit dem Nachweis begnügt, sondern zusätzlich noch freiwillig versucht, sich in die Verhandlungen einzuschalten, um den Vertragsabschluss zu fördern, ist dem Umstand geschuldet, dass der Makler nur dann seine Provision verdient, wenn die Parteien den Hauptvertrag schließen. Aus diesem tatsächlichen Verhalten kann aber nicht der Rückschluss gezogen werden, dass eine Vermittlung geschuldet war. In diesem Zusammenhang muss man auch die zitierten Formulierungen aus der Angebotsbestätigung sehen. Sie sollen dem Maklerkunden lediglich die Sicherheit geben, dass er für freiwillig erbrachte Serviceleistungen des Maklers nicht gesondert etwas zahlen muss.

c) Die Nachweistätigkeit des Zeugen B. war für den Vertragsschluss ursächlich. Zwar muss der Makler den erforderlichen Kausalzusammenhang zwischen seiner Leistung und dem Abschluss des Hauptvertrages darlegen und beweisen, jedoch wird dieser Zusammenhang bei einem Abschluss in angemessener Zeit vermutet (Palandt-Sprau, BGB, 69. Aufl., § 652 Rn. 55). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können auch Zeiträume von mehr als fünf Monaten noch angemessen sein (vgl. BGH, Urteil vom 22.9.2005, III ZR 393/04, NJW 2005, 3779, zitiert nach juris, dort Rn. 11). Erst dann, wenn ein Jahr oder länger zwischen dem Nachweis und dem Hauptvertragsschluss vergangen sind, kann nicht mehr ohne weiteres zugunsten des Maklers von einem Ursachenzusammenhang ausgegangen werden, (BGH, Urteil vom 6.7.2006, III ZR 379/04, NJW 2006, 3062, zitiert nach juris, dort Rn. 18 f.; vgl. zum Ganzen auch Schwerdtner/Hamm, a.a.O., Rn. 537). Vorliegend lagen zwar zwischen der Unterzeichnung der Angebotsbestätigung und dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages etwa 15 Monate, jedoch sind die Besonderheiten des Falles zu berücksichtigen. So haben die Beklagten mehrfach darauf hingewiesen, dass die Beklagte zu 1 im September 2003 erst einen befristeten Arbeitsvertrag mit der Debeka-Versicherung hatte und deshalb zu dieser Zeit ein Grundstückerwerb angesichts der noch nicht gesicherten beruflichen Position noch gar nicht in Betracht kam. Legt man dies zugrunde und geht man – wie oben ausgeführt – davon aus, dass die Beklagte zu 1 gleichwohl seinerzeit den Maklervertrag mit dem Zeugen B. geschlossen hat, so wird man den Jahreszeitraum, innerhalb dessen zugunsten des Maklers die Kausalitätsvermutung besteht, erst ab der Zeit beginnen lassen, ab dem die Beklagte zu 1 eine dauerhafte Stellung bei der … inne hatte. Dies war nach ihren eigenen Angaben erst im Verlaufe des Jahres 2004 der Fall, so dass der Abschluss des Grundstückskaufvertrages in den Jahreszeitraum fällt.

Im Übrigen würde der Abschluss des notariellen Kaufvertrages auch dann in den Jahreszeitraum fallen, wenn man davon ausginge, dass – wie die Beklagten behaupten – der erste und einzige gemeinsame Kontakt zwischen den Zeugen K., den Beklagten und dem Zeugen B. erst im Mai 2004 stattgefunden hätte.

Den Beklagten ist der ihnen aufgrund der Kausalitätsvermutung obliegende Gegenbeweis nicht gelungen, sie hätten das Grundstück ohne Verursachungsbeitrag des Zeugen B. erworben. Zwar behaupten sie, sie seien aufgrund einer entsprechenden Information des Zeugen B. zunächst davon ausgegangen, dass das Hausgrundstück nicht mehr verkäuflich sei und hätten sich dann erst später, als sie über ein Immobilienangebot der … Bank davon erfahren hätten, dass das Objekt doch zum Verkauf stehe, an die Zeugen K. gewandt. Wie bereits oben dargelegt, haben die Zeugen K. diese Darstellung jedoch nicht bestätigt. Dies gilt sowohl hinsichtlich des Immobilienangebots der … Bank als auch hinsichtlich der näheren Umstände der Kontaktaufnahme. So weichen insbes. die Sachverhaltsschilderungen in zeitlicher Hinsicht erheblich voneinander ab.

Wie bereits dargelegt, haben die Äußerungen, die die beiden Beklagten im Rahmen der Parteianhörung gemacht haben, nicht das Gewicht einer Parteivernehmung, die im vorliegenden Fall nicht möglich war. Von daher waren die Bekundungen im Termin vom 5.8.2010 nicht geeignet, die Kausalitätsvermutung zu erschüttern.

d) Die erforderliche wirtschaftliche Identität (Kongruenz) ist auch gegeben. Der aufgrund Nachweis oder Vermittlung abgeschlossene Vertrag darf von dem Vertrag, dessen Abschluss der Makler nachweisen oder vermitteln sollte, in inhaltlicher und persönlicher Hinsicht nicht wesentlich abweichen (Palandt-Sprau, BGB, 70. Aufl., § 652 Rn. 42). So ist es im vorliegenden Fall. Zwar weicht die tatsächliche Kaufpreishöhe (195.000,- €) erheblich von der ursprünglich vorgesehenen Verhandlungsbasis (handschriftlich geändert auf 275.000,- €) ab, dies ist aber unschädlich, da sich dies zugunsten der Beklagten ausgewirkt hat. Es ist somit von einer inhaltlichen Kongruenz auszugehen.

Die persönliche Kongruenz ist ebenfalls zu bejahen, auch wenn – wie noch auszuführen ist – nur die Beklagte zu 1 Vertragspartnerin geworden ist. Aufgrund des Näheverhältnisses und weil der Miterwerb durch den Beklagte zu 2 auch der Beklagten zu 1 unmittelbar zugute kommt, ist das Merkmal der persönlichen Kongruenz erfüllt (vgl. BGH, Urteil vom 10.10.1990, IV ZR 280/89, NJW 1991, 490; OLG Koblenz, Urteil vom 14.10.1993, 5 U 473/93, NJW-RR 2004, 824, zitiert nach juris, dort Rn. 19; OLG Koblenz, Urt. v. 18.9.2003, 5 U 306/03, NJW-RR 2004, 414).

e) Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist es auch nicht treuwidrig, dass sich die Klägerin aus abgetretenem Recht auf die Courtagevereinbarung beruft. Hierbei kann offen bleiben, ob es – legt man den Vortrag der Beklagten zugrunde – überhaupt eines Rückgriffs auf § 242 BGB bedürfte; so käme ebenso ein Verzicht des Zeugen B. auf die Maklerprovision in Betracht.

Letztlich kommt es hierauf jedoch nicht an, denn den Beklagten ist es nicht gelungen zu beweisen, dass der Zeuge B. tatsächlich eine solche Verzichtserklärung abgegeben hat. Soweit sich die Beklagten hierfür auf die Aussage des Zeugen J. vom 27.5.2010 (Bl. 264 – 268) berufen, ist zumindest zweifelhaft, ob dessen Bekundungen zu dem von ihm mitgehörten Telefonat zwischen der Beklagten zu 1 und dem Zeugen B. überhaupt verwertet werden dürfen. Aber selbst wenn man dies bejahen würde, wäre die Behauptung der Beklagten nicht aufgrund der Aussage des Zeugen J. bewiesen. Vor dem Hintergrund, dass der Zeuge B. von der Beklagten zu 1 Provisionen in Höhe von 12.000,- € wegen des Zustandekommens von Finanzierungen verlangte, ist davon auszugehen, dass sich die vom Zeugen J. mitgehörte Äußerung, er gebe sich mit 8.000,- € zufrieden, auf diese Provisionsforderung und demnach auf die Finanzierungsvermittlungen bezog. Von daher kann die vom Zeugen J. bekundete Äußerung des Zeugen B., er habe das Papier vernichtet, auch im Zusammenhang mit den Finanzierungsvermittlungen gefallen sein. So kann es sich bei dem Papier, um dessen Vernichtung es ging, auch um die Liste der 10 bis 12 Personen bzw. Finanzierungen gehandelt haben, von der der Zeuge Jakob auf Seite 3 des Protokolls vom 27.5.2010 gesprochen hat.

Den Bekundungen der Beklagten in der Verhandlung vom 5.8.2010 und des Beklagten zu 2 im Termin vom 27.5.2010 (Bl. 268) steht die Aussage des Zeugen B. gegenüber, der ausgesagt hat, auf Verlangen der Beklagten hätte er ihnen – wenn sie dies gewollt hätten – eine Kopie der Erklärung vom 10.9.2003 zur Verfügung gestellt, es habe aber keine Forderung gegeben, die Erklärung selbst herauszugeben oder zu vernichten (Bl. 307f.).

f) Der Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte zu 1 ist nicht verjährt. Die Klage ist am 30.12.2008 bei Gericht eingegangen und wurde den Beklagten am 14.1.2009 zugestellt (Bl. 17a), so dass der Klägerin die Wirkung des § 167 ZPO zugute kommt. Die Einrede der Verjährung, die die Beklagten erhoben haben, würde nur dann eingreifen, wenn der Beklagte noch im Jahre 2004 von dem Grundstückserwerb erfahren hätte. Dies haben die Beklagten aber nicht konkret behauptet und unter Beweis gestellt. Selbst wenn der Zeuge B. im Jahre 2005 Kenntnis von dem Grundstückskauf erlangt haben sollte, wäre das unschädlich. Die Verjährungsfrist hätte dann nach § 199 Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31.12.2005 zu laufen begonnen und hätte mit Ablauf des 31.12.2008 geendet. Von daher hat die Klägerin ihre Klage rechtzeitig erhoben.

2. Die Klägerin macht aus abgetretenem Recht gegen die Beklagte zu 1 auch 837,52 € wegen außergerichtlicher Kosten geltend. Dieser Anspruch ist nicht gerechtfertigt. Zwar verweist die Klägerin auf § 286 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach der Schuldner einer Entgeltforderung unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne Mahnung in Verzug kommt, jedoch ist neben dem Ablauf der 30-Tages-Frist nach Fälligkeit auch erforderlich, dass der Schuldner eine Rechnung oder Zahlungsaufstellung erhalten hat. Ausweislich der Anlage K 4 (Bl. 10) hat der Zeuge B. erst unter dem 21.7.2008 eine Rechnung gestellt. Mit Anwaltsschreiben vom 22.7.2008 (Anlage K 3, Bl. 8 – 8R) wurden die Beklagten dann vom Verfahrensbevollmächtigten des Zeugen B. zur Zahlung aufgefordert. Von daher sind die Voraussetzungen eines Verzugsschadens (§ 280 Abs. 1, 2 in Verbindung mit § 286 BGB) nicht dargelegt, da sich die Beklagten zum Zeitpunkt der Beauftragung des Verfahrensbevollmächtigten des Zeugen B. noch nicht im Verzug befunden haben.

3. Verzugszinsen stehen der Klägerin nicht – wie beantragt – schon seit dem 1.2.2005 zu. Vielmehr sind die Fristsetzungen im Anwaltsschreiben vom 22.7.2008 (Anlage K 3, Bl. 8R) und in der Rechnung vom 21.7.2008 (Anlage K 4, Bl. 10) maßgeblich. Während den Beklagten in dem Anwaltsschreiben vom 22.7.2008 eine Frist bis zum 1.8.2008 zur Begleichung der Maklerrechnung gesetzt wurde, benennt die Rechnung als Fälligkeitstermin erst den 5.8.2008. Zugunsten des Schuldners als Adressat der Zahlungsaufforderung ist vom letztgenannten Datum auszugehen, so dass Verzug erst ab 6.8.2008 eingetreten ist.

4. Haftung des Beklagten zu 2:

Die Ausführungen des Landgerichts zur fehlenden Haftung des Beklagten zu 2 (vgl. Seite 7-8 des Urteils) sind im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die Klägerin erhebt auch keine Berufungsangriffe gegen diesen Teil der Entscheidungsgründe. Die Voraussetzungen einer Stellvertretung sind nicht dargelegt bzw. nicht belegt. Zwar werden in dem Kopf der “Angebotsbestätigung” beide Beklagten namentlich genannt, jedoch wurde das Formular vom Zeugen B. ausgefüllt. Die Beklagte zu 1 hat auch nicht durch einen Zusatz bei ihrer Unterschrift klargestellt, dass sie auch in Vertretung für ihren Mann unterschreibt. Dass sie Vertretungsmacht für den Beklagten zu 2 hatte, ist auch nicht bewiesen. So erscheint die Darstellung der Klägerin wenig plausibel, der Beklagte zu 2 habe dem Zeugen B. gegenüber geäußert, er unterschreibe das Schriftstück nicht, das solle vielmehr seine ebenfalls anwesende Ehefrau für ihn machen, da sie alles Geschäftliche erledige. Zwar hat dies der Zeuge B. in seinen Vernehmungen vom 16.4.2009 (Bl. 107) und vom 5.8.2010 (Bl. II 308) so geschildert, doch selbst wenn das so gewesen sein sollte, konnte er aus dieser Aussage nicht zwangsläufig den Schluss ziehen, dass die Beklagte zu 1 den Beklagten zu 2 vertritt. Denn die Äußerung des Beklagten zu 2 konnte ein objektiver Dritter in der Person des Erklärungsempfängers auch so verstehen, dass der Beklagte zu 2 keine Rechtsgeschäfte tätigen will, sondern die Beklagte zu 1 allein alles Geschäftliche erledigt, aber auch nur sie Vertragspartner sein will.

Eine gesetzliche Mitverpflichtung aus § 1357 Abs. 1 BGB kommt nicht in Betracht. Es handelt sich beim Abschluss eines Maklervertrages, der den Erwerb eines Hausgrundstücks betrifft, nicht um ein Geschäft zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie. Es liegt vielmehr ein Grundlagen- bzw. Investitionsgeschäft vor, das nicht der Schlüsselgewalt unterfällt (vgl. das Urteil des Senats vom 6.4.2011, 2 U 862/10, sowie OLG Oldenburg, Urteil vom 16.6.2010, 5 U 138/09, FamRZ 2011, 37).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1, § 92 Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen. Die vorliegende Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

 

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