Kündigung Landpachtvertrag wegen Zahlungsverzug

Ungewissheit über Zahlungspflicht.

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 3 U 53/19 – Beschluss vom 17.03.2020

1. Auf die Berufung des Beklagten zu 3. wird das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 8.03.2019 dahingehend abgeändert, dass die Klage insgesamt abgewiesen wird.

2. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen trägt die Klägerin.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung seitens der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

5. Die Revision wird nicht zugelassen.

Wert des Berufungsverfahrens: 21.256,17 €

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten zu 1. bis 3. die Herausgabe und Räumung eines Pachtgrundstücks in …, von den Beklagten zu 1. und 2. darüber hinaus die Zahlung von Nutzungsentschädigung für das Grundstück.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Pachtgrundstücks in W…, … Straße mit einer Größe von ca 1.040 m². Mit der Verwaltung ist die …gesellschaft W… betraut, deren Mitarbeiterin die Zeugin S… ist. Am 27.01.1983 schlossen die Beklagten zu 1. und 2. gemeinsam mit der bereits im Jahr 2009 wieder ausgeschiedenen Ehefrau des Beklagten zu 1. einen Nutzungsvertrag über das Grundstück mit der Klägerin, in dessen § 4 unter anderem Folgendes vereinbart ist:

„Der Nutzer ist berechtigt, während der Laufzeit des Vertrages bei Vorliegen der Zustimmung des Verpächters den Bungalow zu verkaufen. Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten in den Nutzungsvertrag ein“.

Auf dem Grundstück errichteten die Beklagten zu 1. und 2. einen Bungalow.

Am 22.03.2013 schloss der Beklagte zu 1. mit dem Beklagten zu 3. einen Kaufvertrag über die Baulichkeiten. Zu einem späteren Zeitpunkt im Jahr 2014, nach dem Vortrag der Beklagten am 02.08.2014, wurde der Kaufvertrag nochmals unter Beteiligung des Beklagten zu 2. geschlossen. Mit Datum vom 30.06.2015 kündigten die Beklagten zu 1. und 2. den Nutzungsvertrag und teilten in dem Kündigungsschreiben mit, dass Nachfolger und Käufer der Beklagte zu 3. sei. Das Kündigungsschreiben wurde der Zeugin S… persönlich in einem Termin am 07.07.2015 übergeben. Diese veranlasste, dass der Beendigungszeitpunkt des Vertrages auf den 31.12.2015 abgeändert wurde.

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Nach dem 07.07.2015 unterbreitete die Klägerin dem Beklagten zu 3. ein Angebot auf Abschluss eines neuen Pachtvertrages zu geänderten Bedingungen, insbesondere unter Vereinbarung eines im Vergleich zum ursprünglichen Pachtvertrag höheren Pachtzinses. Dieses Angebot nahm der Beklagte zu 3. nicht an.

Der Beklagte zu 3. nutzt das Grundstück, das ihm von den Beklagten zu 1. und 2. zum 01.07.2015 übergeben wurde. Pachtzins wurde seit dem 01.01.2016 nicht mehr gezahlt.

Die Klägerin forderte die Beklagten zu 1. und 2. mit Schreiben vom 27.07.2017 zur Räumung und Rückgabe des Grundstücks sowie Zahlung einer Nutzungsentschädigung ab dem 01.01.2016 in Höhe von 5.106,40 € auf. Der Beklagte zu 3. wurde mit anwaltlichem Schreiben vom 28.08.2017 zur Zahlung der rückständigen Jahrespachten für die Jahre 2016 und 2017 aufgefordert. In der Klageschrift hat die Klägerin vorsorglich die Kündigung eines etwaig mit dem Beklagten zu 3. bestehenden Pachtverhältnisses erklärt und diese im Berufungsverfahren wiederholt.

Die Klägerin hat behauptet, einen Übergang des Pachtverhältnisses auf den Beklagten zu 3. habe es zu keinem Zeitpunkt gegeben. Der Beklagte zu 3. sei nicht Pächter des Grundstücks geworden. Er hätte einen neuen Pachtvertrag abschließen können, was er aber abgelehnt habe. Die Beklagten zu 1. und 2. seien Pächter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zum 31.12.2015 geblieben. Da sie das Grundstück nicht herausgegeben hätten, seien sie zur Räumung und zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Pacht verpflichtet.

Die Klägerin hat beantragt,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das Pachtgrundstück in … W…, … Straße, Gemarkung W…, Flur …, Flurstück … (teilweise), Parzelle …, mit einer Größe von ca 1.040 m², welches in der Anlage K1 rot umrandet ist und Teilgrundstück des in der Anlage K 2 türkis unterlegten Flurstücks … ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben;

2. die Beklagten zu 1. und 2. gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 9.487,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 5.106,40 € und aus 4.381,24 € seit dem 02.04.2017 zu zahlen;

3. die Beklagten zu 1. und 2. gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin für den Zeitraum ab dem 10.11.2017 bis zur Rückgabe des unter Ziffer 1. genannten Grundstücks einen Betrag von täglich 13,99 € zu zahlen;

4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 958,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten zu 1. und 2. haben behauptet, die Zeugin A… S… habe die Zustimmung zum Kaufvertrag mit dem Beklagten zu 3. erteilt, so dass der Vertrag zu den ursprünglich Bedingungen auf den Beklagten zu 3. übergegangen sei. Sie haben die Auffassung vertreten, sie seien infolge des Vertragsübergangs weder zur Herausgabe noch zur Zahlung von Nutzungsentschädigung verpflichtet.

Der Beklagte zu 3. hat vorgetragen, er habe den Vertrag übernehmen wollen, die Klägerin habe ihm aber lediglich einen neuen Vertrag angeboten und sich stets darauf berufen, dass eine Zustimmung nicht erteilt worden und der Vertrag nicht auf ihn übergegangen sei. Er habe stets seine Bereitschaft erklärt, dass er zur Zahlung des ursprünglich vereinbarten Pachtzinses bereit sei.

Das Landgericht hat nach Anhörung der Parteien und Einvernahme der Zeugin S… die Klage gegen die Beklagten zu 1. und 2. abgewiesen und den Beklagten zu 3. zur Räumung des Grundstücks und zur Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 492,54 € verurteilt.

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Einvernahme der Zeugin S… habe ergeben, dass die Klägerin jedenfalls konkludent eine Zustimmung im Sinne des § 4 des Pachtvertrages von 1983 zum Kaufvertrag über die Baulichkeiten erteilt habe, so dass nach den Regelungen des Pachtvertrages dieser auf den Beklagten zu 3. übergegangen sei. Daraus folge, dass die Beklagten zu 1. und 2. nicht mehr Pächter des Grundstücks seien und somit auch nicht zur Herausgabe und zur Zahlung von Nutzungsentschädigung verpflichtet seien. Ihre Rückgabepflicht hätten sie mit Überlassung an den Beklagten zu 3. erfüllt.

Der Beklagte zu 3. sei zur Herausgabe und Räumung verpflichtet, da die Klägerin ihm mit der Klageschrift wirksam wegen Zahlungsverzuges gekündigt habe.

Hiergegen wenden sich die Klägerin und der Beklagte zu 3. mit ihren Berufungen.

Die Klägerin wendet ein, dass das Landgericht die Aussage der Zeugin S… fehlerhaft gewürdigt habe. Aus der Aussage der Zeugin ergebe sich nicht, dass sie für die Klägerin eine Zustimmung zum Übergang des Pachtvertrages auf die Klägerin erteilt habe. Der Vertrag sei deshalb durch die Kündigung der Beklagten zu 1. und 2. beendet worden.

Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Landgerichts

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, das Pachtgrundstück in … W…, … Straße, Gemarkung W…, Flur …, Flurstück … (teilweise), Parzelle …, mit einer Größe von ca 1.040 m², welches in der Anlage K1 rot umrandet ist und Teilgrundstück des in der Anlage K 2 türkis unterlegten Flurstücks … ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben;

2. die Beklagten zu 1. und 2. gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 9.487,64 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 5.106,40 € und aus 4.381,24 € seit dem 02.04.2017 zu zahlen;

3. die Beklagten zu 1. und 2. gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin für den Zeitraum ab dem 10.11.2017 bis zur Rückgabe des unter Ziffer 1. genannten Grundstücks einen Betrag von täglich 13,99 € zu zahlen;

4. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Klägerin 958,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte zu 3. rügt mit der Berufung, dass er sich nicht im Zahlungsverzug befunden habe, so dass die Kündigungen nicht wirksam seien. Er sei von der Klägerin stets, so etwa mit Schreiben vom 30.03.2016 darauf hingewiesen worden, dass er gerade nicht Partei des Pachtvertrages geworden sei.

Der Beklagte zu 3. beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die gegen ihn gerichtete Klage insgesamt abzuweisen, sowie die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Die Beklagten zu 1. und 2. beantragen, die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Sie wiederholen und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin S… . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 28.01.2020 verwiesen (Blatt 247 der Akte).

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg. Die Berufung des Beklagten zu 3. ist begründet und führt zur Abweisung der Klage insgesamt.

1.

Auch der Senat ist nach der durchgeführten Beweisaufnahme, ebenso wie das Landgericht, davon überzeugt, dass der Beklagte zu 3. in den Pachtvertrag vom 27.01.1983 eingetreten ist, so dass gegen die Beklagten zu 1. und 2. weder ein Räumungsanspruch aus § 581 Abs. 2 i.V. mit § 546 BGB noch ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht.

a)

Eine Vertragsübernahme ist ein dreiseitiges Rechtsgeschäft, dass durch einen Vertrag der ausscheidenden mit der eintretenden Partei unter Zustimmung der anderen Partei zustande kommen kann. Die Zustimmung kann hierbei im Voraus erteilt werden; sie ist auch konkludent möglich. Sie kann sowohl dem einen oder dem anderen Teil gegenüber erklärt werden (§ 182 BGB).

b)

Die Beklagten zu 1. und 2. haben mit dem Beklagten zu 3. im Kaufvertrag vereinbart, dass dieser mit dem Kauf der Baulichkeiten auf dem Pachtgrundstück in das Pachtverhältnis eintreten kann. Voraussetzung für den Eintritt ist nach der Regelung in § 4 des Pachtvertrages, dessen Wirksamkeit und Regelungsgehalt – wie auch in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nochmals bestätigt – von keiner der Parteien in Abrede gestellt wird, dass die Klägerin dem Verkauf der Baulichkeiten an den Beklagten zu 3. und damit der Fortsetzung des ursprünglichen Pachtvertrages mit dem Beklagten zu 3., der, ebenso wie die Beklagten zu 1. und 2. durch den Verkauf gerade dies erreichen wollte, zugestimmt hat.

c)

Eine solche – konkludente – Zustimmung lässt sich dem Verhalten der Zeugin S… entnehmen. Der Senat folgt nach Vernehmung der Zeugin S… der Beweiswürdigung des Landgerichts.

Eine konkludente Zustimmung setzt voraus, dass der Zustimmungsberechtigte von der Zustimmungsbedürftigkeit des Rechtsgeschäfts wusste und das Verhalten des Zustimmungsberechtigten einem der möglichen Erklärungsempfänger als Zustimmung erkennbar ist (Palandt/Ellenberger, BGB, 78. Aufl., § 182, Rn 3).

Selbst wenn die Zeugin S…, wie sie auch in ihrer Vernehmung vor dem Senat nochmals ausgeführt hat, nicht ausdrücklich erklärt hat, sie stimme dem Kauf und dem Übergang des Vertrages auf den Beklagten zu 3. zu, so waren ihre Äußerungen und ihre Reaktionen aus Sicht der Beklagten zu 1. und 2. jedenfalls so zu verstehen, dass mit dem Verkauf der Baulichkeiten an den Beklagten zu 3. der Übergang des Vertrages auf diesen verbunden sein sollte und die Zustimmung erteilt werde. Die Zeugin hat vor dem Senat bestätigt, dass immer ein Kaufvertrag über die Baulichkeiten vorliegen müsse und dann immer der Käufer der neue Vertragspartner sei. Sie hat zwar ausgeführt, dass nach ihren Anweisungen keiner in die alten Verträge einsteigen sollte und sie die Anweisung gehabt habe, nur neue Verträge zu schließen. Sie hat aber ebenfalls dargelegt, dass ihr der Passus in dem hier streitgegenständlichen Pachtvertrag, nach welchem es durch die Zustimmung zur Übertragung der Baulichkeiten auf einen Dritten zu einem Übergang des Vertrages auf diesen komme, bekannt gewesen sei. Sie wusste durch die vorangegangenen Gespräche mit den Beklagten zu 1. und 2., dass ein Verkauf an den Beklagten zu 3. erfolgen sollte und hat die Beklagten zu 1. und 2. selbst darauf hingewiesen, dass dieser, um wirksam zu sein, von beiden Beklagten zu 1. und 2. unterschrieben sein müsse. Sie hat zu keinem Zeitpunkt Bedenken gegen den Beklagten zu 3. geäußert und den Beklagten zu 1. und 2. auch nicht mitgeteilt, dass ein Vertragsübergang, abweichend von den Regelungen ihres Pachtvertrages, nicht in Frage komme. Wenn sie in diesem Wissen gegenüber den Beklagten zu 1. und 2. in dem Gespräch mit diesen bei Übergabe der Kündigung am 07.07.2015, in dem der Kaufvertrag mit beiden Beklagten vorgelegt wurde und auf der ausdrücklich vermerkt wurde, dass der Nachfolger und Käufer der Baulichkeiten der Beklagte zu 3. ist, diese akzeptiert und selbst noch den Kündigungszeitpunkt auf den 31.12.2015 abändert, konnte damit aus Sicht der Beklagten zu 1. und 2. nur gemeint sein, dass die Klägerin den Verkauf der Baulichkeiten an den Beklagten akzeptiert und somit entsprechend der Regelungen im Pachtvertrag der Vertrag auf den Käufer übergehen kann.

d)

Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, haben die Beklagten zu 1. und 2. mit der Überlassung des Pachtgrundstückes an den Beklagten zu 3. ihre Rückgabepflicht erfüllt. Die Übergabe an eine zum Empfang berechtigte Person, z. Bsp. den Nachmieter, genügt (Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 546 Rn 4).

2.

Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen die Beklagten zu 1. und 2. entfällt, da sie, wie dargelegt, nicht mehr Pächter des Grundstücks sind und ihrer Rückgabepflicht genüge geleistet haben.

3.

Die Berufung des Beklagten zu 3. hat ebenfalls Erfolg.

Der Beklagte zu 3. ist nicht zur Räumung des Pachtgrundstücks verpflichtet, da die ihm gegenüber ausgesprochenen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs unwirksam sind.

a)

Wie oben ausgeführt, ist der Beklagte zu 3. durch Übernahme des Pachtvertrages mit Zustimmung der Klägerin Pächter des Grundstücks geworden.

Unstreitig hat der Beklagte zu 3. die Pacht für die Pachtjahre 2016 und 2017 nicht gezahlt, so dass grundsätzlich der Kündigungsgrund des § 594 e BGB gegeben wäre. Dennoch sind die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen Kündigungen unwirksam, denn der Beklagte zu 3. befand sich zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigungen, zuletzt mit Schriftsatz vom 28.06.2019 während des Berufungsverfahrens, nicht in Zahlungsverzug.

b)

Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs eines Pachtverhältnisses nach §§ 594 e, 543 Abs. 2 BGB setzt Verschulden voraus. Daran fehlt es hier unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände.

c)

Nach § 286 Absatz 4 BGB kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung wegen eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat (zur Anwendbarkeit vgl. Palandt/Weidenkaff BGB 78. Aufl. § 543 Rn. 26). Zu vertreten hat der Schuldner Vorsatz und Fahrlässigkeit (§ 276 Absatz 1 Satz 1 BGB). Ein Mieter, der mit Mietzahlungen in Rückstand geraten ist, muss daher darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er ohne Verschulden an der Entrichtung der Miete gehindert war, um das Kündigungsrecht auszuschließen. Ein Verschulden des Mieters kann ausgeschlossen sein, wenn er sich in einem schuldlosen Irrtum über das Bestehen oder den Umfang seiner Zahlungspflicht befindet (BGH, Urteil vom 11.04.2012, XII ZR 48/10). Hierbei kann es sich um einen schuldlosen Irrtum über die tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzungen seiner Leistung im Irrtum handeln. Die Ungewissheit über Bestehen und Umfang der Schuld kann für den Schuldner etwa deshalb bestehen, weil der Sachverhalt ungeklärt ist. Dem Schuldner ist eine jeweils nach den Umständen zu bemessene Frist zur Überprüfung der tatsächlichen und rechtlichen Grundlagen der Schuld einzuräumen (BGH 12.7.2006 – X ZR 157/05, NJW 2006, 3271, 3272). Nur wenn der Schuldner an der fehlenden Klärung des Sachverhalts ein Verschulden trifft, gerät er in Verzug (Staudinger/Feldmann (2019) BGB § 286, Rn 152).

d)

Dies zugrunde gelegt, ist hier ein Verschulden des Beklagten zu 3. nicht festzustellen. Die Klägerin hat dem Beklagten zu 3. gegenüber bereits nach dem Gespräch zwischen der Zeugin S… und den Beklagten zu 1. und 2. im Jahr 2015 mitgeteilt, dass sie eine Zustimmung zum Übergang des Pachtverhältnisses nicht erteile und dem Beklagten zu 3. den Abschluss eines neuen Pachtvertrages angeboten. Der Beklagte zu 3. hat den Abschluss eines neuen Pachtvertrages stets abgelehnt und wusste auch nicht, dass eine (konkludente) Zustimmung gegenüber den Beklagten zu 1. und 2. – die, wie oben ausgeführt, nach § 182 BGB für den Vertragsübergang ausreichte – bereits erfolgt war. Vielmehr konnte und musste er aufgrund des Verhaltens und des Vortrags der Klägerin davon ausgehen, dass er nicht Vertragspartner der Klägerin geworden ist. Die Klägerin hat in ihrem Schreiben vom 28.08.2017, in dem sie zur Zahlung der Pacht aufgefordert hat, selbst betont, dass sie selbst nicht von dem Bestehen eines Pachtverhältnisses ausgehe. Auch in dem gesamten vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin stets vorgetragen, dass sie die Beklagten zu 1. und 2. weiterhin als ihre Vertragspartner ansehe und der Beklagte zu 3. nicht Partei des Pachtvertrages geworden sei.

Angesichts dieses Vortrags der Klägerin und der Unkenntnis des Beklagten zu 3. über die bereits den Beklagten zu 1. und 2. gegenüber erfolgte (konkludente) Zustimmung, die erst im Berufungsverfahren abschließend geklärt wurde, war für den Beklagten zu 3. bis dahin nicht erkennbar, dass er als Vertragspartner der Klägerin zur Zahlung der Pacht verpflichtet war. Das Bestehen seiner Zahlungspflicht war aufgrund von Umständen, auf die er selbst keinen Einfluss hatte, ungeklärt. Ein Verschulden kann ihm unter diesen Umständen nicht vorgeworfen werden (vgl. auch OLG Brandenburg, Urteil vom 15.03.2007, 5 U (Lw) 117/06).

4.

Da sich der Beklagte zu 3. gegenüber der Klägerin nicht in Zahlungsverzug befand, ist auch der Anspruch auf die geltend gemachten außergerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren unbegründet.

5.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97, 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, 711 ZPO.