Übersicht:
- Das Wichtigste in Kürze
- Leistungsklage im Zivilprozess: Klageerhebung und Prozessrisiko im Fokus
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Welche Voraussetzungen müssen für eine wirksame Räumungsklage erfüllt sein?
- Wie läuft ein Räumungsverfahren vor Gericht konkret ab?
- Welche Kosten entstehen bei einer Räumungsklage und wer muss sie tragen?
- Was bedeutet eine ordnungsgemäße Rückgabe des Mietobjekts?
- Welche Rechtsmittel stehen gegen eine Räumungsklage zur Verfügung?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Dresden
- Datum: 11.10.2024
- Aktenzeichen: 5 W 647/24
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren gegen eine gerichtliche Kostenentscheidung
- Rechtsbereiche: Zivilprozessrecht, Kostenfestsetzung
- Beteiligte Parteien:
- Klägerin: Initiierte die Klage auf Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen, nachdem der Mietvertrag außerordentlich beendet worden war. Die Klägerin verfolgte ihren Anspruch gerichtlich.
- Beklagte GbR: Als Partei, die gemeinschaftlich in den mietvertraglichen Streit involviert war. Gegen sie wurde die Klage erhoben, und sie ist mit den Kosten des Beschwerdeverfahrens belastet.
- Gesellschafter der Beklagten GbR: Beteiligte an der Beklagten GbR, deren Auseinandersetzung im Zusammenhang mit der außergerichtlichen Vergleichsverhandlung und der letztlich getroffenen Kostenentscheidung steht.
- Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Klägerin reichte bei dem Landgericht Leipzig Klage auf Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen ein, nachdem sie den mit der Beklagten GbR bestehenden Mietvertrag außerordentlich gekündigt hatte. Es kam zu außergerichtlichen Vergleichsverhandlungen, die jedoch in einer strittigen Kostenentscheidung des Landgerichts gipfelten.
- Kern des Rechtsstreits: Im Mittelpunkt stand die sofortige Beschwerde gegen die dem Beklagten auferlegte Kostenentscheidung, obwohl beide Parteien hinsichtlich der Hauptsacherledigung übereinstimmten.
- Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die sofortige Beschwerde gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts Leipzig wurde zurückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens als Gesamtschuldner, und der Streitwert wurde auf bis zu 16.000,00 EUR festgesetzt. Zudem wurde die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen.
- Begründung: Das Gericht verwies darauf, dass die Kostenentscheidung im Rahmen der einvernehmlich erklärten Hauptsacherledigung getroffen wurde. Die Beschwerde der Beklagten gegen diese Kostenentscheidung wurde als unbegründet angesehen.
- Folgen: Die Beklagten müssen die festgesetzten Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen. Die Entscheidung macht deutlich, dass eine nachträgliche Beschwerde gegen eine Kostenfestsetzung im Rahmen einer bereits einvernehmlich erledigten Hauptsache nicht erfolgreich ist.
Leistungsklage im Zivilprozess: Klageerhebung und Prozessrisiko im Fokus

Die Leistungsklage bildet einen wesentlichen Baustein im Zivilprozess. Dabei spielt das Rechtsschutzbedürfnis eine zentrale Rolle, dessen Fehlen zu einer fehlenden Klageerhebung führen kann. Fehler in der Klageart oder fehlende Klageberechtigung erhöhen das Prozessrisiko und können eine Abweisung der Klage zur Folge haben.
Im Fokus stehen zudem Fragen zur Prozessführung, Verfahrensrecht und dem Rechtsanspruch. Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der diese Problematik beleuchtet.
Der Fall vor Gericht
Räumungsklage nach Mietende in Leipzig erfolgreich durchgesetzt
Eine Räumungsklage vor dem Landgericht Leipzig führte zur Herausgabe von Geschäftsräumen in der G… Straße durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Die Klägerin hatte das Mietverhältnis mit der beklagten GbR, die seit Februar 2022 Mieterin der Geschäftsräume war, durch außerordentliche Kündigung am 17. Januar 2024 beendet.
Streit um Schlüsselrückgabe und Besitzaufgabe
Nach der Kündigung entwickelte sich ein mehrmonatiger Prozess der Räumung. Bei einem Treffen am 4. April 2024 wurde zunächst ein einzelner Schlüssel von ursprünglich neun an die Vermieterin zurückgegeben. Die vollständige Rückgabe der Schlüssel erfolgte schrittweise: Am 17. Juni wurden weitere fünf Schlüssel übergeben, ein weiterer folgte vor der mündlichen Verhandlung am 7. August 2024. Erst in dieser Verhandlung erklärten die Beklagten durch ihren Anwalt, dass sie keine weiteren Schlüssel mehr besäßen und auch keinen Besitzwillen mehr hätten.
Rechtliche Bewertung der Schlüsselrückgabe
Die beklagte GbR argumentierte, sie habe bereits am 28. März sowie am 4. April 2024 konkrete Rückgabeangebote gemacht und die Klägerin sei dadurch in Annahmeverzug geraten. Das Oberlandesgericht Dresden stellte jedoch klar, dass ein Annahmeverzug allein nicht zum Erlöschen der Räumungspflicht führt. Für eine wirksame Rückgabe sei eine vollständige und unzweifelhafte Aufgabe des Besitzes erforderlich, die erst in der mündlichen Verhandlung am 7. August 2024 erfolgte.
Kostenfolgen der verzögerten Räumung
Die Beklagten müssen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Gericht begründete dies damit, dass die Räumungsklage bei Erhebung am 7. März 2024 zulässig und begründet war. Die Klägerin hatte aufgrund der wirksamen außerordentlichen Kündigung einen fälligen Räumungsanspruch. Die vorgebrachten Rückgabeangebote der Beklagten ließen weder das Rechtsschutzinteresse nachträglich entfallen noch führten sie zur Unzulässigkeit der Klage. Für eine schikanöse Klageerhebung oder einen Rechtsmissbrauch sah das Gericht keine Anhaltspunkte. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wurde auf bis zu 16.000 Euro festgesetzt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass bei einer Räumungsklage die bloße Bereitschaft zur Räumung nicht ausreicht – es muss tatsächlich eine vollständige Räumung und Schlüsselrückgabe erfolgen. Auch wenn Verhandlungen zur Einigung laufen, trägt die beklagte Partei die Prozesskosten, wenn sie erst während des Verfahrens vollständig räumt. Ein Annahmeverzug des Vermieters wird nicht schon durch ein vages Räumungsangebot begründet.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter müssen Sie bei einer Räumungsaufforderung konkret handeln und nicht nur Ihre Bereitschaft zur Räumung erklären. Geben Sie alle Schlüssel zurück und räumen Sie die Immobilie vollständig, um hohe Prozesskosten zu vermeiden. Auch wenn Sie sich in Verhandlungen mit dem Vermieter befinden, sollten Sie die Räumung zügig durchführen. Teilräumungen oder das Zurückhalten einzelner Schlüssel können dazu führen, dass Sie die gesamten Verfahrenskosten tragen müssen – auch wenn Sie grundsätzlich zur Räumung bereit waren.
Benötigen Sie Hilfe?
Unklare Situationen bei Räumungsklagen nach Mietende in Leipzig?
Rechtliche Auseinandersetzungen rund um die Beendigung von Mietverhältnissen können schnell komplex werden – insbesondere wenn Fragen der Schlüsselrückgabe, Besitzaufgabe und Kostentragung im Raum stehen. Solche Fälle fordern eine genaue Analyse, um Unsicherheiten zu vermeiden und rechtliche Fallstricke frühzeitig zu erkennen.
Unsere Kanzlei unterstützt Sie dabei, Ihre Situation systematisch zu erfassen und Ihre rechtlichen Möglichkeiten zu klären. Mit einer strukturierten Vorgehensweise helfen wir Ihnen, Ihre Rechte zu sichern und eine klare Perspektive für den weiteren Verlauf zu entwickeln.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche Voraussetzungen müssen für eine wirksame Räumungsklage erfüllt sein?
Eine wirksame Räumungsklage erfordert zunächst das Bestehen eines gültigen Mietvertrags zwischen Vermieter und Mieter, unabhängig davon, ob dieser schriftlich oder mündlich geschlossen wurde.
Grundlegende Voraussetzungen
Die wichtigste Voraussetzung ist eine rechtmäßige und wirksame Kündigung des Mietvertrags. Diese muss schriftlich erfolgen und eine konkrete Begründung enthalten. Der Vermieter muss dabei einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund vorweisen können, wie etwa:
- Erheblicher Zahlungsverzug
- Vertragswidrige Nutzung der Wohnung
- Schwerwiegende Verletzung der Mieterpflichten
Formelle Anforderungen
Die Räumungsklage muss alle betroffenen Personen benennen, die in der Wohnung wohnen und ein Besitzrecht daran haben. Im Klageschreiben müssen folgende Angaben enthalten sein:
- Name und Anschrift des Klägers (Vermieter)
- Name und Anschrift aller Beklagten (Mieter)
- Genaue Beschreibung des Mietobjekts
- Detaillierte Begründung der Räumungsklage
Verfahrensrechtliche Voraussetzungen
Vor Einreichung der Räumungsklage muss der Vermieter in bestimmten Fällen eine Abmahnung aussprechen. Dies gilt beispielsweise bei Kündigungen wegen:
- Lärmbelästigung
- Unerlaubter Tierhaltung
- Gewerblicher Nutzung von Privaträumen
Der Vermieter muss einen Gerichtskostenvorschuss zahlen, damit die Räumungsklage eröffnet wird. Die Klage ist beim zuständigen Amtsgericht einzureichen, in dessen Bezirk sich die Mietwohnung befindet.
Wie läuft ein Räumungsverfahren vor Gericht konkret ab?
Ein Räumungsverfahren beginnt mit der Einreichung der Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die betroffene Wohnung befindet. Der Vermieter muss zunächst einen Gerichtskostenvorschuss zahlen, bevor das Verfahren eingeleitet wird.
Zustellung und Reaktionsmöglichkeiten
Nach Eingang des Gerichtskostenvorschusses stellt das Gericht die Räumungsklage dem Mieter zu. Sie erhalten als Mieter dann eine kurze Frist zur Reaktion. Wenn Sie die Kündigung für unrechtmäßig halten, können Sie in dieser Phase Ihre Gegenargumente vorbringen.
Gerichtliche Verhandlung
Das Amtsgericht setzt einen Verhandlungstermin fest, bei dem beide Parteien ihre Positionen darlegen und Beweise vorlegen können. Erscheint der Mieter nicht zum Termin, kann ein Versäumnisurteil im Sinne des Vermieters ergehen.
Urteil und Rechtskraft
Nach der Verhandlung erlässt das Gericht sein Urteil. Dieses wird beiden Parteien zugestellt und wird nach vier Wochen rechtskräftig. Bei einem Urteil zugunsten des Vermieters erhält dieser einen Räumungstitel, der zur Zwangsräumung berechtigt.
Räumungsfristen
Das Gericht setzt in der Regel eine Räumungsfrist von zwei bis drei Monaten fest. Eine Verlängerung der Räumungsfrist kann bis zu zwei Wochen vor Fristablauf beantragt werden, darf jedoch insgesamt ein Jahr nicht überschreiten.
Zwangsräumung
Nach Rechtskraft des Urteils kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Der Gerichtsvollzieher setzt dem Mieter eine letzte Frist von etwa vier Wochen. Erfolgt auch dann kein Auszug, wird die Zwangsräumung durchgeführt.
Zeitlicher Rahmen
Die durchschnittliche Verfahrensdauer beträgt sechs Monate bis zu einem Jahr. Bei komplexen Fällen oder wenn Härtegründe vorliegen, kann sich das Verfahren auf bis zu zwei Jahre erstrecken.
Welche Kosten entstehen bei einer Räumungsklage und wer muss sie tragen?
Die Kosten einer Räumungsklage richten sich nach dem Streitwert, der sich aus der Jahresnettokaltmiete berechnet. Wenn Sie als Vermieter eine Räumungsklage einreichen, müssen Sie zunächst folgende Kosten vorstrecken:
Zusammensetzung der Kosten
Der Gerichtskostenvorschuss und die Anwaltskosten müssen zu Beginn des Verfahrens gezahlt werden. Bei einer monatlichen Kaltmiete von 600 Euro (Streitwert 7.200 Euro) entstehen folgende Kosten:
- Gerichtskostenvorschuss: 672 Euro
- Anwaltskosten des Vermieters: 1.517,25 Euro
Wenn der Mieter einen eigenen Anwalt beauftragt, fallen zusätzliche Anwaltskosten in gleicher Höhe an.
Kostenverteilung und Risiken
Im Erfolgsfall der Räumungsklage muss der Mieter sämtliche Kosten tragen. Dabei gilt:
- Der unterliegende Teil trägt die gesamten Prozesskosten
- Bei einem erfolgreichen Verfahren können Sie als Vermieter die vorgestreckten Kosten vom Mieter zurückfordern
- Wichtig: Wenn der Mieter zahlungsunfähig ist, bleiben Sie als Vermieter möglicherweise auf den Kosten sitzen
Zusätzliche Kostenfaktoren
Nach einem erfolgreichen Räumungsurteil können weitere Kosten entstehen:
- Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher: etwa 3.000 Euro für Schlüsseldienst und Spedition
- Einlagerungskosten für zurückgelassene Gegenstände des Mieters
- Laufende Mietausfälle während des Verfahrens
Bei einer durchschnittlichen Zwei-Zimmer-Wohnung müssen Sie als Vermieter mit Gesamtkosten zwischen 1.500 und 2.500 Euro allein für das Klageverfahren rechnen. Die tatsächlichen Gesamtkosten können jedoch deutlich höher ausfallen, wenn eine Zwangsräumung notwendig wird.
Was bedeutet eine ordnungsgemäße Rückgabe des Mietobjekts?
Die ordnungsgemäße Rückgabe einer Mietwohnung erfordert die vollständige Aufgabe des Besitzes und die Wiedereinräumung der Verfügungsgewalt an den Vermieter.
Grundlegende Voraussetzungen
Der Mieter muss das Mietobjekt vollständig geräumt zurückgeben. Dies bedeutet, dass sämtliche persönlichen Gegenstände aus der Wohnung und den Nebenräumen wie Keller oder Dachboden entfernt werden müssen.
Die Rückgabe umfasst zwingend zwei Kernelemente:
- Die physische Räumung der Wohnung von allen nicht mitvermieteten Gegenständen
- Die Übergabe sämtlicher Schlüssel an den Vermieter oder dessen Bevollmächtigten
Zustand der Wohnung
Die Wohnung muss mindestens in besenreinem Zustand übergeben werden. Dies ist auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich und ergibt sich aus § 546 Abs. 1 BGB.
Schlüsselübergabe
Die Schlüsselübergabe ist ein zentrales Element der Rückgabe. Dabei gilt:
- Alle vom Vermieter erhaltenen und nachgemachten Schlüssel müssen übergeben werden
- Die Übergabe muss spätestens am Morgen des ersten Tages nach Mietende erfolgen
- Eine Übergabe an Nachbarn oder sonstige unbefugte Personen ist nicht ausreichend
Rechtliche Folgen bei nicht ordnungsgemäßer Rückgabe
Bei nicht ordnungsgemäßer Rückgabe können erhebliche finanzielle Folgen entstehen:
- Der Vermieter kann eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verlangen
- Bei Zurücklassen von Gegenständen, deren Entsorgung aufwendig ist (wie etwa Einbauküchen oder Waschmaschinen), schuldet der Mieter ebenfalls eine Nutzungsentschädigung
Die ordnungsgemäße Rückgabe ist erst dann vollzogen, wenn der Vermieter die uneingeschränkte Verfügungsgewalt über das Mietobjekt erhält und von der Besitzaufgabe Kenntnis erlangt.
Welche Rechtsmittel stehen gegen eine Räumungsklage zur Verfügung?
Gegen eine Räumungsklage können Sie verschiedene Rechtsmittel einlegen, um die drohende Zwangsräumung abzuwehren oder hinauszuzögern.
Widerspruch gegen die Räumungsklage
Der Widerspruch gegen die Räumungsklage ist das wichtigste Rechtsmittel. Nach Erhalt der Klageschrift können Sie Widerspruch einlegen, wodurch es zu einer gerichtlichen Verhandlung kommt. In dieser Verhandlung wird geprüft, ob die Kündigung und die darauf basierende Räumungsklage rechtmäßig sind.
Berufung nach erstinstanzlichem Urteil
Wenn das Amtsgericht ein Räumungsurteil erlässt, können Sie innerhalb von vier Wochen Berufung einlegen. Die Berufung verschafft nicht nur Zeit, sondern kann in der zweiten Instanz zu einer anderen Entscheidung führen.
Härtefallregelung und Vollstreckungsschutz
Sie können sich auf einen Härtefall nach § 574 BGB berufen. Dies ist besonders relevant bei:
- Hohem Alter
- Schwangerschaft
- Langer Wohndauer im Mietobjekt
Gemäß § 765a ZPO besteht die Möglichkeit, einen Antrag auf Vollstreckungsschutz zu stellen. Dies kann die Zwangsräumung zeitlich verzögern.
Räumungsschutzantrag und Räumungsfrist
Ein Räumungsschutzantrag oder der Antrag auf Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist sind weitere wichtige Rechtsmittel. Diese Anträge können die Räumung hinauszögern und Ihnen mehr Zeit für die Wohnungssuche verschaffen.
Drittwiderspruchsklage
Die Drittwiderspruchsklage steht als weiteres Rechtsmittel zur Verfügung. Diese kommt insbesondere in Betracht, wenn andere Personen eigene Besitzrechte an der Wohnung geltend machen können.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Leistungsklage
Eine Leistungsklage ist die häufigste Klageart im Zivilrecht, bei der der Kläger vom Beklagten eine bestimmte Handlung, Unterlassung oder Zahlung verlangt. Sie basiert auf § 194 BGB und zielt darauf ab, einen Anspruch gerichtlich durchzusetzen. Die Klage muss einen konkreten Antrag enthalten, was genau der Beklagte tun oder unterlassen soll.
Beispiel: Eine Vermieterin klagt auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung nach einer Kündigung.
Rechtsschutzbedürfnis
Das Rechtsschutzbedürfnis ist eine grundlegende Voraussetzung für jede Klage. Es liegt vor, wenn der Kläger für die Durchsetzung seines Rechts auf gerichtliche Hilfe angewiesen ist und keine einfacheren, kostengünstigeren Wege zur Verfügung stehen. Ohne Rechtsschutzbedürfnis wird die Klage als unzulässig abgewiesen.
Beispiel: Klagt ein Vermieter auf Räumung, obwohl der Mieter bereits ausgezogen ist und alle Schlüssel übergeben hat, fehlt das Rechtsschutzbedürfnis.
Klageberechtigung
Die Klageberechtigung (aktive Legitimation) bezeichnet die Befugnis einer Person, in eigener Sache vor Gericht zu klagen. Sie setzt voraus, dass der Kläger Inhaber des geltend gemachten Rechts ist oder durch Gesetz zur Klage ermächtigt wurde. Dies ergibt sich aus §§ 51, 52 ZPO.
Beispiel: Ein Vermieter ist klageberechtigt für Ansprüche aus dem Mietvertrag, nicht aber der Hausmeister.
Prozessrisiko
Das Prozessrisiko umfasst alle möglichen negativen Folgen eines Gerichtsverfahrens, insbesondere die Gefahr, den Prozess zu verlieren und die Kosten tragen zu müssen. Es beinhaltet auch das Risiko einer falschen Einschätzung der Rechtslage oder fehlender Beweise. Die Kostenregelung erfolgt nach § 91 ZPO.
Beispiel: Bei einer Räumungsklage trägt der Vermieter das Risiko, bei Ablehnung der Klage sämtliche Verfahrenskosten zahlen zu müssen.
Annahmeverzug
Der Annahmeverzug tritt ein, wenn der Gläubiger eine ihm ordnungsgemäß angebotene Leistung nicht annimmt. Er ist in §§ 293 ff. BGB geregelt und hat wichtige Rechtsfolgen wie den Übergang der Gefahr und der Kostentragung. Der Schuldner muss die Leistung ernsthaft und real anbieten.
Beispiel: Bietet ein Mieter die Wohnungsübergabe mit allen Schlüsseln an, erscheint der Vermieter aber nicht zum vereinbarten Termin, gerät dieser in Annahmeverzug.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 546 BGB: Dieser Paragraph regelt die Rückgabepflicht des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, der im Vertrag vereinbart wurde.
Die Klägerin forderte die Rückgabe der Geschäftsräume, was direkt unter § 546 BGB fällt, da die Mietsache nach der Kündigung zurückgegeben werden muss. - §§ 567, 568, 569 ZPO: Diese Paragraphen betreffen die Zulässigkeit und Verfahren von sofortigen Beschwerden in Zivilprozessen. Sie regeln, wer eine sofortige Beschwerde einlegen kann und wie diese zu handhaben ist.
Die Beklagten legten eine sofortige Beschwerde ein, die gemäß §§ 567, 569 ZPO geprüft wurde, um die Kostenentscheidung des Landgerichts anzufechten. - § 91a ZPO: Dieser Paragraph bestimmt die Voraussetzungen und das Verfahren für die sofortige Beschwerde, insbesondere wer berechtigt ist und innerhalb welcher Fristen sie eingelegt werden muss.
Die sofortige Beschwerde der Beklagten wurde auf Grundlage von § 91a ZPO als statthafte Beschwerde eingereicht und entsprechend den Fristen behandelt. - § 226 BGB: Dieser Paragraph verbietet den Missbrauch des Rechts und stellt sicher, dass rechtliche Mittel nicht dazu verwendet werden, andere zu schikanieren.
Die Beklagten argumentierten, dass die Räumungsklage missbräuchlich sei und gegen das Schikaneverbot gemäß § 226 BGB verstoße. - Gesetzliche Kostenregelung (§ 91 ZPO): Diese Regelung bestimmt, wer die Kosten eines Rechtsstreits zu tragen hat, üblicherweise die unterliegende Partei.
Das Landgericht sprach den Beklagten die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu, basierend auf der Annahme, dass sie bei Fortgang des Rechtsstreits unterlegen gewesen wären.
Das vorliegende Urteil
OLG Dresden – Az.: 5 W 647/24 – Beschluss vom 11.10.2024
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