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Maklerlohnanspruch nach Abschluss eines Kaufvertrags mit hinausgeschobener Fälligkeit

OLG Stuttgart – Az.: 3 U 92/19 – Beschluss vom 05.06.2019

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Heilbronn vom 28.02.2019, Az. Ko 4 O 54/18, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Gründe

Eine mündliche Verhandlung ist nicht gemäß § 522 Abs. 2 Nr. 4 ZPO geboten.

Die Berufung ist offensichtlich unbegründet (§ 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

I.

Anders als die Berufung meint, hat das Landgericht vorliegend zutreffend und frei von Rechtsfehlern eine inhaltliche und sachliche Kongruenz zwischen Maklerleistung und dem Erfolgseintritt bejaht.

1.

Unstreitig ist zwischen den Parteien am 26.09.2015 ein Maklervertrag über die Nachweismaklertätigkeit der Klägerin bezüglich des Objekts „2 – Zimmer Dachgeschoss Eigentumswohnung, XX in XXX“ zustande gekommen, wonach der Klägerin im Erfolgsfall eine Provision von 4,76 % brutto des Verkaufserlöses in Aussicht gestellt wurde, mindestens jedoch 3.500 €. Als Kaufpreis war 129.000 € angegeben.

Am 21.01.2016 schloss der Beklagte einen notariellen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Objekt zum Preis von 115.000 €, wobei die Fälligkeit des Kaufpreises sowie die Übergabe auf den 31.08.2019 hinausgeschoben war (vgl. notarieller Kaufvertrag vom 21.02.106, Urkundenrolle II UR XX2016, Bl. 69 ff. d.A.).

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2.

Nicht zu beanstanden ist Auffassung des Landgerichts, dem Vortrag des Beklagten lasse sich eine Unterbrechung des notwendigen Kausalzusammenhangs zwischen der Tätigkeit der Klägerin und dem Abschluss des Kaufvertrages nicht entnehmen.

a.

Für die Unterbrechung des Kausalzusammenhangs zwischen der Nachweistätigkeit der Klägerin und dem Vertragsschluss ist der Beklagte darlegungs- und beweisbelastet (BGH, WM 2008, 883). Wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen hat und seiner Tätigkeit der Abschluss des Hauptvertrags in angemessenem Zeitabstand folgt, ergibt sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen beiden von selbst (BGH, WM 2008, 883 mit Verweis auf BGHZ 141, 40, 44 = WM 1990, 1028 und BGH, Urteil vom 6. Juli 2006 = WM 2006, 1958 = NJW 2006, 3062, 3063 Rdn. 18). Als angemessener Zeitabstand, der diese Schlussfolgerung rechtfertigt, sind in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vier Monate (Senatsurteil BGHZ 141, 40, 43 = WM 1999, 1020), ca. drei bis fünf Monate (BGH, Urteil vom 26. September 1979 = WM 1979, 1363 = NJW 1980, 123) und mehr als ein halbes Jahr (Senatsurteil vom 22. September 2005 = WM 2005, 2277 = NJW 2005, 3779, 3781) angesehen worden (BGH, WM 2008, 883). Im vorliegenden Fall lagen zwischen dem Abschluss des Maklervertrages und dem Kaufvertragsabschluss keine 4 Monate. Dieser Zeitraum hält sich im unteren Bereich des Rahmens, innerhalb dessen ein „angemessener Zeitabstand“ zwischen dem Maklernachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages liegt, so dass für die Ursächlichkeit der Tätigkeit der Klägerin für das Zustandekommen des Kaufvertrages eine Vermutung streitet (vgl. hierzu auch BGH, WM 2008, 883).

b.

Bei der Bemessung des Zeitabstandes kann auch nicht abweichend auf den Zeitpunkt der Übergabe des Objekts und Fälligkeit des Kaufpreises abgestellt werden.

Anders als der Beklagte meint, handelt es sich bei dem am 21.01.2016 abgeschlossenen Kaufvertrag nicht um einen Vertrag, welcher in seinen Wirkungen lediglich mit denen eines Vorvertrages gleichzusetzen wäre. Vielmehr hat der Beklagte durch den Vertrag vom 21.01.2016 einen unbedingten Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen den Verkäufer erworben, der vom Verkäufer und auch dem Beklagten oder durch Dritte nicht mehr ohne Weiteres beseitigt werden konnte und dessen Umsetzung – anders als dies regelmäßig bei einem Vorvertrag der Fall ist – keiner weiteren vertraglichen Einigungen mehr bedurfte, da die Parteien des Kaufvertrages hier lediglich die Fälligkeit des Kaufpreises und den Zeitpunkt der Übergabe hinausgeschoben, ansonsten aber bereits über alle wesentlichen Haupt- und Nebenpflichten eine endgültige und abschließende Einigung getroffen hatten.

c.

Der Anspruch ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil es sich bei dem am 21.01.2016 abgeschlossenen Kaufvertrag nicht um das mit dem Maklervertrag angestrebte und in Aussicht genommene Geschäft gehandelt hat, da die Eigentumsübertragung – anders als zunächst von dem Beklagten angestrebt – nicht unmittelbar nach Kaufvertragsabschluss erfolgt war, sondern erst rund 3 Jahre später erfolgt.

Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 13.12.2007 – III ZR 163/07 in einem Fall, in welchem der Erwerber lediglich Mit- bzw. Teileigentum statt Alleineigentum erworben hatte (BGH, WM 2008, 883) hierzu ausgeführt, dass dem Makler nach § 652 Abs. 1 S. 1 BGB eine Vergütung nur zusteht, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrages mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt aber dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Dabei sind stets die Besonderheiten des Einzelfalles maßgebend. Ob sie vorliegen, ist in erster Linie eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung (BGH, Urteil vom 8. April 2004 = NJW-RR 2004, 851, 852 BGH, Urteil vom 20. November 1997 = WM 1998, 718; BGH, Urteil vom 28. Januar 1987 = WM 1987, 510 = NJW 1987, 1628 BGH, Urteil vom 06.02.2014 = NJW 2014, 2352).

Insoweit hat im vorliegenden Fall das Landgericht zutreffen und überzeugend angenommen, dass der Beklagte durch den Abschluss des Kaufvertrages vom 21.01.2016, insbesondere in Zusammenschau mit dem Mietvertrag zum 01.11.2015, wirtschaftlich im Wesentlichen denselben Erfolg erzielt hatte, wie mit dem ursprünglich angestrebten Kauf ohne hinausgeschobene Fälligkeiten.

Zwar ist der Berufung zuzugeben, dass der Beklagte bis zum Eigentumsübertragung keinerlei unmittelbares Stimmrecht in der WEG und damit keine direkte Einflussnahmemöglichkeit auf Maßnahmen der WEG hat, hierdurch wird vorliegend aber der erzielte wirtschaftliche Erfolg nicht wesentlich beeinflusst. Insbesondere gilt, dass vorliegend die Fälligkeit der Übereignung nach dem Vortrag der Parteien alleine deshalb hinausgeschoben worden ist, da der Verkäufer eine vorzeitige Ablösung des Darlehens auf die Wohnung finanziell nicht darstellen konnte. Es ist daher in der konkreten Situation nach dem Verkauf an den Beklagten zu erwarten, dass der Verkäufer, der keinerlei eigenes Interesse mehr an der Wohnung hat, wie er mit deren unbedingten Verkauf nach außen deutlich dokumentiert hat, als Nebenpflicht des Kaufvertrages auch durchaus im Rahmen der WEG die Interessen des Beklagten vertreten wird bzw. ihn sogar bevollmächtigt ihn zu vertreten. Weiterhin haben der Beklagte und der Verkäufer, was die Berufung übersieht, mit Mietvertrag vom 25.10.2015 (Anlage B 1, Bl. 61 ff. d.A.) das Recht zur ordentlichen Kündigung durch den Vermieter, insbesondere wegen Eigenbedarfs, ausdrücklich ausgeschlossen, so dass auch eine solche Kündigung nicht droht. Selbst wenn dies aber der Fall wäre, wäre ein Gericht in dieser Situation gehalten, dem unbedingten Anspruch des Beklagten auf Eigentumsübertragung am 31.08.2019 Rechnung zu tragen, mit der Folge, dass die Anordnung der Räumung und Herausgabe wegen Eigenbedarfs nicht zu erwarten war und ist.

Der Beklagte hatte vorliegend von vornherein unstreitig die Absicht, das Objekt zum Zwecke des Wohnens zu erwerben. Genau diesen Zweck hat er vorliegend nunmehr dadurch erreicht, dass er das Objekt unbedingt erworben hat und sich bis zur hinausgeschobenen Eigentumsübertragung das Wohnrecht durch einen Mietvertrag gesichert hat, wobei die Miete nach dem eigenen Vortrag des Beklagten – ähnlich einem Mietkauf – bereits auf den vereinbarten Kaufpreis angerechnet worden ist, so dass der Beklagte durch die gewählte Konstruktion weder wirtschaftlich noch tatsächlich erheblich anders gestellt wird als im Falle der ursprünglich angestrebten sofortigen Eigentumsübertragung.

d.

Der Ursachenzusammenhang ist auch nicht dadurch unterbrochen worden, dass der Verkäufer zunächst von dem von ihm beabsichtigten Verkauf des Objekts Abstand genommen hatte.

(1)

Der BGH hat insoweit ausdrücklich offengelassen, ob eine zwischenzeitliche ernsthafte Abstandnahme des Auftraggebers des Maklers von seiner Absicht, das nachgewiesene Objekt zu erwerben oder zu verkaufen den Ursachenzusammenhang zwischen der Nachweisleistung und dem späteren Abschluss des Hauptvertrags in allen Fällen unterbricht (BGH, WM 2008, 883; OLG Hamburg ZMR 2004, 45 f.), da zumindest bei einem nur vorübergehenden Sinneswandel bei der notwendigen einzelfallbezogenen Gewichtung der Nachweisleistung für das Zustandekommen des Vertrags ausnahmsweise die ausschlaggebende Bedeutung zukommen kann. Es hält sich deshalb im Beurteilungsspielraum des Tatrichters, wenn er in diesen Fällen von einem wesentlichen Kausalitätsbeitrag des von dem Makler geleisteten Nachweises für den Abschluss des Kaufvertrags ausgeht und der vorübergehenden Aufgabe der Absicht des Maklerkunden, das angebotene Objekt zu erwerben, nicht das entscheidende Gewicht beimisst (BGH, WM 2008 883 m.w.N.).

(2)

Das Landgericht ist vorliegend nach Durchführung einer Beweisaufnahme nachvollziehbar und frei von Rechtsfehlern zu dem Schluss gekommen, dass bereits eine endgültige Aufgabe der Verkaufsabsicht des Verkäufers durch die Beklagten nicht nachgewiesen ist. Eine Wiederholung der Beweisaufnahme ist nicht veranlasst.

Das Berufungsgericht ist grundsätzlich an die Beweiswürdigung des Erstgerichts nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden. Dies gilt jedoch nur, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung geboten ist. Konkrete Anhaltspunkte, welche hiernach die Bindung des Berufungsgerichts an die vorinstanzlichen Feststellungen entfallen lassen, können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern bei der Feststellung des Sachverhalts ergeben. Im Hinblick auf die an § 286 Abs. 1 ZPO zu messende Beweiswürdigung hat das Berufungsgericht die tatsächlichen Grundlagen und deren Bewertung durch das erstinstanzliche Gericht in erster Linie darauf zu überprüfen, ob die Begründung der Entscheidung die gesetzlichen Auslegungsregeln, die Denkgesetze und Erfahrungssätze beachtet (OLG Celle, Beschluss vom 1.8.2002, 2 U 57/02, juris Rn. 2; KG, Urt. vom 3.11.2003, 22 U 136/03, juris Rn. 7) und nicht unvollständig oder in sich widersprüchlich ist (OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 13.3.2017, 4 U 158/16, juris Rn. 14). Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen können sich allerdings auch daraus ergeben, dass das Berufungsgericht zu einer abweichenden Wertung des Ergebnisses der erstinstanzlichen Beweisaufnahme gelangt (BGH, Urteil vom 9.3.2005, VIII ZR 266/03, juris Rn. 7; Urteil vom 22.12.2015, VI ZR 67/15, juris Rn. 7).

Derartige Fehler des Erstgerichts sind nicht erkennbar und wurden von der Berufung auch nicht aufgezeigt.

Zwar hatte der Verkäufer von der ursprünglich angedachten und verfolgten Verkaufsvariante der sofortigen Eigentumsübertragung gegen Zahlung von 129.000 € aufgrund der dann fälligen Vorfälligkeitsentschädigung von 30.000 € Abstand genommen, er war aber – wie schon der weitere Verlauf zeigt – stets weiterhin verkaufsbereit unter einer abweichenden Gestaltung. Wie unter Ziff. I.2.c. ausgeführt, ist die dann gefundene Gestaltung auch wirtschaftlich und tatsächlich nicht wesentlich von dem ursprünglichen Verkaufsplan abgewichen, was die Kontinuität der Verkaufsabsicht des Verkäufers nur unterstreicht.

II.

Da die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, legt das Gericht aus Kostengründen die Rücknahme der Berufung nahe. Im Falle der Berufungsrücknahme ermäßigen sich vorliegend die Gerichtsgebühren von 4,0 auf 2,0 Gebühren (vgl. Nr. 1222 des Kostenverzeichnisses zum GKG).

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