Maklervertrag: Wirksamkeit bei einer Erbengemeinschaft auf der Verkäuferseite

LG Hamburg, Az.: 304 O 241/11, Urteil vom 20.01.2012

Die Klage wird abgewiesen.

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Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Die Parteien streiten um einen Anspruch auf Maklerlohn in Höhe von € 11.233,00.

Der Kläger ist der Onkel der Beklagten und war früher beruflich als Immobilienmakler tätig. Die Beklagten sind Schwestern und gemeinsam zu 75 % Miterbinnen in der 16-köpfigen Erbengemeinschaft für die Liegenschaft zum vormaligen Blatt … des Grundbuches am Amtsgericht R, Gemarkung …, Flur …, Flurstücke … und … aus dem Nachlass ihres Vaters.

Maklervertrag: Wirksamkeit bei einer Erbengemeinschaft auf der Verkäuferseite
Foto: fizkes/Bigstock

Am 03.01.2008 unterschrieben die Beklagten ein von dem Kläger entworfenes und mit “Makler-Alleinverkaufsauftrag” überschriebenes Schriftstück. Darin erteilte die Erbengemeinschaft dem Kläger den Auftrag zum Nachweis von Kaufinteressenten und zur Vermittlung eines Kaufvertragsschlusses für das betreffende Objekt. Der Kaufpreis von € 580.000,– soll nach Möglichkeit erzielt werden. Die Verhandlungsbasis wird bis zu einem Kaufpreis von € 500.000,– festgelegt. Der Makler kann frei entscheiden, ob das Grundstück im Ganzen oder aufgeteilt den besten Preis erzielen kann (§ 1). § 3 bestimmte: Der Alleinauftrag läuft bis zum endgültigen Verkauf des o. a. Objektes und ist zeitlich unbegrenzt. § 6 b sah für den Verkauf des Grundstücks beziehungsweise der geteilten Grundstücke eine Vermittlungsprovision in Höhe von 5,25 % des Nettokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer vor.

Ein Teilverkauf des Grundstücks erfolgte durch notariellen Kaufvertrag vom 25.02.2010 infolge der Vermittlung des Klägers sowie eines zwischenzeitlich zweiten eingeschalteten Maklers, der Hl GmbH, für € 108.000,00. Die Beklagten beglichen daraufhin eine Rechnung des Klägers vom 08.07.2010 über 5,25 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer jeweils zur Hälfte.

Am 30.03.2010 kam es kraft notariellen Erbauseinandersetzungsvertrages zur Auflösung der Erbengemeinschaft. Einen Tag später, am 01.04.2010 sandten die Beklagten dem Kläger eine “Kündigung” des Maklerauftrags sowie aller Vollmachten.

Mit notariellen Kaufverträgen vom 17.02.2011 wurde das restliche Grundstück in zwei Teilen für jeweils € 89.900,00 verkauft. Der Kläger stellte den Beklagten daraufhin zwei Rechnungen vom 17.04.2011 über jeweils € 5.616,50, zusammen € 11.233,00, auf der Grundlage des “Makler-Alleinverkaufsauftrages”.

Der Kläger trägt vor, der Maklerauftrag zwischen ihm und den Beklagten habe eine unbefristete Laufzeit, die auch durch die sogenannte “Kündigung” vom 01.04.2010 nicht beendet worden sei. Er habe daher Maklerlohn auch für die Verkäufe vom 17.02.2011 verdient. Insbesondere habe er nicht nur Vermittlungstätigkeiten für den Verkauf des Grundstücks erbracht, sondern auch die zerstrittene Erbengemeinschaft zusammengeführt und schließlich zu der Erbauseinandersetzung bewegen können. Auch darauf habe er viel Zeit verwendet, da dies auch ausdrücklich von den Beklagten gewünscht gewesen sei.

Die Beklagten hätten sich zudem schadensersatzpflichtig gemacht, da sie den weiteren Makler im Zuge der Kündigung angewiesen hätten, jede weitere Zusammenarbeit mit ihm, dem Kläger, zu verweigern. Er habe insgesamt 319 Stunden aufgewandt, welche er mit jeweils 60,– Euro netto berechnen könne. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schriftsatzes des Klägers vom 29.11.2011 verwiesen. Unabhängig hiervon schulden die Beklagten jedenfalls eine angemessene Vergütung für seine Leistungen, die nicht in dem Verbund zum Maklervertrag erbracht worden sein.

Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an den Kläger € 11.233,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie tragen vor, ein Auftrag sei allenfalls mit der Erbengemeinschaft zustande gekommen. Darüber hinaus sei der Vertrag wegen mangelnder Formerfordernisse nichtig. Zudem sei eine unbefristete Laufzeit eines Maklervertrages unwirksam, jedenfalls sei der Vertrag aber spätestens mit Kündigung vom 01.04.2010 beendet worden. Über eine Vermittlungstätigkeit hinaus habe der Kläger zudem keinen Beitrag zu der Erbauseinandersetzung geleistet, da die Erbengemeinschaft insbesondere nicht zerstritten gewesen sei. Auch bestehe ein Anspruch des Klägers auf Provision darüber hinaus wegen mangelnder Gleichwertigkeit zwischen dem im Auftrag festgelegten Kaufpreis von € 500.000,00 und dem tatsächlich erzielten Kaufpreis von € 287.000,00 nicht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger kann von den Beklagten nicht Zahlung von € 11.233,00 verlangen.

Ein Anspruch ergibt sich zunächst nicht aus § 652 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB.

Ein Maklervertrag ist zwischen dem Kläger und den Beklagten nicht zustande gekommen. Zwar wurde in Anwesenheit der Parteien von diesen ein “Makler-Alleinverkaufsauftrag” unterzeichnet, jedoch handelten die Beklagten dabei im Namen der Erbengemeinschaft des Grundstücks A E, G, die in dem Schriftstück auch als Auftraggeberin angegeben wurde. Die zwischenzeitliche Begleichung der Maklerforderung des Klägers vom 08.07.2010 durch die Beklagten begründet keinen eigenen Vertrag.

Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 179 Abs. 1 BGB.

Die Beklagten traten als Vertreterinnen der Erbengemeinschaft auf, ohne eine entsprechende Vertretungsmacht zu haben, als sie bei Abschluss des “Makler-Alleinverkaufsauftrags” eine eigene Erklärung im Namen der Erbengemeinschaft abgaben, die allein diese Verpflichten sollte, ohne zuvor innerhalb der Erbengemeinschaft durch Beschluss eine Vollmacht erlangt zu haben, §§ 2038 Abs. 2, 745 BGB. Eine Genehmigung des Auftrags durch die Erbengemeinschaft wurde nicht erteilt. Der Kläger wählt mit der vorliegenden Klage die Erfüllung durch die Beklagten.

Die Frage, ob die Haftung der Beklagten schon dadurch ausgeschlossen ist, dass der “Makler-Alleinverkaufsauftrag” im Hinblick auf ein Formerfordernis nach § 311 b Abs. 1 BGB oder im Hinblick auf eine Benachteiligung der Kaufinteressenten durch die Vergütungsabrede wegen § 138 Abs. 1 BGB nichtig, oder ein Vergütungsanspruch wegen mangelnder Gleichwertigkeit des tatsächlich erzielten Verkaufserlöses mit den Angaben im Maklerauftrag ausgeschlossen ist, kann dahinstehen, da der Auftrag jedenfalls durch Zeitablauf beendet wurde.

In dem Auftrag selbst ist zwar in § 3 eine unbegrenzte Laufzeit bis zum endgültigen Verkauf des gesamten Objekts mit nur einer fristlosen Kündigungsmöglichkeit (§ 7) vorgesehen. Eine Bestimmung über die unbegrenzte Dauer von Maklerverträgen, von denen sich die Parteien faktisch nicht lösen können, ist jedoch wegen der dem Rechtsgefühl aller billig und gerecht Denkenden widersprechenden Knebelung unwirksam. Dies gilt auch unabhängig davon, ob eine solche Bestimmung der AGB-Kontrolle unterliegt oder sie Teil einer Individualvereinbarung ist, da die Unwirksamkeit schon aus § 138 Abs. 1 folgt (vgl. BGH, NZM 1998, 677; OLG Hamm, NJW 1966, 887). Ob die Beklagte die Verwendung eines Formularvertrages hinreichend dargetan hat, kann folglich offen bleiben.

Folge der Teilunwirksamkeit ist aber ausnahmsweise nicht die Gesamtunwirksamkeit des Vertrages, sondern – den Interessen der Vertragsparteien entsprechend – eine Reduktionen auf eine nach billigem Ermessen angemessene Dauer. Für die Bestimmung dieser Dauer sind die jeweiligen Umstände des Einzelfalles entscheidend. Vor dem Hintergrund, dass ein verkaufswilliger Eigentümer eines Grundstücks dieses in der Regel zeitnah verkaufen möchte, geht das OLG Hamm von einer regelmäßig angemessenen Dauer eines Maklerauftrags von sechs Monaten aus (OLG Hamm, NJW 1966, 887).

Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Insbesondere muss ein Eigentümer für den Fall, dass sich der Verkauf eines Grundstücks erschwert, die Möglichkeit haben, umzudisponieren und sich gegen den Verkauf und für eine anderweitige Nutzung entscheiden zu können. Bei besonders großen Grundstücken oder besonderen Umständen, die den Verkauf erschweren, kann die angemessene Dauer in Ausnahmefällen jedoch auch einen längeren Zeitraum abdecken. Solche besonderen Umstände, die den Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks erschweren, hat der Kläger jedoch nicht dargetan. Weder war das Grundstück besonders groß, noch belastet oder ungünstig gelegen. Als einzig erschwerend kann hier allenfalls der Umstand erachtet werden, dass auf Eigentümerseite eine Erbengemeinschaft steht und im Fall des Verkaufs die Zustimmung aller Miterben längere Zeit in Anspruch nehmen kann als bei einem einzelnen Eigentümer. Vor diesem Hintergrund kann eine Geltungsdauer des Maklerauftrags von einem Jahr noch als angemessen gesehen werden. Ein gegebenenfalls wirksamer Maklerauftrag wäre also bereits am 03.01.2009 beendet gewesen.

Der Kläger hat nicht dargetan, dass er bis zum Ablauf des 03.01.2009 eine kausale Vermittlungstätigkeit für die Verkäufe vom 17.02.2011 erbracht zu hat.

Der Kläger hat schließlich auch keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Unmöglichkeit aus §§ 280 Abs. 1, 3, 283 BGB.

Unabhängig von einem wirksamen Maklerauftrag, vermochte der Kläger weiterhin nicht darzulegen, dass es ihm durch das Verhalten der Beklagten oder das Einschalten des zweiten Maklers der H GmbH unmöglich gewesen wäre, bis zum Ablauf des 03.01.2009 Vermittlungstätigkeiten nachzugehen und dadurch ein Provisionsanspruch nicht entstehen konnte. Auch ein wie auch immer geartetes Zutun zu der Erbauseinandersetzung vermag keinen Schadensersatzanspruch wegen Unmöglichkeit der Erfüllung von Pflichten aus einem Immobilienmaklervertrag zu begründen.

Ein Schadensersatz des Klägers aus §§ 280 Abs. 1, 3, 281 BGB ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass trotz des Exklusivvertrags ein zweiter Makler mit der Vermittlung beauftragt wurde, denn dies geschah nach dessen eigenem Vorbringen auf ausdrücklichen Ratschlag des Klägers, mithin mit seinem Einverständnis. Der Vortrag des Klägers, die Beklagten hätten den weiteren Makler im Zuge der Kündigung angewiesen, jede weitere Zusammenarbeit mit ihm, dem Kläger, zu verweigern, ist unerheblich, denn zu diesem Zeitpunkt war der Maklervertrag mit dem Kläger aus den oben genannten Gründen bereits beendet. Eine Verpflichtung der Beklagten, den Kläger auf die Unwirksamkeit der Regelung unter § 3 des Vertrages und deren Folgen hinzuweisen, bestand nicht.

Eine vertragliche Verbindung der Parteien außerhalb des Maklervertrages ist weder dargetan noch ersichtlich und kann daher nicht Grundlage eines alternativen Vergütungsanspruches sein. Die von dem Kläger geschilderten Tätigkeiten sind dem Maklervertrag zuzuordnen. Soweit diese für die Veräußerung des Restgrundstückes nicht kausal geworden bzw. nach dessen Ende geleistet worden sind, ist ein Vergütungsanspruch aus dem Maklervertrag nicht entstanden.

Etwaige Leistungen nach Vertragsende entsprechen nicht dem wirklichen oder mutmaßlichen Interesse der Beklagten, denn insoweit war der weitere Makler mit dem Verkauf des Restgrundstück befasst war. Der Kläger kann daher auch nicht Ersatz etwaiger Aufwendungen aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag verlangen. Dass die Beklagten durch solche Leistungen bereichert wären, ist nicht dargetan.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.