Vom Zeitmietvertrag zum unbefristeten Vertrag mit Kündigungsmöglichkeit

Vom Zeitmietvertrag zum unbefristeten Vertrag mit Kündigungsmöglichkeit

Oberlandesgericht Karlsruhe – 9. Zivilsenat in Freiburg –

Az.: 9 U 174/00

Urteil vom 22.3.2000

Vorinstanz: Amtsgericht S – Az.: 3 O 367/00

Das Urteil ist nicht rechtskräftig!


Norm: § 566 BGB

Leitsatz

Wesentliche Änderungen eines langfristigen (schriftlichen) Mietvertrages ohne Einhaltung der Schriftform machen diesen zu einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit entsprechender Kündigungsmöglichkeit. – hier: Anpassung der Miete aufgrund Gleitklausel.


In Sachen w e g e n Räumung hat das Oberlandesgericht Karlsruhe – 9. Zivilsenat in Freiburg auf die mündliche Verhandlung vom 22. März 2001 Recht erkannt:

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 29.08.2000 abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, den von ihm als Verkaufs- und Herstellungsraum für Nummernschilder genutzten Raum in dem Anwesen C zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits, ausgenommen die durch die Anrufung des unzuständigen Amtsgerichts S entstandenen Kosten, die der Kläger zu tragen hat.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Zwangsvollstreckung des Klägers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 100.000,00 DM abwenden, es sei denn der Kläger leistet vor der Vollstreckung in gleicher Höhe Sicherheit. Beide Parteien können die ihnen obliegende Sicherheitsleistung durch selbstschuldnerische, unbedingte unbefristete und unwiderrufliche Bürgschaft eines allgemein als Zoll- und Steuerbürge zugelassenen Kreditinstituts erbringen.

4. Die Beschwer des Beklagte übersteigt 60.000,00 DM.

Tatbestand:

Der Kläger verlangt als Testamentsvollstrecker über den Nachlass, der am verstorbenen M., nach Kündigung eines Mietvertrages für ein Geschäftslokal dessen Räumung. Der Beklagte macht geltend, die Kündigung sei nicht berechtigt, da ihr die vereinbarte Dauer des Mietvertrages entgegenstehe.

Der Beklagte mietete im Anwesen der Eheleute M. und A. durch Vertrag vom 01.02.1985 einen rund 25 m2 großen Raum für eine Prägestelle. Die jährliche Miete wurde mit 4.800,00 DM vereinbart. Die künftige Vereinbarung über die Miethöhe sollte sich nach der Änderung des Lebenshaltungsindex eines Vier-Personen-Haushaltes mittleren Einkommens richten. Der Vertrag wurde „für die Dauer des Verbleibens der Kfz-Zulassungsstelle am gegenwärtigen Standort abgeschlossen“. Zwischen den Parteien ist streitig, ob auch der am 10.05.1985 verstorbene A. den Vertrag selbst unterschrieben hat. Frau M. wurde vom Beklagten für die Betreuung der Prägestelle eingestellt. Später wurde die Miete auf jährlich 6.600,00 DM erhöht. Hierüber gibt es keine schriftliche Vereinbarung. Die Kinder der Eheleute haben nach dem Tode des Vaters die von ihnen geerbten Miteigentumsanteile auf die Mutter übertragen, die damit Alleineigentümerin des Grundstückes wurde. Die am 15.09.1999 verstorbene M. wurde von ihren fünf Kindern beerbt. Der zum Testamentsvollstrecker eingesetzte Kläger hat den bestehenden Mietvertrag mit Schreiben vom 22.12.1999 gekündigt.

Er hat geltend gemacht, die vereinbarte Mietdauer verstoße gegen das AGBG. Auch sei die Schriftform des § 566 BGB nicht eingehalten, da A. den Mietvertrag nicht unterschrieben habe und die spätere Mietanpassung nicht schriftlich erfolgt sei. Deshalb gelte der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen mit der Folge, dass er jederzeit kündbar sei.

Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, den von ihm mit einem Verkaufs- und Herstellungsraum für Nummernschilder belegten Grundstücksanteil an dem Anwesen C. zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Der Mietvertrag sei damals von beiden Eheleuten unterschrieben worden, über die Vertragsdauer sei ausdrücklich gesprochen worden, diese habe an das Bestehen der Kfz-Zulassungsstelle gebunden sein sollen. Vor Ablauf einer Vertragsdauer von 30 Jahren könne der Mietvertrag nicht gekündigt werden.

Das Landgericht hat nach Vernehmung von Zeugen die Klage abgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten, auch zum Sachverhalt, wird auf das Urteil Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner Berufung. Er ergänzt sein Vorbringen zur Nichteinhaltung der Schriftform und verweist insbesondere darauf, dass eine spätere wesentliche Vertragsänderung nicht schriftlich, sondern mündlich vereinbart worden sei, so dass nach der Rechtsprechung auch der frühere schriftliche Mietvertrag formungültig und mit gesetzlicher Frist kündbar geworden sei. Im Übrigen sei die Schriftform ursprünglich schon deshalb nicht eingehalten worden, weil Inhalt des Mietvertrages gleichzeitig auch der Einstellungsvertrag mit Frau M. gewesen sei. Dieser Teil der Absprache sei aber nicht schriftlich fixiert worden, was insgesamt zur Nichteinhaltung der Schriftform führe.

Der Kläger beantragt, auf seine Berufung das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 29.08.2000 abzuändern und den Beklagten entsprechend seinem erstinstanzlichen Antrag zu verurteilen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Die Schriftform sei eingehalten. Spätere Änderungen durch Anpassung der Miete hätten nicht schriftlich vereinbart werden müssen. Die Beschäftigung von Frau M. sei nicht an den Abschluss des Mietvertrages gekoppelt worden. Der bei Abschluss des Mietvertrages ins Auge gefasste Abschluss eines Arbeitsvertrages sei allenfalls Motiv der Eheleute für einen langfristigen Mietvertrag gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des beiderseitigen Vorbringens im Berufungsverfahren wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Klägers ist zulässig und begründet. Nachdem das Grundstück im Alleineigentum der verstorbenen Frau M. stand, ist der Kläger als Testamentsvollstrecker über deren Nachlass gemäß § 2212 BGB in gesetzlicher Prozessstandschaft für die Erbengemeinschaft zur Prozessführung befugt. Er war auch befugt, den mit den Erben bestehenden Mietvertrag zu kündigen.

Die Kündigung ist schon deshalb wirksam, weil jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigung die Schriftform für den Mietvertrag nicht mehr eingehalten war und deshalb gemäß § 566 Satz 2 BGB der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt und deshalb mit der Kündigungsfrist des § 565 Abs. 1 a BGB gekündigt werden konnte. Da die Kündigungsfrist abgelaufen ist, ist der Beklagte zur Räumung verpflichtet.

Es kann offen bleiben, ob die Parteien ursprünglich bei Abschluss des Mietvertrages die gemäß § 566 BGB erforderliche Schriftform gewahrt haben, da die spätere Anpassungsvereinbarung im Bezug auf die Miethöhe unstreitig nur mündlich erfolgte, zur

Fortgeltung der Wahrung der Schriftform des Mietvertrages aber hätte schriftlich erfolgen müssen (zum erforderlichen Inhalt einer solchen Vereinbarung vergleiche BGH, NJW 1999, 2517, 2519 sowie BGH NJW 1999, 2591).

Nach allgemeiner Meinung und ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt der Formmangel eines Änderungsvertrages zu einem Miet- oder Pachtvertrag dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (BGH NJW 1994, 1649, 1651 m.w.N.). Hiervon hat die Rechtsprechung nur für den Fall eine Ausnahme zugelassen, dass der Änderungsvertrag in den Inhalt des zur Zeit der Änderung bestehenden ursprünglichen Vertrages während der Laufzeit in keiner Weise eingreift, sondern lediglich zur Folge haben soll, dass der vereinbarten Laufzeit ein weiterer Zeitabschnitt angefügt wird, es sich also um einen reinen Verlängerungsvertrag handelt. Denn in diesem Fall sind die Interessen des im Hinblick auf § 571 BGB in erster Linie geschützten künftigen Grundstückserwerbers ausreichend gewahrt, wenn die aus dem formgültigen Ursprungsvertrag nicht ersichtliche Verpflichtung ihn nicht über die aus § 566 Satz 2 BGB ergebende zeitliche Spanne hinaus bindet (BGH NJW 1994, 1649 unter Hinweis auf BGH NJW 1968, 1229). Wenn auch Nachträge in einer Abänderung der Preisvereinbarung nicht den gesamten Vertragsinhalt wiederholen müssen und auch keine feste Verbindung von Haupturkunde und Nachtragsurkunde zu verlangen ist, so verbleibt es doch beim Erfordernis der Schriftform (BGH WM 1969, 920). Fehlt einer Nachtragsvereinbarung die gesetzliche Schriftform, so wird hiervon der Hauptvertrag jedenfalls dann erfasst, wenn sie eine Regelung von wesentlicher Bedeutung enthält, die den ursprünglichen Vertrag bereits während der Laufzeitinhaltlich ändert (BGH WM 1970, 1480). Eine solche wesentliche Regelung ist die Miethöhe, über die sich der Erwerber eines Grundstücks bei langfristigen Mietverträgen durch schriftliche Unterlagen muss Klarheit verschaffen können.

Ist somit der gesamte Mietvertrag hier als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen, so konnte- der Kläger den Mietvertrag gemäß § 565 Abs.1 a BGB zum dritten Werktag eines Kalendervierteljahres für das Ablaufen des nächsten Kalendervierteljahres kündigen. Diese Fristen sind nach der Kündigung vom 22.12.1999 verstrichen, so dass der Beklagte zur Räumung verpflichtet ist.

Der Kündigung stand § 242 BGB nicht entgegen. Wie der Bundesgerichtshof wiederholt entschieden hat (BGH WM 1970, 1480 m.w.N.) verstößt die Berufung auf § 566 BGB, der eine zwingende Gesetzesvorschrift ist, grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben. Nur besondere Umstände können dazu führen, dass die Wirkung des § 566 BGB hinter der des § 242 BGB zurückzutreten hat. Solche Umstände sind nicht dargetan.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 281 Abs. 3 Satz 2, 708 Nr. 10, 711, 1088, 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO.