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Rechtsanwalt – Belehrungspflicht über Formbedürftigkeit eines Vertrages

LG Bremen – Az.: 4 O 2013/20 – Urteil vom 25.02.2022

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. Der Nebenintervenient trägt seine Kosten selbst.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Schadensersatz wegen des Vorwurfs einer anwaltlichen Pflichtverletzung.

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin einigte sich mit der H GmbH und der G GmbH über den Kauf und die anschließende Vermietung eines Grundstücks in Stadt1 (Straße1). Hierzu sollte ein Grundstückskauf-, ein Miet-, und ein Bürgschaftsvertrag abgeschlossen werden.

Am 26.03.2019, drei Tage vor der geplanten Beurkundung, fand ein persönliches Gespräch zwischen dem Sachbearbeiter der Beklagten, Rechtsanwalt A, und dem Geschäftsführer der Klägerin statt. Gegenstand dieser Besprechung war der von der Klägerin vorgelegte Kaufvertragsentwurf.

Im Anschluss an dieses Gespräch übersendete die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 27.03.2019 den von ihr geänderten Kaufvertragsentwurf.

Die Beklagte wies in diesem Schreiben darauf hin, dass dem Kaufvertrag als wesentliche Änderung der noch abzuschließende Mietvertrag und die Bürgschaftserklärung des Herrn G persönlich, beigefügt werden.

Auf Seite 18 des Kaufvertragsentwurfs wurde durch die Beklagte entsprechend folgende Änderung vorgenommen:

„Dem Kaufvertrag werden zu Nachweiszwecken als Anlagen beigefügt.

a) der Mietvertrag zwischen der Käuferin und der Firma G GmbH vom …

b) die Bürgschaftsurkunde des Erschienenen zu 1. Herrn G persönlich vom …

Herr G persönlich bestätigt die durch ihn übernommene Bürgschaft.

Beide Urkunden sind wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrages.“

In dem letztlich am 29.03.2019 von dem Nebenintervenienten beurkundeten Kaufvertrag wurde diese Änderung nahezu identisch übernommen. Dort heißt es auf Seite 17/18 wie folgt:

„Dem Kaufvertrag werden zu Nachweiszwecken als Anlagen beigefügt:

a) der Mietvertrag zwischen der Käuferin und der Firma G GmbH vom 29.3.2019 – 11 Seiten -,

b) die Bürgschaftsurkunde des Erschienenen zu 1., Herrn G persönlich vom 29.3.2019 – 3 Seiten -.

Hierzu erklären die Erschienenen:

Die vorstehend näher beschriebenen Anlagen sind wesentlicher Bestandteil dieses Kaufvertrages.“

Weiter sah der von der Beklagten geänderte Kaufvertragsentwurf folgenden Schlusssatz vor:

„Das Protokoll ist den Erschienenen von dem Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig wie folgt unterschrieben worden.“

In dem endgültigen Vertragstext vom 29.03.2019 wurde folgender Schlusssatz durch den Nebenintervenienten eingefügt:

„Das Protokoll ist den Erschienenen von dem Notar vorgelesen, die Anlagen zur Durchsicht vorgelegt, von ihnen genehmigt und von ihnen und dem Notar eigenhändig, wie folgt, unterschrieben worden.“

Hinsichtlich des Inhalts des geänderten Kaufvertragsentwurfs wird auf Anlage K4 (Bl. 43 ff. d.A.) und hinsichtlich des am 29.03.2019 beurkundeten Kaufvertrags auf Anlage K 1 (Bl. 7 ff. d.A.) Bezug genommen.

Im Juli 2020 stellte die Verkäuferin des Grundstücks einen Antrag im einstweiligen Verfügungsverfahren mit dem Ziel, die Eigentumsübertragung des Grundstücks zu verhindern.

Durch Urteil des Hans. Oberlandesgerichts Bremen vom 15.10.2020 (Az. 3 W 24/20) wurde der Klägerin untersagt, die Eigentumsübertragung weiterzuverfolgen, einen Eintragungsantrag zu stellen oder einen eventuell gestellten Eintragungsantrag weiter zu betreiben. Zur Begründung führte das Hans. Oberlandesgericht im Wesentlichen aus, dass der Kaufvertrag gemäß § 125 BGB nichtig sei, weil es auch der Beurkundung der beigefügten Anlagen bedurft hätte.

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In den Entscheidungsgründen heißt es auszugsweise:

„Der Kaufvertrag der Parteien vom 29.03.2019 ist gemäß § 125 BGB nichtig, da die gesetzlich vorgeschriebene Form des § 311b Abs. 1 S.1 BGB nicht gewahrt ist. Hiernach bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Diese Form ist nicht eingehalten, wenn Erklärungen überhaupt nicht beurkundet wurden oder als nach dem Beurkundungsverfahrensrecht unwirksam sind. Gemäß § 13 Abs. 1 BeurkG muss die Niederschrift in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden; soweit die Niederschrift auf Karten, Zeichnungen oder Abbildungen verweist, müssen diese den Beteiligten anstelle des Vorlesens zur Durchsicht vorgelegt werden. Da Erklärungen in einem Schriftstück, auf das in der Niederschrift verwiesen und das dieser beigefügt wird, gem. § 9 Abs. 1 S. 2 BeurkG als in der Niederschrift selbst enthalten gelten, müssen auch die in einer Anlage zur Niederschrift enthaltenen Willenserklärungen der Beteiligten in vollem Umfang vorgelesen werden (…).

Rechtsanwalt – Belehrungspflicht über Formbedürftigkeit eines Vertrages
(Symbolfoto: fizkes/Shutterstock.com)

Dass der Kaufvertrag und der Bürgschaftsvertrag nicht vorgelesen wurden, sondern lediglich im Notartermin vorlagen und von den Beteiligten paraphiert wurden, ergibt sich aus der notariellen Urkunde selbst (…).

Hinzu kommt schließlich, dass die am Mietvertrag beteiligte G GmbH beim Notartermin gar nicht anwesend bzw. vertreten war. Herr G hat an der Beurkundung ausweislich der Urkunde nur handelnd für sich selbst im eigenen Namen und in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der Verfügungsklägerin teilgenommen. Auch insoweit ist das Beurkundungserfordernis hinsichtlich des Mietvertrages nicht erfüllt.“

Im Anschluss an das Urteil des Hans. Oberlandesgerichts wurden die zwischen der Klägerin und der Verkäuferin und Mieterin geschlossenen Verträge rückabgewickelt.

Die Klägerin ist der Ansicht, der Beklagten sei eine anwaltliche Pflichtverletzung zur Last zu legen, weil sie die Klägerin nicht darauf hingewiesen habe, dass für die Wirksamkeit der Verträge auch die Beurkundung des Miet- und Bürgschaftsvertrages erforderlich sei.

Da die Beklagte den Vertrag dahingehend ergänzt habe, dass der Miet- und Bürgschaftsvertrag dem Kaufvertrag zu Nachweiszwecken beigefügt werden, hätte die Beklagte ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass es notwendig sei, auch den Miet- und Bürgschaftsvertrag zu verlesen.

Hätte die Beklagte einen entsprechenden Hinweis erteilt, dann hätte die Klägerin den Nebenintervenient auf das Erfordernis der Beurkundung sämtlicher Vereinbarungen hingewiesen und dieser wäre dem Hinweis gefolgt.

Da der Notar nach § 19 BNotO nur subsidiär hafte, müsse die Beklagte für die der Klägerin entstandenen Schäden einstehen.

Insgesamt sei der Klägerin aufgrund der Formnichtigkeit der Verträge ein Schaden in Höhe von 1.142.181,12 € entstanden.

Dieser Schaden setze sich aus den nachfolgenden Positionen zusammen:

  • entgangene Mieterträge in Höhe von 1.027.122,29 € zuzüglich der erstatteten Miete für November 2019 in Höhe von 20.000,00 €,
  • Gerichts- und Anwaltskosten in Höhe von 50.469,10 €,
  • Notar- und Anwaltskosten, die zur Rückabwicklung der Verträge angefallen sind, in Höhe von insgesamt 12.547,45 €,
  • Umlagefähige Kosten in Höhe von 29.465,10 €,
  • Kosten für die Löschungsbewilligung der Pfandfreimachung in Höhe von 114,24 €,
  • Grundbuchkosten in Höhe von 2.982,50 €.

Durch Klageschriftsatz vom 24.11.2020 hat die Klägerin dem Notar B den Streit verkündet. Durch Schriftsatz vom 23.02.2021 ist dieser dem Rechtsstreit auf Klägerseite beigetreten.

Nachdem die Klägerin den Schaden ursprünglich auf 1.081.630,36 € und durch Schriftsatz vom 22.04.2021 auf 1.139.603,94 € beziffert hat, beantragt sie nunmehr,

1.) die Beklagte zu verurteilen, an sie, die Klägerin, einen Betrag in Höhe von € 1.142.181,12 € zu zahlen, nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, auf € 1.081.630,36 seit Rechtshängigkeit, auf € 57.973,58 seit Zustellung des Schriftsatzes vom 22.04.2021 und auf € 3.096,74 seit Zustellung dieses Schriftsatzes.

2.) festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr, der Klägerin, alle weiteren Schäden zu ersetzen, die dieser dadurch entstehen, dass die in der Urkundenrollen-Nr. 411/2019 des Notars B niedergelegten Vereinbarungen betreffend den Ankauf und die Vermietung einschließlich einer Mietbürgschaft eines zu diesem Zeitpunkt noch nicht vermessenen Grundstücks in Stadt1, Straße1, zunächst eingetragen in den beiden Grundbuchblättern Stadt1 Vorstadt R XXX Blatt XXX und Blatt XXX, unwirksam sind.

Der Nebenintervenient hat sich der Klage angeschlossen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Beachtung von Formvorschriften und die Gestaltung und Durchführung der Beurkundung ausschließlich die Aufgabe des beurkundenden Nebenintervenienten gewesen sei.

Der letztlich beurkundete Vertrag sei ferner überhaupt nicht Gegenstand der Prüfung des bearbeitenden Rechtsanwalts gewesen. Lediglich die diesem Vertrag vorausgehenden Entwürfe seien inhaltlich überprüft worden. Der geschlossene Kaufvertrag sei sowohl noch in wesentlichen Punkten geändert, als auch ohne Übernahme aller Änderungen der Beklagten beurkundet worden.

Dass der Miet- und Bürgschaftsvertrag tatsächlich nicht beurkundet worden seien, bestreitet die Beklagte mit Nichtwissen.

Im Übrigen sei der Mietvertrag wirtschaftlich nichts wert, da die Mieterin nicht in der Lage gewesen sei, die Miete zu bezahlen. Das Ausfallrisiko sei bei der Berechnung der entgangenen Mieteinnahmen nicht berücksichtigt worden.

Die eingeforderten Notarkosten zur Rückabwicklung der Verträge seien schon nicht erstattungsfähig, weil die Rückabwicklung keiner gesonderten und mit zusätzlichen Kosten versehenen Beurkundung bedurft hätte. Daneben müsse sich die Klägerin die aus der Rückabwicklungsvereinbarung folgende Zahlung der Verkäuferin in Höhe von 150.000,00 € im Rahmen der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist hinsichtlich des Klageantrags 2) unzulässig und im Übrigen unbegründet.

I.

Der Klageantrag zu 2) ist im Lauf des Rechtsstreits unzulässig geworden.

Das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 ZPO) für den Klageantrag zu 2) war im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung nicht mehr gegeben.

Das Feststellungsinteresse als besondere Ausformung des Rechtsschutzinteresses ist das schutzwürdige Interesse des Klägers an baldiger Feststellung. Soweit dem Kläger ein einfacherer oder zumindest gleich effektiver Weg zur Erreichung seines Rechtsschutzziels zur Verfügung steht, entfällt das Feststellungsinteresse. Dies ist insbesondere der Fall, wenn es dem Kläger möglich und zumutbar ist, eine sein Rechtsschutzziel erschöpfende Klage auf Leistung zu erheben. Denn durch diese könnte er im Sinn einer besseren Rechtsschutzmöglichkeit den Streitstoff in einem Prozess klären. Die auf Feststellung des Anspruchs gerichtete Klage ist dann nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unzulässig (vgl. nur BGH, Versäumnisurteil vom 21. Februar 2017 – XI ZR 467/15 –, juris Rn. 14 mwN; Versäumnisurteil vom 2. März 2012 – V ZR 159/11 –, juris Rn. 14 mwN).

Allerdings ist ein Kläger grundsätzlich nicht gehalten, seine Klage in eine Leistungs- und in eine Feststellungsklage aufzuspalten, wenn bei Klageerhebung ein Teil des Schadens schon entstanden, die Entstehung weiteren Schadens aber noch zu erwarten ist. Denn es besteht keine allgemeine Subsidiarität der Feststellungsklage gegenüber der Leistungsklage. Vielmehr ist eine Feststellungsklage trotz der Möglichkeit, Leistungsklage zu erheben, zulässig, wenn die Durchführung des Feststellungsverfahrens unter dem Gesichtspunkt der Prozesswirtschaftlichkeit zu einer sinnvollen und sachgemäßen Erledigung der aufgetretenen Streitpunkte führt. Dementsprechend kann der Kläger nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dann, wenn eine Schadensentwicklung noch nicht abgeschlossen ist, in vollem Umfang Feststellung der Ersatzpflicht begehren (vgl. nur BGH, Urteil vom 30. März 1983 – VIII ZR 3/82 –, juris Rn. 27 mwN; Urteil vom 19. April 2016 – VI ZR 506/14 –, juris Rn. 6 mwN).

Ursprünglich – bei Klageerhebung – bestand ein Feststellungsinteresse, da die Klägerin zu diesem Zeitpunkt (noch) nicht in der Lage war, ihren Schaden abschließend zu beziffern. Als Prozessvoraussetzung muss das Feststellungsinteresse grundsätzlich bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen (Zöller/Greger, Zivilprozessordnung, 34. Aufl. 2022, § 256 ZPO, Rn. 7c). Der Vortrag der Klägerin zu einem angeblich noch zu erwartenden (weiteren) Schäden rechtfertigt nicht die Annahme des notwendigen Feststellungsinteresses nach § 256 Abs.1 ZPO im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung. Durch Schriftsatz vom 22.04.2021 teilte die Klägerin mit, dass die Verkäuferin den Kaufpreis erstattet und die gerichtlichen Verfahren abgerechnet worden sind, sodass der Schaden abschließend beziffert werden könne. Weitere mögliche Folgeschäden werden seitens der Klägerin nicht dann nicht mehr dargetan. Fällt das Feststellungsinteresse im Lauf des Rechtsstreits weg, wird die Klage ex nunc unzulässig (Zöller/Greger, Zivilprozessordnung, 34. Aufl. 2022, § 256 ZPO, Rn. 7c).

II.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz wegen der Verletzung von Pflichten aus dem Anwaltsvertrag gemäß §§ 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit §§ 611, 675 BGB.

1.

Zwischen den Parteien ist ein Anwaltsvertrag nach Maßgabe der §§ 611 ff., 675 ff. BGB zustande gekommen. Es steht nicht im Streit, dass die Beklagte damit beauftragt worden ist, den streitgegenständlichen Grundstückskaufvertrag vor dessen Beurkundung inhaltlich zu prüfen und zu ergänzen.

2.

Die Beklagte hat die sie aus dem Vertragsverhältnis obliegenden Pflichten bereits objektiv im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB nicht verletzt.

2.1

Der Maßstab für die Bewertung der Pflichten eines Rechtsanwalts richtet sich nach Inhalt und Umfang des erteilen Mandats. Der Rechtsanwalt muss im Rahmen des erteilten Auftrags die rechtlichen Interessen des Mandanten nach jeder Richtung umfassend wahrnehmen.

Ein um eine Beratung ersuchter Rechtsanwalt ist zu einer umfassenden und möglichst erschöpfenden Beratung seines Mandanten verpflichtet. Unkundige muss er über die Folgen ihrer Erklärungen belehren und vor Irrtümern bewahren. Er hat dem Mandanten diejenigen Schritte anzuraten, die zu dem erstrebten Ziel zu führen geeignet sind, und Nachteile für den Auftraggeber zu verhindern, soweit solche voraussehbar und vermeidbar sind. Dazu hat er dem Auftraggeber den relativ sichersten und gefahrlosesten Weg vorzuschlagen und ihn über mögliche Risiken aufzuklären, damit der Mandant zu einer sachgerechten Entscheidung in der Lage ist. Zweifel und Bedenken, zu denen die Sachlage Anlass gibt, muss der Anwalt darlegen und mit seinem Mandanten erörtern (st. Rspr., BGH, Urteile vom 20. Oktober 1994 – IX ZR 116/93 – NJW 1995, 449, 450 unter I. 2. a); vom 20. Juni 1996 – IX ZR 106/95 – NJW 1996, 2929, 2931 unter II. 1.; vom 19. Januar 2006 – IX ZR 232/01 – NJW-RR 2006, 923, 924 Rn. 14; vom 23. November 2006 – IX ZR 21/03 – NJW-RR 2007, 569, 570 Rn. 10; jew. m.w.N.).

Berät ein Rechtsanwalt seinen Mandanten über Rechtsgeschäfte, die nur unter Einhaltung einer bestimmten Form rechtswirksam abgeschlossen werden können, genügt er im Allgemeinen seiner Verpflichtung aus dem Anwaltsvertrag nicht mit dem bloßen Hinweis auf die Formbedürftigkeit. Er muss dem Mandanten vielmehr auch das besondere Risiko deutlich machen, das dieser eingeht, wenn er ohne Beachtung der Form das Rechtsgeschäft abschließt oder die Formwahrung auf einen späteren Zeitpunkt verschiebt (vgl. Fischer, Handbuch der Anwaltshaftung, 4. Auflage, § 2 Rn. 312).

Dass die Beklagte in diesem Pflichtenkreis einen Anwaltsfehler begangen hat, ist weder dargetan noch sonst wie ersichtlich.

2.2

Entsprechend der genannten Grundsätze kann von einem Rechtsanwalt erwartet werden, dass dieser seinen Mandanten im Falle der Formbedürftigkeit eines Vertrages darauf hinweist, dass dieser Vertrag für dessen Wirksamkeit von einem Notar beurkundet werden muss.

Im hiesigen Rechtsstreit ist allerdings unstreitig, dass die Beurkundung des streitgegenständlichen Kaufvertrages zum Zeitpunkt der inhaltlichen Überprüfung seitens der Beklagten kurz bevorstand. Unstreitig wusste die Klägerin, dass der Kaufvertrag formbedürftig ist und von einem Notar beurkundet werden muss.

Eines gesonderten Hinweises der Beklagten darauf, dass neben dem Kaufvertrag auch die diesem Vertrag als Anlagen beigefügten Verträge beurkundet werden müssen, bedurfte es dagegen nicht.

2.2.1

Sowohl die dem streitgegenständlichen Kaufvertrag beigefügte Bürgschaft als auch der Mietvertrag waren ebenso wie der Kaufvertrag nach § 311b BGB beurkundungspflichtig.

Zwar bedürften sowohl Bürgschaft- als auch der Mietvertrag isoliert betrachtet nicht der notariellen Form, jedoch teilen sie hier die Formbedürftigkeit des Kaufvertrages.

Werden im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag weitere, an sich nicht formbedürftige Vereinbarungen getroffen, so unterliegen diese dem Formzwang des § 311b Abs. 1 S. 1 BGB, wenn und soweit die Abreden nach dem Willen der Beteiligten rechtlich untrennbar zu einer Einheit verbunden sind, das heißt miteinander stehen und fallen sollen (vgl. Grziwotz in: Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 311b BGB, Rn. 51).

Dass der Grundstücksvertrag einerseits und Mietvertrag sowie Bürgschaft andererseits miteinander stehen und fallen sollen, wird von den Parteien nicht in Abrede gestellt.

Ob die Verträge tatsächlich nicht beurkundet worden sind, kann im hiesigen Verfahren dahinstehen, denn selbst unterstellt die Verträge wären durch den Nebenintervenient nicht verlesen worden, begründet dies keine Pflichtverletzung der Beklagten.

2.2.2

Die Hinweispflicht eines Rechtsanwalts betrifft nur das das „Ob“ einer erforderlichen Beurkundung und der Rechtsfolgen bei dessen Nichtbeachtung, gerade aber nicht das „Wie“ der Beurkundung.

Weiß der Rechtsanwalt, dass der Mandant sich zur Beurkundung des Vertrages in die Hände eines Notars begibt, darf er darauf vertrauen, dass der Notar die Regelungen des Beurkundungsgesetzes kennt, beachtet und einhält. Von einem Rechtsanwalt kann nicht erwartet werden, dass er seinen Mandanten zusätzlich darüber belehrt, welche Einzelheiten der Notar im Rahmen der Beurkundung zu beachten und wie die Beurkundung zu erfolgen hat, denn ansonsten würden den Rechtsanwalt faktisch die Pflichten treffen, die durch die Rechtsordnung ausdrücklich dem Notar auferlegt worden sind.

Aus diesem Grund durfte die Beklagte hier darauf vertrauen, dass der Nebenintervenient den streitgegenständlichen Kaufvertrag einschließlich der Anlagen ordnungsgemäß beurkunden wird.

2.2.3

Auch die Tatsache, dass die Beklagte den Miet- und Bürgschaftsvertrag erst kurz vor der Beurkundung dem Kaufvertrag beigefügt und den Vertrag entsprechend ergänzt hat, rechtfertigt keine andere rechtliche Bewertung.

Der durch die Beklagte geänderte Kaufvertragsentwurf enthielt den ausdrücklichen Hinweis auf die als Anlagen beigefügten Verträge. Die Formulierung „Die vorstehend näher beschriebenen Anlagen sind wesentlicher Bestandteil des Kaufvertrages“ ist unmissverständlich.

Auch entspricht die Beurkundung der Anlagen gerade den Anforderungen des Beurkundungsgesetzes, dessen Einhaltung im Pflichtenkreis des Nebenintervenienten lag. Das Vorlesen der Niederschrift einschließlich der als Anlage beigefügten Schriftstücke ist das Essentielle einer Beurkundung durch den Notar, eben gerade weil die Nichtbeachtung der Formvorschriften die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge hat.

Gemäß § 13 Abs. 1 BeurkG muss die Niederschrift in Gegenwart des Notars den Beteiligten vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden; soweit die Niederschrift auf Karten, Zeichnungen oder Abbildungen verweist, müssen diese den Beteiligten anstelle des Vorlesens zur Durchsicht vorgelegt werden. In der Niederschrift soll festgestellt werden, dass dies geschehen ist.

Gemäß § 9 Abs. 1 BeurkG muss die Niederschrift die Bezeichnung des Notars und der Beteiligten sowie die Erklärungen der Beteiligten enthalten. Erklärungen in einem Schriftstück, auf das in der Niederschrift verwiesen und dass dieser beigefügt wird, geltend als in der Niederschrift selbst enthalten.

Dass der Notar die Anforderungen die das Beurkundungsgesetz an die Beurkundung von Anlagen stellt kennt, durfte die Beklagte deshalb zweifelsfrei unterstellen.

Der zur Unwirksamkeit des Vertrages führende „Mangel“ folgt damit gerade nicht aus dem Vertrag selbst. Nicht die von der Beklagten verwendete Formulierung oder das Einfügen des Miet- und Bürgschaftsvertrages ist Ursache für die Formunwirksamkeit der Verträge, sondern die unterbliebene, ordnungsgemäße Beurkundung seitens des Nebenintervenienten.

2.2.4

Ebenso durfte die Beklagte darauf vertrauen, dass Nebenintervenient neben der Beurkundung der Anlagen auch die an der Beurkundung Beteiligten feststellt und in der Niederschrift bezeichnet.

Die Pflicht des Notars zur Feststellung der Beteiligten folgt aus § 10 BeurkG. Danach soll die Person der Beteiligten in Niederschrift so genau bezeichnet werden, dass Zweifel und Verwechslungen ausgeschlossen sind.

Folgerichtig hätte der Nebenintervenient im Zuge der Beurkundung der Anlagen und damit des Mietvertrages auch die Mieterin, die G GmbH vertreten durch den alleinvertretungsberechtigten G, als Beteiligten feststellen und in der Niederschrift bezeichnen müssen oder sich bei Zweifeln an der Vertretungsberechtigung jedenfalls erkundigen und die Beurkundung ggf. zu einem anderen Zeitpunkt durchführen müssen.

2.2.5

Eine Haftung der Beklagten ist auch nicht im Lichte der Regelung des § 19 BNotO begründbar.

Verletzt der Notar vorsätzlich oder fahrlässig die ihm anderen gegenüber obliegende Amtspflicht, so hat er diesen den daraus entstandenen Schaden zu ersetzen. Fällt dem Notar nur Fahrlässigkeit zur Last, so kann er nur dann in Anspruch genommen werden, wenn die Verletzten nicht auf andere Weise Ersatz verlangen mögen, § 19 Abs.1 BNotO.

Hat der Geschädigte einen Rechtsanwalt mit der Wahrung seiner Interessen beauftragt ist dieser nur dann vorrangig in Anspruch zu nehmen, soweit diesem ebenfalls eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden kann. Eine anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne dieser Vorschrift scheidet deshalb schon im Hinblick auf das Fehlen einer Pflichtverletzung der Beklagten aus.

Die Haftungsprivilegierung zu Gunsten des Notars entspricht der allgemeinen Regelung bei Ansprüchen aus Amtspflichtverletzungen, § 839 Abs.1 S. 2 BGB. Sie ist im Hinblick auf die besondere Art der notariellen Amtstätigkeit gerechtfertigt. Denn zunächst besteht Beurkundungszwang; spiegelbildlich dazu ist der Notar zur Amtstätigkeit verpflichtet, so dass er sich im Gegensatz zu anderen beratenden Berufen für ihn risikoreichen Tätigkeiten nicht entziehen kann. Es sollen die Haftungsrisiken gemildert werden, die sich darauf ergeben, dass der Notar die Vornahme von Amtsgeschäften gemäß § 15 Abs. 1 S. 1 BNotO grundsätzlich nicht verweigern darf.

Ein solches Schutzbedürfnis besteht im Verhältnis zu Rechtsanwälten insbesondere dann, wenn der Rechtsanwalt an der Vertragsgestaltung mitgewirkt und über entsprechende aus dem Vertrag resultierende Risiken nicht aufgeklärt/hinreichend belehrt hat.

Da gerade risikoreiche Geschäfte eben auch aufgrund der Warn- und Beweisfunktion notariell beurkundet werden müssen, liegt hier oftmals eine Kollision mit § 17 BeurkG vor. Nach dieser Vorschrift obliegt auch dem Notar die Verpflichtung, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben. Dabei muss auch der Notar darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden.

Ist dem Rechtsanwalt etwa eine Pflichtverletzung im Hinblick auf die Gestaltung des Vertrages vorzuwerfen, welche erhebliche Risiken für seinen Mandanten zur Folge hat, so trifft ggf. auch den Notar die Pflicht auf solche Risiken hinzuweisen. So liegt der Fall hier aber gerade nicht. Der „Fehler“/das „Risiko“ liegt nicht in der Vertragsgestaltung, sondern nur darin, dass der Nebenintervenient die Anlagen des Vertrages nicht vorgelesen hat (oder das – streitige – Vorlesen nicht zutreffend beurkundet hat). Die Verträge an sich begründen hier gerade keine Pflichtverletzung, sondern schlicht die unterbliebene Beurkundung. Die ordnungsgemäße Beurkundung lag – wie bereits ausgeführt – allein im Pflichtenkreis des Nebenintervenienten.

Eine – wie von der Klägerin angenommene – Hinweisverpflichtung des Rechtsanwaltes auf die Durchführung der Beurkundung wäre nach Auffassung der Kammer allenfalls in atypischen Vertragsgestaltungen zu erwarten, bei denen auch für den geschulten und kundigen Notar eine Beurkundungsfrage „versteckt/kompliziert“ wäre und damit die Vertragsgestaltung selbst eine „Gefahr“ für die ordnungsgemäße Beurkundung geschaffen hat. Dies ist aber vorliegend gerade nicht der Fall. Die vorliegende Frage der Mitbeurkundung von Annex-Verträgen, insbesondere Miet- und Bürgschaftsverträgen, gehört zum Standardwissen und ist in gängigen Kommentierungen ohne Weiteres nachzulesen (vgl. Eylmann/Vaasen, 4. Aufl., § 9 BeurkG, Rn. 15).

3.

Im Hinblick auf die vorstehenden Ausführungen bedurften die weiteren Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs, insbesondere im Hinblick darauf, ob der Klägerin ohne die Pflichtverletzung der geltend gemachte Schaden nicht entstanden wäre, keiner Erörterung mehr.

III.

Mangels begründeter Hauptforderung war der geltend gemachte Zinsanspruch ebenfalls nicht zuzuerkennen.

IV.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus §§ 91 Abs. 1, 101 Abs. 1 Hs.2 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

V.

Der Gebührenstreitwert wird gemäß §§ 43, 48 GKG, §§ 3 ff. ZPO auf 1.142.181,12 € festgesetzt. Dem unzulässigen Feststellungsantrag kam kein gesonderter Wert zu.

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