Schadensersatz bei Abbruch von Verhandlungen zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 7 U 86/19 – Urteil vom 29.11.2019

1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 14.05.2019, Az. 4 O 385/18, wird zurückgewiesen.

2. Die Kläger tragen die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Der Gebührenstreitwert für die Berufungsinstanz wird auf 6.968,33 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Kläger nehmen die Beklagten wegen einer Verletzung vorvertraglicher Pflichten aufgrund des Abbruchs von Verhandlungen zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch. Sie machen geltend, sie hätten im Vertrauen auf den Abschluss des Kaufvertrages ein Darlehen aufgenommen, für das ihnen Bereitstellungszinsen im Zeitraum von Oktober 2016 bis Mai 2017 in Höhe von 6.968,32 € in Rechnung gestellt worden sind, die nicht angefallen wären, wenn der Kaufvertrag wie vereinbart am 25.08.2016 abgeschlossen worden wäre. Wegen des Sachverhaltes im Einzelnen und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand und die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die für den Abschluss von Grundstückskaufverträgen geltenden Formvorschriften eine vorvertragliche Haftung des anderen Vertragspartners beim Abstandnehmen vom Kaufvertrag nur im Ausnahmefall bei einer schweren Treuepflichtverletzung, in der Regel bei vorsätzlichem Handeln, zuließen. Eine solche Treuepflichtverletzung sei nicht bereits bei parallel geführten Verhandlungen mit mehreren Interessenten gegeben. Auch aus dem Abschluss eines Finanzierungsvertrages ergebe sich kein Vertrauenstatbestand, der die Haftung der Beklagten für den Abschluss des Vertrags begründe. Sinn und Zweck der gesetzlichen Formvorschrift sei, zu vermeiden, dass Dispositionen des Käufers zu einer Verpflichtung des Verkäufers führten.

Gegen das am 28.05.2019 zugestellte Urteil haben die Kläger am 28.06.2019 Berufung eingelegt, die sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 29.08.2019 mit einem an diesem Tag eingegangenen Schriftsatz begründet haben.

Zur Begründung ihres Rechtsmittels führen die Kläger aus: Das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass eine schwere Treuepflichtverletzung, die ausnahmsweise eine Haftung des Grundstücksverkäufers aus vorvertraglichem Verschulden rechtfertigen könne, nicht dargelegt sei. Die Beklagten hätten den Abschluss des Kaufvertrages davon abhängig gemacht, dass die Kläger bei der Beurkundung einen „Kaufpreisfinanzierungsvertrag“ mit ihrem Darlehensgeber abgeschlossen haben müssten. Dies könne der Makler, dessen elektronische Nachrichten sie vorlegen, bezeugen. Das Landgericht hätte den angebotenen Beweis erheben müssen. Zwar hätte aufgrund des Abschlusses eines Finanzierungsvertrages bereits vor dem 08.08.2016 der auf den 09.08.2016 anberaumte Termin zum Abschluss eines Kaufvertrages schon nicht verlegt werden dürfen. Die Kläger hätten aber davon ausgehen können, dass der auf den 25.08.2016 verlegte Termin stattfinde. Dass sie diese Erwartung hatten, habe sich für die Beklagten erkennbar daraus ergeben, dass am 11.08.2016 ein Gutachter der finanzierenden Bank das Grundstück besichtigt habe. Dass die Beklagten den Abschluss des Kaufvertrages von der Finanzierung abhängig gemacht hätten, ergäbe sich auch daraus, dass mit dem Kaufvertrag auch eine Grundschuld habe beurkundet werden sollen. Die Beklagten hätten den Klägern rechtzeitig vor dem Termin mitteilen müssen, dass sie nicht mehr bereit seien, den Vertrag abzuschließen. Dies hätten sie nicht getan. Sie haben unstreitig einen Kaufvertrag mit anderen Käufern am 05.09.2016 abgeschlossen.

Die Kläger beantragen, das am 14.05.2019 verkündete Urteil des Landgerichts Potsdam – 3 O 385/18 – abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, an sie als Gesamtgläubiger 6.968,33 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen die angefochtene Entscheidung. Sie bestreiten den entstandenen Schaden und meinen, dass die Kläger das Darlehen für den Erwerb eines anderen Grundstücks hätten verwenden können.

Sie wenden ein, dass die vorgelegten elektronischen Nachrichten nicht belegten, dass die Beklagten den Nachweis einer Kaufpreisfinanzierung gefordert hätten. Erstinstanzlich seien auch nur diese Nachrichten vorgelegt und weiterer Beweis sei nicht angetreten worden. Ihnen sei nicht bekannt gewesen, ob ein Darlehen aufgenommen worden sei. Die Besichtigung durch den Gutachter der Versicherung hätte ohnehin eher dafür gesprochen, dass noch kein Darlehen aufgenommen worden sei. Die Kläger seien bereits bei Beginn der Vertragsverhandlungen darauf hingewiesen worden, dass nur im Fall des Abschlusses einer Reservierungsvereinbarung eine verbindliche Verkaufszusage abgegeben würde. Darüber seien die Kläger sich bewusst gewesen, hätten aber eine Reservierungsvereinbarung nicht abschließen wollen.

II.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Ersatz der Ihnen infolge des Abschlusses und der vorzeitigen Kündigung eines Darlehensvertrages entstandenen Kosten aus § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 BGB.

1.

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen des Abbruchs von Vertragsverhandlungen ist nicht in jedem Fall begründet, wenn eine Partei vom Vertragsabschluss Abstand nimmt. Die Parteien sind grundsätzlich in ihrer Entscheidung, ob sie sich zu einem Vertragsabschluss entschließen, frei, selbst dann, wenn der andere Teil bereits Aufwendungen gemacht hat. Eine Ersatzpflicht besteht im Allgemeinen nur dann, wenn eine Partei ohne triftigen Grund die Verhandlungen abbricht, nachdem sie bereits Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages erweckt hat (BGH, Urteil vom 07.02.1980, III ZR 23/78, BGHZ 76, 343, 349; Urteil vom 06.02.1969, II ZR 86/67, WM 1969, 595, 597).

Noch strengere Anforderungen sind bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwerwiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt, wie sie beispielsweise beim Vorspiegeln einer tatsächlich nicht vorhandenen Abschlussbereitschaft gegeben ist. Begründete schon das Fehlen triftiger Gründe für die Verweigerung der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags die Haftung des Verhandlungspartners, bedeutete das nämlich einen indirekten Zwang zum Abschluss des Vertrags. Ein solcher Zwang liefe dem Zweck der Formvorschrift des § 311 b BGB zuwider, nach der wegen der Bedeutung des Vertragsgegenstandes für die Vertragsparteien und aus Gründen der Rechtssicherheit eine Bindung ohne Einhaltung der Form verhindert werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 09.11.2012, V ZR 182/11, NJW 2013, 928 mwN). Die Formbedürftigkeit einer vertraglichen Bindung bei Verträgen über die Veräußerung oder den Erwerb eines Grundstücks dient dem Zweck, die Parteien vor übereilten Entscheidungen oder unüberlegt vereinbarten Vertragsbedingungen zu schützen, sie bewirkt ferner eine Dokumentation des Inhalts des Vertrages, dient der Gewähr für die Gültigkeit des Vertrages und soll – wegen der Beurkundung durch einen Notar – auch die Beratung der Parteien über die Tragweite der von ihnen abgegebenen Erklärungen sicherstellen. Diese Zielsetzungen der gesetzlichen Regelung über die Einhaltung der Form darf nicht dadurch umgangen werden, dass formlos Vereinbartes eine Schadensersatzpflicht begründet und den Vertragspartner auf diese Weise mittelbar dazu zwingt, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen.

Nach diesen vom Landgericht angewandten Grundsätzen liegen die Voraussetzungen der Haftung wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen hier nicht vor. Hinsichtlich der Begründung wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen. Danach ergibt sich insbesondere keine Haftung daraus, wenn der Vertragspartner bei grundsätzlich vorhandener Abschlussbereitschaft mit anderen Interessenten zu günstigeren Konditionen einen Vertrag abschließt (BGH, Urteil vom 13.10.2017, V ZR 11/17, VersR 2018, 98). Dass die Beklagten bereits während der mit den Klägern geführten Verhandlungen nicht abschlussbereit gewesen wären, tragen die Kläger nicht vor.

Auch unter Berücksichtigung der mit der Berufungsbegründung wie schon erstinstanzlich vertretenen Auffassung, dass sich ein besonderer Vertrauenstatbestand vorliegend daraus ergeben habe, dass die Beklagten, wie die Kläger behaupten, den Abschluss des Kaufvertrages von der Vorlage einer Finanzierungsbestätigung abhängig gemacht hätten, ergibt sich nichts Abweichendes. Selbst wenn man die Behauptung, die Kläger hätten diese Bedingung gestellt, zu Gunsten der Kläger als wahr unterstellt, wäre das Verhalten der Beklagten nicht als besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu beurteilen.

Die gestellte Bedingung hätte nach ihrem Erklärungsgehalt lediglich eine besondere Absicherung der Verkäufer bezweckt, dahin, dass die Finanzierung bei Abschluss des Kaufvertrages gesichert ist und die Erfüllung des Vertrages nicht an fehlender Finanzierung scheitert.

Der streitigen Bedingung einer Finanzierungsbestätigung wäre über das Sicherungsinteresse der Verkäuferseite hinaus keine weitere für den Vertragsabschluss maßgebliche erkennbare Bedeutung zuzumessen gewesen. Insbesondere ist mangels einer entsprechenden Erklärung für die Käuferseite kein Vertrauen begründet worden, dass bei Vorliegen der Bestätigung eine vorvertragliche Bindung der Verkäufer bestehen sollte. Der Verkäufer geht regelmäßig nicht davon aus, dass die Finanzierung nur für das von ihm angebotene Grundstück aufgenommen wird, sondern dass bei Scheitern der Verhandlungen die Interessenten den Erwerb eines anderen Grundstücks erwägen werden. Er muss daher grundsätzlich nicht befürchten, dass im Fall des Scheiterns der Verhandlungen Kosten entstanden sein werden, die die Kaufinteressenten ihm in Rechnung stellen. Wegen des oben dargestellten Formerfordernisses besteht vielmehr für ihn bis zur notariellen Beurkundung keine verbindliche Verpflichtung. Dies bedeutet umgekehrt auch, dass er bis zum verbindlichen Vertragsabschluss weiterhin auch das Risiko eingeht, dass die Käufer sich für ein anderes Objekt entscheiden und Aufwand, den der Verkäufer durch Besichtigungstermine im Hinblick auf den Vertragsabschluss gehabt hat, sich für ihn nicht rentiert oder dass er anderen Interessenten eine Absage erteilt und der Vertragsabschluss dennoch nicht zustande kommt.

Die Kläger, für die die von ihnen behauptete Bedingung mit dem Risiko verbunden gewesen wäre, dass sie – wie geschehen – einen Kredit aufnehmen, der Vertragsabschluss aber scheitert, sind ohne eine vorvertragliche Bindungswirkung der Verhandlungen nicht schutzlos gestellt. Sie hätten den Darlehensvertrag mit dem Darlehensgeber aufschiebend bedingt abschließen können, so dass der Darlehensvertrag nur dann wirksam geworden wäre, wenn auch der Grundstückskaufvertrag zustande gekommen wäre. Sie hätten eine Reservierungsvereinbarung abschließen können. Sie hätten schließlich versuchen können, die von dem Verkäufer gestellten Vorbedingungen abweichend zu verhandeln letztlich hätten sie von dem Vertragsschluss unter den nach ihrem Vortrag vorgegebenen Bedingungen wegen des für sie damit verbundenen Risikos Abstand nehmen und abwarten können, ob die Abschlussbereitschaft der Verkäuferseite sich angesichts dessen zu ihren Gunsten entwickelt.

2.

Die Kostenentscheidung ergeht gemäß § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, § 711, § 713 ZPO.

Die Festsetzung des Gebührenstreitwertes folgt aus § 47 Abs. 1, § 48 Abs. 1GKG.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen insoweit nicht vorliegen, § 543 Abs. 2 ZPO.