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Einräumung eines kostenlosen Wohnrechts – Beweiswürdigung

Familie in der Zwickmühle: Die Auseinandersetzung um Wohnrechte und Nutzungsentgelt

In einer außergewöhnlichen Familienangelegenheit ging es um einen Streit, der die Rechtsprechung des Landgerichts Cottbus in Anspruch nahm. Eine Mutter und ihre Tochter gerieten über die Nutzung eines gemeinsamen Hauses und die Zahlung eines Nutzungsentgelts in Konflikt. Das Eigenheim der Mutter besteht aus einem Erd- und Dachgeschoss, wobei die Mutter das Erdgeschoss bewohnt und die Tochter das Dachgeschoss. Die Mutter verlangte von ihrer Tochter ein monatliches Nutzungsentgelt für das von ihr bewohnte Dachgeschoss.

Die Mutter als Eigentümerin der Immobilie, hatte ursprünglich das gesamte Haus alleine genutzt. Doch nach der Renovierung und dem Ausbau des Dachgeschosses, in dem die Tochter nun residiert, entstand eine komplexe Situation. Beide Parteien haben Darlehen aufgenommen, um die Kosten der Renovierung und des Ausbaus zu decken. Interessanterweise wurde das Darlehen hauptsächlich von der Tochter bedient und getilgt. Dies hat zu einer verschärften Diskussion um die Forderung eines Nutzungsentgelts geführt.

Direkt zum Urteil Az: 2 O 133/20 springen.

Der Streit um die Nutzungsgebühr

Die Mutter als Klägerin forderte ein monatliches Nutzungsentgelt von ihrer Tochter ab Oktober 2019. Die Tochter, also die Beklagte, lehnte dies jedoch ab. Dies führte dazu, dass die Mutter vor Gericht ging, um die Beklagte zur Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgeltes zu verurteilen. Zudem forderte die Mutter die Räumung und Herausgabe des Dachgeschosses.

Darlehen und Eigentumsverhältnisse

Eine interessante Wendung in diesem Fall ist, dass die Darlehen, die zur Renovierung und zum Ausbau des Dachgeschosses aufgenommen wurden, hauptsächlich von der Tochter bedient und getilgt wurden. Dieses Detail könnte erheblichen Einfluss auf die Einschätzung der Forderung nach Nutzungsentgelt und der Wohnrechte haben.

Die Entscheidung des Landgerichts

Trotz der umstrittenen Forderungen und den schwierigen Eigentumsverhältnissen hat das Landgericht Cottbus entschieden, die Klage der Mutter abzuweisen. Die Tochter muss daher kein Nutzungsentgelt zahlen und das Dachgeschoss nicht räumen. Die Mutter trägt die Kosten des Rechtsstreits und die Tochter bleibt vorerst im Dachgeschoss wohnen.


Das vorliegende Urteil

LG Cottbus – Az.: 2 O 133/20 – Urteil vom 06.08.2021

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird auf der Stufe „bis 30.000,00 €“ festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung von Nutzungsentgelt sowie auf Räumung und Herausgabe einer im Eigentum der Klägerin stehenden Dachgeschosswohnung in Anspruch.

Die Klägerin ist die Mutter der Beklagten und Eigentümerin der streitgegenständlichen Immobilie … in …. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut, welches aus einem Erd- und Dachgeschoss besteht. Die Klägerin bewohnt das Erdgeschoss, während die Beklagte das Dachgeschoss des Wohnhauses bewohnt. Die von der Beklagten genutzte Dachgeschosswohnung weist eine Gesamtwohnfläche von ca. 74,06 qm auf und besteht aus 2 Zimmern, einer Küche, einem Bad und einem Abstellraum. Zudem benutzt die Klägerin einen Teil des Gartens mit einer eigenen Sitzfläche von ca. 15 qm, den Wäscheplatz mit einer Wäschespinne, den Dachboden und einen PKW-Stellplatz. Die Parteien benutzen zudem den Hausflur im Erdgeschoss gemeinsam. Die Betriebs- bzw. Nebenkosten wurden bis zum Einzug des Lebensgefährten der Beklagten im Februar 2019 hälftig geteilt und nunmehr gedrittelt.

Das streitgegenständliche Wohnhaus war ursprünglich bis zu einer umfassenden Sanierung im Jahr 1999/2000 eingeschossig und mit einem Flachdach versehen. Im Rahmen des Ausbaus wurde die streitbefangene Dachgeschosswohnung geschaffen und auch ein neues Spitzdach aufgesetzt. Die Kosten hierfür betrugen 200.000,00 DM. Die Parteien nahmen hierfür zwei Darlehen auf, die – bis auf die an die Klägerin ausgezahlte Eigenheimzulage in Höhe von 20.000,00 € – allein von der Beklagten innerhalb von 10 Jahren bedient und getilgt wurden.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.10.2019 forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung eines Nutzungsentgelts in Höhe von 800,- € monatlich, beginnend ab Oktober 2019, auf, was die Beklagte ablehnte.

Nachdem die Klägerin zunächst beantragt hat, die Beklagte zur Zahlung eines monatlichen Nutzungsentgeltes, beginnend ab dem 01.04.2020, und für den Zeitraum vom 01.10.2019 bis zum 31.03.2020 einen Betrag in Höhe von 4.800,00 zu zahlen, beantragt sie nunmehr:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin ab dem 01.07.2021 einen Betrag von monatlich 800,00 € für die Nutzung der Wohnung, belegen im Obergeschoss des Hauses … in …, fällig und zahlbar zum dritten Werktag des Monats zzgl. Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins p.a. ab dem vierten Werktag des Monats bis zur vollständigen Räumung zu zahlen.

2. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin für den Zeitraum vom 01.10.2019 bis zum 03.06.2021 einen Betrag in Höhe von 16.800,00 nebst Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins p.a.

  • – aus einem Betrag in Höhe von 1.600,00 € seit dem 03.11.2019
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.12.2019
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.01.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.02.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.03.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.04.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.05.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.06.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.07.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.08.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.09.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.10.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.11.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.12.2020
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.01.2021
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.02.2021
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.03.2021
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.04.2021
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.05.2021
  • – aus einem Betrag in Höhe von 800,00 € seit dem 03.06.2021

zu zahlen.

3. Die Beklagte wird weiter verurteilt, die Klägerin von der Zahlung außergerichtlicher Rechtsanwaltskosten an den Prozessbevollmächtigten in Höhe von 1.590,91 € freizustellen.

4. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr genutzte Wohnung, belegen im Obergeschoss (bestehend aus zwei Zimmern, Küche, Bad, Flur), Nebengelasse (Hausflur, Dachboden, Schuppen) und auf bzw. das Grundstück, belegen … in …, zu räumen und herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, zwischen den Parteien sei vereinbart worden, dass ihr die streitgegenständliche Wohnung im Obergeschoss nach Abbezahlung des Kredites zum Eigentum übertragen werde.

Das Gericht hat die Parteien informatorisch angehört und Beweis durch Vernehmung der Zeugen … und … erhoben. Wegen des Ergebnisses der Parteianhörung und der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 08.06.2021 (Bl. 198 ff. d.A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Der Klägerin stehen die geltend gemachten Ansprüche gegen die Beklagte unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

1. Zwischen den Parteien wurde unstreitig ein Mietvertrag über eine Gebrauchsüberlassung der streitgegenständlichen Dachgeschosswohnung nicht geschlossen. Ernsthaft in Betracht kommen daher nur die Ansprüche aus den § 987 ff. BGB.

a. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung aus §§ 987 Abs. 1, 100 BGB, beginnend ab dem 01.10.2019, denn zwischen den Parteien besteht kein Eigentümer-Besitzer-Verhältnis. Eine solche Vindikationslage besteht immer dann, wenn Eigentum und Besitz an einer Sache auseinanderfallen und der Besitzer dem Eigentümer gegenüber nicht zum Besitz berechtigt ist. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, denn der Beklagten steht ein originäres Recht zum Besitz nach § 986 Abs. 1, S. 1, Alt. 1 BGB aus einem wirksamen Schuldvertrag zu.

Zwischen den Parteien wurde eine schuldrechtliche Abrede dahingehend getroffen, dass der Beklagten das (Wohnungs-)Eigentum an der streitgegenständlichen Dachgeschosswohnung nach vollständiger Tilgung der für die Sanierung und den Umbau der streitgegenständlichen Immobilie aufgenommenen Darlehen übertragen werde sollte. Damit wurde der Beklagten nach dem objektiven Empfängerhorizont gem. §§ 133, 157 jedenfalls auch ein lebenslanges kostenloses Wohnrecht von Seiten der Klägerin eingeräumt.

Dies steht zur Überzeugung des Gerichts nach dem Ergebnis der Parteianhörung und der Beweisaufnahme fest. Gemäß § 286 Abs. 1, S. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. Eine unumstößliche Gewissheit, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist, ist dabei nicht erforderlich. Vielmehr genügt ein für das praktische Leben brauchbarer Grad einer Gewissheit, der Zweifeln Schweigen gebietet. Entscheidend ist, ob der Tatrichter die an sich möglichen Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann (BGH/53, 245 = NJW 1970, 946; NJW 1993, 935 (937); NJW 2000, 953 (954)).

Dem Tatrichter ist es dabei auch grundsätzlich erlaubt, allein aufgrund des Vortrags der Parteien und ohne Beweiserhebung festzustellen, was wahr und was unwahr ist. Er kann dabei im Rahmen der freien Würdigung des Verhandlungsergebnisses den Behauptungen und Angaben einer Partei glauben, obwohl die Parteianhörung nach § 141 ZPO kein förmliches Beweismittel darstellt. Dies unter Umständen auch dann, wenn eine Partei die Wahrheit ihrer Behauptung sonst nicht – auch nicht mittels Parteivernehmung, weil es an der erforderlichen Anfangswahrscheinlichkeit fehlt – beweisen kann und ihr im Einzelfall sogar den Vorzug vor Bekundungen eines Zeugen oder des als Partei vernommenen Gegners geben (vgl. BGH, Beschl. v. 27.09.2017 – XII ZR 48/17).

Die Beklagte hat in ihrer im Rahmen der mündlichen Verhandlung erfolgten informatorischen Anhörung eine schuldrechtliche Absprache zwischen den Parteien dahingehend geschildert, dass ihr die streitgegenständliche Dachgeschosswohnung nach Tilgung der zur Finanzierung des Umbaus und zur Sanierung des Wohnhauses aufgenommenen Darlehen zum Eigentum übertragen werden und damit „gehören“ sollte. Das Gericht folgt dieser Aussage. Es ist überzeugt, dass die Bekundungen der Beklagten glaubhaft sind und diese persönlich glaubwürdig ist. Sie hat detailreich, plausibel und frei von Widersprüchen darlegen können, dass es im August/September 1999/2000 zu einer Absprache zwischen den Parteien kam, dass ihr bei Abbezahlung des Darlehens die Dachgeschosswohnung auch gehören werde und dass in diesem Zusammenhang auch besprochen wurde, sich alle anfallenden Kosten, das Haus und das Grundstück betreffend, zu teilen. Diese wurde in der Folgezeit auch so gehandhabt. Auch haben die Zeugen … und … … übereinstimmend bekundet, dass nie ein Zweifel daran bestanden habe, dass die Dachgeschosswohnung der Beklagten „gehöre“ und dass von einer zu zahlenden Miete oder Ähnlichem nie die Rede war. Zwar war der Zeuge … … bei der konkreten Absprache der Parteien nicht zugegen, seine Aussage war aber deshalb nicht unergiebig. Denn er hat glaubhaft ausgesagt, dass immer wieder verlautbart worden sei, „… baut für sich oben aus“ und dass die Beklagte zu ihm immer wieder gesagt habe, „dass das Oben … sei“. Die Aussagen des Zeugen waren insgesamt nachvollziehbar und standen im Einklang mit den weiteren Schilderungen der Beteiligten und zu den Begleitumständen. Die Parteien haben die schuldrechtliche Absprache für die weiteren Familienmitglieder erkennbar „gelebt“ und seit dem Umbau bzw. die Sanierung der Immobilie im Jahr 1999/2000 fast 20 Jahre zusammengewohnt. Das Verhältnis zwischen den Parteien verschlechterte sich nach den übereinstimmenden Angaben der Beklagten und des Zeugen … sowie auch der Aussage der Klägerin selbst erst mit dem Einzug des Lebensgefährten der Beklagten in die Dachgeschosswohnung im Februar 2019.

Der Zeuge … … – Sohn der Klägerin und Bruder der Beklagten – war auch persönlich glaubwürdig und wies insbesondere keine Belastungstendenz in Bezug auf die Klägerin auf. Im Gegenteil war für das Gericht neben der Tatsache, dass dieser als erstes hinsichtlich der beabsichtigten Sanierung im Jahr 1999/2000 von der Klägerin angesprochen wurde auch durch weitere Nachfragen erkennbar, dass der Zeuge der Klägerin von allen drei Kindern am nächsten Stand.

Auch der Zeuge … … – weiterer Sohn der Klägerin und Bruder der Beklagten – war glaubwürdig und seine Aussagen glaubhaft. Er bestätigte ebenfalls, dass zwischen den Parteien während eines Zeitraums von fast 20 Jahren nie irgendwelche Absprachen zur Zahlung einer „Miete“ gegeben habe und dass er das erste Mal davon gehört habe, als der Lebensgefährte der Beklagten mit in die Wohnung eingezogen sei. Er schilderte zudem, dass die Klägerin noch in der Bauphase gesagt habe, dass die Wohnung der Beklagten „gehören“ würde, was auch noch bei einem Gespräch zwischen den Parteien und ihm im Jahr 2012 oder 2014 im Zusammenhang mit dem Erbe bestätigt worden sei. Auch waren beide Zeugen nach dem Eindruck des Gerichts sichtlich davon überrascht, dass die Klägerin die Beklagte nach so vielen Jahren nunmehr auf die Zahlung einer „Miete“ in Anspruch nehmen will.

Für die Richtigkeit der Aussage der Beklagten hinsichtlich ihres Besitzrechtes sprechen zudem weitere Umstände: Die Beklagte hat ausgesagt, dass es bereits zwei Notartermine gegeben habe, eine Übertragung des Wohnungseigentums aber sämtlich am Verhalten der Klägerin gescheitert sei. Dieser Vortrag blieb auch von der Klägerin unbestritten. Der Zeuge … … bestätigte zudem, dass es einen Notartermin gegeben habe, er aber erst im Nachhinein davon erfahren habe. Zudem kam es zum Um- und Ausbau des Wohnhauses im Jahr 1999/2000 nur auf den Wunsch der Klägerin hin, da sich das eingeschossige Wohnhaus mit Flachdach in einem schlechten Zustand befand und sich die Klägerin eine umfangreiche Sanierung, insbesondere des defekten Daches, allein nicht hätte leisten können. Sie sprach auch nach eigenem Vortrag zunächst den Zeugen … … auf einen gemeinsamen Umbau bzw. die Sanierung des Wohnhauses an. Diesem sei aber die Wohnung im Hinblick auf eine mögliche Familiengründung zu klein gewesen. Der Grundstückswert wurde durch die Sanierung und den Umbau des Wohnhauses deutlich gesteigert, was die Fotos in Anlage B 2 der Klageerwiderung (Bl. 132 ff. d.A.) eindrucksvoll dokumentieren.

Die Bekundungen der Klägerin waren demgegenüber hinsichtlich der Absprache der Parteien zu den Umbau- und Sanierungsmaßnahmen und der damit verbundenen Aufnahme der Darlehen nicht glaubhaft. Zum einen war die Aussage der Klägerin zur getroffenen Vereinbarung hinsichtlich der Darlehen unplausibel und offensichtlich unvollständig. Auf die Frage des Gerichts zu der konkreten diesbezüglichen Absprache gab sie lediglich an, dass sich die Beklagte auch nach dem Abbezahlen des Kredites weiterhin an den Kosten des Hauses beteiligen sollte. Dies erscheint ohne eine entsprechende Gegenleistung – wie etwa einer Übertragung des Wohnungseigentums an der Dachgeschosswohnung oder der Einräumung eines lebenslangen kostenlosen Wohnrechts – nicht plausibel. Die Lebenserfahrung spricht dafür, dass sich die Beklagte auf diese für sie nachteilhafte Vereinbarung nicht eingelassen und sich auch nicht in Höhe von 200.000,00 DM verschuldet hätte. Zudem zeigte die Klägerin auf weitere Nachfragen des Gerichts zu der konkreten Absprache zwischen den Parteien eine geringe Wiedergabereitschaft. Die Klägerin fühlte sich deutlich unwohl, als sie von der Einzelrichterin zu den konkreten Absprachen im Zusammenhang mit der Aufnahme der Darlehen befragt wurde. Ihr Aussageverhalten änderte sich erst, als es zu unverfänglicheren Fragen der Benutzung des Grundstücks, wie der Wäschespinne, des Gartens, usw. kam. Weiterhin ist für das Gericht auch nicht nachvollziehbar, dass die Klägerin die Beklagte 10 Jahre nach der Sanierung – zu einem Zeitpunkt, als die Darlehen durch die Beklagte gerade vollständig bedient worden waren – „wieder auf eine Miete angesprochen“ haben soll und die Parteien dann aber wiederum weitere 9 Jahre ohne eine entsprechende Zahlung der Beklagten zusammengelebt haben sollen. Auch hat keiner der beiden Söhne in einem Zeitraum von fast 20 Jahren je etwas davon mitbekommen, dass die Klägerin seit dem Jahr 2010 immer wieder versucht haben soll, eine „Miete“ von der Beklagten einzufordern. Auch hat die Klägerin konkrete Umstände für eine Aufforderung zur Zahlung einer „Miete“ nicht vorgetragen.

Die Schilderungen der Klägerin waren auch in weiten Teilen lückenhaft. So wurde von der Klägerin nicht erwähnt, dass es zwei Notartermine mit den Parteien gegeben hat. Den Notarterminen kamen aber als Indiztatsachen im vorliegenden Fall eine nicht unerhebliche Bedeutung zu, denn Gegenstand dieser Termine war gerade eine schuldrechtliche Absprache zu einer Aufteilung des Grundstücks in WEG-Einheiten und Übertragung von Wohneigentum auf die Beklagte.

Überdies streitet für die für das Bestehen der Einwendung nach § 986 BGB der grundsätzlich darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten im vorliegenden Fall auch eine Rechtsfortdauervermutung für das unstreitig einmal bestandene Besitzrecht an der streitgegenständlichen Wohnung (Palandt/Herrler, 79. Aufl. 2020, Vorb v § 987 BGB, Rn. 2 m.w.A.). Die Klägerin hat selbst vorgetragen, dass die Beklagte für einen Zeitraum von 10 Jahren für die Dauer der Tilgung des Darlehens berechtigterweise „kostenfrei“ in der streitgegenständlichen Dachgeschosswohnung wohnen durfte.

Einer Wirksamkeit der schuldrechtlichen Abrede steht auch nicht die Vorschrift des § 311 b Abs. 1, S. 1 BGB i.V.m. § 125 S. 1 BGB entgegen. Zwar ist diese Vorschrift gem. § 4 Abs. 3 WEG auch bei der Übertragung von Wohnungseigentum anwendbar. Der Klägerin ist es aber nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sich auf diese Vorschrift zu berufen. Es liegt ein Fall der Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen widersprüchlichen Verhaltens vor. Die Verwirkung setzt in ständiger Rechtsprechung ein sog. Zeitmoment und ein sog. Umstandsmoment voraus. Ein Recht ist daher verwirkt, wenn der Berechtigte über einen längeren Zeitraum hinweg untätig geblieben ist und dadurch bei der Gegenpartei ein Vertrauenstatbestand geschaffen wurde. Stets müssen besondere Umstände vorliegen, die die verspätete Inanspruchnahme bzw. das verspätete Berufen auf ein Recht als treuwidrig erscheinen lassen. So liegt der Fall hier. Die Beklagte hat die zwei Darlehen für die Haussanierung und den Umbau – hier Aufsetzung eines zweiten Geschosses – im Jahr 1999/2000 über 200.000,00 DM zusammen mit der Klägerin aufgenommen und unstreitig bis auf die Eigenheimzulage allein und vollständig getilgt. Seit der vollständigen Tilgung des Darlehens sind wiederum weitere 9 Jahre verstrichen. Die Beklagte durfte jedenfalls spätestens nach vollständiger Tilgung der Darlehen darauf vertrauen, dass ihr die allein von ihr bezahlte Dachgeschosswohnung absprachegemäß zum Wohnungseigentum übertragen wird und sie sich nicht im Nachhinein mit der Unwirksamkeit des Übertragungsvertrages, der Geltendmachung von Nutzungsentschädigung oder Ähnlichem konfrontiert sieht.

Zudem kann die Beklagten jedenfalls ein kostenloses, lebenslanges Wohnrecht aus der schuldrechtlichen Absprache ableiten, nachdem sie die Darlehen vollständig getilgt hat. Selbst bei einem schenkungsweise eingeräumten Wohnrecht – also ohne Versprechen einer Gegenleistung – endet das Besitzrecht erst mit dem wirksamen Widerruf der Schenkung (vgl. MüKo BGB, 8. Aufl. 2020, § 986, Rn. 45). Ein Widerrufsgrund wurde aber weder vorgetragen, noch ist dieser ersichtlich.

b. Aus denselben Gründen scheitert auch ein Anspruch auf Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung aus § 988 i.V.m. § 812 ff. BGB. Darüber hinaus hat die Beklagte den Besitz auch nicht „unentgeltlich erlangt“. Das Versprechen einer Gegenleistung des Besitzers schadet auch dann, wenn sie noch nicht erbracht ist (vgl. BeckOK, Hau/Poseck, 57. Edition, § 988, Rn. 5, Stand: 1.11.2020). Im vorliegenden Fall wurde aber eine Gegenleistung durch die Beklagte nicht nur lediglich versprochen, sondern auch geleistet, denn der aufgenommenen Darlehen für die Sanierung und den Umbau des streitgegenständlichen Wohnhauses wurden durch die Beklagte vollständig getilgt.

c. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung aus deliktsrechtlichen oder bereicherungsrechtlichen Anspruchsgrundlagen, denn das Besitzrecht der Beklagten stellt insofern einen Rechtfertigungsgrund i.S.d. § 823 ff. BGB bzw. einen Rechtsgrund zum Behaltendürfen i.S.d. § 812 Abs. 1, S. 1, Alt. 1 BGB dar.

2. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Dachgeschosswohnung. Dabei kann dahinstehen, ob der Antrag zu 4. bereits hinsichtlich der „Nebengelasse (Hausflur, Dachboden, Schuppen)“ hinreichend bestimmt ist, er ist jedenfalls unbegründet.

a. Ein Anspruch aus § 985 BGB scheidet aufgrund des Besitzrechts der Beklagten von aus (s.o.).

b. Ebenso scheitert auch ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes des früheren Besitzers i.S.d. § 861 Abs. 1 BGB, denn die Beklagte hat den Besitz nach dem eigenen Vortrag der Klägerin jedenfalls nicht durch verbotene Eigenmacht i.S.d § 858 BGB erlangt. Der Beklagte stand vielmehr nach den getroffenen Absprachen von Anfang an ein Besitzrecht zu, weil sie die Tilgung der Darlehen übernommen hatte. Darüber hinaus wäre der Anspruch gem. § 864 Abs. 1 BGB zum Zeitpunkt der Klagerhebung bereits erloschen.

c. Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch keinen Herausgabeanspruch der streitgegenständlichen Wohnung aus § 1007 Abs. 1 BGB. Dieser scheitert schon daran, dass es sich bei der Dachgeschosswohnung nicht um eine bewegliche Sache i.S.d. Vorschrift handelt.

d. Herausgabeansprüche aus §§ 823 Abs. 1, 249 BGB oder § 812 Abs. 1, S. 1, Alt. 1 BGB scheitern wiederum aufgrund des bestehenden Besitzrechtes der Beklagten (s.o.).

3. Die Klägerin hat damit gegen die Beklagte auch keinen Anspruch auf Freistellung von den vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten las Nebenforderungen, da es insoweit an einer Hauptforderung fehlt.

4. Die Verhandlung war auch nicht gemäß § 296a S. 2 ZPO i.V.m. § 156 ZPO wiederzueröffnen, denn auch der Vortrag des Klägervertreters im nachgelassenen Schriftsatz vom 28.06.2021 rechtfertigt keine andere Sachentscheidung. Insbesondere ist nicht nachvollziehbar, weshalb die Beklagte aufgrund der Tatsache, dass sie von ihrem Lebensgefährten die Zahlung einer Miete verlangt hat, damit einräume, selbst nicht von einem dauerhaften entgeltfreien Wohnen ausgegangen zu sein. Im Gegenteil ist ein solches Vorgehen gerade plausibel, wenn die Beklagte davon ausging, dass ihr aufgrund der schuldrechtlichen Abrede das Eigentum an der Wohnung zustehen soll. Andernfalls hätte gerade die Klägerin von dem Lebensgefährten der Beklagten und nicht die Beklagte die Zahlung eines Mietzinses verlangen können. Gerade im Zusammenhang mit der Teilung der Betriebskosten zu je einem Drittel hätte eine diesbezügliche Absprache mit der Klägerin und dem Lebensgefährten der Beklagten nahegelegen, welche aber unstreitig nicht erfolgt ist.

Der neue Sachvortrag des Beklagtenvertreters im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 08.07.2021 hinsichtlich der Vorlage der Kopie einer Abgeschlossenheitserklärung in Anlage B 5 und des Hinweises der Notarin, dass es vor der Aufteilung der Immobilie in WEG-Einheiten zunächst einer Abgeschlossenheitserklärung bedürfe und erst nach Vorliegen dieser Erklärung eine Teilung in Wohneigentum in Betracht käme, war nicht mehr zu berücksichtigen. Die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung ist weder erforderlich, noch zulässig, denn der Verkündungstermin dient nicht dazu, es einer Partei zu ermöglichen, ach Schluss der mündlichen Verhandlung weiter vorzutragen.

5. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, S. 1, Hs. 1, 709 S. 1, 2 ZPO.

6. Der Streitwert war gem. §§ auf der Stufe „bis 30.000,00 €“ festzusetzen. Der Räumungsanspruch, der Zahlungsanspruch und der Anspruch auf künftige Nutzungsentschädigung waren zu addieren. Die Klägerin hat einen Anspruch Räumung und Herausgabe damit begründet, dass sie Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks ist. Damit richtet sich der Streitwert gem. § 41 Abs. 2, S. 2 GKG ausnahmslos nach dem Wert der Nutzung für ein Jahr. In der Regel entspricht der Wert eines Jahres der jährlichen ortsüblichen Miete (KG, Beschl. v. 13.10.2010 – 12 W 28/10). In Ermangelung anderer Anknüpfungstatsachen schätzt das Gericht diesen Wert auf 12 x 600,00 €. Anders als für künftige Miete, für die überwiegend § 9 ZPO angewandt wird, war für die Bestimmung des Streitwerts einer künftigen Nutzungsentschädigung auf § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO abzustellen und der Streitwert nach freiem Ermessen unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls festzusetzen. Dabei ist in einfach gelagerten Fällen i.d.R. von dem Jahresbetrag der geforderten Nutzungsentschädigung einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen auszugehen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschl. 24.5.2011 – I – 10 W 79/10). Vorliegend war entsprach die künftige Nutzungsentschädigung also einem Betrag von 12 x 800,00 €.


Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

1. Mietrecht: Das Mietrecht ist in diesem Fall von zentraler Bedeutung. Es ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 535 bis 580a BGB, geregelt. In diesem Fall betrifft es das Verhältnis zwischen der Mutter (Vermieterin) und der Tochter (Mieterin). Die Mutter verlangt ein Nutzungsentgelt von der Tochter für die Nutzung der Dachgeschosswohnung und die Herausgabe der Wohnung. Besonders wichtig in diesem Kontext ist § 535 BGB, der den Grundsatz des Mietrechts festlegt: der Vermieter hat dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren und der Mieter hat im Gegenzug die vereinbarte Miete zu zahlen.

2. Schuldrecht: Das Schuldrecht ist ebenfalls beteiligt, insbesondere im Hinblick auf die Frage der Nutzungsentgelte. Dies ist in den §§ 241 bis 853 BGB geregelt. Hier geht es um die Ansprüche der Mutter (Gläubigerin) gegen die Tochter (Schuldnerin) hinsichtlich der behaupteten Nutzungsentgelte. Besonders wichtig sind hier die Regelungen zur Fälligkeit und Verzinsung von Forderungen (§§ 271, 288 BGB).

3. Zivilprozessrecht: Das Zivilprozessrecht regelt das Verfahren in zivilrechtlichen Streitigkeiten. Es ist im Wesentlichen in der Zivilprozessordnung (ZPO) kodifiziert. Hier ist es relevant für die Bestimmung des Streitwerts, die Prozesskosten und die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils. Insbesondere sind §§ 3, 91 und 708, 711 ZPO relevant.

4. Grundstücksrecht und Immobilienrecht: Diese Rechtsgebiete sind ebenfalls betroffen, insbesondere im Hinblick auf das Eigentum der Mutter an der Immobilie und die Frage, ob der Tochter ein Wohnrecht eingeräumt wurde. Hier sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) relevant, insbesondere die §§ 903 ff. BGB (Eigentum) und §§ 1093 ff. BGB (Wohnrecht).

5. Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG): Das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz kommt ins Spiel, wenn es um die Erstattung der Rechtsanwaltskosten geht, die die Mutter von der Tochter verlangt. In diesem Zusammenhang sind vor allem die Vorschriften des RVG über die Gebühren in Zivilsachen (Teil 3 des Vergütungsverzeichnisses) relevant.

FAQ: Häufig gestellte Fragen

1. Kann ich ein Nutzungsentgelt für eine Wohnung verlangen, die ich jemandem kostenlos zur Verfügung gestellt habe?

Ja, prinzipiell ist es möglich, ein Nutzungsentgelt zu verlangen. Allerdings sollten Sie beachten, dass dies in der Regel einer Änderung der ursprünglichen Vereinbarung entspricht und daher die Zustimmung der anderen Partei erfordert. Sollte die andere Partei nicht zustimmen, könnten rechtliche Schritte erforderlich sein, um diese Änderung durchzusetzen.

2. Was passiert, wenn jemand die Zahlung eines Nutzungsentgelts verweigert?

In solchen Fällen könnte eine Klage vor Gericht erforderlich sein. Wenn das Gericht der Auffassung ist, dass ein Nutzungsentgelt gerechtfertigt ist und die andere Partei zur Zahlung verpflichtet ist, kann es ein Urteil erlassen, das die Zahlung anordnet. Beachten Sie jedoch, dass die Durchsetzung eines solchen Urteils zusätzliche Kosten verursachen kann.

3. Kann ich jemanden aus einer Wohnung herausklagen, den ich dort kostenlos wohnen lasse?

Ja, das ist möglich. Das Verfahren kann jedoch kompliziert sein und es ist ratsam, juristischen Beistand zu suchen. Sie müssen in der Regel nachweisen können, dass Sie einen berechtigten Grund für die Kündigung haben, z.B. dass die andere Partei gegen wesentliche Bedingungen der Wohnraumüberlassung verstoßen hat oder dass Sie einen begründeten Eigenbedarf haben.

4. Wie wird der Streitwert in solchen Fällen berechnet?

Der Streitwert wird in der Regel anhand des jährlichen Nutzungsentgelts berechnet, das Sie verlangen. Dies dient zur Bestimmung der Gerichtskosten und der Anwaltsgebühren. Wenn Sie also beispielsweise ein monatliches Nutzungsentgelt von 800 Euro fordern, wäre der Streitwert in Ihrem Fall 9.600 Euro (800 Euro x 12 Monate).

5. Was passiert, wenn ich ein Urteil gewinne, aber die andere Partei nicht zahlen kann oder will?

In solchen Fällen können Sie versuchen, das Urteil zu vollstrecken. Das kann bedeuten, dass Sie einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Zahlung einzutreiben, oder dass Sie eine Pfändung des Einkommens oder der Bankkonten der anderen Partei beantragen. Beachten Sie jedoch, dass die Vollstreckung eines Urteils zusätzliche Kosten verursachen kann und nicht garantiert, dass Sie tatsächlich den geschuldeten Betrag erhalten.

6. Was ist der Unterschied zwischen Miete und Nutzungsentgelt?

Die Begriffe Miete und Nutzungsentgelt werden oft synonym verwendet. Im juristischen Kontext bezieht sich die Miete jedoch in der Regel auf eine vertraglich vereinbarte Zahlung für die Nutzung einer Immobilie, während das Nutzungsentgelt eher eine Art Entschädigung für die Nutzung einer Immobilie ohne formellen Mietvertrag ist.

7. Was passiert mit den Rechtsanwaltskosten in solchen Fällen?

In der Regel muss die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits tragen, einschließlich der Rechtsanwaltskosten der gegnerischen Partei. Es gibt jedoch Ausnahmen und bestimmte Kosten können unter Umständen nicht erstattet werden. Es ist daher ratsam, vor der Einleitung eines Rechtsstreits eine genaue Kostenschätzung einzuholen und eine fundierte Entscheidung zu treffen.

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