Schwarzverkauf – Verweigerung der Vollziehung eines notariellen Kaufvertrags

LG Bamberg, Az.: 3 T 279/18, Beschluss vom 02.11.2018

1. Die Beschwerde des Z. gegen den Vorbescheid des Notars N., Forchheim, vom 10.09.2018 betreffend die Nichtvollziehung des notariellen Kaufvertrags vom 05.09.2018 (URNr. x) wird zurückgewiesen.

2. Der Beschwerdeführer hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

3. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 7.200,00 EUR festgesetzt.

4. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

Die nach § 15 Abs. 2 Satz 1 BNotO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde ist unbegründet, da der Notar N. die Vollziehung des notariellen Kaufvertrags vom 05.09.2018 gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1, 14 Abs. 2 BNotO zu Recht verweigerte.

I.

Der Beschwerdeführer Z. wendet sich gegen die im Vorbescheid vom 10.09.2018 enthaltene Ankündigung des Notars, den Grundstückskaufvertrag vom 05.09.2018 (URNr. x) wegen Nichtigkeit gemäß §§ 117, 125 BGB (sog. Schwarzkauf) nicht zu vollziehen und aus diesem Grund dauerhaft keine Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften an die Urkundenbeteiligten zu erteilen.

In der Urkunde vom 05.09.2018 wurde der Verkauf eines Grundstücks des Beschwerdegegners S. als Verkäufer an den Beschwerdeführer Z. als Käufer zum Preis von 100,00 EUR pro Quadratmeter, insgesamt 7.200,00 EUR, notariell beurkundet. Der Vollzug des Kaufvertrags ist bislang nicht erfolgt.

Am 06.09.2018 riefen sowohl der Vater als auch die Mutter des Verkäufers S. beim beurkundenden Notariat an und teilten mit, dass die Beurkundung nicht der wirklichen Vereinbarung zwischen den Beteiligten entspreche, die „intern“ 300,00 EUR pro Quadratmeter als Kaufpreis vereinbart, aber nur 100,00 EUR pro Quadratmeter gegenüber dem Notar angegeben hätten. Der Käufer Z. wolle nun entgegen der nicht beurkundeten Vereinbarung nur die beurkundeten 100,00 EUR pro Quadratmeter, also 7.200,00 EUR, bezahlen. Am 07.09.2018 bestätigte der Käufer S. gegenüber dem Notar telefonisch die Angaben seiner Eltern vom Vortag; er habe sich auf Wunsch des Käufers Z. dazu bereit erklärt, den Kaufpreis niedriger anzugeben, und bereue dies nunmehr. Der Sachvortrag des Verkäufers S. wirkte glaubhaft auf den Notar.

Der beurkundende Notar lehnte vor diesem Hintergrund den Vollzug des beurkundeten Kaufvertrags vom 05.09.2018 mit Vorbescheid vom 10.09.2018 ab, da, falls die Angaben der Verkäuferseite zuträfen, ein sog. Schwarzkauf anzunehmen sei, der zur Nichtigkeit und daher zur Nichtvollziehbarkeit des beurkundeten Kaufvertrags führe. Ein nichtiger Kaufvertrag könne nicht Grundlage für einen Eigentumserwerb im Grundbuch sein, nichtige Urkunden dürfe der Notar nicht vollziehen (§ 14 Abs. 2 BNotO).

Gegen den ihm am 12.09.2018 zugegangenen Vorbescheid legte der Beschwerdeführer Z. mit am 10.10.2018 eingegangenem Schriftsatz seines Bevollmächtigten vom 09.10.2018 Beschwerde ein und beantragte die Vollziehung des Kaufvertrags. Der Beschwerdeführer habe den Verkäufer, der allein den vertraglichen Inhalt mit dem Notar abgeklärt habe, hinsichtlich des beurkundeten Kaufpreises in keiner Weise beeinflusst. Noch am Tag der Beurkundung sowie am Folgetag sowie Ende September 2018 seien der Verkäufer bzw. dessen Eltern auf ihn, den Beschwerdeführer, zugekommen und hätten weiteres Geld „schwarz auf die Hand“ gefordert. Der Beschwerdeführer habe auf die verbalen Angriffe der Verkäuferseite nicht reagiert.

Mit Nichtabhilfeentscheidung vom 22.10.2018 legte der Notar N. die Beschwerde dem Landgericht zur Entscheidung vor. Zwar sei die zulässige Beschwerde form- und fristgerecht eingelegt. Die Beschwerde beseitige jedoch die Zweifel des Notars an der Wirksamkeit der Urkunde wegen sog. „Schwarzkaufs“ nicht. Zwar bestreite der Beteiligte Z., dass ein falscher Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag angegeben worden sei, gleichzeitig würden sich aus seinem Vortrag weitere Zweifel ergeben. Er erscheine mindestens ungewöhnlich, wenn nicht unverständlich, warum Familienangehörige eines Vertragsteils weitere Zahlungen nach einer Beurkundung des Kaufvertrags einfordern sollten, wenn nicht vorher ein höherer Kaufpreis vereinbart worden wäre.

Der Beschwerdegegner hat keine Stellungnahme abgegeben.

II.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingereichte Beschwerde ist unbegründet. Sie hat in der Sache keinen Erfolg.

Es bestand ein legitimer sachlicher Grund im Sinne von § 15 Abs. 1 Satz 1 BNotG zur Verweigerung der Vollziehung des beurkundeten Kaufvertrags (vgl. zum Komplex Reithmann, in: Schippel/Bracker, Bundesnotarordnung, 9. Aufl. 2011, § 15 BnotO Rn. 43 ff., 49 ff. m.w.N.). Der Notar durfte von einem zwingenden Ablehnungsgrund nach § 14 Abs. 2 BNotG ausgehen, wonach der Notar seine Amtstätigkeit zur versagen hat, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre, insbesondere wenn seine Mitwirkung bei Handlungen verlangt wird, mit denen erkennbar unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden (vgl. zum Komplex Reithmann, a.a.O., Rn. 46 ff.).

Zwar ist es nicht Aufgabe des Notars, zwischen den Parteien streitig gewordene Fragen zu klären und zu entscheiden. Vielmehr ist derjenige der Beteiligten, der sich auf die Unwirksamkeit des geschlossenen Vertrages berufen will, grundsätzlich gehalten, eine der Urkunde entgegenstehende Rechtslage in einem Zivilrechtsstreit geltend zu machen und gegebenenfalls zur Verhinderung des Vollzuges ein Erwerbsverbot zu erwirken. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Notar nach § 14 Abs. 2 BNotO an der Amtshandlung gehindert ist, weil nach hoher Wahrscheinlichkeit das Grundbuch durch den Vollzug der Urkunde unrichtig würde oder weil eine erhebliche Wahrscheinlichkeit dafür spricht, dass der mit der Umschreibung im Grundbuch zu erfüllende schuldrechtliche Vertrag unwirksam ist (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 19. Mai 1999 – 2 Wx 18/99 -, Rn. 3 m.w.N., juris = BWNotZ 2000, 47 = JurBüro 2000, 212).

In Anbetracht der vom Notar und vom erkennenden Gericht für glaubhaft befundenen Angaben der Verkäuferseite, dass es sich vorliegend um ein „Schwarzgeschäft“ handele, die auch durch das Beschwerdevorbringen nicht entkräftet wurden, war der Notar gemäß § 14 Abs. 2 BNotG gehalten, von einer Vollziehung des beurkundeten Kaufvertrags abzusehen, da mit einer erheblichen Wahrscheinlichkeit von dessen Nichtigkeit und damit fehlender Vollzugsfähigkeit auszugehen war (vgl. zur Nichtigkeit eines „Schwarzkaufs“ gemäß §§ 117 Abs. 1, 125 BGB OLG Köln, a.a.O., Rn. 4 m.w.N., juris). Für die Darstellung der Verkäuferseite spricht insbesondere, dass mit Blick auf die übliche Kostentragungsregelung in der Kaufvertragsurkunde (“Kosten der Beurkundung trägt der Käufer“) und die Grunderwerbsteuerpflichtigkeit der Käuferseite vorliegend kein Motiv für den Veräußerer, gegenüber dem Notar einen zu niedrigen Kaufpreis anzugeben, erkennbar ist. Demgegenüber liegt ein entsprechendes, wenn auch unlauteres Interesse auf Erwerberseite auf der Hand (Ersparnis von Beurkundungsgebühren und Grunderwerbsteuer).

Nach alledem ist der angegriffene Vorbescheid des Notars nicht zu beanstanden und die Beschwerde in der Folge zurückzuweisen. Einer mündlichen Verhandlung bedurfte es nicht, § 15 Abs. 2 Satz 3 BNotO i.V.m. § 32 Abs. 1 Satz 1 FamFG. Von einer Vernehmung der vom Beschwerdeführer benannten Zeugin E. konnte abgesehen werden, da die Behauptung des Beschwerdeführers, der Verkäufer habe ihn aufgesucht, um ihn zu weiteren Zahlungen zu bewegen, als wahr unterstellt werden kann.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 15 Abs. 2 Satz 3 BNotO i.V.m. § 84 FamFG.

IV.

Die Festsetzung des Beschwerdewerts beruht auf § 36 Abs. 1 GNotKG und § 42 Abs. 1 FamGKG.

V.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die diesbezüglichen Voraussetzungen nach § 15 Abs. 2 Satz 3 BNotO i.V.m. § 70 Abs. 2 FamFG nicht gegeben sind (vgl. dazu Reitmann, a.a.O., Rn. 100/101).