Contact for English speaking clientsMietminderung bei Heizungsausfall in Karlsruher Wohnung gerechtfertigt
Das Amtsgericht Karlsruhe hat im Urteil Az.: 3 C 294/23 vom 09.08.2023 entschieden, dass die Kläger ihre monatliche Bruttomiete von 871,00 Euro aufgrund eines nicht funktionsfähigen Heizkörpers zeitweise um 30 % und später um 5 % mindern dürfen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits und der Klage wird in den meisten Punkten stattgegeben, während das ursprüngliche Versäumnisurteil größtenteils aufrechterhalten bleibt.
Übersicht:
- 1 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2 ➜ Der Fall im Detail
- 3 ✔ Häufige Fragen – FAQ
- 4 § Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- 5 Das vorliegende Urteil
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Gericht bestätigt die Minderung der Miete um 30 % von Dezember 2022 bis April 2023 und um 5 % ab Mai 2023 bis zur Mängelbeseitigung.
- Die Minderungsberechtigung basiert auf einem andauernden Heizungsausfall im größten Wohnraum der Wohnung.
- Die Minderungsquote variiert abhängig von der Jahreszeit und der Nutzungsbeeinträchtigung der Wohnung.
- Die Kläger sind berechtigt, die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung vollständig zu zahlen, solange der Mangel besteht.
- Die Beklagte ist zur Beseitigung des Mangels verpflichtet, hat dies jedoch bislang nicht getan.
- Der Einspruch der Beklagten gegen das Versäumnisurteil ist form- und fristgerecht, führt aber nicht zur Aufhebung der Mietminderung.
- Die Feststellungsklage hinsichtlich der Mietminderung ist zulässig und begründet.
- Der Streitwert des Falls beträgt 4.746,95 Euro, basierend auf den Minderungsansprüchen und Mängelbeseitigungsanforderungen.
Mietminderung bei Mängeln
Mieter haben ein Recht auf Mietminderung, wenn die Mietsache mangelhaft ist und der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt wird. Ein häufiger Anwendungsfall sind Heizungsmängel in der kalten Jahreszeit. Je nach Ausmaß des Mangels können Mieter die monatliche Miete angemessen kürzen.
Die Höhe der zulässigen Minderungsquote hängt von der konkreten Beeinträchtigung ab. Während der Heizperiode sind höhere Quoten gerechtfertigt als in den Sommermonaten. Mieter müssen den Mangel zunächst anzeigen und können die Miete dann vorläufig kürzen. Eine gerichtliche Klärung bringt Rechtssicherheit über den zulässigen Minderungsumfang.
➜ Der Fall im Detail
Rechtsstreit um Heizungsausfall und Mietminderung
Im Zentrum des Falls steht der Ausfall eines Heizkörpers in der von den Klägern gemieteten Wohnung in Karlsruhe, welcher eine signifikante Minderung der Wohnqualität zur Folge hatte.
Die Mieter, ein Paar mit zwei Kindern, bewohnen die größte der drei Zimmer der Wohnung, das zugleich als Wohnzimmer dient. Hier trat am 10. Dezember 2022 ein Heizungsausfall auf, der bis zum Tag des Urteils am 9. August 2023 nicht behoben wurde. Trotz mehrfacher Aufforderung an die Vermieterin blieb der Mangel bestehen, woraufhin die Kläger rechtliche Schritte einleiteten. Die Auseinandersetzung gipfelte in einer Gerichtsverhandlung, in der über die Angemessenheit der von den Klägern geforderten Mietminderung und die Verpflichtung zur Mängelbeseitigung entschieden wurde.
Das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe
Das Amtsgericht Karlsruhe entschied im Sinne der Mieter, indem es das vorherige Versäumnisurteil größtenteils bestätigte. Die Kläger dürfen demnach die monatliche Miete von ursprünglich 871,00 Euro im angegebenen Zeitraum unterschiedlich stark mindern: Für die Zeit vom 16. Dezember 2022 bis zum 30. April 2023 um 30 Prozent und ab dem 1. Mai 2023, beginnend mit der warmen Jahreszeit, um 5 Prozent, bis der Mangel vollständig behoben ist. Diese Entscheidung basiert auf der Annahme, dass die Beeinträchtigung der Wohnqualität während der kalten Monate gravierender ist. Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens und muss die Sicherheitsleistung für die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils erbringen.
Juristische Grundlagen der Entscheidung
Die Richter stützten ihre Entscheidung auf § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, der die Instandhaltungspflicht des Vermieters betont, und § 536 Abs. 1 BGB, der dem Mieter bei Mängeln ein Recht auf Mietminderung gewährt. Besonders hervorzuheben ist, dass für die Feststellung der Minderungsberechtigung keine exakte Bezifferung des Minderungsbetrags erforderlich ist. Es genügt, dass der Mieter den Mangel und dessen Auswirkungen auf die Tauglichkeit der Mietsache substantiiert darlegt.
Details zur Mietminderung und deren Begründung
Die Mietminderungsquote wurde dabei nicht willkürlich festgesetzt, sondern orientiert sich an den tatsächlichen Beeinträchtigungen während unterschiedlicher Jahreszeiten. So wurde für die Wintermonate eine höhere Minderungsquote angesetzt, da die fehlende Heizung in dieser Zeit eine erheblichere Einschränkung darstellt. Ab Mai, mit beginnendem Frühling und milderem Klima, wurde die Quote entsprechend reduziert, da die Auswirkungen des Mangels weniger gravierend sind.
Auswirkungen des Urteils
Dieses Urteil verdeutlicht die Bedeutung einer angemessenen Wohnqualität und die Verantwortung der Vermieter, die Funktionsfähigkeit essentieller Einrichtungen zu gewährleisten. Es unterstreicht zudem die Rechte der Mieter, in einem mängelfreien Wohnraum zu leben und im Falle von Mängeln eine angemessene Minderung der Miete zu fordern. Die Festsetzung des Streitwerts auf 4.746,95 Euro spiegelt den erheblichen Einfluss wider, den der Mangel auf die jährliche Mietsumme hatte.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Was versteht man unter einem unbezifferten Minderungsberechtigungsantrag?
Ein unbezifferter Minderungsberechtigungsantrag liegt vor, wenn der Mieter zwar eine Mietminderung geltend macht, jedoch keinen konkreten Betrag für die Minderung nennt. Dies kann der Fall sein, wenn die genaue Höhe der Minderung noch nicht feststeht, beispielsweise weil der Mangel schwer zu beziffern ist oder sich die Beeinträchtigung über einen längeren Zeitraum erstreckt.
Bei einem unbezifferten Antrag muss der Mieter die Gründe für die Minderung und die Berechnungsgrundlagen darlegen. Das Gericht hat dann einen Ermessensspielraum bei der Festsetzung der angemessenen Minderungsquote. Der Mieter ist nicht an eine bestimmte Höhe gebunden, kann im Rechtsmittelverfahren aber auch keine höhere Minderung geltend machen, als er ursprünglich dargelegt hat.
Unbezifferte Minderungsanträge sind insbesondere bei schwer bezifferbaren Mängeln wie Lärmbelästigungen üblich. Sie erleichtern es dem Mieter, sein Minderungsrecht geltend zu machen, ohne sich auf einen konkreten Betrag festlegen zu müssen. Das Gericht entscheidet dann nach Würdigung aller Umstände über die angemessene Minderungshöhe.
Wie wird die Höhe der Mietminderung bei einem Ausfall der Heizung berechnet?
Die Höhe der Mietminderung bei einem Heizungsausfall hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. Es gibt keine pauschalen gesetzlichen Vorgaben, sondern die Gerichte entscheiden anhand der Umstände des jeweiligen Falls. Allerdings lassen sich aus der Rechtsprechung einige Richtwerte ableiten:
Wintersaison (Oktober bis April)
- Vollständiger Heizungsausfall: Mietminderung von 70-100% möglich
- Keine Erwärmung auf mindestens 20°C in Wohnräumen: 20-30% Minderung
- Teilweiser Ausfall oder zu geringe Heizleistung: 5-20% Minderung
Die Höhe innerhalb dieser Spannen richtet sich danach, wie stark die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung eingeschränkt ist und wie lange der Mangel andauert. Bei extremer Kälte und vollständiger Unbewohnbarkeit kann sogar eine 100%ige Mietminderung gerechtfertigt sein.
Übergangszeiten (April/Mai und September)
- Vollständiger Heizungsausfall: Bis zu 20% Minderung
- Teilweiser Ausfall: Bis zu 10% Minderung
Sommermonate (Juni bis August)
- In der Regel keine Mietminderung möglich, da in dieser Zeit üblicherweise keine Heizung erforderlich ist.
Die Mietminderung muss immer beim Vermieter schriftlich angezeigt und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt werden. Die Höhe sollte sorgfältig dokumentiert werden, z.B. durch Temperaturprotokolle. Bei Streitigkeiten entscheidet im Zweifel das Gericht über die angemessene Minderungsquote.
Welche Pflichten hat der Vermieter bei einem Heizungsausfall?
Bei einem Heizungsausfall hat der Vermieter folgende Pflichten:
Unverzügliche Mangelbeseitigung
Der Vermieter ist verpflichtet, den Mangel unverzüglich zu beseitigen, indem er eine Reparatur der Heizungsanlage veranlasst. Insbesondere in den Wintermonaten muss er schnell reagieren, da ein Heizungsausfall die Wohnqualität und Gesundheit der Mieter erheblich beeinträchtigen kann.
Angemessene Fristsetzung
Zeigt der Mieter den Heizungsausfall an, muss der Vermieter eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Diese Frist hängt von den Umständen ab, ist aber in der kalten Jahreszeit deutlich kürzer als im Sommer. Üblich sind 3-4 Tage für die Reparatur.
Vorübergehende Ersatzheizung
Bis die Hauptheizung wieder funktionsfähig ist, muss der Vermieter ggf. für eine provisorische Ersatzheizung sorgen, um die Mindesttemperaturen in der Wohnung sicherzustellen. Dies kann z.B. durch Aufstellen von Elektroheizgeräten geschehen.
Mietminderung akzeptieren
Wird der Mangel nicht innerhalb der Frist behoben, muss der Vermieter eine Mietminderung durch den Mieter akzeptieren. Die Höhe richtet sich nach Dauer des Ausfalls, Jahreszeit und Ausmaß der Beeinträchtigung.
Schadensersatz leisten
Entstehen dem Mieter durch den Heizungsausfall Schäden oder Mehrkosten, z.B. für Ersatzheizgeräte, muss der Vermieter diese ersetzen. Der Mieter muss die Kosten jedoch nachweisen und angemessen halten.
Kommt der Vermieter diesen Pflichten nicht nach, kann er sich schadensersatzpflichtig und einer Vertragsverletzung schuldig machen. Die zügige Beseitigung von Mängeln ist eine seiner Hauptpflichten aus dem Mietvertrag.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 535 BGB Instandhaltungspflicht des Vermieters: Der Paragraph regelt die Verpflichtung des Vermieters, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Im vorliegenden Fall ist dieser Paragraph relevant, da der Vermieter die Funktionsfähigkeit des Heizkörpers wiederherstellen muss.
- § 536 BGB Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln: Dieser Paragraph gibt dem Mieter das Recht, die Miete bei Vorliegen von Mängeln, die den Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigen, angemessen zu mindern. Im beschriebenen Fall nutzen die Kläger dieses Recht, um die Miete aufgrund des ausgefallenen Heizkörpers zu reduzieren.
- § 537 BGB Mietminderung kraft Gesetzes: Dieser Paragraph bekräftigt, dass die Minderung der Miete nicht der Zustimmung des Vermieters bedarf und automatisch eintritt, sobald ein Mangel vorliegt. Die Kläger müssen den Mangel nicht beziffern, sondern nur nachweisen.
- § 256 ZPO Feststellungsklage: Dieser Paragraph wird angewendet, wenn ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses durch Urteil besteht. Im Fallbeispiel war dies relevant für die Feststellung der Mietminderungsberechtigung.
- § 339 ZPO Form und Frist für Einsprüche: Dieser Paragraph ist wichtig für das Verfahrensrecht, da der Einspruch gegen das Versäumnisurteil form- und fristgerecht eingelegt wurde. Er regelt, wie Einsprüche gegen Urteile zu handhaben sind.
- § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO Kostenentscheidung bei teilweisem Obsiegen: Dieser Paragraph wird herangezogen, um die Kosten des Rechtsstreits angemessen zwischen den Parteien zu verteilen, besonders wenn eine Partei nur teilweise erfolgreich ist.
Das vorliegende Urteil
AG Karlsruhe – Az.: 3 C 294/23 – Urteil vom 09.08.2023
In dem Rechtsstreit wegen Mängelbeseitigung hat das Amtsgericht Karlsruhe am 09.08.2023 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 26.07.2023 für Recht erkannt:
1 Das Versäumnisurteil vom 24.03.2023 wird mit der Maßgabe aufrechterhalten, dass die Kläger dazu berechtigt sind, die von ihnen der Beklagten monatlich geschuldete Bruttomiete in Höhe von derzeit 871,00 Euro wie folgt zu mindern:
– im Zeitraum vom 16.12.2022 bis 30.04.2023 um 30 % je Monat,
– vom 01.05.2023 bis zur Beseitigung des im Versäumnisurteils Ziff. 1 näher bezeichneten Mangels um 5 % je Monat.
Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits und die Kosten ihrer Säumnis.
3. Das Urteil ist für die Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Soweit das Versäumnisurteil aufrechterhalten wurde, darf die Vollstreckung diesbezüglich nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.
4. Der Streitwert wird auf 4.746,95 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um Mängelbeseitigungs- bzw. Minderungsansprüche.
Sie sind durch Wohnraummietvertrag vom 09.09.2015 miteinander verbunden. Die Kläger sind Mieter, die Beklagte Vermieterin einer im 3. OG rechts im Anwesen ### Karlsruhe gelegenen Wohnung, bestehend aus drei Zimmern. Die Miete beträgt derzeit 871,00 Euro brutto im Monat.
Am 10.12.2022 fiel der Heizkörper im Wohnzimmer der Kläger, welches das größte der drei Zimmer ist, aus mit der Folge, dass eine Beheizung des Raumes nicht mehr möglich war. Dies teilten die Kläger der Beklagten mit Schreiben vom 16.12.2022 mit und forderten sie auf, den Ausfall der Heizung zu beheben.
Der Heizkörper funktioniert bis zum heutigen Tage nicht. Die Kläger entrichten die volle Miete bis dato unvermindert unter ausdrücklichem Rückforderungsvorbehalt.
Die Kläger haben ursprünglich beantragt, die Beklagte zur Beseitigung des Mangels und dessen Ursache durch geeignete fachgerechte Maßnahmen zu verurteilen sowie festzustellen, dass die Kläger ab dem 16.12.2022 bis zur Beseitigung des Mangels zu einer angemessenen Minderung der monatlichen Bruttomiete berechtigt sind, hilfsweise zu einer Minderung um 30 % je Monat. Mangels Verteidigungsanzeige ist insoweit antragsgemäß am 24.03.2023 Versäumnisurteil gegen die Beklagte ergangen. Dieses wurde ihr am 31.03.2023 zugestellt. Ihr hiergegen gerichteter Einspruch ist am 06.04.2023 bei Gericht eingegangen.
Die Kläger beantragen, das Versäumnisurteil vom 24.03.2023 aufrechtzuerhalten.
Die Beklagte beantragt, das Versäumnisurteil vom 24.03.2023 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Sie trägt vor, es bestehe angesichts der derzeitigen Temperaturen kein Anlass für eine Minderung. Die von den Klägern beabsichtigte Minderungsquote von 30 % sei im Übrigen auch zu hoch bemessen.
Wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird vollumfänglich auf den gesamten Akteninhalt nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Der Einspruch der Beklagten vom 06.04.2023 gegen das Versäumnisurteil vom 24.03.2013 wurde form- und fristgerecht gemäß § 339 ZPO eingelegt und ist zulässig, § 342 ZPO.
II.
Die Klage ist zulässig.
Die Kläger haben ein rechtliches Interesse i.S. d. § 256 Abs. 1 ZPO an der Feststellung der Minderungsberechtigung. Ersteres liegt regelmäßig vor, wenn der Mieter im Falle einer Minderung das Verzugs- und Kündigungsrisiko ausschließen will (vgl. z.B. BGH, Urteil vom 22.8.2018 – VIII ZR 99/17).
Auch einer konkreten Bezifferung des Minderungsbetrages bedarf es insoweit nicht.
Da die Minderung des Mietzinses nach § 537 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast mit der Darlegung des konkreten Sachmangels, was die Kläger getan haben (s. u.). Einen bestimmten Minderungsbetrag braucht der Mieter nicht vorzutragen, denn der Umfang der Mietminderung wird durch das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung bestimmt (vgl. z.B. BGH, Beschluss vom 11.06.1997 – XII ZR 254/95; BGH, Urteil v. 12.6.1985 – VIII ZR 142/84).
III.
Die Klage ist auch überwiegend begründet.
1.) Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Beseitigung des Mangels, mithin auf Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Heizkörpers im Wohnzimmer, gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.
Der Heizkörper funktioniert seit dem 10.12.2022 nicht mehr. Die Kläger haben dies mit Schreiben vom 16.12.2022 der Beklagten mitgeteilt. Eine Reparatur ist bis dato nicht erfolgt.
2.) Die Kläger haben gegen die Beklagte auch in der Sache Anspruch auf die Feststellung, dass sie zur Minderung der Miete gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB berechtigt sind.
Eine Klage auf Feststellung des Rechts zur Mietminderung ist hinreichend begründet, wenn die Mängel substanziiert dargelegt werden (vgl. z. B. Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund BGB § 536 Rn. 228). Mit Rücksicht hierauf war es ausreichend, dass die Kläger mit Schreiben vom 16.12.2022 der Beklagten mitgeteilt haben, dass der Heizkörper im Wohnzimmer am 10.12.2022 ausgefallen ist mit der Folge, dass die Temperatur im Wohnzimmer und im Rest der Wohnung auf 17 bis 18 Grad, Tendenz weiter sinkend, gefallen ist und von der Beklagten Abhilfe verlangt haben.
3.) Die Minderung der Miete für den Ausfall des Heizkörpers im Wohnzimmer ist dem Grunde nach vollumfänglich und der Höhe nach im tenorierten Umfang berechtigt.
Die Minderungsquote kann bei einem gleichbleibendem Mangel höher oder niedriger ausfallen, je nachdem, wie sich der Mangel auf die Tauglichkeit der Mietsache zum Vertragsgebrauch auswirkt. Wirkt sich ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist die Mietminderungsquote entsprechend der jeweiligen Jahreszeit entsprechend anzupassen (vgl. z. B. BGH, Urteil vom 15. 12. 2010 – XII ZR 132/09).
So verhält es sich hier.
Durch den nicht funktionierenden Heizkörper im Wohnzimmer werden die Kläger während der Heizperiode stärker beeinträchtigt als in den darauffolgenden Sommermonaten. Auf Grund der Tatsache, dass es sich bei dem Wohnzimmer um das größte der drei Zimmer der gegenständlichen Wohnung handelt, welches auch der Hauptaufenthaltsort der Kläger und ihrer zwei Kinder ist, ist eine Minderungsquote im Zeitraum 16.12.2022 (= Zeitpunkt der Mangelanzeige) bis zum 30.04.2023 in Höhe von 30 % gerechtfertigt. Ab dem 01.05.2023 bis zur Beseitigung des Mangels erscheint auf Grund der allgemeinen Witterung in den Sommermonaten eine Minderungsquote in Höhe von 5 % gerechtfertigt.
IV.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 344 ZPO, die Entscheidung betreffend den Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
V.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 41 Abs. 5 Satz 1 Halbsatz 2, 3 ZPO. Dieser setzt sich zusammen aus dem Jahresbetrag der angemessenen Mietminderung (Mangelbeseitigungsanspruch: 12 x 261,30 Euro = 3.135,60 Euro; Feststellung der Mietminderung: 5 Monate x 261,30 Euro zuzüglich 7 Monate x 43,55 Euro = 1.611,35 Euro; insgesamt mithin 4.746,95 Euro).
