Nichtzahlung der Mietkaution – Mietvertragskündigung

AG Hamburg-Blankenese, Az.: 531 C 28/10, Urteil vom 11.08.2010

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I. Die Beklagten zu 1) und 2) werden verurteilt, das 157 m2 große Haus E.-Straße 13 b, … Hamburg, bestehend aus fünf Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, zwei Kellerräumen, einem Stellplatz und einem Garten, zu räumen und geräumt an die Kläger herauszugeben.

II. Die Kostenentscheidung bleibt der Schlussentscheidung Vorbehalten.

III. Das Urteil ist hinsichtlich der Räumung vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Räumung durch Sicherheitsleistung in Höhe von € 14.280 abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in selber Höhe leisten.

Tatbestand

Die Kläger als Vermieter machen gegenüber den Beklagten zu 1) als Mieter und der Beklagten zu 2) als weiterer Nutzerin Räumungs- und Zahlungsansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis geltend.

Der Beklagte zu 1) mietete aufgrund schriftlichen Vertrages vom 08.07.2009 die im Tenor I. genannten Räumlichkeiten.

Gemäß Mietvertrag ist die Miete monatlich im Voraus jeweils zum 3. Werktag des laufenden Monats fällig. Die Nettokaltmiete betrug € 1.980, die Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten € 400. Mietbeginn war der 15.08.2009.

Nichtzahlung der Mietkaution - Mietvertragskündigung
Symbolfoto: Kenishirotie/Bigstock

§ 12 Ziffer 1 des Mietvertrages enthielt eine Regelung, wonach bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietkaution in Höhe von € 5.940 an die Kläger die zahlen war. Mit Schreiben vom 17.12.2009 wurde der Beklagte zu 1) von den späteren Klägervertretern aufgefordert, spätestens bis 22.12.2009 die Mietkaution an die Kläger zu überweisen.

Für den Fall nicht fristgerechter Zahlung wurde eine Kündigung zum 31.03.2010 angedroht. Gleichzeitig verwiesen die Klägervertreter darauf, dass das angebliche Bestehen von Wohnungsmängeln nicht zur Zurückhaltung des Kautionsbetrages berechtige.

Am 22. Dezember 2009 erklärten die Klägervertreter wegen der ausgebliebenen Kautionszahlung die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2010.

Gleichzeitig wurde wegen behaupteter Zahlungsrückstände von € 5.710 die fristlose Kündigung erklärt. Beigefügt war diesem Schreiben eine auf den 26.12.2009 vordatierte Vollmacht der Vermieter.

Vorsorglich sprachen die Klägervertreter am 06.01.2010 erneut die fristlose Kündigung sowie eine ordentliche Kündigung hilfsweise zum 30.04.2010 aus.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.12.2009 monierte der Beklagte zu 1) Mängel der Wohnung, bot eine Hinterlegung der Kaution auf einem Anderkonto an und ließ darauf verweisen, dass er die Vertragserklärung anfechten könne und ggf. selbst kündigen werde, und zwar wenn bis 15.01.2010 die gerügten Mängel nicht beseitigt seien.

Erst am 12.02.2010 hat der Beklagte zu 1) die Mietkaution geleistet.

Die Kläger beantragen,

1. wie erkannt;

2. den Beklagten zu 1) zu verurteilen, an die Kläger € 6.930,00 nebst Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.03.2010 zu zahlen;

3. Hauptsacheerledigung in Hohe von € 4.130 festzustellen.

Die Beklagten beantragen, hinsichtlich des Antrags zu 1 die Klage abzuweisen.

Die Beklagten verweisen auf die nach Stellung der Klage geleistete Kaution und tragen eine Vielzahl von streitigen Wohnungsmängeln vor (vgl. Schriftsatz vom 23.03.2010, Bl. 34 f. d.A.).

Außerdem sahen sich die Beklagten aufgrund der von ihnen als erheblich eingestuften Mängel und vermeintlichen Täuschungshandlungen der Kläger als berechtigt an, die Kaution zurückzuhalten.

Jedenfalls hätten sie die verspätete Zahlung der vertraglich vereinbarten Kaution nicht verschuldet.

Sie sind der Auffassung, dass ihre Pflichtverletzung nicht die Rechtserheblichkeit einer solchen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erreicht habe und beziehen sich auf die Kommentierung von Blank in Schmidt-Futterer, § 573, Rn 11.

Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erörterungen im Termin zur mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe

l. Die zulässige Klage ist zum Teil entscheidungsreif. Der Erlass eines Teilurteils gemäß § 301 ZPO war hier möglich und geboten.

Die Beklagten können sich insbesondere nicht erfolgreich auf die restriktive Rechtsprechung des BGH zu Teilurteilen bei Streit um die Wirksamkeit der Kündigung und Klage auf Miete stützen. So bezieht sich etwa das Urteil vom 21.01.2009 (XII ZR 21/07) auf einen Fall, bei dem Zahlungsanspruch und Kündigung miteinander korrespondierten.

Im vorliegenden Fall ist unstreitig am 12.02.2010 – wenn auch nach Kündigungen – die Mietkaution gezahlt worden.

Der Ausgang um die übrigen noch rechtshängigen Mieten und eventuell berechtigte Minderungen des Beklagten zu 1) ist völlig unabhängig von der ordentlichen Kündigung wegen nicht fristgerechter Zahlung der Mietkaution.

Ähnlich entschied bereits das Amtsgericht Neukölln mit Teilurteil vom 11.04.2008 (16 C 430/07), Grundeigentum 2008, 1431, wenn es feststellt:

“Über den Antrag auf Räumung kann auch durch Teilurteil entschieden werden, da die Pflicht zur Räumung unabhängig von der Frage zu beurteilen ist, ob eine solche Verpflichtung bereits vorher aufgrund einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges besteht.”

2. Der Räumungsanspruch ist auch begründet.

Die ordentlichen Kündigungen wegen Nichtzahlung der Mietkaution haben das Mietverhältnis spätestens zum 30.04.2010 gegenüber dem Beklagten zu 1) beendet. Der vertragliche Rückgabeanspruch folgt gegenüber dem Beklagten zu 1) aus § 546 BGB, der gesetzliche gegen- über der Beklagten zu 2) aus § 985 BGB.

Auch insoweit hat das Amtsgericht Neukölln (Grundeigentum 2008, 1431) zutreffend festgestellt:

“Haben die Parteien eines Wohnraummietvertrages wirksam die Zahlung einer Mietkaution vereinbart und zahlt der Mieter nicht, so stellt dies eine erhebliche schuldhafte Vertragsverletzung dar, die eine ordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt.”

Spätestens die mit Vollmacht erklärte Kündigung vom 06.01.2010 (Anlage K 5, Bl. 13 d.A.) ist gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum 30.04.2010 wirksam geworden.

Auch aus der Kommentierung von Blank in Schmidt-Futterer (§ 573, Rn. 11) lässt sich nichts für die Beklagten günstigeres herauslesen.

Die Kautionsabrede ist selbst dann wirksam, wenn die gesetzlich vorgesehenen Teilleistungen (3 Raten; bei Mietbeginn sowie und ein bzw. zwei Monate später) in der nicht vorgelegten mietvertraglichen Regelung des § 12 des Mietvertrages fehlen sollten (vgl. Riecke in Schmid, Anwaltskommentar Mietrecht, 2. Aufl. 2009, § 551, Rn. 64). Allenfalls tritt an die Stelle der vertraglichen Fälligkeitsregelung die gesetzliche Ratenzahlungsregelung des § 551 Abs. 2 BGB. Hierin liegt kein Fall der unzulässigen geltungserhaltenen Reduktion der mietvertraglichen Regelung des § 12.

Offengelassen werden kann hier, ob eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung vorliegend erforderlich war, da klägerseits bereits im Schreiben vom 17.12.2009 die später ausgesprochene erste ordentliche Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution angedroht wurde.

Außerdem hatte der Klägervertreter auf die Entscheidung LG Hamburg, ZMR 1991, 344 verwiesen, wonach gegenüber dem vertraglichen Mietkautionsanspruch des Vermieters der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht aus Ansprüchen auf Mängelbeseitigung hat und auch eine Aufrechnung mit Schadensersatzansprüchen wegen Mängeln des Mietobjektes ausgeschlossen ist (so auch LG Köln, WuM 1987, 257).

Auch das LG Baden-Baden (WuM 1989, 73) hatte bereits festgestellt, dass wegen behaupteter Mängel nicht aufgerechnet werden könne gegen den Anspruch auf die geschuldete Kautionsleistung.

Eine nachträgliche Heilung der fehlenden Kautionsleistung ist durch die Zahlung am 12.02.2010 nicht erfolgt. Hier gilt dasselbe wie bei der Heilung des Zahlungsverzuges. Die sogenannte Schonfristzahlung führt lediglich zur Wirkungslosigkeit der fristlosen Kündigung, nicht jedoch zu der einer ordentlichen Kündigung (Riecke in Schmid a.a.O., § 573, Rn. 22).

Insoweit kann auch verwiesen werden auf die Rechtsprechung des LG Hamburg, Urteil vom 09.06.2009 (316 S 106/08) ZMR 2010, 117.

Neben der nachträglichen Zahlung der Mietkaution sind keine für den Beklagten zu 1) günstigen Umstände hier zu berücksichtigen. Sein Verschulden an der nicht rechtzeitigen Zahlung ist als erheblich einzustufen.

Nach Auffassung des OLG Celle (Urteil vom 23.04.1997, 2 U 118/96, ZMR 1998, 272) ist sogar eine fristlose Kündigung im Einzelfall denkbar:

“Die Nichterfüllung der Verpflichtung zur Zahlung der Mietsicherheit nach Beginn des Mietverhältnisses kann den Vermieter im Einzelfall zur fristlosen Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses berechtigen. Maßgeblich ist, ob die Weigerung des Mieters, die Kaution zu erbringen, das Sicherungsbedürfnis des Vermieters erheblich tangiert. Ein solcher Fall liegt vor, wenn die Vertragspartner mit ungewissem Ausgang über ein Zurückbehaltungsrecht wegen Mängeln der Mietsache streiten und zudem nicht unerhebliche Mietrückstände bestehen.”

Eine derart vergleichbare Situation findet sich auch vorliegend. Der Beklagte zu 1) hat sich offensichtlich mit der Anmietung der Wohnung finanziell völlig übernommen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen für die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO sind im Hinblick auf das bisherige Verhalten des Beklagten zu 1), insbesondere seine schlechte Zahlungsmoral, nicht zu verantworten.