Wohnungseigentümerversammlung – unwirksame Ladung

Wohnungseigentümerversammlung – unwirksame Ladung

BayObLG

Az.: 2Z BR 113/04

Beschluss vom 30.06.2004

HABEN SIE EINEN BUßGELDBESCHEID ERHALTEN?

Nicht vorzeitig zahlen! Viele Bußgeldbescheide sind fehlerhaft oder angreifbar. Wir prüfen Ihren Bescheid innerhalb 24 h kostenlos & unverbindlich auf mögliche Fehler. Nutzen Sie unseren neuen Service.


Leitsatz:

1. Wird die Eigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer einberufen, ohne dass die gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen, führt dies im Allgemeinen nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse.
2. Die Bestellung eines Notverwalters durch das Gericht hat in einer Gemeinschaft ohne Verwalter nicht zur Voraussetzung, dass zuvor erfolglos durch eine Eigentümerversammlung versucht wurde, einen Verwalter zu bestellen.


Gründe:

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner, ein Ehepaar, sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, deren gerichtlich bestellte Notverwalterin seit 3.12.2003 die weitere Beteiligte ist. Der Antragsteller hält einen Miteigentumsanteil von 43,61/100, die Antragsgegner gemeinschaftlich einen solchen von 56,39/100. Über das Stimmrecht enthält die Teilungserklärung keine vom Gesetz abweichende Regelung. Ein Verwalter war im Mai/Juni 2003 nicht bestellt.

Am 5.6.2003 fand eine Eigentümerversammlung statt, zu der die Antragsgegner den Antragsteller per Einwurf-Einschreiben geladen hatten. In Abwesenheit des Antragstellers fassten die Antragsgegner unter Anwendung des Wertprinzips verschiedene Beschlüsse. Für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung sind die Beschlüsse zu Tagesordnungspunkten 5 und 7, nach denen dem Antragsgegner zu 1 eine Vergütungspauschale für Hausmeisterdienste zuerkannt und der Antragsteller aufgefordert wurde, einen Hagelschaden am Dachfenster zu beseitigen.

Der Antragsteller hat am 11.8.2003 beim Wohnungseigentumsgericht Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist zur Anfechtung der Eigentümerbeschlüsse vom 5.6.2003 begehrt und beantragt, sämtliche Beschlüsse in dieser Versammlung für ungültig zu erklären. Er hat zunächst vorgetragen, weder eine Einladung zur Eigentümerversammlung noch eine Niederschrift über die gefassten Beschlüsse erhalten zu haben. Vielmehr habe er erst durch Zufall in einem anderen gerichtlichen Verfahren davon Kenntnis erlangt, dass am 5.6.2003 eine Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung stattgefunden habe. Schließlich hat er noch ergänzend den weiteren Antrag gestellt, einen Notverwalter zu bestellen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 3.12.2003 für die Wohnanlage einen Notverwalter bestellt und die sofortige Wirksamkeit seines Beschlusses insoweit angeordnet. Im Übrigen hat es den Antrag auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse abgewiesen. Hiergegen haben der Antragsteller wie die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Der Antragsteller hat nunmehr richtig gestellt, die Einladung samt Tagesordnung zur Eigentümerversammlung vom 5.6.2003 erhalten zu haben. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 14.4.2004 die sofortigen Beschwerden zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden des Antragstellers und der Antragsgegner.

II.

1. Das Rechtsmittel des Antragstellers ist zulässig. Auch die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist als selbständiges Rechtsmittel zulässig, weil die Rechtsmittelschrift ihres Bevollmächtigten, jedenfalls in Zusammenschau mit den Akten, noch innerhalb der 2-wöchigen-Frist nach § 29 Abs. 4 FGG i.V.m. § 22 Abs.1 FGG die Rechtsmittelführer hinreichend erkennen ließ (vgl. KG FGPrax 1998, 135/136; Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 29 Rn. 32).

2. Die sofortigen weiteren Beschwerden haben keinen Erfolg.

a) Das Landgericht hat ausgeführt:

Die in der Versammlung vom 5.6.2003 gefassten Beschlüsse seien keine Nichtbeschlüsse und auch keine nichtigen Beschlüsse. Deshalb könnten sie nur auf rechtzeitigen Antrag hin für ungültig erklärt werden. Die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG sei jedoch verstrichen; die Beschlüsse seien somit bestandskräftig geworden.

In einer Zweiergemeinschaft könne auch dann von einer Versammlung der Wohnungseigentümer gesprochen werden, wenn nur einer der Wohnungseigentümer an ihr teilnehme. Das müsse schon deshalb gelten, weil andernfalls ein Wohnungseigentümer es in der Hand hätte, durch regelmäßige Abwesenheit eine Beschlussfassung unmöglich zu machen. Notwendig sei aber, dass die Versammlung ordnungsgemäß einberufen und zu ihr ordnungsgemäß geladen worden sei. Denn eine bloße Zusammenkunft von Wohnungseigentümern genüge für eine Beschlussfassung ebenso wenig wie eine Versammlung, die ein beliebiger Dritter einberufen habe. Werde die Versammlung jedoch von einem wenn auch nicht befugten Wohnungseigentümer einberufen, seien die dort gefassten Beschlüsse nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Denn nichtig seien nur Beschlüsse, die gegen zwingende Vorschriften verstießen. Dazu zählten nicht diejenigen über die Einberufung der Versammlung.

Die Frist für die Beschlussanfechtung habe am 7.7.2003 geendet. Der Antrag auf Ungültigerklärung sei erst am 11.8.2003 bei Gericht eingegangen und mithin verspätet. Weil der Antragsteller auch eingeräumt habe, die Einladung zur Versammlung erhalten zu haben, könne er sich nicht mehr darauf berufen, mangels Ladung nicht rechtzeitig Kenntnis von einer Beschlussfassung erlangt zu haben und deshalb nicht in der Lage gewesen zu sein, die Beschlüsse, gegebenenfalls vorsorglich alle, innerhalb der Monatsfrist anzufechten.

Die Notverwalterin sei zu Recht bestellt worden. Der Antragsteller als Wohnungseigentümer sei dazu antragsbefugt gewesen. Die Antragserweiterung habe das Amtsgericht zutreffend wegen Sachdienlichkeit zulassen können. Die Kammer sei davon überzeugt, dass für die Notverwalterbestellung ein dringendes sachliches Bedürfnis bestehe. Dieses fehle nicht deswegen, weil die Antragsgegner vorgetragen hätten, vom Antragsteller ursprünglich einmal zur Einberufung von Eigentümerversammlungen ermächtigt worden zu sein. In der Zwischenzeit sei diese Ermächtigung jedenfalls widerrufen worden. Derzeit sei deshalb die wirksame Einberufung einer Eigentümerversammlung unmöglich und damit die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft außer Kraft gesetzt. Im Hinblick auf die zwischen den Beteiligten herrschenden umfangreichen Streitigkeiten, die sich nicht nur auf Einzelfragen beschränkten, sei auch nicht mit einer alsbaldigen wirksamen Bestellung eines Verwalters durch die Beteiligten ohne Einschaltung des Gerichts zu rechnen. Gegen Umfang und Dauer der Notverwalterbestellung beständen keine Bedenken. Die Beteiligten seien frei, durch bestandskräftigen Beschluss einen Verwalter ihrer Wahl zu bestellen. Das Gericht habe ein Auswahlermessen hinsichtlich der Person des Verwalters. Aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten sei das Gericht nur dann zur Bestellung eines kostengünstigeren Bewerbers verpflichtet, wenn dieser zur Verwaltung auch fachlich geeignet erscheine. Davon könne bei dem Antragsgegner zu 1 wegen der massiven Differenzen unter den Beteiligten nicht ausgegangen werden. Zudem habe der Beteiligte zu 1 in der Vergangenheit bei Abstimmungen wiederholt das in der Gemeinschaft geltende Kopfprinzip nicht beachtet und damit die Anfechtbarkeit von Beschlüssen herbeigeführt.

b) Der Beschluss des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung in jeder Hinsicht stand. Der Senat macht sich zunächst die zutreffende Begründung des Landgerichts zu eigen und führt nur noch ergänzend in Bezug auf die Rechtsmittelbegründungen aus:

(1) Wird die Eigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer einberufen, ohne dass die gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen, führt dies im Allgemeinen nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der in der Versammlung gefassten Beschlüsse (BayObLG ZMR 2002, 525; Wangemann/Drasdo Die Eigentümerversammlung nach WEG 2. Aufl. Rn. 63 m.w.N). An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Würden nämlich bereits formelle Mängel im Zusammenhang mit der Einberufung die Nichtigkeit von Eigentümerbeschlüssen herbeiführen, würde dadurch die materiell-rechtliche Ausschlussfrist des § 23 Abs. 4 WEG, die zur Rechtssicherheit in der Gemeinschaft beitragen soll, über Gebühr unterlaufen. Daran ändert die vor der Versammlung verlautbarte Ankündigung des Antragstellers nichts, er werde zur Versammlung nicht erscheinen, weil er die Einberufungskompetenz der Antragsgegner bestreite. Soweit in der abgehaltenen Eigentümerversammlung dennoch Beschlüsse gefasst wurden, standen diese unter dem Risiko gerichtlicher Ungültigerklärung nach § 23 Abs. 4 WEG. Wird der Antrag auf Ungültigerklärung jedoch nicht binnen eines Monats seit Beschlussfassung gestellt, erlangt der Eigentümerbeschluss Bestandskraft. Der Fristbeginn ist auch nicht davon abhängig, wann ein Wohnungseigentümer Kenntnis von den in der Versammlung gefassten Beschlüssen nimmt. Da jeder Wohnungseigentümer damit rechnen muss, dass auf einer Versammlung Beschlüsse gefasst werden, muss er sich bei Nichtteilnahme selbst Kenntnis vom Ergebnis der Versammlung verschaffen, will er nicht eine Fristversäumung riskieren (Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 23 Rn. 20).

Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist zur Beschlussanfechtung entsprechend § 22 Abs. 2 FGG, § 233 ZPO kann nicht bewilligt werden. Der Antragsteller war unter Beigabe der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung geladen worden. Anhaltspunkte, dass er innerhalb der Anfechtungsfrist die Niederschrift, die als Datum ihrer Abfassung den 13.6.2003 trägt, nicht hätte einsehen können (dazu BayObLG ZMR 2003, 435), gibt es nicht.

Die beiden im Rechtsbeschwerdeverfahren nur noch angegriffenen Beschlüsse zu Tagesordnungspunkten 5 und 7 sind nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Grundsätzen (BGHZ 148, 335) wirksam zustande gekommen. Die für das Entstehen eines Eigentümerbeschlusses erforderliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses folgt zumindest konkludent aus der Wiedergabe des für sich genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisses im Versammlungsprotokoll (BGHZ 148, 335/345 f.). Auf den Zeitpunkt der Fertigstellung der Niederschrift kommt es nicht an.

Nichtig sind die beiden Beschlüsse nicht. Denn Beschlüsse in Angelegenheiten, welche die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 WEG betreffen, aber nicht mehr, wie zu Tagesordnungspunkt 7 eingewandt, eine „ordnungsmäßige“ Maßnahme zum Inhalt haben, sind nur anfechtbar (BGHZ 145, 158). Soweit zum Beschluss unter Tagesordnungspunkt 5 in einem konkreten Einzelfall die fehlerhafte Anwendung der in der Gemeinschaft geltenden Regeln über der Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 WEG) im Raum steht, bedingt dies ebenfalls nicht die Nichtigkeit des Beschlusses (BayObLG NJW-RR 2001, 1020; Wenzel ZWE 2000, 2/7).

(2) Fehlt ein Verwalter, ist nach § 26 Abs. 3 WEG ein solcher in dringenden Fällen bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers durch den nach § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG bestimmten Richter zu bestellen.

Gemäß §§ 260, 263 ZPO konnte der Antragsteller im ersten Rechtszug seinen Antrag insoweit erweitern. Das Amtsgericht hat die Sachdienlichkeit bejaht. Dies ist entsprechend § 268 ZPO nicht anfechtbar.

Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler die gesetzlichen Voraussetzungen einer gerichtlichen Verwalterbestellung bejaht. Ein dringender Fall ist nicht deshalb zu verneinen, weil die Wohnungseigentümer nicht zuvor Gelegenheit hatten, selbst über die Bestellung eines Verwalters zu entscheiden (§ 26 Abs. 1 WEG). Auch wenn eine Versammlung durch gerichtliche Ermächtigung eines Wohnungseigentümers entsprechend § 24 Abs. 3 WEG wirksam hätte einberufen werden können (siehe Niedenführ/Schulze § 24 Rn. 6), ist damit nicht gewährleistet, dass es in dieser Versammlung und somit in überschaubarer Zeit zu einem wirksamen Beschluss der Wohnungseigentümer über die Bestellung eines Verwalters kommen würde. Das ist schon deshalb unwahrscheinlich, weil nach dem in dieser Gemeinschaft herrschenden Kopfprinzip (siehe BayObLG Beschluss vom 25.4.2004 2Z BR 27/04) mit dem wirksamen Zustandekommen eines Beschlusses über die Person eines geeigneten Verwalters und dessen vertragliche Bedingungen angesichts der tiefen Zerstrittenheit der Beteiligten nicht zu rechnen war. Das Vorbringen der Antragsgegner in der Rechtsbeschwerde rechtfertigt keine abweichende Würdigung. Zudem sind die Wohnungseigentümer trotz der Notverwalterbestellung nicht gehindert, selbst durch bestandskräftigen Beschluss einen Verwalter ihres Vertrauens zu bestimmen. Denn diese Möglichkeit ist ihnen durch den gerichtlichen Bestellungsbeschluss nicht abgeschnitten (vgl. auch KG DWE 2004, 29).

Soweit die Antragsgegner nunmehr neuen Sachvortrag zur Geeignetheit der Person des Notverwalters bringen, kann dieser im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht berücksichtigt werden (vgl. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 Abs. 1 ZPO).

c) Das Amtsgericht wie das Landgericht haben die gerichtlichen Kosten der jeweiligen Rechtszüge anteilig auf den Antragsteller und die Antragsgegner aufgeteilt und davon abgesehen, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen. Der Senat kann die Kostenentscheidung des Tatrichters nur auf Ermessensfehler überprüfen (st. Rspr.; siehe Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 663). Solche sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist es nicht ermessensfehlerhaft, entsprechend der gesetzlichen Ausgangslage in § 47 Satz 2 WEG von der Anordnung einer außergerichtlichen Kostenerstattung abzusehen. Das rechtfertigt sich für die Beschwerdeinstanz auch deshalb, weil die Antragsgegner mit dem eigenen Rechtsmittel, das einen keineswegs untergeordneten Streitpunkt betraf, unterlegen waren.

4. Für das Rechtbeschwerdeverfahren erscheint es dem Senat nach § 47 WEG angemessen, die gerichtlichen Kosten verhältnismäßig nach den Geschäftswerten der einzelnen Streitpunkte aufzuteilen. Die Anordnung einer außergerichtlichen Kostenerstattung ist im Rechtsbeschwerdezug nicht angezeigt.

Den Geschäftswert bestimmt der Senat gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG entsprechend den unbeanstandet gebliebenen Festsetzungen in den Tatsacheninstanzen. Dabei wird berücksichtigt, dass im Rechtsbeschwerdeverfahren neben der Notverwalterbestellung lediglich noch die Eigentümerbeschlüsse zu Tagesordnungspunkten 5 und 7 verfahrensgegenständlich sind.