Contact for English speaking clientsMaklerprovision zugesprochen: Treuepflichtverletzung nicht nachgewiesen
Das Landgericht Lübeck hat entschieden, dass die Beklagte dem Kläger eine Maklerprovision in Höhe von 25.475 Euro zuzüglich Zinsen zu zahlen hat. Der Kläger erfüllte seine vertraglichen Pflichten, indem er das Objekt vermarktete und einen Käufer vermittelte. Die Beklagte konnte keine schwerwiegenden Treuepflichtverletzungen seitens des Klägers nachweisen, die eine Verwirkung des Provisionsanspruchs rechtfertigen würden.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Die Beklagte ist zur Zahlung der Maklerprovision in Höhe von 25.475 Euro plus Zinsen verurteilt worden.
- Der Kläger hat seine Pflichten aus dem Maklervertrag erfüllt, indem er das Objekt beworben und Käufer vermittelt hat.
- Eine Verwirkung des Provisionsanspruchs liegt nicht vor, da die Beklagte keine ausreichenden Beweise für schwerwiegende Treuepflichtverletzungen durch den Kläger vorlegen konnte.
- Die Passivlegitimation der Beklagten wurde bestätigt, da sie als Vertragspartei im Maklervertrag ausgewiesen ist.
- Die Kausalität der Tätigkeit des Klägers für den Verkaufsabschluss wurde anerkannt.
- Schwerwiegende Treuepflichtverletzungen des Klägers, die eine Verwirkung rechtfertigen würden, wurden nicht festgestellt.
- Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.
- Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Übersicht:
- 1 Maklerprovision zugesprochen: Treuepflichtverletzung nicht nachgewiesen
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 3 ✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
- 3.1 Was ist eine Maklercourtage und wann wird sie fällig?
- 3.2 Unter welchen Umständen kann ein Makler seinen Anspruch auf Courtage verlieren?
- 3.3 Welche Rolle spielen Treuepflichtverletzungen bei der Verwirkung von Provisionsansprüchen?
- 3.4 Inwiefern beeinflusst die Kausalität der Maklertätigkeit den Anspruch auf Maklercourtage?
- 4 Das vorliegende Urteil
Im Zentrum eines Rechtsstreits stand die Forderung einer Maklercourtage in Höhe von 25.475,00 Euro, welche der Kläger von der Beklagten, einer Teilhaberin einer Erbengemeinschaft, verlangte. Der Ausgangspunkt des Falles war ein Maklervertrag, der im Januar 2022 zwischen den Parteien geschlossen wurde, um für ein bestimmtes Grundstück einen Käufer zu finden. Der vereinbarte Kaufpreis lag bei mindestens 475.000 Euro, die Maklergebühr bei 5 Prozent inklusive Mehrwertsteuer vom Verkaufspreis, fällig nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages.
Zwist um die Maklerprovision
Der Kläger bewarb das Objekt erfolgreich auf Online-Plattformen und führte mehrere Besichtigungen durch. Trotz anfänglicher Herausforderungen, einschließlich eines zurückgezogenen Angebots und der Neulistung des Objekts, gelang es ihm, Käufer zu finden, die bereit waren, den geforderten Preis zu zahlen. Der Streit entbrannte, als die Beklagte die Zahlung der Maklercourtage verweigerte, nachdem der Kaufvertrag zu einem leicht reduzierten Preis von 535.000 Euro abgeschlossen wurde, und berief sich darauf, dass der Kläger seine Verpflichtungen nicht erfüllt habe.
Rechtliche Klärung der Ansprüche
Das Landgericht Lübeck hatte zu entscheiden, ob der Kläger seinen Provisionsanspruch verwirkt hatte, indem er angeblich schwerwiegende Pflichtverletzungen beging, wie von der Beklagten behauptet. Diese Vorwürfe reichten von der falschen Darstellung von Kaufangeboten bis hin zur eigenmächtigen Entfernung des Verkaufsinserats aus Online-Portalen. Die Beklagte argumentierte weiter, der Kläger habe den Kontakt zu potenziellen Käufern verhindert und sei seinen Vermarktungsbemühungen nicht nachgekommen.
Die Beurteilung des Gerichts
Das Gericht wies die Argumente der Beklagten zurück und stellte fest, dass der Kläger seinen vertraglichen Pflichten nachgekommen sei. Es wurde betont, dass keine schwerwiegenden Treuepflichtverletzungen seitens des Klägers vorlagen, die eine Verwirkung des Provisionsanspruchs rechtfertigen würden. Insbesondere wurde hervorgehoben, dass der Kläger ein eigenes Interesse an der erfolgreichen Vermarktung des Objekts hatte und entsprechend gehandelt hat. Das Gericht erkannte den Provisionsanspruch des Klägers an und verurteilte die Beklagte zur Zahlung der geforderten Summe zuzüglich Zinsen.
Klarstellung der Passivlegitimation und Provisionsansprüche
Die Entscheidung unterstrich auch, dass die Beklagte als Vertragspartei des Maklervertrags passiv legitimiert war und der Provisionsanspruch mit dem Abschluss des Hauptvertrages durch einen vom Kunden benannten Dritten entsteht. Das Gericht klärte ferner, dass die Voraussetzungen für eine Verwirkung des Anspruchs nicht erfüllt waren, da dem Kläger weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden konnten.
Das Urteil des Landgerichts Lübeck bestätigte den Anspruch des Klägers auf die Maklercourtage und wies die Einwände der Beklagten zurück. Es verdeutlichte die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Geltendmachung von Provisionsansprüchen im Immobilienmaklerrecht.
✔ FAQ: Wichtige Fragen kurz erklärt
Was ist eine Maklercourtage und wann wird sie fällig?
Die Maklercourtage, auch als Maklerprovision bekannt, ist eine Gebühr, die ein Immobilienmakler für seine Dienstleistungen bei einem Verkauf oder einer Vermietung einer Immobilie erhält. Diese Gebühr wird für die Vermittlungsarbeiten des Maklers gezahlt, wie beispielsweise das Identifizieren potenzieller Käufer oder Mieter, das Aushandeln von Angeboten und die Koordination des Abschlusses des Kauf- oder Mietvertrags.
Die Höhe der Maklerprovision ist nicht festgelegt und kann je nach Region und Dienstleistungen des Maklers variieren. In Deutschland liegt die übliche Maklerprovision bei 3-7% des Kaufpreises oder der Miete. Die Provision kann entweder als feste Gebühr oder als Prozentsatz des Kaufpreises oder der Miete berechnet werden. Die genaue Berechnungsmethode und die Höhe der Provision sollten im Vorfeld mit dem Makler vereinbart werden, um Missverständnisse zu vermeiden.
Die Maklerprovision wird in der Regel fällig, wenn der Kaufvertrag von den beteiligten Parteien unterzeichnet und notariell beurkundet ist. Ein wirksamer Maklervertrag muss abgeschlossen worden sein, und der Makler muss die vereinbarte Maklertätigkeit erbracht haben. In einigen Fällen kann die Provision auch ohne schriftlichen Maklervertrag fällig werden, sofern ein kausaler Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss besteht.
In Deutschland ist es seit Dezember 2020 gesetzlich geregelt, dass bei Verkäufen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen müssen, wenn beide einen Maklervertrag geschlossen haben. Bei Vermietungen gilt das Bestellerprinzip, wonach derjenige, der den Makler beauftragt, auch die Kosten tragen muss.
Die Maklerprovision kann in bestimmten Fällen von der Steuer abgesetzt werden, beispielsweise als Werbungskosten bei gewerblicher Nutzung eines Gebäudes. Allerdings hängt die Abzugsfähigkeit von den individuellen Umständen ab und sollte im Einzelfall geprüft werden, wobei die Beratung eines Steuerberaters empfohlen wird.
Unter welchen Umständen kann ein Makler seinen Anspruch auf Courtage verlieren?
Ein Makler kann seinen Anspruch auf die Courtage unter verschiedenen Umständen verlieren. Hier sind einige Beispiele:
- Kein Nachweis der Vermittlung: Wenn der Makler nicht nachweisen kann, dass der Kaufvertrag tatsächlich durch seine Vermittlung zustande gekommen ist, entfällt sein Anspruch auf die Provision.
- Fehlende oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Enthält der Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber keine Widerrufsbelehrung oder ist diese fehlerhaft, muss die Provision nicht gezahlt werden.
- Sittenwidrige Höhe der Provision: Ist die Höhe der Provision sittenwidrig, also ungewöhnlich hoch im Vergleich zu ortsüblichen Beträgen, kann der Anspruch auf die Courtage entfallen. Dies wird durch § 138 BGB geregelt, der sittenwidrige Rechtsgeschäfte behandelt.
- Eigeninteresse des Maklers: Handelt der Makler im eigenen Interesse, besteht kein Anspruch auf eine Maklerprovision.
- Fehlende Kausalität: Der Provisionsanspruch kann auch entfallen, wenn kein kausaler Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsschluss besteht. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Kaufvertrag zufällig oder ohne Beteiligung des Maklers abgeschlossen wird.
- Unterbrechung der Kausalität durch Zeitablauf: Wenn zwischen der Maklerleistung und dem Vertragsschluss ein zu langer Zeitraum liegt, kann die Kausalität der Maklerleistung in Frage gestellt werden.
- Verletzung der Aufklärungspflicht: Verletzt der Makler seine Aufklärungspflicht und ist diese Pflichtverletzung ursächlich für den Anfall der Provision, kann der Provisionsanspruch entfallen.
- Falsche Vertragsgestaltung: Bei falscher Vertragsgestaltung, insbesondere wenn die gesetzlichen Vorgaben nicht eingehalten werden, kann der Makler seinen Provisionsanspruch verlieren.
- Widerruf des Maklervertrags: Ein Maklervertrag, der beispielsweise per E-Mail, Telefax oder Telefon geschlossen wurde, kann vom Käufer widerrufen werden, was zum Verlust des Provisionsanspruchs führen kann.
Diese Beispiele zeigen, dass der Anspruch auf Maklercourtage an bestimmte Bedingungen geknüpft ist und dass Makler bei der Ausübung ihrer Tätigkeit sorgfältig vorgehen müssen, um ihren Anspruch auf die Provision nicht zu gefährden.
Welche Rolle spielen Treuepflichtverletzungen bei der Verwirkung von Provisionsansprüchen?
## Treuepflichtverletzungen und Provisionsansprüche
Treuepflichtverletzungen können eine entscheidende Rolle bei der Verwirkung von Provisionsansprüchen eines Maklers spielen. Gemäß § 654 BGB verliert ein Makler seinen Anspruch auf die Provision, wenn er die Interessen seines Auftraggebers vorsätzlich oder fahrlässig in erheblicher Weise verletzt. Dieser Paragraph spiegelt den allgemeinen Rechtsgedanken wider, dass schwerwiegende Treuepflichtverletzungen, die wesentliche Vertragspflichten betreffen, zur Verwirkung des Provisionsanspruchs führen können.
Eine Verwirkung des Provisionsanspruchs hat Strafcharakter und tritt nicht bei jeder objektiv erheblichen Pflichtverletzung ein. Vielmehr muss subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung vorliegen. Beispielsweise kann die Angabe unzutreffender Informationen über erzielbare Mieteinnahmen eine solche Verletzung darstellen, die zur Verwirkung des Provisionsanspruchs führen kann.
Weitere Beispiele für schwerwiegende Treuepflichtverletzungen, die zur Verwirkung des Provisionsanspruchs führen können, sind das Verschweigen wichtiger Informationen wie eines Gutachtens, das Verschweigen von Reparaturbedarf oder das Ausnutzen der Unkenntnis des Auftraggebers. Auch das Verhalten des Maklers, das darauf abzielt, irrige Vorstellungen über eine rechtliche Bindung hervorzurufen, kann eine relevante Treuepflichtverletzung darstellen.
Es ist zu betonen, dass nicht jede Nebenpflichtverletzung automatisch zur Verwirkung des Provisionsanspruchs führt. Die Verletzung muss einen Grad erreichen, der mit den in § 654 BGB beschriebenen Fällen vergleichbar ist, und kann sogar den Tatbestand einer Strafvorschrift erfüllen. Ob dem Auftraggeber durch die Pflichtverletzung ein Schaden entstanden ist, ist für die Frage der Verwirkung des Provisionsanspruchs nicht entscheidend.
Zusammenfassend hängt die Verwirkung des Provisionsanspruchs von der Schwere und dem Charakter der Treuepflichtverletzung ab. Makler müssen daher ihre vertraglichen Pflichten und die Interessen ihrer Auftraggeber sorgfältig wahren, um ihren Anspruch auf die Provision nicht zu gefährden.
Inwiefern beeinflusst die Kausalität der Maklertätigkeit den Anspruch auf Maklercourtage?
Die Kausalität der Maklertätigkeit ist ein zentrales Element für den Anspruch eines Maklers auf seine Courtage. Gemäß § 652 Abs. 1 BGB entsteht der Anspruch auf Maklercourtage nur dann, wenn der Hauptvertrag – also beispielsweise ein Kauf- oder Mietvertrag über eine Immobilie – infolge der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande kommt. Dies bedeutet, dass der Abschluss des Hauptvertrages kausal auf den Nachweis oder die Vermittlung durch den Makler zurückzuführen sein muss.
Kausalitätsvermutung
Eine wichtige Rolle spielt die Kausalitätsvermutung. Diese wird angenommen, wenn der Makler seine Maklertätigkeit erbracht hat und der Hauptvertrag innerhalb eines angemessenen Zeitraums abgeschlossen wird. Die Kausalität der Maklerleistung wird also vermutet, wenn zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss ein direkter zeitlicher und inhaltlicher Zusammenhang besteht.
Unterbrechung der Kausalität
Die Kausalität kann jedoch unterbrochen werden, was zum Verlust des Provisionsanspruchs führen kann. Eine Unterbrechung kann beispielsweise vorliegen, wenn:
- Keine wesentliche Maklerleistung vorliegt.
- Die Identität zwischen dem beabsichtigten und dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag fehlt.
- Der Kunde eine Vorkenntnis geltend machen kann.
Mitursächlichkeit
Es ist zu beachten, dass die Maklertätigkeit nicht die alleinige Ursache für den Hauptvertragsabschluss darstellen muss. Eine Mitursächlichkeit, also eine teilweise Verursachung durch die Maklertätigkeit, genügt bereits für den Anspruch auf Maklercourtage. Dies bedeutet, dass die Maklertätigkeit zumindest eine wesentliche Rolle beim Zustandekommen des Hauptvertrages gespielt haben muss.
Zeitliche Komponente
Die zeitliche Komponente ist ebenfalls entscheidend. Ein angemessener Zeitraum zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss unterstützt die Kausalitätsvermutung. Was als „angemessen“ gilt, muss im Einzelfall geprüft werden, wobei die Rechtsprechung Zeiträume von drei bis sechs Monaten in der Regel noch als angemessen ansieht.
Zusammengefasst ist die Kausalität zwischen der Maklertätigkeit und dem Abschluss des Hauptvertrages entscheidend für den Anspruch auf Maklercourtage. Die Kausalität wird vermutet, wenn die Maklertätigkeit innerhalb eines angemessenen Zeitraums zum Vertragsabschluss führt. Eine Unterbrechung dieser Kausalität oder das Fehlen einer wesentlichen Maklerleistung kann jedoch dazu führen, dass der Makler seinen Anspruch auf die Courtage verliert.
Das vorliegende Urteil
LG Lübeck – Az.: 10 O 37/23 – Urteil vom 29.11.2023
Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 25.475,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 22.12.2022 zu zahlen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Zahlung einer Maklercourtage.
Die Beklagte ist Teil einer Erbengemeinschaft, die Eigentümerin des Grundstücks ……….war. Die Beklagte beauftragte den Kläger im Januar 2022, für dieses Objekt einen Käufer zu finden.
Die Parteien schlossen am 30.1.2022 einen Maklervertrag (Anlage K1). Der Kläger wurde mit dem Nachweis von Kaufinteressenten oder der Vermittlung eines Kaufvertragsabschlusses beauftragt.
Gemäß Ziffer 3.1 des Vertrages beträgt der Mindestverkaufspreis 475.000 € und der Angebotspreis 539.000 €. Die Maklergebühr beträgt 5,00 % inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer vom Verkaufspreis und ist vom Eigentümer an den Makler zu zahlen. Die Gebühr ist nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages fällig.
Der Kläger inserierte das Objekt auf Online-Plattformen zu einem Preis in Höhe von 559.000 €. Er führte mit mehreren Interessenten Besichtigungen durch. Ein Angebot der Interessenten …….und ……in Höhe von 559.000 € wurde nach deren Rücksprache mit der Bank erheblich reduziert. Die Beklagte lehnte dieses Angebot ab.
Im Mai 2022 meldete sich ein weiteres Ehepaar, das Ehepaar……., und gab nach Besichtigung an, mit dem Kaufpreis in Höhe von 559.000 € einverstanden zu sein. Der Kläger schloss mit dem Ehepaar …… am 30.5.2022 eine Reservierungsvereinbarung, welche er von der Beklagten ebenfalls unterzeichnen ließ. Auf die Anlage B2 wird Bezug genommen. Für die Reservierung nahm der Kläger eine Gebühr in Höhe von 5.000 €, die auf die im Kaufpreis enthaltene Maklercourtage angerechnet werden sollte. Bei Nichtzustandekommen des notariellen Kaufvertrages sollten die Eigentümer 3.000 € und der Kläger 2.000 € von der Reservierungsgebühr erhalten.
Von der Reservierungsvereinbarung nahm der Kläger jedoch nach rechtlichem Rat Abstand und zahlte die Gebühr an die Interessenten zurück.
Letztlich wurde ein Kaufvertragsentwurf erstellt, in dem sich die Kaufvertragsparteien auf einen Kaufpreis in Höhe von 535.000 € einigten.
Die Beklagte übermittelte dem Kläger keine Kopie des notariellen Kaufvertrages. Mit Schreiben vom 9.12.2022 übersandte der Kläger der Beklagten eine Rechnung über die vereinbarte Provision in Höhe von 25.475 € unter Zugrundelegung eines Kaufpreises in Höhe von 535.000 € (Anlage K2).
Die Beklagte ließ den Anspruch des Klägers auf eine Maklercourtage mit anwaltlichem Schreiben vom 19.12.2022 zurückweisen (Anlage K3).
Der Kläger behauptet, die ersten Interessenten hätten lediglich 450.000 € zahlen wollen. Am 10.5.2022 habe sich das Ehepaar …… gemeldet und es seien 3 Besichtigungstermine im Mai und Juni 2022 durchgeführt worden. Weitere Interessenten mit ernsten Kaufabsichten habe es nicht gegeben. Am 17.6.2022 habe der Kläger der Beklagten die Kontaktdaten übermittelt. Ein Kaufvertragsentwurf sei am 11. 8. 2022 besprochen worden.
Der Kläger hat zunächst Zahlungsklage erhoben, mit Schriftsatz vom 31.5.2023 dann auf eine Stufenklage umgestellt und Auskunft über die Höhe des erzielten Kaufpreises begehrt. Nachdem die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vom 8.11.2023 erklärt hat, dass der Kaufpreis tatsächlich 535.000 € betrug, ist der Auskunftsanspruch übereinstimmend für erledigt erklärt worden.
Der Kläger beantragt zuletzt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 25.475 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22.12.2022 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, sie sei nicht passiv legitimiert, da der Maklervertrag zwischen dem Kläger und der Erbengemeinschaft geschlossen worden sei, bestehend aus der Beklagten und deren Söhnen.
Der Kläger habe zudem seinen Anspruch auf eine Maklercourtage durch schwerwiegende Pflichtverletzungen verwirkt.
Er habe ein Kaufangebot falsch dargestellt, ein Kaufangebot verschwiegen, das Verkaufsinserat eigenmächtig auf „reserviert“ gesetzt und sogar ganz aus der Vermarktung genommen, den Kontakt zu Kaufinteressenten verhindert bzw. abreißen lassen und trotz Aufforderung keine Vermarktungsbemühungen unternommen. Eine erbetene Liste mit Kaufinteressenten sei der Beklagten nie ausgehändigt worden.
Die ersten Interessenten hätten ihr Angebot nicht auf 450.000 €, sondern auf 350.000 € reduziert. Nach dem Angebot über 350.000 € habe der Kläger ohne Zustimmung der Beklagten das Verkaufsinserat in den Online-Portalen auf „reserviert“ gesetzt und dann sogar entfernt. Erst Ende Mai sei es wieder online gestellt worden.
Bei den zweiten Interessenten hätte es sich um das Ehepaar …… gehandelt, welche das Grundstück letztlich im September 2022 erwarben. Das Ehepaar habe sich nicht erst im Mai 2022, sondern im April 2022 beim Kläger gemeldet, das habe dieser verschwiegen.
Durch die „strafrechtlich relevante Reservierungsvereinbarung“ habe der Kläger die Beklagte der Gefahr der Strafverfolgung, zumindest aber einem Schadensersatzanspruch der Interessenten, ausgesetzt.
Die Beklagte habe Ende Juni darum gebeten, das Objekt anderweitig zu vermarkten, da die Interessenten …… die Finanzierung noch nicht organisiert hatten. Im Juli habe der Kläger dann die Daten des Ehepaars an den Notar Lars Bretschneider weitergegeben und diesen ohne Wissen und Zustimmung der Beklagten mit dem Entwurf des Kaufvertrags beauftragt.
Der Kläger habe sodann eigenmächtig Änderungen im Kaufvertragsentwurf vorgenommen. Die Information, dass der Abstellraum im Dachgeschoss nicht genehmigt sein könnte, sollte umformuliert werden. Diese Information hätte nach der Begründung des Klägers die Finanzierung durch die Bank gefährden können. Der Notar habe den Kläger darauf aufmerksam gemacht, dass dieses Vorgehen durchaus den Tatbestand des Betruges erfüllen könne.
Der Kläger ist der Auffassung, es besteht keine Verpflichtung zur Vorlage einer Liste von Kaufinteressenten.
Das Inserat sei durchgehend online gewesen, entweder bei Immowelt oder eBay- Kleinanzeigen.
Die zurückgezahlte Reservierungsgebühr habe im Übrigen mit dem Maklervertrag nichts zu tun.
Der Kläger habe auch den Notarvertrag nicht eigenmächtig verändert, sondern lediglich darauf hingewiesen, dass der Passus über die nicht genehmigte Nutzung des Dachgeschosses Probleme mit der Finanzierung aufwerfen könne.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird ergänzend Bezug genommen auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 8.11.2023.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist begründet.
I.
Der Kläger hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung der verlangten Provision in Höhe von 25.475 € gemäß § 652 BGB.
1.
Die Beklagte ist passiv legitimiert. Sie ist Vertragspartei des mit dem Kläger abgeschlossenen Maklervertrages vom 30.1.2022 geworden. Dem steht nicht entgegen, dass die Miterben diesen Vertrag am 18.1.2022 ebenfalls unterzeichneten. Der Maklervertrag weist die Beklagte im Rubrum ausdrücklich als alleinige Auftraggeberin aus. § 652 BGB setzt schon seinem Wortlaut nach nicht einmal voraus, dass der Maklerkunde selbst Partei des Hauptvertrages wird (vgl. OLG Dresden, 24.2.1999, 8 U 3661/98). Streben danach die Maklervertragsparteien einen Hauptvertrag an, den nicht der Kunde, sondern ein von diesem benannter Dritter abschließen soll, so entsteht der Provisionsanspruch gleichwohl mit Abschluss des Hauptvertrages durch diesen Dritten. Bei Annahme einer Gesamtschuld wäre im Übrigen § 421 BGB anzuwenden.
2.
Unstreitig hat der Kläger das Objekt online inseriert und mit verschiedenen Interessenten Besichtigungen durchgeführt. Damit ist er seinen Aufgaben aus dem Maklervertrag nachgekommen. Er hat auch das Ehepaar ……, welches das Objekt letztlich erwarb, an die Beklagte vermittelt, sodass von einer Kausalität seiner Tätigkeit auszugehen ist.
3.
Der Provisionsanspruch ist auch nicht gemäß § 654 BGB verwirkt worden, weil die Beklagte keine ausreichenden Anknüpfungstatsachen für eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung des Klägers vorgetragen hat.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann § 654 BGB anwendbar sein, wenn der Makler unter Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwidergehandelt hat. Die Verwirkung des Maklerlohnanspruchs hat Strafcharakter. Deshalb reicht nicht jede objektiv erhebliche Pflichtverletzung des Maklers und nicht jedes Informations- und Beratungsverschulden lässt deshalb den Provisionsanspruch nach § 654 BGB entfallen, vielmehr ist in erster Linie subjektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung zu fordern. Der Makler muss sich seines Lohnes „unwürdig“ erwiesen haben. Das ist erst dann der Fall, wenn er seine Treuepflicht vorsätzlich, wenn nicht gar arglistig, mindestens aber in einer dem Vorsatz nahekommenden grob leichtfertigen Weise verletzt hat (BGH, 18.10.2012, III ZR 106/11).
Insbesondere der Strafcharakter des § 654 BGB lässt es als geboten erscheinen, seinen Anwendungsbereich einzuschränken. Das hat bereits das Reichsgericht bei Anwendung dieser Vorschrift immer wieder betont (RG in JW 1913, Seite 641 und LZ 1918 Sp 686).
Davon ausgehend ist die Anwendung der Vorschrift im vorliegenden Fall nicht gerechtfertigt.
a)
Es ist nicht ersichtlich, welche wesentlichen Informationen im Hinblick auf weitere Interessenten der Beklagten vorenthalten worden sein sollen. Der Kläger hatte aufgrund seines Provisionsanspruchs ein eigenes Interesse daran, einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, und entsprechende Interessenten an die Beklagte zu vermitteln. Selbst wenn der Kläger bei pflichtgemäßer Sorgfalt hätte erkennen können, dass der Beklagten weitere Informationen im Hinblick auf die Interessenten mitzuteilen gewesen wären, würde ihm hier allenfalls eine fahrlässige Pflichtverletzung anzulasten sein. Ein vorsätzliches oder grob leichtfertig treuwidriges Verhalten kann hier nicht festgestellt werden.
Aus dem als Anlage B1 eingereichten, unübersichtlichen WhatsApp Verlauf ergibt sich jedenfalls, dass die Beklagte laufend informiert wurde. Auch die Reservierungsvereinbarung ist ihr im Mai 2022 übersandt worden. Es ist unerheblich, ob sich das Ehepaar …… bereits im April 2022 bei dem Kläger meldete, als dieser noch mit den ersten Interessenten in Verhandlungen stand. Letztlich ist der Kaufvertrag mit dem Ehepaar …… geschlossen worden.
Der Kläger hat der Beklagten nach dem WhatsApp Verlauf auch Besichtigungstermine mitgeteilt. Der Kläger hat u. a. auf den Einwand der Beklagten, dass das Exposé nicht mehr online sei, auf die Anzeige bei eBay Kleinanzeigen hingewiesen. Ende Mai hat er darauf hingewiesen, dass die Anzeige bei Immowelt und Immonet eingestellt worden sei. Aus dem WhatsApp Verlauf geht nicht hervor, dass der Kläger den Kontakt der Beklagten zu etwaigen Erwerbern verhindert hat. Anknüpfungstatsachen für eine Verwirkung des Provisionsanspruches liegen nicht vor.
b)
Auch die mit dem Ehepaar …… zunächst getroffene Reservierungsvereinbarung führt nicht zu einer Verwirkung des Provisionsanspruchs. Zwar stellt diese Vereinbarung grundsätzlich eine unangemessene Benachteiligung des Kunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich für den Kunden keine nennenswerten Vorteile daraus ergeben. Das betrifft jedoch das Verhältnis zum Ehepaar …… und nicht das Verhältnis zur Beklagten. Die Tatsache, dass er die Beklagte die Reservierungsvereinbarung mitunterzeichnen ließ, stellt kein treuwidriges vorsätzliches Verhalten gegenüber der Beklagten dar. Weshalb diese dadurch der Strafrechtsverfolgung ausgesetzt worden sein sollte, erschließt sich nicht.
Auch der BGH geht in seiner Rechtsprechung davon aus, dass eine Verwendung unzulässiger allgemeiner Geschäftsbedingungen im Regelfall nicht ausreicht, um eine Verwirkung des Maklerlohnanspruchs anzunehmen (BGH, 19.5.2005, III ZR 322/04). Hier sind keine besonderen Umstände ersichtlich, die eine andere Beurteilung zuließen.
Im Übrigen hat der Kläger – nach Einholung von Rechtsrat – die Reservierungsvereinbarung wieder aufgehoben und den Interessenten die zunächst vereinnahmten 5.000 € zurückerstattet.
c)
Der Kläger hätte seinen Provisionsanspruch auch nicht durch etwaige Versuche der Einflussnahme auf die Regelungen im Kaufvertrag verwirkt. Eine eigenmächtige Änderung stand dem Kläger ohnehin nicht zu und konnte rechtlich auch nicht von ihm bewirkt werden. Nach dem WhatsApp Verlauf (Anlage B1) hat der Kläger den notariellen Vertragsentwurf lediglich mit Anmerkungen versehen und weitergegeben (23 7. 2022, 10:27 Uhr). Die Beklagte hat am 7.8.2022, um 16:56 Uhr mitgeteilt, dass sie den Vertrag so nicht unterschreiben werde, da er nicht ihren Vorstellungen entspreche. Der Kläger hat daraufhin geantwortet, dass sie ihre Änderungswünsche direkt mit dem Notariat klären solle. Einer Beweisaufnahme bedurfte es insofern nicht. Vertragsparteien des Kaufvertrages waren das Ehepaar …… und die Erbengemeinschaft, welcher die Beklagte angehörte. Die konkreten Vereinbarungen im Kaufvertrag waren ausschließlich von diesen unter rechtlicher Beratung des Notars zu treffen. Der Notar hat darauf hingewiesen, dass die Herausnahme des Passus über eine nicht genehmigte Nutzung des Dachgeschosses wegen etwaigen Problemen mit der finanzierenden Bank strafrechtlich den Tatbestand des Betruges erfüllen könnte. Wie bereits oben ausgeführt, ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht jedes Beratungs- und Informationsverschulden ausreichend, um den Provisionsanspruch entfallen zu lassen. Auch hier liegt keine vorsätzliche Treuepflichtverletzung des Klägers, bzw. kein arglistiges Verhalten gegenüber der Beklagten vor. Ein strafrechtlich relevantes Verhalten hätte allenfalls im Hinblick auf die finanzierende Bank vorliegen können.
Von einer Verwirkung des Provisionsanspruchs des Klägers ist daher im Ergebnis nicht auszugehen.
4. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 286,288 BGB.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
