Mietminderung – Keine bei vorbehaltloser Weiterzahlung der Miete

Landgerichts Frankfurt am Main

Az.: 2-11 S 79/02

Urteil vom 27.08.2002

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des AG Frankfurt am Main vom 12.2.2002 (Az.: 33 C 3453/01 – 67) wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Die Revision wird zugelassen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf rückständigen Mietzins für die Zeit von September 1999 bis September 2001 in Anspruch.

Der Beklagte bewohnt auf Grundlage des Mietvertrages vom 25.7.1979 eine Erdgeschoßwohnung der Klägerin im Haus …Straße 65. Die Gesamtmiete lag im hier maßgeblichen Zeitraum bei monatlich DM 475,49. Die Mietzahlungen erfolgten zunächst per Bankeinzug. Seit längerer Zeit fühlt sich der Beklagte durch Lärm seiner Nachbarn (den Streitverkündeten) gestört, die seit dem 1.11.1994 eine benachbarte Erdgeschoßwohnung des Anwesens bewohnen.

Erstmals mit Schreiben vom 22.2.1997 beschwerte sich der Beklagte gegenüber der Klägerin wegen einer permanenten Ruhestörung, die von Lärm seitens der Streitverkündeten ausginge; hierbei führte der Beklagte aus, daß seine „… Geduld und Nachsicht der letzten beiden Jahre…“ beendet seien. Wegen der weiteren Einzelheiten des Schreibens vom 22.2.1997 wird auf die Anlage zur Klageerwiderung (Bl. 66 d.A.) verwiesen.

Es folgten weitere Beschwerden des Beklagten wegen Lärms; diesen Beschwerdeschreiben (wegen deren Inhalts auf das Anlagenkonvolut zur Klageerwiderung, Bl. 32 – 53, 55 – 57, 59 – 62, 64 – 66 d.A. und auf die Anlage zum Beklagtenschriftsatz vom 1.10.2001, Bl. 73 d.A., verwiesen wird) waren teilweise mehrseitige Lärmprotokolle des Beklagten beigefügt. Unter Bezugnahme auf einzelne der Beschwerdeschreiben teilte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 5.7.1997 (Anlage zur Klageerwiderung, Bl. 58 d.A.) und 17.3.1998 (Anlage zur Klageerwiderung, Bl. 54 d.A.) mit, daß sie wegen der Beschwerden die Familie der Streitverkündeten angeschrieben und diese zum Unterlassen von Lärm beziehungsweise zu einer Verhaltensänderung aufgefordert hätte.

Mit Schreiben vom 26.6.1997 (Anlage zur Klageerwiderung, Bl. 61 d.A.) kündigte der Beklagte dann wegen des fraglichen Lärms eine Mietkürzung um DM 70,– ab dem nächsten Monat an; weiter führte der Beklagte darin aus, daß deshalb die Klägerin per Lastschrift nur noch DM 405,49 einziehen könne und künftige Zahlungen unter Vorbehalt erfolgten. Die Klägerin zog hiernach die Miete nur noch in der reduzierten Höhe ein. Einen so bis Dezember 1998 aufgelaufenen Rückstand von DM 1.450,47 zahlte der Beklagte im Februar 1999 nach Mahnung durch die Klägerin unter Vorbehalt nach.

Mit Schreiben vom 16.9.1999 (Anlage zur Klageerwiderung, Bl. 41 d.A.) machte der Beklagte wegen einer nicht verbesserten Situation erneut eine Minderung geltend, nämlich um DM 69,90 ab dem 1.7.1999, und bat die Klägerin insofern, dies bei dem Einzug der Miete zu beachten, was aber nicht geschah. Der Beklagte widerrief deshalb die Einzugsermächtigung und überwies fortan den Mietzins selbst, wobei er für September 1999 auf den Mietzins von DM 475,49 überhaupt keine Zahlung leistete und für die 23 Monate von November 1999 bis September 2001 jeweils einen Betrag von DM 69,90 (23 x DM 69,90 = DM 1.607,70) nicht zahlte, woraus sich die hier eingeklagten Mietrückstände von insgesamt DM 2.083,19 ergeben.

Die Klägerin hat in erster Instanz behauptet, daß sich bei Überprüfungen vor Ort die angeblichen Vorwürfe, die der Beklagte gegenüber den Streitverkündeten erhoben habe, nicht bestätigt hätten.

Die Klägerin hat in erster Instanz beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von DM 2.083,19 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte hat in erster Instanz beantragt, die Klage abzuweisen.

Er hat in erster Instanz behauptet, seit etwa acht Jahren ständigen Ruhestörungen seitens der Streitverkündeten ausgesetzt zu sein, was sich im Laufe der Zeit gesteigert habe. Am 6.6.1999 habe der Streitverkündete zu 1) ihn mit einem Pantoffel geschlagen und beleidigt.

Das AG hat mit Urteil vom 12.2.2002, dem Beklagten zugestellt am 15.2.2002, den Beklagten auf Grundlage der mündlichen Verhandlung vom 18.12.2001 bis auf einen Teil der geltend gemachten Zinsen antragsgemäß zur Zahlung des rückständigen Mietzinses in Höhe von Euro 1.065,12 (= DM 2.083,19) verurteilt; im übrigen hat das AG die Klage abgewiesen. Der Beklagte sei nicht zur Mietminderung berechtigt gewesen. Ein Angriff und eine Beleidigung durch den Streitverkündeten am 6.6.1999 habe den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht beeinträchtigt. Da der Beklagte trotz mehr als zweijähriger Kenntnis der fraglichen Ruhestörung vollständig und vorbehaltlos die Miete zunächst bis Juni 1997 gezahlt habe, sei er in entsprechender Anwendung des § 536 b BGB n.F. für Vergangenheit und Zukunft auch wegen der Ruhestörungen mit einer Mietminderung ausgeschlossen. Insofern gebe der Mieter, der im Falle eines nachträglich entstandenen Mangels trotz Kenntnis den Mietgebrauch bei ungekürzter Mietzahlung rügelos für längere Zeit (regelmäßig sechs Monate) fortsetzt, zu erkennen, daß er aus dem Vorhandensein des Mangels keine Rechte herleiten wolle. Hier habe der Beklagte ausweislich des ersten Beschwerdeschreibens vom 22.2.1997 die fragliche Beeinträchtigung seit zwei Jahren gekannt und bis Juni 1997 gleichwohl ungekürzt und vorbehaltlos die Miete gezahlt. Substantiierten Vortrag dazu, daß sich die Störungen im Laufe der Zeit gehäuft oder verstärkt hätten und so das Minderungsrecht wieder aufgelebt sei, habe der Beklagte nicht gehalten; vielmehr habe er in seinen diversen Beschwerdeschreiben wiederholt ausgeführt, daß sich an der Situation gerade nichts geändert hätte.

Hiergegen richtet sich die am 13.3.2002 eingelegte Berufung des Beklagten, die er mit dem am 25.3.2002 beim Landgericht eingegangen Schriftsatz begründet hat.

Er trägt vor, daß § 536 b BGB n.F. für während der Mietzeit aufgetretene Mängel nicht im Sinne der früheren Rechtsprechung zu § 539 BGB a.F. entsprechend anwendbar sei, da die Regelung in § 536 c BGB n.F. für solche Fälle nunmehr eine abschließende Regelung enthalte. Hinzu komme, daß hier die Beeinträchtigungen im Laufe der Mietzeit unstreitig immer schlimmer geworden seien, sein diesbezüglicher Vortrag sei hinreichend substantiiert und auch – wie seine Behauptung mündlicher Anzeigen – unstreitig gewesen, das AG hätte bei seiner Würdigung die den Schriftsätzen beigefügten Lärmprotokolle, aus denen sich die Störungen im einzelnen entnehmen ließen, mit einbeziehen müssen. Es sei auch zu beachten, daß der Beklagte nach der früheren Mietkürzung nur unter Vorbehalt gezahlt habe, um Streit zu vermeiden und die Angelegenheit im Guten zu regeln.

Der Beklagte beantragt, die Klage unter Aufhebung des Urteils des AG Frankfurt am Main vom 12.2.2002 abzuweisen.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.