Vorkaufsrechtsvereinbarung – Auslegung einer Vereinbarung

LG Frankenthal, Az.: 6 O 78/10, Urteil vom 09.09.2010

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Löschung der zu Gunsten der Beklagten im Grundbuch des Amtsgerichts L. an dem in Blatt …, Blatt …, Blatt …, Blatt … und Blatt 8… gebuchten Grundbesitz eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen.

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2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zustimmung zur Löschung einer im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Die Parteien – beides Gesellschaften des bürgerlichen Rechts – schlossen am 09. Juli 2009 einen notariellen Kaufvertrag über eine Wohneinheit im Komplex Straße in Ort (vgl. Kopie des notariellen Kaufvertrages, Bl. 5 – 25 d.A.). Unter V.11. Abs. 1 enthält dieser notarielle Kaufvertrag u.a. folgende Regelungen:

Vorkaufsrechtsvereinbarung - Auslegung einer Vereinbarung
Foto: Elnur/Bigstock

“Gemäß Angaben des Verkäufers besteht für den Mieter der Einheit Nr. 3, die VR Bank R eG mit Sitz in M., gemäß Vereinbarung zu notarieller Urkunde des Notars … in Frankfurt am Main UR Nr. …/99 M in Vorkaufsrecht, welches im Grundbuch jedoch nicht zur Eintragung gelangt ist.

Für den Fall wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechtes ist der heutige Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer auflösend bedingt; der heutige Käufer hat dann keinen Anspruch auf Erfüllung oder Schadensersatz gleich welcher Art.” …

Der notarielle Vertrag vom 22. September 1999 des Notars … mit der UR Nr. …/99 M (Kopie Bl. 26 – 72 d.A.) enthält in § 14 Mietvertrag/Vorkaufsrecht folgende Regelungen:

“14.1 Zwischen Verkäuferin und Käufer wird weiter der Mietvertrag Anlage I abgeschlossen. Dieser Vertrag betrifft die Teileigentumseinheit lfd. Nr. 3 des Teilungsverzeichnisses (Anlage zur Teilungserklärung) sowie 10 Kfz-Stellplätze in der Tiefgarage – lfd. Nr. 39 – 48 des Teilungsverzeichnisses (vorläufig, siehe Mietvertrag).

14.2 Verkäuferin räumt dem Käufer an den in Ziffer 1 bezeichneten Mietflächen ein Vorkaufsrecht ein.

14.3 Die Eintragung des Vorkaufsrechts gemäß 14.2 in den Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern wird hiermit bewilligt und zusammen mit der Eigentumsumschreibung beantragt.”

Das Notariat … informierte die VR Bank R eG über den Inhalt des geschlossenen notariellen Kaufvertrages vom 09. Juli 2009, worauf die VR Bank mit Schreiben vom 18. August 2009 (Bl. 73 d.A.) ihr Vorkaufsrecht gegenüber dem Notar … ausübte.

Mit Schreiben vom 23. November 2009 sowie mit weiterem Schreiben vom 04. Februar 2010 (Bl. 74 – 78 d.A.) wurde die Beklagte jeweils unter Fristsetzung aufgefordert, die Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen.

Am 07. Februar 2010 wurde mit notarieller Urkunde des Notars … – UR Nr. …/2010 B – der Vollzug eines ausgeübten Vorkaufsrechts notariell ausgeübt (vgl. Kopie der Urkunde Bl. 136 – 160 d.A.).

Die Gesellschafter der Beklagten, D. B., B., P., G., B. und R. erteilten am 08. Januar 2010 (Kopie Bl. 187/188 d.A.) eine notarielle Löschungsbewilligung bezüglich der streitgegenständlichen Auflassungsvormerkung. Die übrigen Gesellschafter Prof. Dr. K., Dr. M. und J. B. schlossen sich dieser Erklärung nicht an.

Die Klägerin trägt vor,

die Beklagte sei verpflichtet, der Löschungsbewilligung zuzustimmen. Die VR Bank habe im Erdgeschoss des streitgegenständlichen Anwesens Räumlichkeiten von der Klägerin erworben, um dort Bankgeschäfte zu tätigen. In diesem Zusammenhang sei es zu der Anmietung einer weiteren Wohnungseinheit im 1. Obergeschoss gekommen, da die VR Bank noch nicht sicher war, ob sie weitere Räumlichkeiten längerfristig benötigt. Zu diesem Zweck sei ihr ein Vorkaufsrecht eingeräumt worden. Dieses sei rein schuldrechtlicher Natur, wonach das Vorkaufsrecht hier ordnungsgemäß durch die VR Bank ausgeübt worden sei. Dies ergebe sich vor allem aus dem klaren und eindeutigen Wortlaut in der notariellen Vereinbarung aus dem Jahre 1999.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Löschung der zu Gunsten der Beklagten im Grundbuch des Amtsgerichts L. an dem in Blatt …, Blatt …, Blatt …, Blatt … und Blatt … gebuchten Grundbesitz eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen.

Der Prozessbevollmächtigte der Gesellschaft der Beklagten – Prof. Dr. K., Dr. M. und J. B. – beantragt, die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, die Beklagte sei nicht verpflichtet, ihre Zustimmung zur Löschung der Auflassungsvormerkung abzugeben, da der die Auflassungsvormerkung tragende Kaufvertrag anhaltend bestehe und insbesondere nicht durch die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die VR Bank aufgelöst worden sei. Das Vorkaufsrecht sei durch die VR Bank nicht wirksam ausgeübt worden. Im Übrigen sei in dem Vertrag kein schuldrechtliches, sondern ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbart worden. Im Vordergrund des Vertrages aus dem Jahre 1999 habe ein Bauträgervertrag gestanden. Aus der Regelung in § 14.2 aus dem Jahre 1999 lasse sich klar und eindeutig entnehmen, dass lediglich eine dingliche Sicherung gewollt gewesen sei.

Die Prozessbevollmächtigte der Gesellschafter der Beklagten – D. B., R., P., G., B. und B. – erklärte in der mündlichen Verhandlung, sie erkenne für ihre Mandanten den Anspruch der Klägerin an.

Sie trug dazu vor, zwischen den Parteien sei wirksam ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart worden. Dies ergebe sich aus dem klaren und eindeutigen Wortlaut des Vertrages aus dem Jahre 1999. Auch aus dem Sinn und Zweck der Regelung lasse sich nichts Gegenteiliges entnehmen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten der geltend gemachte Anspruch zu, wonach diese zur Löschung der zu ihren Gunsten im Grundbuch des Amtsgerichts L. an dem in Blatt …, Blatt …, Blatt …, Blatt … und Blatt … gebuchten Grundbuchbesitz eingetragenen Auflassungsvormerkung zu bewilligen.

Nach Ansicht des Gerichts wurde zwischen den streitenden Parteien wirksam vereinbart, dass in dem Fall, dass das Vorkaufsrecht von der VR Bank ausgeübt wird, der notarielle Kaufvertrag vom 09. Juli 2009 aufgehoben wird. Die Regelung in diesem notariellen Kaufvertrag unter V.11. ist klar und eindeutig. Danach ist zwischen den Parteien geregelt, im notariellen Kaufvertrag im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts durch die VR Bank der Kaufvertrag rückabzuwickeln.

Danach kam es vorliegend nur noch darauf an, ob in der notariellen Vereinbarung aus dem Jahre 1999 ein dingliches oder ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht zwischen den damaligen Parteien vereinbart worden war.

Das dingliche Vorkaufsrecht ist nicht etwa ein mit dinglicher Wirkung ausgestattetes schuldrechtliches Vorkaufsrecht, sondern ein eigenständiges Sachenrecht, das ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht gar nicht voraussetzt (so u.a. Staudinger-Schermaier, BGB, Neubearbeitung § 209, Einleitung zu § 1094 f. Rn 14 f.). In Tatbestand und Rechtsfolgen bestehen zwischen dinglichen und schuldrechtlichen Vorkaufsrechten insbesondere folgende Unterschiede: Ein dingliches Vorkaufsrecht kann nur an Grundstücken (und deren Zubehör), Miteigentumsanteilen und grundstücksgleichen Rechten, ein schuldrechtliches auch an beweglichen Sachen bestellt werden. Ein dingliches Vorkaufsrecht kann nach § 1097 BGB für mehrere oder alle Vorkaufsfälle bestellt werden, ein schuldrechtliches gilt grundsätzlich nur für einen Vorkaufsfall. Das dingliche Vorkaufsrecht verpflichtet den jeweiligen Eigentümer der Sache, an der es besteht, ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht verpflichtet nur den Besteller. Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht kann durch Vormerkung dinglich gesichert werden; das dingliche Vorkaufsrecht dagegen hat gegen Dritte Vormerkungswirkung.

Die Parteien des notariellen Vertrages vom 22. September 1999 (Bl. 26 ff. d.A.) haben, nachdem sie einen Mietvertragsvereinbarung über eine Wohnung Nr. 3 in dem streitgegenständlichen Objekt getroffen haben, unter einer weiteren Ziffer, abgesetzt von der ersten, vereinbart, dass die Verkäuferin dem Käufer (die VR Bank) an den in der vorgenannten Ziffer 1 bezeichneten Mietfläche ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Abgesetzt davon haben die Parteien dieses notariellen Vertrages unter Ziffer 14.3 bestimmt, dass die Eintragung des Vorkaufsrechts unter der vorgenannten Ziffer in den Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbüchern bewilligt und zusammen mit der Eigentumsumschreibung beantragt wird.

Unter Berücksichtigung der dargelegten Umstände haben die Parteien nach Ansicht des Gerichts mit der vorliegenden Regelung in § 14 des notariellen Vertrages aus dem Jahre 1999 kein dingliches Vorkaufsrecht vereinbart. Zunächst wurde das Vorkaufsrecht nicht als dingliches bezeichnet. Hätten die Parteien ein dingliches Vorkaufsrecht vereinbaren wollen, wäre es ein Leichtes gewesen, dieses auch so zu bezeichnen. Vielmehr haben die Parteien nach der klaren und eindeutigen Regelung in § 14, die in Einzelziffern unterteilt ist, vereinbart, dass neben der obligatorischen Vorkaufsberechtigung (in § 14.2) eine dingliche Sicherung (in § 14.3) stattfinden soll. Aus dieser Unterteilung in den unterschiedlichen Ziffern in der Regelung in § 14 ergibt sich für das Gericht klar und eindeutig, dass die Parteien zunächst lediglich ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart haben, welches darüber hinaus noch zusätzlich dinglich gesichert werden sollte, was rechtlich möglich ist (so Staudinger/Mader, BGB, Neubearbeitung 2004, Vorbemerkung zu § 463 f. Rn. 7 und die dort angeführte Rechtsprechung).

Danach haben die Parteien des notariellen Vertrages aus dem Jahre 1999 nach Ansicht des Gerichts ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht vereinbart. Der klare und eindeutige Wortlaut lässt eine andere Auslegung nicht zu. In diesem Zusammenhang kommt es nicht auf die anderen Regelungen der Parteien dieses Vertrages bezüglich des Erwerbs von Eigentum in dem Objekt an. Die Regelung über die Anmietung der Wohnung und die Einräumung eines Vorkaufsrechts hierüber ist abgetrennt von den anderen Regelungen in diesem Vertrag und klar und eindeutig gefasst.

Vorliegend konnte, auch nachdem einige der Gesellschafter der Beklagten den Anspruch der Klägerin anerkannt haben, kein Teil-Anerkenntnisurteil in der Sache ergehen. Bei der Beklagten handelt es sich vorliegend um eine notwendige Streitgenossenschaft materiell-rechtlicher Art und eine Entscheidung ihr gegenüber in der streitgegenständlichen Sache kann nur einheitlich ergehen.

Der Klage war danach stattzugeben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

B E S C H L U S S :

Der Streitwert für das Verfahren wird auf 60.000,00 € festgesetzt.