Contact for English speaking clientsPhotovoltaikanlagen in WEG-Beschlüssen: Unbillige Benachteiligung führt zu Ungültigkeit
Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat entschieden, dass die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung zur Errichtung einer Photovoltaikanlage für ungültig erklärt werden, da sie nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der Kläger, ein Wohnungseigentümer, der von der geplanten Anlage besonders betroffen wäre, hat erfolgreich argumentiert, dass diese ihn unbillig benachteiligt.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 29 C 10/23 WEG >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Ungültigkeit der Beschlüsse: Die Beschlüsse zu TOP 3.1 und 3.4 der Eigentümerversammlung wurden für ungültig erklärt.
- Kosten des Rechtsstreits: Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
- Beeinträchtigung des Klägers: Der Kläger, Eigentümer einer Dachgeschosswohnung, sieht sich optisch und hinsichtlich des Mikroklimas durch die geplante Photovoltaikanlage beeinträchtigt.
- Machbarkeitsstudie: Die vom Kläger angezweifelte Machbarkeitsstudie wurde als Ermessensgrundlage der Wohnungseigentümer hinterfragt.
- Bauliche Veränderung: Die Errichtung der Photovoltaikanlage stellt eine bauliche Veränderung dar, die den Kläger unbillig benachteiligt.
- Optische Beeinträchtigung: Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Dachflächen wird als erhebliche Beeinträchtigung angesehen.
- Abwägung von Vorteilen und Benachteiligungen: Trotz des ökologischen Beitrags der Anlage überwiegt die Schwere der Benachteiligung des Klägers.
- Entscheidungsgründe: Die Klage wurde aufgrund der Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und der unbilligen Benachteiligung des Klägers als begründet angesehen.
Übersicht:
Photovoltaikanlagen in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sorgen immer wieder für rechtliche Auseinandersetzungen. Die Errichtung einer solchen Anlage bedarf einer einstimmigen Entscheidung der Eigentümer, und sollte ein Eigentümer mit dem Beschluss nicht einverstanden sein, kann er diesen anfechten. Dabei muss die geplante Anlage weder das Haus schädigen noch die übrigen Eigentümer unzumutbar beeinträchtigen. Die Anbringung einer Photovoltaikanlage auf einem Balkon oder Dach stellt eine bauliche Veränderung dar, die eine einstimmige Zustimmung der Eigentümer erfordert. Eine Alternative zur direkten Installation ist die Verpachtung der Dachfläche an einen Anbieter. Da die rechtlichen Rahmenbedingungen komplex sind, ist es ratsam, sich von einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht beraten zu lassen. Im folgenden Beitrag wird ein konkretes Urteil zum Thema WEG-Beschlussanfechtung zur Errichtung von Photovoltaikanlagen vorgestellt und besprochen.
Die Debatte um Photovoltaikanlagen in WEG-Beschlüssen
In einem bemerkenswerten Fall vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte, Aktenzeichen 29 C 10/23 WEG, wurde über die Gültigkeit von Beschlüssen einer Eigentümerversammlung zur Errichtung von Photovoltaikanlagen entschieden. Der Kern des Disputs drehte sich um die Frage, ob die geplanten Baumaßnahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Rechte eines einzelnen Wohnungseigentümers unbillig beeinträchtigen und somit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen.
Hintergrund des Rechtsstreits: Photovoltaikprojekt in der Kritik
Die Eigentümerversammlung hatte Beschlüsse zu TOP 3.1 und TOP 3.4 gefasst, die die Weiterverfolgung eines Projekts zur Errichtung einer Photovoltaikanlage mit einer Leistung von 15 kWp vorsahen. Hierbei handelte es sich um vorbereitende Planungsbeschlüsse, die jedoch einen Wohnungseigentümer, den Kläger, erheblich beeinträchtigten. Dieser bewohnte eine Dachgeschosswohnung mit einer Dachterrasse, von der aus er nach der Installation der Anlage auf die Photovoltaikmodule statt auf zuvor begrünte Flächen blicken würde. Der Kläger führte an, dass die Anlage nicht nur sein ästhetisches Empfinden störe, sondern auch das Mikroklima seiner Dachterrasse negativ beeinflusse und zu einer Wertminderung seiner Immobilie führe.
Die Argumentation des Klägers und die Reaktion der Beklagten
Der Kläger argumentierte, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprächen und forderte deren Ungültigkeitserklärung. Er hinterfragte die Schlüssigkeit der zugrundeliegenden Machbarkeitsstudie und wies auf mögliche ökologische Nachteile und eine fehlerhafte Ermessensgrundlage hin. Die Beklagte, die Wohnungseigentümergemeinschaft, verteidigte die Beschlüsse und argumentierte, dass die Machbarkeitsstudie eine solide Grundlage für die Fortführung der Planungen darstelle und keine unangemessene Benachteiligung des Klägers vorliege.
Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Mitte
Das Gericht erklärte die Beschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig. Es stellte fest, dass die Errichtung der Photovoltaikanlage eine bauliche Veränderung darstellt, die den Kläger unbillig benachteiligt. Diese Beeinträchtigung wurde als überdurchschnittlich und unbillig eingestuft, da sie das Gewicht der Vorteile deutlich überwiegt. Das Gericht berücksichtigte dabei, dass der Kläger im Vergleich zu anderen Wohnungseigentümern stärker von der Maßnahme betroffen sei, da er von seiner Terrasse aus direkt auf die geplanten Anlagen blicken würde. Die Bedenken des Klägers hinsichtlich der ästhetischen Beeinträchtigung, des Mikroklimas und der Wertminderung seiner Wohnung wurden als berechtigt angesehen.
In seinem Urteil betonte das Gericht die Bedeutung einer ausgewogenen Abwägung zwischen den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer und den individuellen Rechten einzelner Mitglieder der Gemeinschaft. Es stellte klar, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung die Rechte des Klägers in unzulässiger Weise beschneiden und somit nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.
Das Urteil zeigt auf, dass bei der Planung und Umsetzung von Photovoltaikanlagen in Wohnungseigentumsgemeinschaften eine sorgfältige Abwägung der Interessen aller Beteiligten erforderlich ist. Insbesondere ist darauf zu achten, dass die Rechte einzelner Wohnungseigentümer nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt werden. Diese Entscheidung unterstreicht die Notwendigkeit einer umfassenden und detaillierten Planung sowie einer transparenten Kommunikation innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft, um Konflikte zu vermeiden und einvernehmliche Lösungen zu finden.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Was versteht man unter einer WEG-Beschlussanfechtung?
Unter einer WEG-Beschlussanfechtung versteht man das rechtliche Vorgehen eines Wohnungseigentümers, mit dem Ziel, einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung für ungültig erklären zu lassen. Dies ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Ein Beschluss kann angefochten werden, wenn er gegen gesetzliche Bestimmungen verstößt oder wenn er nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Die Anfechtungsklage muss gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet werden und innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Die Begründung der Anfechtungsklage muss spätestens zwei Monate nach der Beschlussfassung erfolgen. Ein Beschluss bleibt bis zu einer gerichtlichen Entscheidung wirksam.
Ein Beschluss kann aus formellen Gründen anfechtbar sein, beispielsweise wenn Fehler bei der Einladung zur Eigentümerversammlung gemacht wurden oder die gesetzlichen Fristen nicht eingehalten wurden. Materielle Gründe liegen vor, wenn der Beschluss gegen das Gesetz oder die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.
Nichtige Beschlüsse, die von vornherein keine Rechtswirksamkeit entfalten, weil sie beispielsweise gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen, müssen nicht angefochten werden, da sie rechtlich als nicht existent gelten.
Nur Wohnungseigentümer haben das Recht, Beschlüsse anzufechten. Die Hausverwaltung oder der Verwalter haben kein Anfechtungsrecht, es sei denn, es handelt sich um spezielle Fälle wie die Abberufung des Verwalters.
Die Anfechtungsklage ist ein wichtiges Instrument für Wohnungseigentümer, um ihre Rechte zu wahren und sicherzustellen, dass Beschlüsse der Eigentümerversammlung rechtmäßig zustande kommen und den gesetzlichen sowie den vereinbarten Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechen.
AG Berlin-Mitte – Az.: 29 C 10/23 WEG – Urteil vom 30.11.2023
Im Namen des Volkes hat das Amtsgericht Mitte aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 05.10.2023 für Recht erkannt:
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 2023 zu den TOP 3.1 und TOP 3.4 werden für ungültig erklärt.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 17.500 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger ist Mitglied der Beklagten, die eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist. Er ist zugleich Eigentümer einer Dachgeschosswohnung, die über eine Dachterrasse verfügt. Wegen der Lage der Dachterrasse wird auf Anlage K2 Bezug genommen, die dort mit D1 markiert ist.
Die Eigentümergemeinschaft plant derzeit die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf den Dächern des Hauses ###, die planmäßig begrünt sind. Insoweit wird auf die Lichtbilder Anlage K3 Bezug genommen.
Nach den Planungen würden die Photovoltaikanlagen auf den Dachflächen 1 und 3, die unmittelbar an der Dachterrasse D1 anschließen – errichtet werden. Auch insoweit wird auf die Anlage K2 Bezug genommen.
Um ihre Stand- und Windsicherheit zu gewährleisten, ist eine Verbindung mit dem Dach zwingend erforderlich.
Zuvor hatte die Beklagte in 2022 auf der Grundlage eines auf der Eigentümerversammlung vom 29.9.2022 gefassten Beschlusses eine sogenannte Machbarkeitsstudie beauftragt. Diese ist zu dem Ergebnis gekommen, dass die Investitionen in eine PV-Anlage bereits kurzfristig aus ökologischer und mittel- sowie langfristig aus wirtschaftlicher Sicht sinnvoll seien. Wegen der Machbarkeitsstudie wird auf Anlage K5 Bezug genommen.
Zur Vorbereitung fassten die Wohnungseigentümer ausweislich der Versammlungsniederschrift auf der Eigentümerversammlung vom 9. Februar 2023 unter anderem folgende Beschlüsse:
TOP 3.1: Beschluss über Verfolgung des Projektes
Beschlussantrag
Die WEG beschließt das Projekt mit 15 kWp Leistung, voraussichtlichen Kosten von 50.000 E bis ca. 70.000 Euro (eventuell abzüglich Förderung aus dem Programm Solar plus für den Speicher) und einem voraussichtlichen Stromertrag von ca. 16.200 kWp/p.a, sowie einem Batteriespeicher von 12 kWh weiterzuverfolgen.
Abstimmungsergebnis
Der Antrag ist mehrheitlich angenommen.
TOP 3.2: Klärung Biotopflächenfaktor
Beschlussantrag
Die WEG beauftragt Martin Klingst zu prüfen, ob Module ohne Aufständerung den BFF reduzieren und daher unzulässig sind. Diese Anfrage wäre zu stellen an das Umweltamt. K### wird die Anfrage bis zum 15.3.23 stellen.
Abstimmungsergebnis
Der Antrag ist einstimmig angenommen.
Ergänzende Info: Für die Prüfung entstehende WEG keine Kosten. TOP 3.3: Prüfung Wärmepumpe
Es soll genauer geprüft werden, ob auf dem Gelände eine Erdwärmepumpe oder eine Luftwärmepumpe realisiert werden kann und welche Kosten entstehen. Die Wärmepumpe könnte mit PV-Strom oder überschüssigen BHKW-Strom betrieben werden. Durch den Betrieb des BHKWs kann die Wärmepumpe nicht die für die Förderung erforderlichen Betriebsstunden erreichen, sie könnte aber trotzdem eine sinnvolle Ergänzung zur Wärmeerzeugung für das Objekt sein.
Beschlussantrag
Die WEG beschließt die Firma O### mit der Ausschreibung für eine Erd-/und alternativ für eine Luftwärmepumpe, weiterhin mit der Einholung von mindestens einem Angebot je Anlage, zu beauftragen. Für die Maßnahme wird ein Budget von 1000 Euro + USt. zu Lasten des laufenden Budgets freigegeben, die Verwaltung wird bevollmächtigt den Auftrag zu erteilen.
Abstimmungsergebnis
Der Antrag ist mehrheitlich angenommen.
TOP 3.4: Beschluss über das weitere Vorgehen nach Klärung Biotopflächenfaktor
Beschlussantrag
Sollte der Bau der Anlage nach Klärung mit dem Umweltamt ohne Auflagen zulässig sein, findet eine weitere ETV im II. Quartal 2023 statt, entweder eine ordentliche ETV oder eine außerordentliche ETV. Hier werden das weitere Vorgehen und der genaue Umfang der Anlage festgelegt. Sollte der Bau der Anlage nach Klärung mit dem Umweltamt nicht ohne Auflagen zulässig sein, wird das Thema auf der nächsten ordentlichen ETV weiter behandelt.
Abstimmungsergebnis
Der Antrag ist mehrheitlich angenommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Versammlungsniederschrift wird auf Anlage K1 Bezug genommen.
Der Kläger wendet sich gegen die zu TOP 3.1 und 3.4 gefassten Beschlüsse.
Der Kläger ist der Auffassung, dass die zu errichtende Photovoltaikanlage ihn erheblich beeinträchtige. Diese läge zunächst in der offensichtlich optischen Beeinträchtigung. Anstatt auf begrünte Flächen müsste auf die Photovoltaikanlagen geschaut werden, denn der Kläger habe von seiner Dachterrasse aus einen freien Blick auf die Dachflächen 1 und 3 (vgl. Foto aus dem Schriftsatz vom 17.7.2023, Bl. 109 d.A.). Die hohen Betriebstemperaturen der Photovoltaikanlage verschlechterten zudem das Mikroklima im Vergleich zu einer Dachterrasse in einer Gartenanlage. Mögliche Spiegelungen würden den Kläger ferner beim Verweilen auf der Dachterrasse blenden. Überdies wäre die Ersetzung der Grünflächen zwangsläufig mit einer Wertminderung der Wohnung des Klägers verbunden. Insoweit sei der Kläger der Hauptbetroffene, da ca. 12-13 der maximal 20 kW Leistung der Anlage, also ca. 60 % der Solarmodule in unmittelbarer Nähe seiner Dachterrasse installiert werden sollen. Auch würden die vielen ökologischen Vorteile eines begrünten Daches (angenehmes Gebäudeklima, Einsparung von Energiekosten, verbessertes Wassermanagement, Klimaverbesserung, Reinigung der Luft von Staub und Schadstoffen) durch die Installation der PV- Anlage entfallen. Dem stehe auch kein erheblicher Mehrwert der geplanten Anlage entgegen. Die eingeholte Machbarkeitsstudie sei nicht überzeugend und daher für die Wohnungseigentümer auch eine fehlerhafte Ermessensgrundlage. Sie vernachlässige eine Anzahl der mutmaßlich zu erwartenden Kosten und legt willkürlich Annahmen über künftige Strompreise und daraus resultierende Erträge zugrunde. Die Wirtschaftlichkeit der Anlage sei daher erheblich zu bezweifeln. Zudem bestünden auch ganz erhebliche Bedenken gegen die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens, da durch die Errichtung der Photovoltaikanlage der erforderliche Biotopflächenfaktor erheblich unterschritten würde.
Zwar sei mit den Vorbereitungsbeschlüssen die Errichtung der Photovoltaikanlage noch nicht beschlossen worden, sie entsprächen jedoch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da bereits jetzt feststehe, dass die Errichtung der Photovoltaikanlage nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche.
Der Kläger beantragt mit der am 9. März 2023 bei Gericht eingegangenen Klage, die nach Anforderung eines Kostenvorschusses mit Rechnungsdatum vom 16.3.2023, zugegangen beim Kläger am 28. März 2023, der zwischenzeitlich unter dem 21. März 2023 eine schriftliche Sachstandsanfrage gestellt hatte, und Einzahlung dieses Vorschusses am 6. April 2023 der Beklagten am 20. April 2023 zugestellt worden ist, den in der Versammlung vom 9. Februar 2023 unter TOP 3.1 gefassten Beschluss über die Verfolgung des Projektes sowie den in der vorgenannten Versammlung unter TOP 3.4 gefassten Beschluss über das weitere Vorgehen nach Klärung Biotopflächenfaktor für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Auffassung, dass der Kläger die Klagefrist bereits nicht eingehalten habe. Sie ist weiter der Auffassung, dass die Machbarkeitsstudie eine ausreichende Grundlage für die Fortführung der Planungen der PV-Anlage sei. Insoweit seien die Einwände des Klägers gegen diese bereits allen Wohnungseigentümern vor der hier streitgegenständlichen Beschlussfassung bekannt gemacht worden (Anlage B1 und B2). Die Wohnungseigentümer hätten insoweit von ihrem Ermessen Gebrauch gemacht, den mit dem Grundlagenbeschluss eingeleiteten Weg weiterzuverfolgen. Auch der zu TOP 3.4 gefasste Beschluss entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da er mit der beschlossenen Vorgehensweise die Einhaltung des Biotopflächenfaktors und damit die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit sicherstellen solle.
Im Übrigen sei auch eine unangemessene Benachteiligung des Klägers nicht ersichtlich. Eine grundlegende Umgestaltung der Dachflächen werde hiermit nicht herbeigeführt, wobei es ohnehin auf die Umgestaltung der Wohnanlage ankäme, die nicht behauptet werde. Den vorbereitenden Beschlüssen sei eine über den Grundlagenbeschluss vom 29.9.2022 hinausgehende eigenständige Regelung kaum zu entnehmen. Denn selbst wenn der TOP 3.1 aufgehoben werden würde, wäre ein Weg zur Weiterverfolgung der Planung der PV-Anlage nicht versperrt. Die Beeinträchtigungen des Klägers lassen sich auch noch nicht feststellen, da eine Festlegung der Flächen, auf denen möglicherweise Solarpaneele errichtet werden, noch nicht getroffen wurde. Von einer Einkesselung der Terrasse des Klägers könne zudem keine Rede sein. Die Dachfläche 1 sei von der Terrasse des Klägers nur teilweise einsehbar, da der Blick durch das auf das Dach führende Treppenhaus ohnehin versperrt werde. Die Dachfläche 3 hingegen sei nur sehr klein. So sei der Anblick, wenn der Kläger auf die Dachfläche schaue, lediglich geringfügig geändert. Der weite Blick über Berlin sei ohnehin in keiner Weise eingeschränkt. Zu bestreiten sei, dass Spiegelungen aufträten oder das Mikroklima nachteilig verändert würde. Eine Wertminderung werde unsubstantiiert behauptet. Im Gegenteil könne es zu einer Werterhöhung kommen.
Im Ergebnis seien die gefassten Beschlüsse nichts anderes, als die Fortführung der Planung, die bereits bestandskräftig beschlossen worden sei. Eine weitergehende Belastung sei damit für den Kläger nicht verbunden, da die Errichtung der PV-Umlage noch nicht beschlossen worden sei.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist begründet.
Das Verfahren ist nach dem neuen Recht gemäß § 44 Abs. 2 S. 1 WEG n.F. gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen, da die Klage nach dem Inkrafttreten der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 bei Gericht eingegangen ist (vgl. § 48 Abs. 5 WEG n.F.).
1. Ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers für die Erhebung der Beschlussanfechtungsklage ist ohne Weiteres zu bejahen. Das Rechtsschutzbedürfnis bildet ebenso wie die in personeller Hinsicht nach § 44 Abs. 1 S. 1 eingegrenzte prozessuale Klagebefugnis eine Prozessvoraussetzung und ist strikt zu unterscheiden von dem materiellen Anfechtungsrecht, das erst im Rahmen der Begründetheit der Beschussmängelklage zu prüfen ist (s. unten Ziffer 3a). Vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlich verbürgten Justizgewährungsanspruchs ist das Rechtsschutzbedürfnis im Zweifel anzunehmen und nur ausnahmsweise zu verneinen, wenn der Kläger unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein schutzwürdiges Interesse an dem erstrebten Urteil haben kann oder ein Titel auf einfacherem Wege zu erlangen ist. Insoweit ist zu beachten, dass ein bestandskräftiger Beschluss in etwaigen Folgeprozessen jedenfalls den Einwand ausschließt, die Beschlussfassung habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen. Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage steht unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft fest, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach (Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 44 Rn. 66).
Unter diesem Gesichtspunkt kann ein Rechtsschutzbedürfnis vorliegend nicht zweifelhaft sein, da der Kläger die Errichtung der Photovoltaikanlage auf dem Dach verhindern möchte und ihm dies daher auch bereits für vorbereitende Maßnahmen zuzubilligen ist.
2. Die Klage ist innerhalb der Fristen des § 45 Satz 1 WEG erhoben und begründet worden.
a. Nach § 45 Satz 1 1. Hs. WEG muss eine Beschlussanfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Die Eigentümerversammlung fand am 9. Februar 2023 statt. Damit lief die Frist gem. § 188 Abs. 2 BGB am 9. März 2023 ab. An diesem Tag ist die Anfechtungsklage bei Gericht eingegangen. Für die Rechtzeitigkeit gemäß § 167 ZPO ist auf die Anhängigkeit aber nur in dem Fall abzustellen, dass die Zustellung demnächst erfolgt ist. Dies war vorliegend der Fall. Denn von einer Zustellung „demnächst“ kann nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ausgegangen werden, wenn sich die den Klägern zuzurechnenden Verzögerungen in einem vertretbaren Rahmen halten, was im Bereich von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen wird, wobei maßgeblich ist, um wie viele Tage der sich ohnehin erforderliche Zeitraum für die Zustellung der Klage als Folge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert (Niedenführ in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 46 Rz. 69 mit zahlreichen Nachweisen zur BGH-Rechtsprechung). Danach ist vorliegend davon auszugehen, dass es seitens des Klägers zu keinerlei Verzögerung bei der Zustellung gekommen ist. Denn er hat den Gerichtskostenvorschuss am 6. April 2023 eingezahlt, nachdem ihm die Vorschussrechnung vom 16. März 2023 unbestritten erst am 28. März 2023 zugegangen war. Zwischenzeitlich hatte er sich zudem bereits am 21. März 2023, also ca. 2 Wochen nach Eingang der Klage bei Gericht, nach dem Verbleib der Gerichtskostenrechnung erkundigt. Die durch den verspäteten Zugang der Vorschussrechnung beim Kläger eingetretene Verzögerung hat dieser jedenfalls nicht zu vertreten.
b. Die Anfechtungsklage ist auch innerhalb der zweimonatigen Frist des § 45 S. 1 2. Halbsatz WEG begründet worden, denn die Anspruchsbegründung ist am 5. April 2023 bei Gericht eingegangen.
3. Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft vom 9. Februar 2023 zu TOP 3.1 und TOP 3.4 sind für ungültig zu erklären. Denn sie entsprechen nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
a. Dem Kläger steht vorliegend zunächst grundsätzlich ein materielles Anfechtungsrecht zur Seite, den mit Beschlussmängeln behafteten Beschluss abzuwehren. Die Frage des materiellen Anfechtungsrechts ist für Wohnungseigentümer regelmäßig zu bejahen. Diese sind nämlich Inhaber eines zum Kernbestand der Mitgliedschaftsrechte gehörenden subjektiven Rechts auf Abwehr fehlerhafter Beschlüsse. Da es sich dabei mit Blick auf das Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung um ein altruistisches Mitgliedschaftsrecht handelt, kommt es auch nicht darauf an, ob der klagende Wohnungseigentümer durch den Beschluss nachteilig betroffen ist (Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, WEG § 44 Rn. 33).
b. Die mit der Beschlussfassung zu TOP 3.1 beschlossene Weiterverfolgung des Projektes zur Errichtung einer Photovoltaikanlage mit 15 kWp Leistung widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da bereits zum jetzigen Zeitpunkt feststeht,. dass die Beschlussfassung über die Errichtung der Photovoltaikanlage auf den Dächern der streitgegenständlichen Wohnanlage den Kläger im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG unbillig benachteiligt und damit eine mehrheitliche Beschlussfassung ohne seine ausdrückliche Zustimmung nicht möglich sein wird.
aa. Mit der Beschlussfassung über die Errichtung der geplanten Photovoltaikanlage wäre nämlich eine bauliche Veränderung verbunden, da es sich insoweit um eine Maßnahme handelt, die über die Erhaltung der Wohnanlage hinausgeht, da sie deren Soll-Zustand neu definiert. Grundsätzlich darf jede bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Unzulässig sind gemäß § 20 Abs. 4 WEG jedoch solche baulichen Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen.
bb. Eine bauliche Veränderung benachteiligt einen Wohnungseigentümer gegenüber anderen, wenn sie ihn in stärkerem Maße als andere beeinträchtigt, ihm also ein Sonderopfer auferlegt.
(1) Der Kläger wird vorliegend durch die Errichtung der Photovoltaikanlage jedenfalls in optischer Hinsicht ganz erheblich beeinträchtigt.
(a) Entgegen dem Zitat der Beklagtenseite ergibt sich aus der Gesetzesbegründung (BR-Drs.168/20,73) keineswegs, dass eine unbillige Benachteiligung nicht in der bloßen Veränderung des optischen Gesamteindrucks liegen kann. Diese Ausführungen beziehen sich auf das Maß der Umgestaltung, für die eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage Voraussetzung ist. Etwas anderes gilt hingegen für die unbillige Beeinträchtigung. Die Beeinträchtigung kann sich insoweit – wie schon nach § 22 Abs. 1 S. 1 WEG alte Fassung – aus allen wohnungseigentumsrechtlich relevanten Rechtspositionen des Wohnungseigentümers ergeben (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rz. 1016).
(b) Wie sich insbesondere aus den Anlagen K2 und 3 und dem Foto aus dem Schriftsatz des Kläger-Vertreters vom 17.7.2023 ergibt, gehört zu seinem Sondereigentum die Dachterrasse D1, die derzeit – von einem Treppenhausaufbau abgesehen – von den begrünten Dachflächen 1 und 3 umgeben ist. Diese begrünten Dachflächen sollen zukünftig als Fläche für die Aufständerung der PV-Modulen genutzt werden.
Anstatt auf begrünte Dachflächen wird der Kläger daher zukünftig in zwei Richtungen auf eine Vielzahl von PV-Modulen blicken. Dieser optische Blick soll also einem Ausblick auf eine industriell anmutende Anlage weichen, wovon das Lichtbild auf Anlage K4 zeugt. Der Verweis darauf, dass der Blick auf den Himmel über Berlin hierdurch nicht verstellt wird, trifft zu, vermag die optische Beeinträchtigung jedoch nicht abzumildern, da das Auge die Gesamtsituation erfasst und damit die PV-Module stets auch den gesamten Ausblick mitbestimmen werden.
Zu Unrecht wendet die Beklagte ein, dass dem Kläger die Blickrichtung auf die begrünten Dachflächen ohnehin durch Dachaufbauten versteift sei. Ausweislich der Anlage 2 ist ersichtlich, dass zwar ein Teil des Blicks auf die Dachfläche 1 durch den Aufbau eines Treppenhauses versperrt ist, dies gilt jedoch nur für allenfalls die Hälfte dieser Fläche, und zwar die Hälfte, die unbeeinträchtigt von Verschattungen – anders als die andere Hälfte – vollständig mit Modulen belegt sein wird. Zudem hat der Kläger von seiner Terrasse einen unverstellten Blick auf die Dachfläche 3.
Des Weiteren wendet die Beklagte zu Unrecht ein, dass noch nicht einmal feststehe, wie und welche Flächen mit PV-Modulen bestückt werden sollen. Entsprechend der angegriffenen Beschlussfassung beabsichtigen, die Wohnungseigentümer die Errichtung einer PV-Anlage mit einer Leistung von 15 kWp weiterzuverfolgen.
Hierfür müssen – entsprechend der Machbarkeitsstudie – 39 PV-Module auf der Dachfläche der Wohnanlage platziert werden, was ohne die Nutzung der Dachflächen 1 und 3 gar nicht möglich ist. Die Dachfläche 1 ist mit 100 m2 die größte und auf dieser sollen 23 PV-Module Platz finden, während auf der Dachfläche 3 weitere 6 PV-Module positioniert werden können. Die Dachfläche 4 scheidet als Belegungsplatz für PV-Module wegen ganzjähriger Verschattung aus. Dies ergibt sich auch aus der Anlage 2, in der die Dachfläche 4 hellgrau hinterlegt ist. Die übrigen Dachflächen 2 und 5 ergeben aber zusammen nur einen Platz für 8 PV-Module. Insoweit kann man PV-Module eben auch nicht beliebig verschieben, sondern ihre Platzierung unterliegt physikalischen Gegebenheiten, um die bestmögliche Ertragssituation zu schaffen, wie sie in der Machbarkeitsstudie bereits berücksichtigt ist.
Insoweit können auch nicht – wie von der Beklagten vorgeschlagen – beliebig Sichtschutzelemente oder Anpflanzungen vor der Terrasse D1 positioniert werden, um die Folgen der optischen Beeinträchtigung abzumildern. Denn jeder Sichtschutz oder jede Anpflanzung birgt die naheliegende Gefahr in sich, dass die Anlage durch Verschattungen ihrer Effizienz beraubt, jedenfalls in ihrer Effizienz beeinträchtigt wird. Im Übrigen ist dem Kläger kaum damit gedient, seinen freien Blick auf begrünte Dachflächen nunmehr durch Sichtschutzwände o. Ä. zu unterbinden.
Hinzu kommt, dass der Kläger im Vergleich zu allen übrigen Wohnungseigentümern am stärksten beeinträchtigt ist. Stellt man auf die durchschnittliche Beeinträchtigung aller Wohnungseigentümer ab, kommt man zu dem Ergebnis, dass die ganz überwiegende Anzahl der Wohnungseigentümer in optischer Hinsicht durch die PV-Module in keiner Weise beeinträchtigt wird, denn sie haben von ihren Sondereigentumseinheiten aus keinen Blick auf die Dachfläche der Wohnanlage.
Zutreffend verweist die Beklagte darauf, dass es neben dem Kläger noch drei weitere Wohnungseigentümer gibt, die ebenfalls eine Dachterrasse mit Blick auf die Dachflächen haben. Aber wenn man sich deren Situation auf der Anlage K 2 anschaut, ist sie im Hinblick auf die Benachteiligung nicht mit der Situation des Klägers und seiner Dachterrasse D1 vergleichbar. Denn die Wohnungseigentümer, zu deren Sondereigentum die Dachterrassen D3 und D4 gehören, blicken nur auf die recht weit entfernte Dachfläche 5, auf der lediglich 8 PV-Module geplant sind, während für sie der Blick auf die Dachfläche 2 ohnehin durch Dachaufbauten (Treppenhaus) verstellt ist. Insoweit ist nicht auszuschließen, dass dies die von dem Beklagten genannten Wohnungseigentümer Konrad und Seidel sind, die mit der Planung der PV-Anlage einverstanden sein sollen. Lediglich der Sondereigentümer, zu dessen Sondereigentum die Dachterrasse D3 gehört, findet nun eben neben dieser die mit 8 Modulen geplante Dachfläche 5, was im Ausmaß aber keineswegs dem entspricht, was der Kläger hinzunehmen hätte. Im Ergebnis ist also offenkundig, dass es allein der Kläger ist, der nun zukünftig von den PV-Modulen auf seiner Dachterrasse, die eben noch ein Garten zu sein schien, umzingelt sein wird. Damit steht fest, dass die optische Beeinträchtigung des Klägers überdurchschnittlich ist.
Im Ergebnis ist diese Benachteiligung auch unbillig, die zusätzlich die Überschreitung einer Erheblichkeitsschwelle verlangt und damit zu einer verschärften Verhältnismäßigkeitskontrolle führt: Insoweit muss die Schwere der Benachteiligung das Gewicht der Vorteile deutlich überwiegen (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, § 11 Rz. 1026). Dabei ist der Beklagten zwar zuzugeben, dass eine PV-Anlage durch die Erzeugung von emissionsfreiem Strom einen Beitrag zur dringend notwendigen, allseits geforderten Energiewende leistet. Festzuhalten aber bleibt, dass die Errichtung einer Photovoltaikanlage nicht zum Katalog der privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG gehört.
Insoweit ist die streitgegenständliche geplante PV-Anlage auch nicht mit der geplanten Gesetzesänderung bezüglich Balkonsolaranlagen vergleichbar, die einen ganz anderen Umfang haben und daher mit diesen von vornherein das Maß der optischen Beeinträchtigung, die der Kläger nunmehr hinnehmen soll, nicht erreicht wird. Unabhängig davon, ob die Machbarkeitsstudie hält, was sie verspricht (dies soll für die vorliegende Entscheidung zugunsten der Beklagten unterstellt werden), erscheint dem Gericht das dem Kläger durch die Errichtung der PV-Anlage zugemutete Sonderopfer als eine besonders schwere Benachteiligung, die offenkundig auch zur Wertminderung seines Wohnungseigentums führt, mit der Folge, dass die subjektive Zwecksetzung der Mehrheit von dem Kläger nicht zu respektieren ist. Ob zudem noch die weiteren von dem Kläger ins Feld geführten Nachteile vorliegen, kann angesichts der vorstehenden Ausführungen dahinstehen.
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1 S. 1, 709 S.1, 2 ZPO.
III.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG. Gegenstand der Beschlussanfechtung sind vorbereitende Planungsbeschlüsse, die lediglich mit einem Bruchteil der Umsetzungskosten in Ansatz zu bringen sind. Dieser Bruchteil wird mit 1/4 bewertet.
