WEG – Teilrechtsfähigkeit für Heizkostenabrechnungen

WEG – Teilrechtsfähigkeit für Heizkostenabrechnungen

Oberlandesgericht Koblenz

Az: 10 U 1164/08

Urteil vom 09.10.2009


Der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. September 2009 für R e c h t erkannt:

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Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 14. August 2008 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils gegen sie vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung eine Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

G R Ü N D E :

I.
Die Klägerin begehrt von der Beklagten die Zahlung rückständiger Heizkosten.

Die Parteien sind benachbarte Wohnungseigentümergemeinschaften in einem Gebäudekomplex, der 1964 auf einem Grundstück in A. errichtet und schließlich per Realteilung in drei Grundstücke aufgeteilt wurde. Da nur das mittlere Haus – B.straße 7 – über eine Heizanlage verfügte und hierdurch die benachbarten Häuser C.straße 9 und D.straße 5 mitversorgt werden sollten, wurde 1965 jeweils eine Reallast zugunsten der Eigentümer der anderen Häuser eingetragen, wonach der jeweilige Eigentümer des Grundstücks B.straße 7 gegenüber den jeweiligen Eigentümern der Grundstücke C.straße 9 bzw. D.straße 5 verpflichtet ist, mit der auf dem Grundstück B.straße 7 befindlichen Heizanlage auch die beiden anderen Häuser ausreichend zu beheizen und mit Warmwasser zu versorgen; die Verbrauchskosten sollten nach dem Schlüssel der Firma E. und die Reparaturkosten an dem Heizkessel nach der Heizfläche der Radiatoren aufgeteilt werden.

Im März 1983 wurde das Haus B.straße 7 in Wohnungseigentum aufgeteilt, im Jahre 1995 folgten die Häuser D.straße 5 und C.straße 9. Die Reallasten wurden in die einzelnen Wohnungsgrundbücher übernommen.

Seit 1995 ermittelte der Abrechnungsdienst F. den Verbrauch in jeder Wohnung der drei Häuser und leitete eine Aufstellung der Verwalterin der Klägerin als der über die Heizanlage verfügenden Gemeinschaft zu. Diese ermittelte, welche Wohnung zu welcher Gemeinschaft gehört, und stellte die für das jeweilige Haus sich ergebende Summe nach Abzug der geleisteten Vorauszahlungen den beiden übrigen Wohnungseigentümergemeinschaften über deren Verwaltung in Rechnung. Die Bezahlung erfolgte jeweils durch die Verwalter an die Verwaltung der Klägerin, intern wurde dann von der jeweiligen Verwaltung mit den Eigentümern ihrer Gemeinschaft nach deren jeweiligem Verbrauch abgerechnet.

Bis einschließlich der Abrechnung 2001 gab es keine Probleme. Die Abrechnungen für die Jahre 2002, 2003 und 2004 glich die Beklagte nicht aus. Hintergrund für die Nichtzahlung war, dass 14 der 18 zur Beklagten gehörenden Wohnungen einem Eigentümer gehörten, der in Insolvenz fiel. Da insoweit keine Wohngeldzahlungen mehr geleistet wurden, geriet die Beklagte in finanzielle Probleme und leistete auch keine Abschlagszahlungen mehr; unbeschadet dessen wurde das Haus C.straße 9 von der Klägerin weiter mit Heizung und Warmwasser versorgt. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende Beklagte erklärte sich in einer Eigentümerversammlung vom 10.8.2006 als für die Altforderungen der Klägerin nicht zuständig und wies die Verwalterin an, insoweit keine Zahlungen an die Klägerin zu leisten. Abschlagszahlungen wurden seit Anfang 2005 wieder geleistet und auch die frühere Abrechnungspraxis wurde von der Beklagten für die Folgejahre wieder akzeptiert.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Bezahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004.

Sie hat sich auf die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Teilrechtsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften im Außenverhältnis berufen und hat vorgetragen:

Für beide Parteien handele es sich um eine Angelegenheit, welche das Außenverhältnis betreffe. Hieraus folge, dass nicht die einzelnen Eigentümer der beklagten Gemeinschaft, sondern diese selbst zum Forderungsausgleich verpflichtet sei. Beide Parteien hätten schon immer gewollt, dass jeweils die gesamte Gemeinschaft verpflichtet sei und hafte. So wie die Eigentümergemeinschaft auf Klägerseite als solche die Heizleistung habe schulden sollen, habe spiegelbildlich die Beklagte die Heizleistung zahlen sollen. Zu keiner Zeit sei gewollt gewesen, dass einzelne Eigentümer zur Leistung einerseits und zur Zahlung andererseits verpflichtet sein sollten. Sie, die Klägerin, habe auch nie Informationen über Miteigentumsanteile und Eigentümerwechsel innerhalb der übrigen Gemeinschaften erhalten, was ihr verwehre, einzelne Eigentümer in Anspruch zu nehmen. Es seien betreffend die einzelnen Eigentümergemeinschaften Abrechnungskreise gebildet worden; die Einzelaufstellungen für die Wohnungen hätten nur dem internen Ausgleich der Gemeinschaften mit ihren jeweiligen Mitgliedern gedient. Auch die Vorauszahlungen an sie würden nicht von den einzelnen Eigentümern jeweils gesondert an sie, die Klägerin, gezahlt, sondern die Zahlung erfolge von der Verwaltung der jeweiligen Gemeinschaft an die Verwaltung der Klägerin ohne Einzelzuordnung. Ebenso werde in umgekehrter Richtung hinsichtlich der Kabelgebühren verfahren; diese würden von der Beklagten bezahlt und an die Klägerin berechnet, die sie dann unter ihre Mitglieder aufteile.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 13.763,79 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 12.887,06 € seit dem 20.5.06 und aus 876,73 € seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen:

Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft gelte nur für Angelegenheiten, bei denen das Verbands- oder Verwaltungsvermögen betroffen sei. Vorliegend sei aber unklar, wer welche Leistungen aus welchem Rechtsgrund erbracht habe und mit den Heizkosten in Vorlage getreten sei. Auf Beklagtenseite sei nur das jeweilige Sondervermögen der einzelnen Eigentümer betroffen. Abrechnungskreise für die einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften seien nicht gebildet worden, da die Firma F. für jede einzelne Wohnung eine Verbrauchsabrechnung erstellt habe. Auch die Formulierung der Reallast zeige deutlich, dass der jeweilige Eigentümer und nicht eine Gemeinschaft verpflichtet und berechtigt sein solle. Die von der Klägerin gezogene Parallele zum Kabelanschluss sei nicht tragfähig, weil insoweit keine Abrechnungspflicht bestehe und auch keine verbrauchsorientierte Abrechnung stattfinden könne. Im Übrigen würde die Anerkennung einer Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft im vorliegenden Fall zu unüberwindbaren Schwierigkeiten hinsichtlich der Abrechnungspflichten gegenüber dem jeweiligen Nutzer der Wohnung bei Eigentümerwechsel führen. Sie erhebe auch die Einrede der Verjährung.

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Wegen der Begründung der landgerichtlichen Entscheidung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Die Beklagte trägt vor:

Die Heizkostenabrechnungen seien bei ihr, der Beklagten, nicht Bestandteil der Hausgeldabrechnung geworden. Die Tatsache, dass nunmehr Abschläge gezahlt würden, sei auf eine Vereinbarung der beiden Verwalterinnen nach dem hier streitgegenständlichen Zeitraum zurückzuführen. Es sei unzutreffend, dass die frühere Abrechnungspraxis wieder aufgenommen worden sei. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei die Versorgung mit Wärme und Warmwasser keine Pflichtaufgabe der Gemeinschaft. Eine Haftung des Verbandes könnte allenfalls dann begründet sein, wenn eine Abrechnung für die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche erstellt worden wäre. Dies hätte erfordert, dass die Klägerin der Firma F. den Auftrag erteilt hätte, drei gesonderte Abrechnungskreise anzulegen. Es existiere jedoch keine gesonderte Abrechnung für das Gebäude der Beklagten. Nichts anderes werde von der Reallast zum Ausdruck gebracht. Diese spreche eindeutig von den jeweiligen Eigentümern und nicht von den Gebäuden. Im Übrigen sei zu berücksichtigen, dass die Reallast unverändert in die Wohnungsgrundbücher übernommen worden sei. Daraus folge, dass jeder Wohnungseigentümer den Anspruch aus der Reallast geltend machen könne, aber nicht müsse. In der jahrelangen Übung sei ein konkludenter Vertrag nicht zu sehen. Weiterhin habe die Versorgung mit Wärme und Warmwasser nichts mit dem Verwaltungsvermögen der Beklagten zu tun, da sich die Heizanlage ausschließlich im Eigentum der Klägerin befinde. Auch finde der Verbrauch ausschließlich im Sondereigentum statt. Der geltend gemachte Anspruch könne sich nur gegen den jeweiligen Eigentümer des Sondereigentums richten.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen

Sie trägt vor:

Die Beklagte beziehe über die Klägerin nicht nur Heizungswärme, sondern auch Kaltwasser für Heißwasser und Betriebsstrom. Außerdem habe sie, die Klägerin, die Kosten für die Verbrauchserfassung, für den Hausmeister, für Heizung und Kanalgebühren sowie Schornsteinfegerkosten vorgelegt. Der Bezug all dieser Leistungen durch die Beklagte bei der Klägerin sei Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums. Sie, die Klägerin, habe mit keinem der Miteigentümer der Beklagten einen individuellen Vertrag über den Bezug von Heizwärme geschlossen. Sie kenne die Miteigentümer der Beklagten bis heute nicht. Seit das Anwesen der Beklagten in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sei, werde so, wie von ihr dargestellt, verfahren. Sie erstelle nur die Abrechnung an die Beklagte, die den Rechnungsendbetrag aus ihrem Gemeinschaftsvermögen bezahle. Sie, die Klägerin, mache nicht für jeden Miteigentümer des Anwesens der Beklagten individuelle Abrechnung und berücksichtige nicht individuelle Vorauszahlungen. Vielmehr würden die Vorauszahlungen von der Gesamtforderung abgezogen und der Restbetrag von der Beklagten verlangt.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Das Landgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben. Die Klägerin kann von der Beklagten die Bezahlung der geltend gemachten Heizkosten für die Jahre 2002 bis 2004 verlangen.

Zutreffend hat das Landgericht unter Anwendung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 2005, 2061) und der in Folge davon getroffenen Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes eine Teilrechtsfähigkeit beider Parteien in Bezug auf die Lieferung von Heizenergie und Warmwasser durch die Klägerin an die Beklagte bejaht. Zur weiteren Begründung wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen. Auch das Vorbringen in der Berufungsbegründung gibt zu einer anderen Würdigung keine Veranlassung.

Gemäß § 10 Abs. 6 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist als Gemeinschaft Inhaberin der gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.

Unter Anwendung dieser Grundsätze sind die beiden Parteien teilweise rechtsfähig und jeweils als Gemeinschaft zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung gegenüber der anderen Gemeinschaft als solcher verpflichtet und berechtigt. Nach der gesetzlich weiten Fassung der Rechtsposition der Eigentümergemeinschaft ist bei der vorliegenden Sachverhaltsgestaltung von einer wirksamen Vereinbarung über die Lieferung von Heizleistung zwischen den Parteien des Rechtsstreits auszugehen, auch wenn ein konkreter Vertragsschluss nicht im Einzelnen mit den gegenseitigen Rechten und Pflichten ausdrücklich niedergelegt ist. Die Regelung der Beheizung der drei ursprünglich in einer Hand befindlichen Häuser war bereits durch den ursprünglichen Erbauer vorgegeben, der für die drei Häuser nur eine Heizanlage vorgesehen hatte, die sich im nunmehr den Mitgliedern der Klägerin gehörenden Haus befindet. Um die Versorgung der beiden übrigen Häuser mit Wärme und Warmwasser sicherzustellen, wurde zu deren Gunsten die Reallast eingetragen. Es ist zwischen den Parteien nicht streitig, dass der zur Lieferung der Heizleistung verpflichtete Eigentümer des Hauses B.straße 7 nicht auch verpflichtet sein sollte, allein die Kosten der Beheizung der beiden übrigen Häuser zu tragen, sondern dass er insoweit Kostenerstattung von den Eigentümern der beiden anderen Häuser verlangen konnte. An dieser Lage hat sich durch die Aufteilung der Häuser in Wohnungseigentum nichts geändert. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der ursprünglichen Eigentümer in Bezug auf die Heizung sind auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaften übergegangen. Es handelt sich insoweit um Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden können und gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Dem hat die Übung zwischen den Parteien Rechnung getragen. Insoweit kann bezüglich der Abrechnungsmodalitäten durchaus von einer konkludenten Vereinbarung ausgegangen werden.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist weder die Lieferung der Wärme und des Warmwassers noch deren Bezahlung Sache eines jeden Eigentümers, auch wenn Wärme und Warmwasser jeweils im Sondereigentum der Mitglieder der Beklagten verbraucht werden. Bezüglich der Lieferung durch die Klägerin kann hieran kein Zweifel bestehen. Die Heizanlage steht im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer dieser Wohnanlage und wird durch den Verwalter betrieben. Die einzelnen Mitglieder der Klägerin wären nicht in der Lage, einen gegen sie persönlich erhobenen Anspruch eines einzelnen Mitgliedes der Beklagten auf Lieferung von Wärme und Warmwasser zu erfüllen. Ebensowenig ist jeder einzelne Eigentümer auf Seiten der Klägerin in der Lage, für die einzelnen Mitglieder der Beklagten die jährliche Heizkostenabrechnung zu erstellen. Auch kann es ihnen billigerweise nicht zugemutet werden, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit eines einzelnen Mitglieds der Beklagten zu tragen. Eine Abrechnung der Heizkosten unter den einzelnen Miteigentümern ist genauso wenig durchführbar wie die Lieferung der Heizwärme durch einen Miteigentümer auf Seiten der Klägerin an einen Miteigentümer auf Seiten der Beklagten. Es handelt sich hier eindeutig um gegenseitige Rechte und Pflichten, die sinnvollerweise nur durch die jeweiligen Gemeinschaften, nicht aber durch deren einzelne Mitglieder wahrgenommen werden können. Dies zeigt sich auch daran, dass auch seit 2005 wieder eine gemeinschaftliche Abrechnung stattfindet.

Da somit das Landgericht der Klage zutreffend stattgegeben hat, ist die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird auf Anregung der Beklagten zugelassen, weil die Frage, ob die Beklagte in der vorliegenden Konstellation als teilrechtsfähiger Verband betroffen sein kann, von grundsätzlicher Bedeutung ist.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 12.887,06 € festgesetzt.