Contact for English speaking clientsKaum ein anderes Vertragsverhältnis in Deutschland bietet derartig viel Ansatzpunkte für Streitigkeiten zwischen den beiden Vertragsparteien wie das Mietvertragsverhältnis. Zumeist liegt die Ursache für die Streitigkeiten darin zu finden, dass Vermieter sich zu viele Rechte mit der Begründung des Eigentumsverhältnisses an dem Mietobjekt gegenüber dem Mieter herausnehmen und dabei auch nicht selten die Unwissenheit eines Mieters ausnutzen. Wir als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei haben in der Vergangenheit bereits oft sowohl außergerichtliche als auch gerichtliche Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern erlebt und dabei mit unserer juristischen Fachkompetenz einem Mieter zur Seite gestanden.
Übersicht:
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Das Mietvertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter hat seine rechtliche Grundlage in dem Mietrecht, welches ein fester Bestandteil des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist. Beginnend mit dem § 535 BGB werden alle relevanten Themen des Mietrechts in dem BGB behandelt bzw. geregelt!
Welche Rechte hat ein Mieter aus dem Mietrecht heraus
Das mit Abstand wichtigste Recht, welches sich für den Mieter aus dem Mietvertragsverhältnis mit dem Vermieter heraus ergibt, ist das Recht auf die Nutzung des Mietobjekts. Dieses Recht bringt auch zu einem Stück weit die Nutzungshoheit über das Mietobjekt mit sich, da ein Mieter aus dem Mietvertragsverhältnis heraus jede andere beliebige Person aus der Nutzung des Mietobjekts ausschließen kann. Im Hinblick auf den Vermieter jedoch gibt es bei diesem Nutzungshoheitsrecht durchaus Einschränkungen, welche wiederum in den Bereich der Pflichten des Mieters angesiedelt sind.
Weitere Rechte des Mieters aus dem Mietvertragsverhältnis heraus sind
- das Recht auf die Nutzung von entsprechenden Haushaltsgeräten in dem Mietobjekt
- das Recht auf die Tierhaltung unter Berücksichtigung von etwaigen Einschränkungen
- das Recht bzw. die Pflicht, Mängel sowie Schäden an dem Mietobjekt dem Vermieter anzuzeigen
- das Recht auf eine Mietminderung
- das Recht auf eine fristlose Kündigung des Mietvertrages unter bestimmten Umständen
Ein Mieter hat selbstverständlich das Recht, eigens eingebrachte Haushaltsgeräte wie beispielsweise Wäschetrockner oder eine Spielmaschine bzw. Waschmaschine im Rahmen des Mietvertragsverhältnisses in dem Mietobjekt zu nutzen. Im Gegensatz zu der landläufig sehr weit verbreiteten Meinung kennt dieses Recht keinerlei Zeitenbeschränkungen, sodass die Nutzung dieser Geräte auch nach 22 Uhr noch statthaft ist. Selbstverständlich jedoch muss ein Mieter, gerade in einem Mehrparteienhaus, auf die anderen Mieter bzw. Bewohner des Hauses Rücksicht nehmen.
Ein wenig komplexer gestaltet sich die rechtliche Situation des Mieters, wenn es um die Frage der Tierhaltung geht. Der Mieter hat zwar grundsätzlich das Recht auf eine Tierhaltung, allerdings hat ein Vermieter auch das Recht der Einschränkung. So ist es rechtlich absolut zulässig, wenn ein Vermieter das Recht auf Tierhaltung des Mieters dahingehend einschränkt, dass in dem Mietobjekt lediglich Kleintiere gehalten werden dürfen. Die sonstige Tierhaltung von beispielsweise exotischen Haustieren ist grundsätzlich von der Zustimmung des Vermieters abhängig zu machen, da im Streitfall stets eine Interessenabwägung des Vermieters und des Mieters durchgeführt wird.
Ein Mieter hat das Recht auf ein mangelfreies Mietobjekt. Treten in dem Mietobjekt Mängel auf, so hat der Mieter das Recht, die entsprechenden Mängel dem Vermieter anzuzeigen. Dieses Recht ist gleichzeitig jedoch auch eine Pflicht, da ein Mieter die Pflicht zur Schadenminderung bzw. Verhinderung von weiteren Schäden an dem Mietobjekt hat. Unterlässt ein Mieter beispielsweise die Meldung eines Mangels bzw. Schadens an dem Mietobjekt kann sich aus dieser Unterlassung heraus unter ganz bestimmten Umständen auch ein Schadensersatzrecht des Vermieters ergeben. Gleichermaßen verhält es sich auch, wenn der Mieter im Rahmen der Mietnutzung des Mietobjekts selbst Schäden an dem Mietobjekt verursacht.
Das Recht des Mieters auf eine Mietminderung kommt immer dann zum Tragen, wenn ein Vermieter von einem vorhandenen Mangel an dem Mietobjekt Kenntnis hat, jedoch keine Maßnahmen zur Schadensbehebung unternahm. Wichtig für einen Mieter ist die Kenntnis dahingehend, dass die Miete lediglich für ein Mietobjekt in dem vertragsgemäßen Zustand entrichtet werden muss. Über die Höhe der Mietminderung jedoch muss eine individuelle Fallprüfung erfolgen, welche von einem erfahrenen Rechtsanwalt für Mietrecht durchgeführt werden sollte.
Üblicherweise wird in Deutschland ein Vertragsverhältnis lediglich unter Berücksichtigung einer klar definierten Kündigungsfrist beendet. Diese Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Unter ganz bestimmten Voraussetzungen jedoch hat ein Mieter auch das Recht, das Mietvertragsverhältnis mit dem Vermieter fristlos zu kündigen. Dieses Recht ist dann gegeben, wenn das Mietobjekt nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand genutzt werden kann oder wenn die Gesundheit des Mieters durch etwaige Schadstoffe stark gefährdet ist. Die fristlose Kündigung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter Hausfriedensbruch begeht oder wenn es vor dem Vertragsabschluss zu „Betrügereien“ seitens des Vermieters kam.
Welche Pflichten hat ein Mieter?
Der Mieter hat aus dem Mietvertragsverhältnis heraus gegenüber dem Vermieter selbstverständlich auch Pflichten. Die sogenannte Hauptpflicht des Mieters ergibt sich aus dem § 535 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch. Dieser Paragraf beschreibt die Pflicht des Mieters, dem Vermieter für die Nutzung des Mietobjekts einen vertraglich vereinbarten Mietzins zu entrichten. Dieser Pflicht muss der Mieter auf jeden Fall zu dem vertraglich vereinbarten Zeitpunkt pünktlich ohne schuldhaften Verzug nachkommen. Unterlässt ein Mieter die pünktliche Zahlung des Mietzinses, so gerät der Mieter gegenüber dem Vermieter in den Mietrückstand.
Weitere Pflichten des Mieters sind
- die Pflicht auf Einhaltung der Hausordnung
- die Pflicht der Duldung von Modernisierungsmaßnahmen seitens des Vermieters
Sollte es in dem Mietobjekt eine Hausordnung geben, so hat der Mieter die Pflicht, diese Hausordnung auch einzuhalten. Diese Pflicht setzt allerdings voraus, dass die Hausordnung auch in dem Mietvertrag erwähnt wurde und dass der Mieter Kenntnis von der Hausordnung erhalten konnte. Im Rahmen der Hausordnung können bestimmte Nachtruhezeiten sowie auch weitergehende Nutzungseinschränkungen wie beispielsweise ein Verbot des Grillens auf einem etwaig vorhandenen Balkon oder das Abstellen von Kinderwagen in dem Hausflur geregelt sein. Wichtig hierbei ist für den Mieter die Kenntnis dahingehend, dass ein Vermieter das Abstellen eines Kinderwagens in dem besagten Hausflur grundsätzlich nicht verbieten darf. Fahrräder oder Mopeds sowie anderweitige Fahrzeuge sind hiervon jedoch nicht betroffen, sodass ein Vermieter das Abstellen der Fahrzeuge sehr wohl verbieten darf.
Sofern ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen an dem Mietobjekt durchführen möchte, so muss der Mieter dieses ausdrücklich dulden. Auch Erhaltungsmaßnahmen fallen in diese Pflicht. Sollte es erforderlich werden, dass Handwerker oder Unternehmen zur Durchführung dieser Maßnahmen einen Zugang zu dem Mietobjekt benötigen, so muss ein Mieter diesen Handwerkern oder Unternehmen den Zugang gewähren.
Selbstverständlich hat auch ein Vermieter aus dem Mietvertragsverhältnis heraus Pflichten, die eingehalten werden müssen.
Die wichtigsten Pflichten des Vermieters sind hierbei
- die Instandsetzungspflicht des Mietobjekts
- die Verkehrssicherungspflicht
- die Prüfungspflicht
- die Heizpflicht des Mietobjekts
Nicht selten versuchen Vermieter, ihre Pflichten auf den Mieter zu übertragen. Dies ist in einigen Fällen auch möglich, sofern dies in dem Mietvertrag schriftlich festgehalten und von beiden Vertragsparteien so akzeptiert wurde. Der Gesetzgeber sagt jedoch ausdrücklich, dass sich aus dem Mietvertrag heraus für den Mieter keinerlei unangemessene Nachteile ergeben dürfen. Dementsprechend sollte ein Mietvertrag mit seinen vorhandenen Klauseln im Vorfeld sehr genau geprüft werden, bevor die Unterschrift geleistet wird. Die Verkehrssicherungspflicht beispielsweise kann unter sehr bestimmten Voraussetzungen von dem Vermieter auf den Mieter übertragen werden.
Im Hinblick auf die Heizpflicht des Vermieters gibt es sehr klare gesetzliche Regelungen, welche sich letztlich im Grundkern auf den § 535 Absatz 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch beziehen. Dieser Paragraf regelt den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, im Zeitrahmen von 7 Uhr morgens bis 23 Uhr abends in den Duschräumlichkeiten oder Bädern eine Temperatur von rund 22 Grad zu gewährleisten. Für die restlichen Räumlichkeiten gilt eine Temperatur von rund 20 Grad, sofern diese von Personen genutzt werden. In den Nachtstunden ist es grundsätzlich zulässig, wenn die Temperatur auf rund 17 Grad abgesenkt wird. Als Heizperiode sieht der Gesetzgeber dabei die Zeit von dem 01. Oktober bis zum 30. April an.
Eine weitere wichtige Pflicht des Vermieters besteht darin, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Diese Pflicht ist jedoch nur dann gegeben, wenn der Mieter eine Nebenkostenvorauszahlung auf monatlicher Basis zahlt. Der Vermieter muss in diesem Fall zum Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraumes die Nebenkostenabrechnung erstellen.
Ein Vermieter hat gegenüber dem Mieter auch Rechte, die eingehalten werden müssen. Neben dem Hauptrecht auf den Bezug des Mietzinses gibt es für den Vermieter auch ein Besichtigungsrecht des Mietobjekts, welches zumeist in dem Mietvertrag mittels entsprechender Klauseln genau definiert und beziffert wird. Ohne konkrete Veranlassung darf ein Vermieter, sofern in dem Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde, innerhalb eines Zeitraumes von rund 1 bis 2 Jahren das Mietobjekt besichtigen und den Zustand in Augenschein nehmen. Hierbei gilt jedoch, dass der Vermieter sich bei dem Mieter mit einer entsprechend angemessenen Vorlaufzeit anzumelden hat. Sollte es zu einem Notfall kommen hat ein Vermieter jedoch ausdrücklich das Recht, den Zugang zu seinem Eigentum zu verlangen.
Ein Vermieter hat gegenüber dem Mieter das Recht, den Mietzins in einem angemessenen Rahmen zu erhöhen. Hierbei muss sich der Vermieter jedoch ausdrücklich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Die Willkürerhöhung des Mietzinses ist nicht möglich.
Ebenso wie der Mieter auch hat der Vermieter das Recht, das Mietvertragsverhältnis zu kündigen. Hierbei muss jedoch gesagt werden, dass die Kündigung ohne Begründung rechtlich betrachtet an gewisse Hürden geknüpft ist. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf des Vermieters. Der Vermieter muss in diesem Fall nachweisen, dass das Mietobjekt entweder von ihm selbst oder von Verwandten benötigt wird.
Ein ebenfalls sehr wichtiges Thema im Mietrecht ist die Räumungsklage, welche nach einer Kündigung des Mietvertragsverhältnisses seitens des Vermieters ohne Auszug des Mieters zum Tragen kommen kann.
Als Mieter sollten Sie stets dann, wenn es zu Unstimmigkeiten mit dem Vermieter kommt oder wenn der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommen möchte, auf jeden Fall einen Rechtsanwalt für Mietrecht konsultieren. Wir stehen diesbezüglich sehr gern für Sie zur Verfügung.
Mehr Informationen zum Mietrecht und ein Formular zur Mietminderung finden Sie auch auf unserer Webseite: www.mietrechtsiegen.de.
