Wohnraummietvertrag – AGB-Klauseln zur Zeitbefristung

 Landgericht Kassel

Az: 1 S 163/99

Urteil vom 26.08.1999

Vorinstanz: AG Kassel – Az.: 453 C 5408/98

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 2. März 1999 – 453 C 5408/98 – abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beklagten ist statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, mithin zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Den Klägern steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Mietzinszahlung für die Zeit von September bis Dezember 1998 aus § 535 BGB mehr zu, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 29.5.1998 zum 31.8.1998 beendet worden ist.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war das Mietverhältnis gemäß § 564 Abs. 2 BGB unter Einhaltung der Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB ordentlich kündbar. Denn die in § 3 Ziffer 2 bestimmte Befristung des Mietvertrages auf 5 Jahre entfaltet keine Wirkung zu Lasten der Beklagten, weil die in dem Vertragsformular enthaltenen Allgemeinen Geschäftsbedingungen betreffend die Beendigungsmöglichkeiten des Mietvertrages unklar sind, was gemäß § 5 AGBG zu Lasten der Kläger als Verwender des Formularmietvertrages geht.

Zwar ist § 3 des Mietvertrages als solcher unter Ziffer 2 unmißverständlich dahingehend ausgefüllt, daß ein Zeitmietvertrag nach der Ziffer 2, nämlich auf bestimmte Zeit für 5 Jahre, vereinbart werden sollte; einer Streichung der ebenfalls unvollständigen und von den Parteien nicht ausgefüllten Ziffern 1 und 3, die andere Mietzeitmodalitäten vorsehen, bedurfte es zusätzlich nicht. Unklar ist der Vertrag aber insoweit, als er in § 24 unter der Überschrift „Kündigungsrecht“ in Ziffer 1 und 2 Regelungen zur Form einer Kündigungserklärung sowie zum Zugang und zu den Fristen einer ordentlichen Kündigung enthält. Es handelt sich insoweit um die Wiedergabe der gesetzlichen Anforderungen an eine ordentliche Kündigung. Obwohl mit keinem Wort erwähnt wird, daß den Parteien ein entsprechendes Kündigungsrecht zustehe, ist die Wiedergabe der Anforderungen an eine ordentliche Kündigung unter der Überschrift „Kündigungsrecht“ geeignet, bei einem juristisch nicht vorgebildeten Erklärungsempfänger den Eindruck hervorzurufen, daß ihm als Mietvertragspartei ein solches Recht ohne weiteres zustehe, weil anderenfalls die Auflistung der Anforderungen an die Kündigungserklärung keinen Sinn machte. Dieser Eindruck wird auch nicht zwangsläufig dadurch relativiert, daß in § 3 des Vertrages verschiedene Mietzeitmodalitäten vorgesehen sind, von denen zwei wegen ihrer Befristung eine ordentliche Kündigung ausschließen, so daß dem Mieter – soweit eine dieser Modalitäten gewählt worden ist – ohne weiteres klar sein müßte, daß § 24 für ihn keinerlei Bedeutung besitzt. Denn § 3 des Mietvertrages enthält keinen Hinweis darauf, daß bei der Wahl der Mietzeit nach Ziffer 2 oder nach Ziffer 3 eine Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der eingesetzten Zeit durch ordentliche, Kündigung nicht möglich ist. Auch in § 24 des Vertrages ist nicht hinreichend klargestellt, daß die in Ziffer 2 erwähnte ordentliche Kündigung nur denjenigen Mietern möglich ist, die einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit nach § 3 Ziffer 1 geschlossen haben. In Satz 1 der Ziffer 2 des § 24 ist vielmehr ohne Beschränkung ausgeführt, daß es im Fall einer ordentlichen Kündigung für den Lauf der Frist auf den Zugang ankommt und die Kündigung bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Frist zugegangen sein muß. Erst in Satz 2 ist ausgeführt, daß bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit Kündigungsfristen, die im einzelnen aufgeführt werden, einzuhalten sind. Damit wird lediglich im Hinblick auf die Kündigunggfristen auf die in § 3 Ziffer 1 vorgesehene Option des Mietvertrages auf unbestimmte Zeit Bezug genommen. Daß für die übrigen Fälle des § 3 eine ordentliche Kündigung generell ausgeschlossen sein soll, wird hieraus nicht hinreichend deutlich. Eine andere Beurteilung rechtfertigt sich auch nicht aus der bislang zu dieser Problematik ergangenen Kammerrechtsprechung. Soweit die Kammer in dem Rechtsstreit 1 S 743/95 eine Unklarheit der dort in Rede stehenden Klausel verneint hat, enthielt diese anders als der vorliegend zu beurteilende § 3 in den Ziffern 1 und 3, die sich auf Verträge von unbestimmter Dauer bzw. auf Verträge von bestimmter Dauer mit Verlängerungsmöglichkeit bezogen, jeweils einen Hinweis darauf, daß die Verträge mit den unter Ziffer 4 der KIausel aufgeführten Kündigungsfristen gekündigt werden können, während Ziffer 2 des Vertrages, der eine Bestimmung über Verträge von bestimmter Dauer enthielt, keinerlei Kündigungsmöglichkeit vorsah. Hieraus ergab sich eindeutig, daß die unter Ziffer 4 aufgeführten Kündigungsfristen lediglich für die Verträge nach Ziffern 1 und 3, die ihrerseits auf die Fristen nach Ziffer 4 verwiesen, Gültigkeit hatten (vgl. auch LG Gießen, WM 1999, 117). Demgegenüber enthält der vorliegende Mustermietvertrag weder in § 3 zu den einzelnen Ziffern Ausführungen dazu, ob überhaupt eine ordentliche Kündigung möglich ist, noch ist in § 24 hinreichend klargestellt, daß die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung lediglich für den Vertrag nach § 3 Ziffer 1 möglich ist.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem zeitgleich zwischen den Parteien geschlossenen Garagenmietvertrag, in dem unter § 2 eingetragen worden ist, daß das Mietverhältnis bis zum 31.8.2000 laufen solle und in dem die Option „auf unbestimmte Zeit“ durchgestrichen wurde. Denn Satz 2 des § 2 des Garagenmietvertrages enthält ohne jegliche Differenzierung im Hinblick auf die in Satz 1 enthaltenen Optionen den Hinweis, daß das Mietverhältnis vom Vermieter bzw. Mieter unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden könne.

Die Beklagten sind auch nicht gemäß § 242 BGB gehindert, sich auf die Unklarheitenregel des § 5 AGBG zu berufen. Soweit die Kläger behaupten, die Beklagten selbst hätten die Befristung auf 5 Jahre gewünscht, um eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses von Vermieterseite auszuschließen, ist dieses Vorbringen von den Beklagten erheblich bestritten worden, die nämlich ihrerseits behaupten, die Kläger hätten die Befristung abredewidrig in dem schriftlichen Vertrag eingetragen, nachdem sie (die Beklagten) das Vertragsformular bereits unterschrieben hätten. Der fehlende Nachweis ihrer Behauptung, daß die Befristung auf Wunsch der Beklagten in Kenntnis des hiermit verbundenen Ausschlusses einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses vereinbart worden ist, geht zu Lasten der Kläger. Diese sind als diejenigen, die sich auf die Voraussetzungen eines treuwidrigen Verhaltens der Beklagten berufen, für dessen tatsächliche Voraussetzungen darlegungs- und beweispflichtig. Einen Beweis für ihre Behauptung haben die Kläger nicht angetreten.

Nach alledem war das amtsgerichtliche Urteil auf die Berufung der Beklagten abzuändern und die Klage abzuweisen.