Wohnungskaufvertrag –  Schadenersatzanspruch wegen Feuchtigkeit und Schimmelbildung

Käufer scheitert mit Schadenersatzklage wegen Feuchtigkeit und Schimmel

Beim Kauf von Immobilien treffen vielfältige Interessen aufeinander. Käufer erwarten ein mängelfreies Objekt, während Verkäufer ihre Verpflichtungen als erfüllt ansehen, sobald der Kaufpreis entrichtet ist. Doch was geschieht, wenn nach dem Kauf Mängel wie Feuchtigkeit oder Schimmel auftreten? Das Spannungsfeld zwischen den Erwartungen der Käufer und den Angaben der Verkäufer bildet den Nährboden für rechtliche Auseinandersetzungen.

Im Zentrum steht dabei die Frage der Gewährleistung: Inwieweit muss ein Verkäufer für Mängel einstehen, die nach Vertragsschluss sichtbar werden? Besonders brisant wird die Thematik, wenn mögliche Mängel vor dem Verkauf nicht erkennbar waren oder deren Offenbarung im Kaufvertrag explizit ausgeschlossen wurde. Die juristische Problematik dreht sich dann oft um die Frage der Arglist und der Sachmängelhaftung. Hierbei wird die rechtliche Prüfung komplex, denn es gilt, den Kenntnisstand des Verkäufers zum Zeitpunkt des Verkaufs zu eruieren und die Verantwortlichkeit für die Sanierungsmaßnahmen klarzustellen.

Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 19 U 174/14  >>>

Der Streit um den Wohnungskauf: Feuchtigkeit, Schimmel und Gewährleistungsansprüche

Im Kern dreht sich das Verfahren um die rechtliche Auseinandersetzung zwischen den Klägern und den Beklagten über Gewährleistungsansprüche nach einem Wohnungskauf. Die Kläger hatten von den Beklagten eine Eigentumswohnung erworben, bei der nach dem Kauf Feuchtigkeit und Schimmel festgestellt wurden. Sie forderten daraufhin Schadenersatz für die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zur Beseitigung der Mängel. Die Beklagten wiesen die Ansprüche zurück, mit der Begründung, während ihrer Besitzzeit der Wohnung seien keine Feuchtigkeitsprobleme vorhanden gewesen und ihnen seien auch keine entsprechenden Mängel bekannt gewesen.

Kaufvertrag und Gewährleistung: Die juristischen Feinheiten

Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall liegt in der Beweislage und der Interpretation des Kaufvertrags, insbesondere des darin enthaltenen Gewährleistungsausschlusses. Der § 3 des notariellen Kaufvertrags schloss Gewährleistungsansprüche aus, es sei denn, es gab eine ausdrückliche andere Vereinbarung. Zudem betonten die Beklagten, dass ihnen keine Mängel bekannt waren, was im Falle eines arglistigen Verschweigens von Mängeln relevant für die Haftung gewesen wäre.

Komplexität des Falls: Beweislage und technische Details

Die Zusammenhänge im Fall sind komplex, da sie sowohl bautechnische Aspekte als auch rechtliche Feinheiten umfassen. Von besonderer Bedeutung ist die Frage, ob die Beklagten tatsächlich Kenntnis von den Mängeln hatten oder hätten haben müssen. Weiterhin ist zu beachten, dass die Feststellung, ob ein Mangel vorliegt und ob dieser arglistig verschwiegen wurde, nicht nur von den tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie, sondern auch von der korrekten rechtlichen Einordnung und Bewertung der vorhandenen Beweise abhängt.

Gerichtsentscheidung: Konsequenzen für die Parteien

Das Gericht entschied, dass die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Köln keine Aussicht auf Erfolg habe. Die Klage sei zwar zulässig, aber nicht begründet. Es wurde bestätigt, dass der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag wirksam war und die Beklagten keine Kenntnis von den behaupteten Mängeln hatten. Das Gericht stellte fest, dass keine Beweise dafür vorlagen, dass die Beklagten während ihrer Besitzzeit mit Feuchtigkeit oder Schimmel in der Wohnung konfrontiert waren oder dass sie einen entsprechenden Verdacht hätten haben müssen.

Das vorliegende Urteil

OLG Köln – Az.: 19 U 174/14 – Beschluss vom 18.06.2015

Die Berufung der Kläger gegen das am 03.11.2014 verkündete Urteil des Landgerichts Köln – 26 O 132/13 – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass sich die Vollstreckbarkeit nach diesem Beschluss richtet.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern bleibt nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Sie benötigen eine rechtliche Beratung? Rufen Sie uns an: 02732 791079 und vereinbaren einen Beratungstermin oder fordern Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung online an.

Gründe

I.

Die Kläger machen gegen die Beklagten kaufvertragliche Gewährleistungsansprüche im Anschluss an einen notariellen Kaufvertrag vom 21. April 2010 geltend

In der Folge eines im Januar 2010 durchgeführte Besichtigungstermins erwarben die Kläger von den Beklagten mit dem als Anlage K 1 vorliegenden notariellen Kaufvertrag vom 21. April 2010 den im Vertrag näher bezeichnete Miteigentumsanteil an dem Grundstück mit der Postanschrift I Straße 7a in H verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichneten Räume (Eigentumswohnung Obergeschoss rechts) für einen Kaufpreis von 106.500,00 EUR. § 3 des Kaufvertrags lautet auszugsweise:

„Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück und Gebäude werden hiermit ausgeschlossen, soweit in dieser Urkunde nicht ausdrücklich etwas anderes gesagt ist. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten/Bodenbelastung bei Grundstück und Gebäude nicht bekannt sind.“

[ … ]

Der Notar hat in diesem Zusammenhang auf die gesetzliche Regelung „Haftung für Sachmängel“ hingewiesen sowie auf die einschneidenden Folgen des Haftungsausschlusses, insbesondere auf den Fall, dass der Verkäufer einen ihm bekannten versteckten Mangel verschwiegen hat.“

Im Anschluss an ihren Einzug forderten die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 5. Oktober 2010 unter Verweis auf von ihnen bei der Renovierung festgestellte Feuchtigkeit und Schimmel an den Wänden der Wohnung, insbesondere im Badezimmer, Wohnzimmer und Schlafzimmer, sowie am Sockelputz des Hauses, zur Anerkennung eines Schadensersatzanspruchs dem Grunde nach wegen der für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden notwendigen Kosten auf. Die Beklagten lehnten dies mit der Begründung ab, während ihrer Besitzzeit habe es in der Wohnung keine Probleme mit Feuchtigkeit gegeben und Mängel im Zusammenhang mit Feuchtigkeit seien ihnen nicht bekannt gewesen. Die Kläger leiteten daraufhin ein selbständiges Beweisverfahren vor dem Landgericht Köln (18 OH 9/11) ein, in welchem Herr Dr. O als beauftragter Sachverständiger unter dem 8. August 2011 ein Hauptgutachten und unter dem 15. Februar und 30. Oktober 2012 Ergänzungsgutachten erstellte, auf deren Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 37ff., 92ff. und 149f. der beigezogenen Akte LG Köln 18 OH 9/11), und zu dem Ergebnis kam, dass eine fehlerhafte Ausführung des Wärmedämmschutzes vorliege und eine Hydrophobierung des Außenputzes erforderlich sei. Die Kosten für die Maßnahmen zur Mängelbeseitigung schätzte der Sachverständige auf 25.000,00 EUR (Bl. 47 d.A. LG Köln 18 OH 9/11).

Die Kläger haben unter Verweis auf das Gutachten des Sachverständigen Dr. O behauptet, die Außenwände des streitgegenständlichen Objekts seien nicht mit ausreichendem Feuchtigkeitsschutz versehen und wegen mangelnder Schlagregendichtigkeit sei es regelmäßig zur Durchfeuchtung des Putzes und des Mauerwerks und hierdurch zur Feuchtigkeit der Innenwände gekommen. Ferner seien Baumängel an den Grundmauern ursächlich für Schimmelbildung gewesen. Hierauf beruhende Feuchtigkeitsprobleme im gesamten Haus und auch in der streitgegenständlichen Wohnung seien den Beklagten bekannt gewesen, was sich unter anderem aus diversen, von den Beklagten mit verfassten Schreiben (Anlagenkonvolut K2, Bl. 20ff. GA), Protokollen der Eigentümerversammlungen (Anlagen K3 – K6, Bl. 43 – 46 GA) und den Angaben anderer Miteigentümer ergebe. Die Mängel seien bei der Besichtigung nicht erkennbar gewesen, weil sie unter der Tapete (Wohnung) beziehungsweise – hinsichtlich des Sockelputzes – von Schnee und Kies verdeckt gewesen seien. Ein weiterer Mangel liege darin, dass keine Bauabnahme durch die Stadt H erfolgt sei, was den Beklagten ebenfalls bekannt gewesen sei. Die Beklagten hätten beim Notar auf dessen Nachfragen mündlich zugesichert, dass das Objekt mängelfrei sei und ihnen insbesondere keine versteckten Mängel bekannt seien Die Kläger behaupten unter näherer Darlegung, dass für die Sanierung des Außenputzes und die Herstellung der Abnahmefähigkeit insgesamt 101.159,03 EUR aufgewendet worden seien, woran sie sich mit 18.866,16 EUR beteiligt hätten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Ausführungen der Kläger im Schriftsatz vom 7. Februar 2014 (Bl. 108ff. GA) Bezug genommen. Diese Maßnahmen seien erforderlich und die hierfür angefallenen Kosten angemessen gewesen. Die Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung würden sich ausweislich eines Angebots der C GmbH vom 13. Juni 2013 (Bl. 49ff. GA) auf 7.313,87 EUR netto belaufen.

Die Kläger haben beantragt,

1. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 25.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2. die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Kläger von den vorgerichtlichen Anwaltsgebühren in Höhe von 1.329,94 EUR freizustellen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben das Vorliegen der Mängel bestritten und behauptet, keine Kenntnis von Feuchtigkeitsmängeln gehabt zu haben und solche in ihrer Wohnung auch nicht festgestellt zu haben. Soweit von den Klägern Feuchtigkeit in der streitgegenständlichen Wohnung geltend gemacht werde, beruhe diese auf fehlerhaftem Lüftungsverhalten der Kläger, was letztlich auch der Sachverständige Dr. O im selbständigen Beweisverfahren festgestellt habe. Der Beklagte zu 2) habe trennungsbedingt sechs Jahre und die Beklagte zu 1) 2 Jahre vor Verkauf nicht mehr in der Wohnung gelebt. In den Schreiben von 1996 sei es um eindringendes Wasser in der Hauptmauer in der Tiefgarage gegangen, welches mit Schimmelproblemen nichts zu tun gehabt habe. Die nasse Wand in der Wohnung, von der im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24. März 2006 die Rede gewesen sei, sei auf eine undichte und später reparierte Stelle im Dach zurückzuführen gewesen und habe nichts mit dem Außenputz zu tun gehabt. Die Schäden im Sockelbereich seien für die Kläger bei der Begehung am 22. Januar 2010 und mutmaßlich auch bei weiteren Besichtigungen des Hauses durch die Kläger vor Vertragsschluss im April 2010 erkennbar gewesen. Zudem habe der Beklagte zu 2) bei der Besichtigung auf diese Mängel ausdrücklich hingewiesen. Von thermischen Schwachstellen, die ausweislich eines Berichts über die thermografische Schimmelpilzuntersuchung vom 10. Februar 2012 (Bl. 107ff. d.A. LG Köln 18 OH 9/11) für die Feuchtigkeit in den Wohnungen ursächlich sein sollen, oder von einer erforderlichen Hydrophobierung des Außenputzes hätten sie zu keinem Zeitpunkt irgendeine Kenntnis gehabt. Die Beklagten bestreiten unter näherer Darlegung, insbesondere in den Schriftsätzen vom 7. Januar 2014 (Bl. 78ff. GA) und 25. März 2014 (Bl. 162ff. GA), auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, Art, Umfang und Erforderlichkeit der behaupteten Sanierungsmaßnahmen und der im Kostenvoranschlag der Firma C GmbH genannten Positionen.

Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen. Die Klage sei zwar zulässig, da das Klagebegehren trotz Nichtanpassung des Klageantrags an die neue Klagebegründung bestimmbar sei. Die Klage sei aber nicht begründet. Zwar sei auf Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen Dr. O im selbstständigen Beweisverfahren – 18 OH 9/11 – davon auszugehen, dass die Ausführung des Wärmedämmschutzes am streitgegenständlichen Gebäude zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs mangelhaft gewesen sei und es dadurch zu erhöhter Luftfeuchtigkeit und Feuchtigkeitserscheinungen in den Wohnungen gekommen sei. Zudem habe die behördliche Abnahme des Objekts durch die Stadt H im Zeitpunkt des Gefahrübergangs nicht vorgelegen. Die Beklagten hafteten dafür aber nicht, da sie gemäß § 3 des mit den Klägern geschlossenen Kaufvertrages die Gewährleistung wirksam ausgeschlossen hätten. Sie hätten weder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen noch einen Mangel arglistig verschwiegen. Die Beweisaufnahme habe nicht ergeben, dass es zur Besitzzeit der Beklagten zu Feuchtigkeitserscheinungen (Schimmel bzw. sonstige Feuchtigkeitsspuren) in der von ihnen bewohnten Wohnung gekommen sei. Weder die Zeugen hätten dies bestätigt, noch ergebe sich aus den Feststellungen des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren ein Indiz dafür, dass in der Besitzzeit der Beklagten Schimmel oder sonstige Feuchtigkeitserscheinungen in der streitgegenständlichen Wohnung aufgetreten sein müssen. Soweit im Jahr 2006 unstreitig einmal eine Wand in der Wohnung feucht gewesen sei, habe dies nach unwiderlegten Angaben der Beklagten auf einer Undichtigkeit im Dach beruht, die behoben worden sei.

Bei den Abplatzungen im Sockelbereich handele es sich um einen offen zu Tage liegenden Mangel, auf den die Beklagte nicht gesondert hätten hinweisen müssen. Es sei ihnen auch nicht nachzuweisen, dass sie von der Ursache und den Wirkungen dieser Abplatzungen über die einzelnen Stellen hinaus Kenntnisse gehabt hätten, die auf eine Mangelhaftigkeit des Außenputzes insgesamt hingedeutet hätten. Genaue Angaben, woraus sich eine solche Kenntnis ergäbe, hätten weder die Zeugen machen können, noch ließe sich eine Mangelkenntnis aus den Protokollen der Mitgliederversammlungen ableiten. Feststellungen zur Ursache seien vielmehr erst nach dem Verkauf der Wohnung getroffen worden.

Es sei auch nicht bewiesen, dass die Beklagten mit einem Eintritt eines Schadens ernsthaft gerechnet hätten und so jedenfalls ihren Verdacht, dass eine aufwändige Sanierung des Außenputzes nötig sein würde, hätten mitteilen müssen.

Schließlich hätten die Kläger auch nicht nachgewiesen, dass die Beklagten im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages Kenntnis von einer fehlenden Abnahme durch die Stadt H gehabt hätten. Aus dem in den 90er Jahren auch von dem Beklagten zu 2) mit verfassten Schreiben an die Stadt H könne eine solche Kenntnis zum maßgeblichen Zeitpunkt im Jahr 2010 nicht geschlossen werden.

Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger. Sie sind der Ansicht, das Landgericht habe unstreitigen Sachverhalt übersehen und die erhobenen Beweise nicht richtig gewürdigt. Was die fehlende bauordnungsbehördliche Schlussabnahme durch die Stadt H anbelange, so sei nach eigenem Vortrag der Beklagten unstreitig, dass dieser Umstand bekannt gewesen sei, insbesondere auch, dass die Bauabnahme nicht erfolgt sei, weil eine Bestätigung über die ordnungsgemäße Ausführung des Wärmeschutzes fehlte und der aufgebrachte Wärmeschutz nicht den damals gültigen DIN-Normen entsprochen habe. Die Beweisaufnahme darüber, ob dem Beklagten das Fehlen einer solchen Bauabnahme wegen des nicht ordnungsgemäßen Wärmeschutzes bekannt gewesen sei, sei entbehrlich gewesen. Unerheblich sei, ob dies beiden oder nur einem Beklagten bekannt gewesen sei. Die fehlende Bauabnahme sei auch ein Umstand gewesen, welcher für den Entschluss eines Käufers zum Erwerb eines Objekts von wesentlicher Bedeutung gewesen sei, so dass die Nichtaufklärung ein arglistiges Verhalten im Sinne von § 444 BGB darstelle.

Was die Kenntnis von den Feuchtigkeitsproblemen anbelange, so habe das Landgericht nicht berücksichtigt, dass sich aus der Korrespondenz mit der Stadt H sowie den vorgelegten Protokollen der Eigentümerversammlungen ergebe, dass den Beklagten bekannt gewesen sei, das der Sockelbereich feucht sei und daher der Putz im Sockelbereich abplatze. Auch sei bekannt gewesen, dass die Feuchtigkeit im Sockelbereich von unten in die unteren Wohnungen ziehe. Durch ein Schreiben der Firma B sei bereits vor Vertragsschluss auf den fehlerhaften Außenputz hingewiesen worden, und auch aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen aus den Jahren 2000, 2002, 2006 und 2009 ergäben sich jeweils Diskussionen über Feuchtigkeitsprobleme. Die Kläger sind der Ansicht, dass die Beklagten unabhängig von der Frage, ob ihnen die Ursache der Schäden sowie deren Umfang konkret bekannt gewesen seien, auf die Feuchtigkeitsproblematik hätten hinweisen müssen, zumal sie selbst die Befürchtung gehabt hätten, dass das Objekt durch die im Sockelbereich bestehende Feuchtigkeit Schaden nehmen könne. Selbst wenn die Kläger im Rahmen der Besichtigungen Abplatzungen im Sockelbereich hätten erkennen können, so hätten sie daraus jedenfalls nicht schließen können, dass der gesamte Sockelbereich völlig durchnässt gewesen sei. Bei solchen Abplatzungen sei der Verkäufer verpflichtet, seinen Kenntnisstand über das Vorhandensein sowie die möglichen Ursachen dem Käufer mitzuteilen. Was die Bestimmtheit der Klageforderung anbelange, so betonen die Kläger noch einmal, dass sie erster Linie die Kosten für die durchgeführte Sanierung und Herstellung der Abnahmereife des Objektes, welche die Kläger bereits bezahlt hätten, in Höhe des Gesamtbetrages von 18.866,16 EUR geltend machten und sodann die Kosten für die Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in der streitgegenständlichen Wohnung gemäß Kostenvoranschlag C (über 7.313,87 EUR) in Höhe eines Teilbetrages von 6.133,84 EUR.

Die Kläger beantragen, das Urteil des Landgerichts Köln vom 3. November 2014, 26 O 132/13, aufzuheben und die Beklagten und Berufungsbeklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, an die Kläger 25.000 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen sowie diese von den vorgerichtlichen Anwaltsgebühren i.H.v. 1329,94 EUR freizustellen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angegriffene Urteil im Ergebnis. In erster Linie sei aber die Berufung bereits unzulässig, weil die Klage weiterhin unzulässig sei, denn die Kläger hätten weder schlüssig dazu vorgetragen, wie sich die Klageforderung i.H.v. 25.000 EUR zusammensetze, und der Verweis auf die Anlagen K 9 bis K 24 reiche zur Begründung eines Schadensersatzanspruchs i.H.v. 18.866,16 EUR nicht, zumal auch zu einer Kausalität zwischen den durchgeführten Maßnahmen und dem angeblich verschwiegenen Mangel nichts ersichtlich sei. Auch die pauschale Bezugnahme auf das Kostenangebot C (Anl. K8) reiche nicht. Abgesehen davon, dass es sich nur um einen Kostenvoranschlag handele, fehle jeglicher Bezug zwischen den behaupteten Schäden und der Schadenshöhe.

Die Berufung sei aber in jedem Fall unbegründet. Auf die fehlende Bauabnahme durch die Stadt H komme es nicht an, da die Kläger auf diesen angeblichen Mangel vor Erlass des Beweisbeschlusses der Kammer überhaupt keine Ansprüche gestützt hätten. Im Übrigen sei die Nichtabnahme durch die Stadt H allein eine Vernachlässigung durch die Wohnungsverwaltung gewesen. Eine etwaige Kenntnis der Beklagten von Feuchtigkeitsproblemen im Sockelbereich sei schon deshalb nicht relevant, weil die Kläger überhaupt keine damit in Zusammenhang stehenden Beseitigungskosten geltend machten. Die Kläger hätten keine Unterlagen vorgelegt, die dem behaupteten Mangel „Feuchtigkeitsmängel in der streitgegenständlichen Wohnung“ zuzuordnen wären. Schließlich hätten die Kläger auch Mängel der Beweiswürdigung nicht aufgezeigt. Das Ergebnis der Beweisaufnahme stütze die Klageabweisung.

II.

Die Berufung der Kläger hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO). Es ist nicht ersichtlich, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen (§ 513 Abs. 1 ZPO). Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO). Ebenso wenig ist eine Entscheidung des Senats durch Urteil zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 ZPO) oder aus anderen Gründen eine mündliche Verhandlung geboten (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 4 ZPO).

1. Zur Begründung hat der Senat mit Hinweisbeschluss vom 30.04.2015 ausgeführt:

„Das Landgericht hat aus zutreffenden Gründen die Klage abgewiesen.

1. Das Klagebegehren scheitert zwar nicht daran, dass die Kläger keinen bestimmten Klageantrag gestellt haben bzw. eine Zuordnung der behaupteten Mängel der Kaufsache zu den geltend gemachten Schadenspositionen nicht möglich wäre, wie die Beklagten in der Berufungserwiderung erneut einwenden. Jedenfalls mit Schriftsatz vom 07.02.2014 hatten die Kläger zu den einzelnen Schadenspositionen vorgetragen und behauptet, dass diese Maßnahmen erforderlich gewesen seien, um die Feuchtigkeitsproblematik dauerhaft zu beseitigen und insgesamt einen bauordnungsrechtlich ordnungsgemäßen Zustand herzustellen. Auch konnte das Landgericht, nachdem die im vorgenannten Schriftsatz aufgeführten Schadenspositionen in der Summe einen Betrag von 26.180,03 EUR erreichten, die Kläger indes mit dem Klageantrag nur 25.000,- EUR verlangt hatten, ihr Begehren dahin auslegen, dass sie die auf das Gemeinschaftseigentum entfallende, ihrem Miteigentumsanteil entsprechende Umlage von 18.866,16 EUR voll geltend machen, aus der Rechnung der Fa. C betreffend die Sanierung des Sondereigentums indes nur einen Betrag von 6.133,84 EUR. Jedenfalls haben sich die Kläger diese Auslegung in der Berufung zu Eigen gemacht. Auf Verspätungsvorschriften können sich die Beklagten nicht mit Erfolg berufen, nachdem das Landgericht den Vortrag zugelassen hatte.

2. Die Befassung mit den einzelnen Schadenpositionen war aber entbehrlich, weil die Kläger schon die Voraussetzung der Haftung der Beklagten wegen Mängeln der Kaufsache nach den §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 S. 1, 437 Nr. 3 BGB dem Grunde nach nicht dargelegt bzw. bewiesen haben. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass der in § 3 des zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrages vereinbarte Gewährleistungsausschluss auch unter Berücksichtigung des § 444 BGB greift. Denn die Kläger haben nicht bewiesen, dass die Beklagten Kenntnis von verborgenen Mängeln der Kaufsache hatten, die sie redlicherweise hätten offenbaren müssen.

a) Dies gilt zunächst, soweit die Kläger einen Mangel darin sehen, dass im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses eine Abnahme durch die Stadt H (im Sinne einer Schlussabnahme nach § 82 BauO NRW) nicht stattgefunden hatte. Dieser Umstand allein stellt schon keinen Mangel der Kaufsache dar, jedenfalls nachdem der Bau nach Fertigstellung im Jahre 1995 fünfzehn Jahre benutzt worden war. Denn dann ist die Bauabnahme eine bloße Formalie und kann nicht als der Kaufsache unmittelbar anhaftender Makel angesehen werden (keine Beschaffenheit, siehe auch OLG Hamm, NJW-RR 2000, 1184). Insofern kann es dahinstehen, ob den Beklagten der Umstand der fehlenden baubehördlichen Abnahme überhaupt nicht bekannt war, wie sie zunächst behauptet hatten und wovon das Landgericht auch ausgegangen ist, oder es ihnen nur bei Kaufvertragsschluss nicht mehr erinnerlich war, wie der spätere Vortrag der Beklagen im Schriftsatz vom 25.03.2014, S. 10, Bl. 171 GA und vom 26.03.2014, S. 4f., Bl. 177 f. GA, zu verstehen sein dürfte.

Eine Haftung der Beklagten kommt auch unter anderen rechtlichen Gesichtspunkten (Aufklärungspflichtverletzung) nicht in Betracht. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn dem Verkäufer bekannt ist, dass materielle Verstöße gegen das Baurecht vorliegen (Sicherheitsmängel, Abweichungen von der Baugenehmigung), die Auflagen oder sonstige Maßnahmen der Bauordnungsbehörde bereits nach sich gezogen haben oder besorgen lassen. Von einer solchen Kenntnis der Beklagten kann hier indes nicht ausgegangen werden. Die Kläger behaupten zwar, dass die Stadt H die Wohnungseigentümer aufgefordert hätte, die Mängel (z.B. fehlender Wärmedämmnachweis) abzustellen, um eine Endabnahme durchzuführen (Schriftsatz vom 25.07.2013, S. 4, Bl. 40 GA), und dass dies auch den Beklagten „aus der Korrespondenz mit der Stadt“ bei Vertragsschluss bekannt gewesen sei. Die Kläger legen aber weder eine solche Korrespondenz vor, noch hat der von ihnen benannte Zeuge O2 Auflagen der Stadt aus der Zeit vor Kaufvertragsschluss zwischen den Klägern und den Beklagten bestätigt. Aus dem von dem Beklagten zu 2) mitverfassten Schreiben an die Stadt vom 19.07.1996, Anlage K2, Bl. 20 GA, ergeben sich solche Auflagen nicht; im Gegenteil wundern sich die Eigentümer, dass bei der Bauabnahme seitens des Bauamts keine Mängel „notiert“, also offenbar keine Beanstandungen erhoben wurden. Zwar sollen nach Vortrag der Kläger am 14.11.2000 Feuchtigkeitsschäden durch einen Beauftragten der Stadt H begutachtet und festgestellt worden sein; zu etwaigen Konsequenzen daraus, die den Beklagten bekannt gewesen seien, tragen sie aber nichts vor. Auch aus den Protokollen der Wohnungseigentümerversammlungen ergibt sich nicht, dass die Wohnungsverwaltung über irgendwelche städtischen Auflagen berichtet hätte oder dass darüber diskutiert worden wäre. Wie die Beklagten unwidersprochen nach Einsicht in die Bauakte vorgetragen haben, hatte die Stadt die (am 10.02.2012 letztlich erteilte) Bauabnahme (Bl. 187 GA) nach einer Ortsbesichtigung am 31.08.2011 zudem von der Beseitigung anderer als Feuchtigkeitsmängel abhängig gemacht (Feuerschutztüren, Rettungsfester, Rauchabzug, Trennwand); zwar ist in der Bauakte auch von der fehlenden Bescheinigung der Wärmeschutzüberwachungs-VO die Rede; dieser Punkt soll aber bereits 2011 erledigt gewesen sein, kann also nicht mit den erst im Jahr 2012 von den Firmen C2 und F (Anlage K 9 und K 10, Bl. 116 ff. GA) durchgeführten Putz- und Dachsanierungsarbeiten zusammenhängen.

Die fehlende baubehördliche Abnahme stellt also keine negative Beschaffenheit der Kaufsache dar und die Kläger haben auch nicht bewiesen, dass den Beklagten bei Kaufvertragsschluss bekannt gewesen ist, dass konkrete Maßnahmen zur Herstellung eines bauordnungsrechtlich einwandfreien Zustands erforderlich waren oder gefordert wurden.

b) Es ist auch nicht zu beanstanden, dass das Landgericht sich nach durchgeführter Beweisaufnahme nicht davon überzeugt gezeigt hat, dass es während der Besitzzeit der Beklagten zu Feuchtigkeitserscheinungen (Schimmel bzw. sonstige Feuchtigkeitsspuren) in der streitgegenständlichen Wohnung gekommen ist. Fehler in der Beweiswürdigung (Unvollständigkeit oder Widersprüche sowie Verstöße gegen allgemeine Denkgesetze), die nach § 529 Abs. 1 Nr.- 1 ZPO konkrete Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen, zeigt die Berufung nicht auf. Was Schimmelspuren in der Wohnung anbelangt, so hat keiner der Zeugen die entsprechende Behauptung der Kläger bestätigt und es wurden von den Beklagten auch vor Verkauf der Wohnung keine Sanierungsmaßnahmen unternommen (z.B. neu streichen, tapezieren etc.), die darauf hindeuten könnten, dass sie etwaige Feuchtigkeitsspuren überdecken wollten. Zu Recht weist das Landgericht auch darauf hin, dass nach den Ausführungen des Sachverständigen Dr. O im selbständigen Beweisverfahren – 18 OH 9/11 LG Köln – die von ihm festgestellte Schimmelbildung in der Wohnung erst im Winter 2010/2011, also nach Vertragsschluss, begonnen hat und dass Feuchtigkeitserscheinungen trotz der vorhandenen Baumängel durch großzügiges Lüften und anderes Heizverhalten vermieden werden können. Soweit ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 24.03.2006 (Anlage K 5, Bl. 46 GA) die Beklagte zu 1) seinerzeit über eine nasse Wand geklagt hat, so sind die Kläger der Behauptung der Beklagten, dass die Ursache dafür im Dach lag und insbesondere, dass die Ursache behoben worden sei, schon nicht konkret entgegengetreten. Dies wäre aber erforderlich gewesen, weil im fraglichen Protokoll solche Maßnahmen angekündigt waren und nach den Bekundungen der Zeugen L und O2 im Jahr 2007 und/oder 2009 durch die Fa. B auch bezüglich der in ihren Wohnungen aufgetreten Schäden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, die zunächst erfolgsversprechend erschienen. Da die Beklagte zu 1) bis ins Jahr 2008 in der Wohnung gelebt hat, ist es auch fernliegend, dass sie eine nasse Wand – ohne Gegenmaßnahmen zu ergreifen – zwei Jahren lang hingenommen hätte.

c) Was den schadhaften Sockelputz anbelangt, so konnte das Landgericht diesen Mangel aufgrund der Fotos Nr. 41 und 42 des Gutachtens Dr. O, Bl. 69 OH Akte, als einen offen zu Tage liegenden und daher nicht zu offenbarenden Mangel ansehen, zumal die Schäden auch unmittelbar neben dem Eingangsbereich an der Nordfassade liegen. Auch haben die Kläger nicht bewiesen, dass aufgrund der Wetterbedingungen (Schneeberge) die Sicht auf die schadhaften Stellen verdeckt war, zumal die Behauptung der Beklagten, man habe den Winterdienst angewiesen, den Schnee nicht gegen die Hauswand zu schippen, plausibel erscheint und die Kläger das Objekt zwischen der Besichtigung mit dem Beklagten zu 2) Ende Januar 2010 und dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages am 21.04.2010 von außen noch einmal gesehen haben dürften.

Soweit das Landgericht sich nicht davon überzeugt gezeigt hat, dass die Beklagten über diese sichtbaren Mängel am Außenputz hinaus Kenntnisse von Feuchtigkeitsschäden oder zumindest den begründeten Verdacht hatten, dass der Außenputz insgesamt schadhaft ist und für die Feuchtigkeitsschäden in den Wohnungen (insbesondere O2 und L) verantwortlich ist, so ist auch dies nicht zu beanstanden. Konkrete Mängel der ausführlichen Beweiswürdigung zeigen die Kläger auch hier nicht auf. Soweit sie in der Berufung behaupten, dass die Feuchtigkeit wegen der Fehlerhaftigkeit des Sockelputzes von unten in die Wohnungen ziehe, was den Beklagten bekannt gewesen sei, so ergibt sich dieser angebliche Ursachenzusammenhang weder aus dem Gutachten des Sachverständigen Dr. O noch aus dem von den Klägern selbst im selbständigen Beweisverfahren vorgelegten Bericht über eine bauphysikalische/thermographische Schimmelpilzuntersuchung vom 10.02.2012, Bl. 107 ff. OH Akte. Der Bericht stellt vielmehr in erster Linie auf auffällige Wärmebrücken im Bereich der Geschossdecken (unzureichende Dämmung) ab und sieht die Ursachen für die Schimmelbildung in der Wohnung vor allem im zurückspringenden Dachgeschoss, der schlecht gedämmten Abseite im Dachgeschoss und der unzureichenden Dämmung und Belüftung des Dachs und nur zum Teil in dem fehlerhaften, nicht wasserabweisenden Außenputz (vgl. Bl. 129 – 131 OH-Akte). Von einer „von unten“ hochsteigenden Feuchtigkeit kann also nicht die Rede sein.

Auch was die Sanierungsbedürftigkeit des Außenputzes insgesamt und dessen Mitursächlichkeit für eine mögliche Schimmelbildung anbelangt, so hat das Landgericht mit zutreffender Begründung darauf verwiesen, dass ein konkreter, im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs aktueller Gefahrenverdacht den Beklagten nicht nachzuweisen ist. Richtig ist zwar, dass das Tatbestandsmerkmal der Arglist in § 444 BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen erfasst, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (vgl. BGH, Urteil vom 03.03.1995 – V ZR 43/94; BGH, Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11, zitiert nach juris). Voraussetzung für ein vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist jedoch stets, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält (vgl. BGH, Urteil vom 07. 03.2003 – V ZR 437/01; Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11 zitiert nach juris). Eine solche Kenntnis hat das Landgericht hier zu Recht verneint. Dabei hat das Landgericht zum einen die Zeugenaussagen gewürdigt, nach denen die Firma B keine umfassende Sanierung des Wärmedämmputzes, sondern nur eine in den Wohnungen L und O2 innen anzubringende zusätzliche Dämmung zur Beseitigung der Schimmelerscheinungen empfohlen hat. Zudem sind die Eigentümer nach den Bekundungen der Zeugen L und O2 zunächst davon ausgegangen, dass diese lokalen Sanierungsmaßnahmen die Probleme behoben haben. Zwar ist, worauf die Kläger verweisen, im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26.02.2009 allgemein von „nassen Außenwänden“ die Rede. Das Landgericht hat dies aber – anders als die Kläger meinen – nicht übersehen, sondern daraus nur nicht auf ein zum Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung noch vorhandenes Problembewusstsein bei den Beklagten geschlossen. Dies ist nicht zu beanstanden. Denn in dem fraglichen Protokoll vom 26.02.2009 ist auch vermerkt, dass die Fa. B zu Rate gezogen werden und anschließend die Reparatur durchgeführt werden soll (vgl. Anlage K 6, Bl. 46 GA). Solche Reparaturmaßnahmen sind dann auch im Jahr 2009 durch die Fa. B durchgeführt worden, was die Abrechnung zu Lasten der Rücklage in der Aufstellung für 2009 beweist (vgl. Bl. 218 GA). Es ist auch nicht ersichtlich, dass die Beklagten im Zeitpunkt des Verkaufs der Wohnung von einer „zu großen Saugwirkung des Außenmauerwerks/Putzes“ wussten. Das diesen Mangel bestätigende Schreiben der Fa. B datiert vom 22.04.2010 (Bl. 243 GA) – und damit nach Kaufvertragsschluss – und ist nur an den Wohnungseigentümer Dr. O3 gerichtet. Auch aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 06.05.2010, Bl. 238 ff. GA, an der der Beklagte zu 2) für die Kläger nach Verkauf der Wohnung noch einmal teilnahm, ergibt sich weder, dass er bereits bei Kaufvertragsschluss Kenntnisse über die unzureichende Dämmwirkung des Außenputzes hatte, noch dass er von der Erfolglosigkeit der Sanierungsmaßnahme in den Wohnungen L und O2 ausging. Vielmehr stritten die Parteien ausweislich des Protokolls darüber, ob die Aufwendungen für die Fa. B von allen Miteigentümern aus den Rücklagen gezahlt werden müssen, d.h. ob es sich um eine von außen kommende, das Gemeinschaftseigentum betreffende Feuchtigkeit handelte, oder ob die Ursache für die Schimmelbildung in den jeweiligen Wohnungen liegt, wobei offenbar die sechs Wohneinheiten nicht gleichermaßen von Feuchtigkeitserscheinungen betroffen waren. Der Beklagte und andere Wohnungseigentümer bezweifelten des Eindringen von Wasser von außen. Insofern konnte das Landgericht entsprechend der Aussage des Zeugen O2 davon ausgehen, dass die eigentliche Ursache für die (wieder aufgetretene) Feuchtigkeit durch den Architekten L2 erst im Jahr 2011 ermittelt wurde, der beauftragt wurde, nachdem auch die Kläger in ihrer Wohnung Feuchtigkeitsschäden festgestellt hatten.

Auch in der Gesamtschau der Protokolle der Eigentümerversammlungen (K 3 – K 6) und des Schreibens an die Stadt aus dem Jahr 1996 (K 2) ergibt sich kein einheitliches Bild, das den Mangelverdacht der Beklagten stützen würde. Es ist zwar immer wieder laienhaft von Feuchtigkeit die Rede. Es handelt sich aber weder immer um die gleichen Erscheinungen, noch waren die geschilderten Probleme so gravierend, dass man annehmen musste, sie können nur durch eine umfassende Sanierung des Gemeinschafteigentums vom Sockel bis zum Dach behoben werden. Die Beklagten konnten vielmehr vom Erfolg der partiellen Reparaturmaßnahmen ausgehen. Soweit die Kläger meinen, die Feuchtigkeitsproblematik ziehe sich „wie ein roter Faden“ durch sämtliche Eigentümerversammlungen und zeige die Verunsicherung der Eigentümer auf, so kann dem nicht gefolgt werden. Die Kläger setzen lediglich ihre Sicht an die Stelle der Beweiswürdigung des Landgerichts ohne Fehler aufzuzeigen“.

2. An dieser Entscheidung hält der Senat fest. Die Ausführungen der Kläger im Schriftsatz vom 10. Juni 2015, in dem sie im Wesentlichen ihr Berufungsvorbringen wiederholen, veranlassen nicht zu einer anderen Sicht. Der Senat hat in seinem Hinweisbeschluss nicht zum Ausdruck bringen wollen, dass es sich bei dem unzureichenden Wärmeschutz des Objekts um einen unwesentlichen Mangel handelt. Den Klägern ist aber weder der Beweis gelungen, dass die Stadt H die Abnahme des Objekts aus diesem Grund verweigert hat, noch dass die Beklagten von irgendwelchen Auflagen der Stadt Kenntnis hatten. Aus diesem Grund mussten die Beklagten auch nicht zwingend (nach 15 Jahren der Nutzung) ein Problembewusstsein haben, das die Pflicht zur Offenbarung der fehlenden förmlichen Bauabnahme durch die Stadt gegenüber den Käufern nach sich gezogen hätte. Was die behauptete Kenntnis der Beklagten von der Feuchtigkeitsproblematik anbelangt, so hat sich das Landgericht nach Beweisaufnahme mit nicht zu beanstandender Begründung nicht vom Arglistvorwurf überzeugt gezeigt. Insbesondere der Umstand, dass Maßnahmen in einzelnen Wohnungen zur Verbesserung der Dämmung von einer Fachfirma durchgeführt worden waren, war geeignet, im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses den Beklagten den Eindruck zu vermitteln, die Feuchtigkeitsproblematik beziehe sich nur auf einzelne (andere) Wohnungen und sei beseitigt. Die Kläger setzen ihre Würdigung der vorgelegten Unterlagen und Zeugenaussagen lediglich an die Stelle der landgerichtlichen Würdigung, ohne konkrete Fehler aufzuzeigen, die durchgreifende Zweifel an den erstinstanzlichen Feststellungen gebieten. Der Senat ist daher an diese Feststellungen gem. § 529 Abs. 1 ZPO gebunden.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 25.000 EUR