Zwangsversteigerungsverfahren – Zutrittsverweigerung gegenüber Sachverständigen

LG Freiburg (Breisgau), Az.: 4 T 116/15, Urteil vom 02.09.2015

1. Die sofortige Beschwerde des Schuldners gegen den Beschluss des Amtsgericht Lörrach vom 08.07.2015, Az. 2 K 51/14, wird verworfen.

2. Der Geschäftswert wird für das Beschwerdeverfahren auf 7.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens gab das Vollstreckungsgericht mit Beschluss vom 24.11.2014 ein Verkehrswertgutachten in Auftrag und bestellte den Gutachter zum Sachverständigen (As 83 f.).

Die vom Sachverständigen bestimmten Termine nahm der Schuldner – trotz gerichtlichen Hinweises – jeweils ohne Angabe von Gründen nicht wahr.

Der Sachverständige erstellte daher sein Gutachten auf Grundlage einer Außenbesichtigung und brachte wegen der fehlenden Innenbesichtigung einen Abschlag in Höhe von 16.611,00 € vom rechnerisch ermittelten Verkehrswerts in Ansatz.

Nachdem der Schuldner binnen der ihm gesetzten Frist keine Einwendungen erhob, setzte das Vollstreckungsgericht mit Beschluss vom 08.07.2015 den Verkehrswert auf 99.000,00 € (Wohnung) und 10.000,00 € (Tiefgaragenstellplatz) fest.

Mit Anwaltsschriftsatz vom 14.07.2015 teilte der Schuldner mit, dass er über die Veräußerung des Zwangsversteigerungsobjekts einen Vorvertrag geschlossen habe, als Kaufpreis seien 130.000,00 € vereinbart worden. Insofern werde gebeten den festgesetzten Wert zu überdenken. Mit Schreiben vom 04.08.2015 teilte der Schuldner mit, dass dieses Schreiben als sofortige Beschwerde zu verstehen sei.

Das Amtsgericht half der Beschwerde nicht ab und legte die Akten der Kammer zur Entscheidung vor.

II.

Die sofortige Beschwerde des Schuldners ist bereits unzulässig.

Nachdem der Schuldner dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zu den Räumlichkeiten des Versteigerungsobjekts in rechtlich vorwerfbarer Weise versagt hat, dem Sachverständigen ausschließlich deshalb keine Innenbesichtigung möglich war und im Übrigen weder das Gutachten noch der Wertfestsetzungsbeschluss offensichtlich an einem schwerwiegenden Mangel leiden, fehlt der Verkehrswertbeschwerde bereits das Rechtsschutzbedürfnis, weshalb das Rechtsmittel als unzulässig zu verwerfen ist (LG Stuttgart, Beschluss vom 21. März 2012 – 19 T 26/12 -, juris).

Offensichtliche Fehler lassen weder der angegriffene Verkehrswertbeschluss noch das diesem zugrunde liegende Sachverständigengutachten erkennen. Der Schuldner hat hierzu auch keinerlei substantiierte Einwendungen erhoben, sondern lediglich auf den abgeschlossenen Vorvertrag mit einem Kaufpreis von 130.000,00 € verwiesen. Diese Einwendung greift aber nicht durch:

1.) Zum einen ist der Vorvertrag mangels notarielle Beglaubigung bereits unwirksam, § 311 b BGB.

2.) Zum anderen entspricht, der vereinbarte Kaufpreis nahezu dem rechnerisch ermittelten Verkehrswert des Sachverständigen ohne den Sicherheitsabschlag. Damit verwirklicht sich aber gerade das Risiko, welches der Schuldner durch die verweigerte Innenbesichtigung selbst geschaffen hat. Das Risiko, dass der Sachverständige mangels eingehender Untersuchung des Grundstücks und der Räumlichkeiten zu einer Wertfeststellung kommt, die nur auf äußeren Eindrücken, die ihm zugänglichen amtlichen Unterlagen sowie auf einer auf die fachliche Erfahrung gestützten Schätzung beruht und daher zwangsnotwendig gewisse Ungenauigkeiten birgt, hat aber nach dem allgemeinen Rechtsgrundsatz von Treu und Glauben der Schuldner zu tragen, der die Innenbesichtigung verweigert hat. Ihm ist in einem solchen Fall ein Rechtsmittel zu versagen. Im Übrigen ist der vom Sachverständigen für die verweigerte Innenbesichtigung vorgenommene Abschlag nachvollziehbar und plausibel.

3.) Auch kann letztlich allein ein vereinbarter Kaufpreis eine sachverständige Wertermittlung nicht in Frage stellen, wenn damit keine konkreten Einwendungen gegen die Wertermittlung selbst verbunden sind. Denn das Wertermittlungsverfahren im Versteigerungsverfahren ist ein objektives Verfahren zur Festsetzung der 7/10 bzw. 5/10 Wertgrenze, wohingegen bei der Vereinbarung eines Kaufpreises auch subjektive Faktoren wie Verhandlungsgeschick, persönliche Interesse etc. eine Rolle spielen, welche bei der Wertfestsetzung nach § 74a ZVG nicht zu berücksichtigen sind. Dass hier entscheidende objektiven Gesichtspunkte bei der Gutachtenerstellung oder dem Wertfestsetzungsbeschluss nicht ausreichend oder unzutreffend berücksichtigt wurden, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil sich die Beteiligten vorliegend nicht als Parteien im Sinne der Zivilprozessordnung gegenüberstehen (BGH, Beschl. v. 15.03.2007 V ZB 95/06 Beschl. v. 20.07.2006 – V ZB 168/05 Beschl. v. 18.05.2005 – V ZB 142/05). Die gesetzliche Pflicht des Schuldners zur Tragung der Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens gemäß § 26 Abs. 3 GKG bleibt unberührt.

Der Gegenstandswert orientiert sich nach §§ 47, 48,54 GKG, 3 ZPO am Interesse des Vollstreckungsschuldners an einer höheren Wertfestsetzung. Der Schuldner hat angegeben, dass er einen Wert von 130.000 € für sachgerecht hält. Damit strebt er einen um 21.000,00 € höheren Wert an. Ein Drittel hiervon erscheint als Beschwerdewert angemessen (vgl. Stober, ZVG, 20. Aufl., Einl. 83.10).

Gründe für die Zulassung der Rechtsbeschwerde sind nicht ersichtlich.