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Immobilienkauf - Beratungsfehler
Oberlandesgericht Celle
Az: 16 U 127/04
Urteil vom 07.12.2004
Vorinstanz: Landgericht
Hildesheim, Az.: 4 O 124/03
Leitsatz:
Beratungsfehler beim Immobilienkauf
sind anzunehmen, wenn der Erwerber nicht auf eine Laufzeit der Finanzierung von
30 bis 34 Jahren und/oder auf die mit einem Disagio verbundenen Gefahren bei
einer nur kurzzeitigen Zinsbindung hingewiesen wird.
In dem Rechtsstreit hat der 16. Zivilsenat des
Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 11. November 2004 für
Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 14. Mai 2004 verkündete Urteil der 4.
Zivilkammer des Landgerichts Hildesheim wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagten wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Kosten
gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages
abzuwenden, sofern nicht die Kläger Sicherheit in Höhe von 120 % des zu
vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe:
I.
Die Kläger verlangen die Rückabwicklung eines im Jahre 1995 geschlossenen
Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung, und zwar nicht wegen Mängeln der
Immobilie selbst, sondern wegen behaupteter Falschberatung über die Finanzierung
im Zusammenhang mit dem Erwerb.
1.
Die Beklagte hat Tausende von Wohnungen der Neuen Heimat
übernommen und war u. a. Eigentümerin einer erheblichen Zahl von Wohnungen in P.
Sie ließ den Klägern durch standardisiertes not. Angebot des von ihr ständig
beauftragten Notars S. in H. eine Zwei-Zimmer-Wohnung zum Preise von 143.365 DM
anbieten (Anlage 1 - Bl. 23 ff.). Die Kläger, zum Zeitpunkt des
Vertragsschlusses knapp 40 Jahre alt, die damals in Berlin lebten, nahmen das
Angebot nicht selbst an, sondern bevollmächtigten eine Notariatsangestellte, die
Annahmeerklärung abzugeben (Anlage 9 - Bl. 84 f.). Nach dem Text dieser
Vollmachtsurkunde wurde den Klägern das Muster eines Kaufvertrages ausgehändigt
und erörtert, auf eine Verlesung wurde verzichtet (Bl. 86). Die bevollmächtigte
Notariatsangestellte erklärte schließlich am 14. Dezember 1995 die Annahme des
Kaufangebotes (Anlage 2, Bl. 38 ff.).
2.
Die Beklagte ließ den Vertrieb der Wohnungen nicht durch
eigene Mitarbeiter vornehmen, sondern bediente sich der im Jahre 2000 in Konkurs
gefallenen Firma Heinen & Biege GmbH in Dortmund. Nach der zwischen der
Beklagten und Heinen & Biege abgeschlossenen Vertriebsvereinbarung (Anlage 13 -
Bl. 98 ff.) war der Vertriebspartner gemäß § 1 Abs. 2 des Vertrages berechtigt,
den Auftrag ohne Zustimmung der Beklagten weiterzugeben, nach § 6 war er
Vermittler, nach Abs. 3 war eine etwaige Finanzierung des Kaufpreises nicht
Bestandteil des Angebots der Beklagten und sollte ausschließlich in den
Verantwortungsbereich des Käufers fallen (Bl. 99). Nach dieser
Vertriebsvereinbarung erhielt die Heinen & Biege GmbH eine Provision von 17,5 %
bei Verkauf an Mieter und 18,75 % bei für Anleger bestimmten Wohnungen (Bl.
103). Wie in diesem Zusammenhang unwidersprochen vorgetragen worden ist (Bl.
11), erhielt die HMG (s. u.), eine weitere Tochterfirma der Heinen & Biege GmbH,
die für die Hausverwaltung zuständig war, ein Handgeld von 50 DM pro m²
verkaufte Wohnfläche.
Die Heinen & Biege GmbH in Dortmund hatte zahlreiche Tochtergesellschaften, auf
die in ihrem Prospekt auch hingewiesen und für die geworben wurde. Dazu gehörten
u. a. die Baufinanz, die sich um die Vermittlung von Krediten für die Käufer
bemühte (Provision: 2 %) sowie die IHB Immobilien Heinen & Biege GmbH, die mit
den Käufern einen Immobilienvermittlungsvertrag (Provision: 3,48 % zzgl.
Steuern) über eben dieses Objekt abschloss, welches von der Muttergesellschaft
für die Beklagte vertrieben wurde (Musterformulare Bl. 143 ff.) und für das sie
bereits von der Beklagten mehr als 18 % Provision erhalten hatte.
3.
Um zu vermeiden, dass die Beklagte für Beratungsfehler
(insbesondere bei der Finanzierung) der von ihr beauftragten Vertriebspartnerin
und der von dieser gegründeten Untergesellschaften und sonstiger von diesen
Gesellschaften eingeschalteter Vermittler haften muss, bestimmt § 10 des not.
Kaufangebotes in allen Verträgen, dass der Verkäufer für die Wirtschaftlichkeit
incl. Steuereffekte keine Verantwortung übernimmt, die Finanzierung
ausschließlich Sache des Käufers ist und insbesondere Vertriebsbeauftragte der
Verkäuferin nicht berechtigt sind, zu diesem Thema verbindliche Aussagen zu
machen.
Auch die Kläger haben mit der Baufinanz einen Finanzierungsvermittlungsvertrag
und mit der IHB einen Grundstücksvermittlungsvertrag mit den zuvor erwähnten
Provisionen geschlossen, und zwar nach dem eingereichten Musterformular (die
Verträge selbst befinden sich nicht bei den Akten).
4.
Grundlage der Werbung war die Aussage, dass man auch ohne
Eigenkapital mit Hilfe der ersparten Steuern eine sichere Vermögensanlage - auch
für das Alter - realisieren könne. Es war deshalb eine Vollfinanzierung - auch
der beträchtlichen Nebenkosten incl. Disagio - vorgesehen, was dazu führte, dass
bei dem Kaufpreis von 143.365 DM ein Kredit von 176.000 DM, d. h. deutlich mehr
als 120 % des Kaufpreises, benötigt wurde.
Die Kaufinteressenten erhielten schriftliche Risikohinweise (die Kläger am 17.
November 1995 - Bl. 78), in denen u. a. auf einen eventuellen Leerstand der
Wohnung (Beitritt zu einem Mietpool war Bedingung) und auf die Möglichkeit
steigender Zinsen hingewiesen wurde.
5.
Die Finanzierung erfolgte stets über die Badenia nach dem
Dortmunder Modell auf folgender - beispielhaft dargestellter - Grundlage: Wer
einen Gesamtkredit von 200.000 DM benötigte, ließ sich von der Badenia ein -
tilgungsfreies - Bankvorausdarlehen in dieser Höhe gewähren und schloss
gleichzeitig mit ihr zwei Bausparverträge über je 100.000 DM ab. Davon wurde
zunächst nur der 1. Vertrag angespart, in den ersten drei Jahren mit 0,75 DM, im
4. bis 6. Jahr mit 1,05 DM, im 7. bis 9. Jahr mit 1,45 DM und ab dem 10. Jahr
mit 1,85 DM monatlich, jeweils je 1.000 DM Bausparsumme. Nach dem berechneten
Verlauf (Bl. 145 ff.), der den Vertriebsmitarbeitern - n i c h t a b e r den
Kaufinteressenten vorlag, sollte die Zuteilung des 1. Bausparvertrages über
100.000 DM nach z w ö l f Jahren erfolgen. Zu diesem Zeitpunkt fielen dann die
Zinsen für das Bankvorausdarlehen für einen Teilbetrag von über 100.000 DM weg,
an ihre Stelle trat der Tilgungsbeitrag (nebst Zinsen) für den 1.
Bausparvertrag. Ab Zuteilung des 1. Bausparvertrages, somit frühestens nach 12
Jahren, wurde nunmehr erstmals der 2. Bausparvertrag über 100.000 DM angespart,
und zwar mit der bereits erwähnten Rate von 1,85 ‰, die ab dem 10. Jahr galt.
Die nur den Vertriebsmitarbeitern vorliegende Berechnung geht davon aus, dass
der 2. Bausparvertrag, weil von Anfang an mit 1,85 ‰ - und nicht wie der erste
Vertrag zunächst nur mit 0,75 ‰ - bespart, nach acht Jahren zuteilungsreif wird
und das Objekt nach 27 Jahren schuldenfrei ist. Die Kläger haben indessen
unwidersprochen vorgetragen - und so steht es auch in den Tatbeständen der von
den Parteien eingereichten Urteile anderer Gerichte - dass die
Finanzierungsdauer in der Regel 30 bis 34 Jahre beträgt (s. II 5 e der Gründe).
6.
Die Kaufinteressenten erhielten von den Vertriebsmitarbeitern
ein Berechnungsbeispiel der monatlichen Gesamtbelastung, in der im Prinzip
sämtliche Kosten und prognostizierbare Mieteinnahmen - aber als Momentaufnahme
für den ersten Monat nach dem Erwerb - aufgeführt waren und das im Falle der
Kläger mit einer Zuzahlung von 419 DM monatlich vor Steuern endete. Die
Ansparraten (dazu unter II 5 a) für den Bausparvertrag waren nicht in realen
Zahlen, sondern nur mit 0,75 DM, 1,05 DM/1.000 DM etc. angegeben, auch nicht die
Belastung nach 12 Jahren bei Zuteilung des 1. Bausparvertrages. Die genauen
Zahlen auf Mark und Pfennig standen allerdings im Darlehensvertrag (Bl. 90).
7.
Das Bankvorausdarlehen hatte einen niedrigen Nominalzins von
5,1 % (nur dadurch war die Rate von 419 DM möglich), das Disagio betrug 14.080
DM (8 %), die Zinsfestschreibung fünf Jahre (Bl. 89). Da nach dem zuvor Gesagten
der 1. Bausparvertrag frühestens nach 12 Jahren und der 2. Bausparvertrag
frühestens nach 20 Jahren zuteilungsreif war, musste mit Gewissheit nach 5 und
10 Jahren für die volle und nach 15 Jahren für die hälftige Kreditsumme eine
Zinsanpassung erfolgen (dazu unter II 5 f).
8.
Die Ansparraten für die Badenia Bausparverträge lagen
erheblich unter dem Branchendurchschnitt von 3 bis 4 ‰ und bedingten damit
längere Ansparzeiten, das Mindestguthaben bei Zuteilung betrug 40 % und lag
insoweit im branchenüblichen Bereich. Ob über die Mindestansparsumme eine
Bewertungszahl erforderlich war (dazu unter II 5 e), ergibt sich aus dem
Darlehensvertrag nicht, sondern nur aus den Allgemeinen Bausparbedingungen,
vorgetragen ist dazu nichts.
9.
Die Kläger sind in beiden Instanzen der Auffassung gewesen,
die Pflichtverletzungen aus dem Finanzierungsvermittlungsvertrag mit der
Baufinanz seien der Beklagten zuzurechnen, insbesondere die Verschleierung der
steigenden Belastungen für den Bausparvertrag ab dem 4. Jahr, die
Nichterkennbarkeit der Belastungen nach Zuteilung des 1. Bausparvertrags im 12.
Jahr und die Gesamtfinanzierungsdauer. In Wirklichkeit sei ihre Belastung -
vorhersehbar - drastisch höher gewesen und habe ihre Lebensführung
beeinträchtigt. Über die Innenprovision hätten sie aufgeklärt werden müssen.
Die Kläger haben weiter vorgetragen - insoweit unstreitig - der Ehemann einer
Mitarbeiterin der Klägerin zu 1, tätig bei der OVB, habe die Klägerin auf
Steuersparmöglichkeiten angesprochen und in diesem Zusammenhang sei dann Herr Ü.
von der IHB GmbH, einer Tochter der Heinen & Biege GmbH, tätig geworden, der den
Klägern auch das schließlich gekaufte Objekt angepriesen hat. Eine
Finanzierungsberechnung (Bl. 269 ff.) hätten sie erhalten, was von der Beklagten
bestritten wird.
Die Heinen & Biege GmbH ist ausweislich § 1 der Vertriebsvereinbarung gehalten,
die Verkaufs und Abwicklungsgrundlagen der Beklagten zu beachten,
dementsprechend nach Meinung der Kläger unter ihrer Anleitung tätig geworden
(Bl. 178).
Eine weitere Falschberatung liege in der Erklärung des Herrn Ü., die Wohnung sei
ihr Geld wert und könne nach einigen Jahren mit Gewinn weiterveräußert werden
(Bl. 182). Wegen der hohen Innenprovision sei ein Verkauf, dessen Erlös zur
Ablösung des Darlehens ausreiche, nicht möglich.
Die Kläger haben weiter die Auffassung vertreten, trotz der von ihnen
abgeschlossenen Finanzierungs- und Objektvermittlungsverträge sei das Verhalten
von Herrn Ü. der Beklagten zuzurechnen, weil diese Konstruktion nur zur
Abwälzung von Provisionsteilen auf den Erwerber gedient habe.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, und zwar im Sinne einer
Verpflichtung der Beklagten zur Ablösung der Kreditverpflichtungen der Kläger
bei der Badenia gegen Rückgabe des Objekts. Der zentrale Vorwurf des
Landgerichts lautet, den Klägern sei nur die monatliche Belastung bis zum
dritten Jahr, nicht aber der spätere Finanzierungsaufwand verdeutlicht worden,
in den Besuchsberichten fehle es insbesondere an der Umrechnung der dort
genannten Promillesätze in konkrete Zahlen. Die zusätzliche Belastung nach
Zuteilung des ersten Bausparvertrages fehle völlig. Ein Schaden bestehe
unabhängig von der Werthaltigkeit des Objekts, weil dadurch eine nachhaltige
Beeinträchtigung der Lebensführung der Kläger eingetreten sei.
Mit ihrer Berufung wiederholt die Beklagte ihre Auffassung, die finanzielle
Belastung zu erläutern gehöre nicht in den Pflichtenkreis des Verkäufers, zudem
wird gerügt, dass der Zeuge Ü. nicht vernommen worden sei (Bl. 385). Sie
vertritt ferner die Ansicht, es gehöre nicht zu den Pflichten eines Verkäufers,
den Interessenten auf die gesamten über die Laufzeit einer Finanzierung
entstehenden Belastungen hinzuweisen, vor allem, weil der Erwerber in § 10 des
Kaufvertrages ausdrücklich darauf hingewiesen werde, dass die Finanzierung seine
Sache sei. Aus dieser Bestimmung ergebe sich jedenfalls, dass etwaige
Erklärungen von der Heinen & Biege GmbH nicht dem Pflichtenkreis der Beklagten
zuzurechnen seien. Im Übrigen könne es nicht gleichzeitig Beratungspflichten aus
dem Vertrag der Kläger mit der Baufinanz und gleich gelagerte mit der Beklagten,
die sich das Verhalten der Baufinanz zurechnen lassen müsse, geben. Auf die
Besuchsberichte hätte das Landgericht auch deshalb nicht abstellen dürfen, weil
im Darlehensvertrag mit der Badenia korrekte Angaben enthalten sind.
Die Beklagte bezweifelt schließlich, ob durch Rückführung des Darlehens bei der
Badenia eine lastenfreie Rückübertragung möglich sei, insbesondere wegen der von
dieser dann beanspruchten Vorfälligkeitsentschädigung. Sie meint, die
Steuervorteile der Kläger müssten bereits jetzt berücksichtigt werden.
Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des am 14. Mai 2004 verkündeten Urteils
des Landgerichts Hildesheim die Klage abzuweisen.
Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil und wiederholen und vertiefen ihre
Auffassung, die Beklagte müsse sich das Verhalten des Herrn Ü. zurechnen lassen.
Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der
gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und im Übrigen auf das angefochtene
Urteil Bezug genommen.
II.
Die Berufung der Beklagten hat im Ergebnis keinen Erfolg, das Landgericht hat
die Beklagte zu Recht zum Schadensersatz verurteilt.
1.
Obwohl der Senat eine erhebliche Zahl von Entscheidungen
(auch im Rahmen von PKH Beschwerden) zur Rückabwicklung von Kaufverträgen,
überwiegend mit Beteiligung der Beklagten, jedoch auch mit anderen Verkäufern
erlassen hat, ist bisher niemals auch nur ansatzweise die im Tatbestand
dargelegte Vertriebsstruktur, das Dortmunder Modell und die damit verbundenen
Konsequenzen vorgetragen worden. Dem Senat war dieses Dortmunder Modell und
insbesondere das nur für den internen Dienstgebrauch bestimmte Berechnungsmodell
über die Dauer der Finanzierung von ca. 30 Jahren bisher nicht bekannt. Der
Senat nimmt das zum Anlass zu Modifikationen seiner Rechtsprechung, auf die im
Einzelnen noch eingegangen wird.
2.
Die wirklichen - aber in den Schriftsätzen allenfalls
angedeuteten - und in keinem der dem Senat bekannten Urteile angesprochenen
Gründe für die Klagewelle auf Rückübertragung der in den 90er Jahren gekauften
Immobilien liegen
- abgesehen von betrügerischen Methoden bei Schrottimmobilien, die hier keine
Rolle spielen - in Folgendem:
a) Die Rückabwicklung von Kaufverträgen über Eigentumswohnungen ist einmal dann
möglich, wenn die Verträge sittenwidrig sind, was nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes (BGHZ 110, 338) voraussetzt, dass der Kaufpreis um 100 %
höher liegt als der Verkehrswert, zum anderen dann, wenn eine Verletzung von
Beratungspflichten bewiesen wird.
In sämtlichen bisher vom Senat entschiedenen oder ihm vorliegenden Fällen ist
zumindest auch die Rückabwicklung über die „Sittenwidrigkeitsschiene" versucht
worden, jedoch ausnahmslos ohne Erfolg, weil die Sachverständigengutachten immer
zu dem Ergebnis geführt haben, dass der Verkehrswert der Immobilie zum Zeitpunkt
des Erwerbs wenigstens bei etwa 65 % (+/ 5 %) lag und damit die 100 %Grenze
nicht erreicht war.
b) Wie sich dem Wirtschaftsteil jeder Zeitung entnehmen lässt, sind die
Immobilienpreise seit Mitte der 90er Jahre - von Ballungsgebieten und
bevorzugten Wohnlagen abgesehen - zum Teil drastisch gesunken. In einer großen
Wohnanlage in Celle, in der der Kaufpreis für eine Wohnung Ende 1995 bei 100.000
EUR lag, lässt sich diese heute für 65.000 EUR nicht verkaufen.
c) Darüber hinaus sind die Mieten real zum Teil erheblich gefallen, die
betreffenden Wohnungen erzielen heute einen um mehr als 100 EUR niedrigeren
Mietzins, teilweise dadurch bedingt, wie sich ebenfalls aus dem Wirtschaftsteil
jeder Zeitung ergibt, dass die Nebenkosten in dem betreffenden Zeitraum
drastisch und häufig um mehr als 50 % gestiegen sind. Ein Mieter, der mit
irdischen Gütern nicht unbegrenzt gesegnet ist, hat indessen eine interne
Schmerzgrenze für die Warmmiete und deshalb muss der Vermieter, wenn die
Nebenkosten drastisch steigen, Konzessionen bei der Nettokaltmiete machen.
Die zu beobachtende Klagewelle mit dem Ziel der Rückabwicklung der Mitte der
90er Jahre gekauften Immobilien erfolgt mithin auf dem realen Hintergrund des
Erwerbs einer zwar weit überteuerten Immobilie, allerdings unterhalb der Grenze
der Sittenwidrigkeit in Verbindung mit einem erheblichen Rückgang der
Verkehrswerte und der Mieten, durch die das ursprüngliche und für den Verkäufer
erkennbare und von ihm sogar in den Vordergrund gestellte Ziel des Käufers, eine
zusätzliche Altersversorgung aufzubauen, jegliche Aussicht auf Realisierung
verloren hat. Die erfolgreiche Rückabwicklung erfolgt demgegenüber auf der
Grundlage von Beratungsfehlern, bei denen man bisweilen die Frage stellen muss,
ob sie, als Grundsatz verallgemeinert, nicht auch geeignet sind, redliche
Verkäufer in den Ruin zu treiben und einen umgekehrten Missbrauch zu
ermöglichen.
3.
Unter teilweiser Abänderung seiner Rechtsprechung ist der
Senat allerdings in Übereinstimmung mit dem Oberlandesgericht Oldenburg (8 U
153/03 vom 8. Oktober 2003, Ablichtung Bl. 193 ff.) und Entscheidungen des
Bundesgerichtshofes, die man im Sinne der Kläger interpretieren könnte (BGH NJW
2001, 2021; BGH NJW 2003, 1811), der Ansicht, dass die im Folgenden noch zu
behandelnden Beratungsfehler der Vertriebsmitarbeiter der Beklagten trotz des
Haftungsausschlusses in § 10 des Vertrages der Beklagten zurechenbar sind (vgl.
auch BGH NJW RR 1997,116,117 unter II 1).
Zwischen den Parteien ist durch den für die Firma IHB GmbH handelnden Herrn Ü.
ein besonderer Beratungsvertrag zustande gekommen. Das folgt aus dem im
Tatbestand dargestellten und von der Beklagten verfolgten Vertriebskonzept für
die hier in Rede stehenden Eigentumswohnungen.
Dieses Konzept war darauf angelegt, dass die Beklagte zu keinem Zeitpunkt einen
direkten persönlichen Kontakt mit den Klägern aufzunehmen hatte. Sie hat
vielmehr die Beratung und Vermittlung des Verkaufs allein ihren
Vertriebspartnern überlassen, die nach der Vertriebsvereinbarung auch berechtigt
waren, Untervermittler einzusetzen. Im Übrigen hat die Beklagte in ihrem
Verkaufsprospekt (Bl. 79) selbst darauf hingewiesen, die Kaufinteressenten
sollten sich bei weiteren Fragen an ihre Vertriebspartner wenden.
Es sind deshalb die vom BGH (a. a. O.) aufgestellten Voraussetzungen für das
Zustandekommen eines Beratungsvertrages und die Zurechnung des Verhaltens des
vor Ort tätigen Vermittlers erfüllt. Stellt sich nämlich bei der Vermittlung des
Kaufvertrages die Aufgabe der Beratung des Kaufinteressenten und ist sie vom
Verkäufer - wie hier - dem Makler überlassen, so kann sich dessen
stillschweigende Bevollmächtigung zum Abschluss des Beratervertrages aus den
Umständen ergeben (§ 167 BGB). Hat der Käufer seinerseits keinen Maklerauftrag
erteilt, sind für die Annahme einer stillschweigenden Bevollmächtigung keine zu
strengen Anforderungen zu stellen. Es reicht aus, dass die individuelle Beratung
des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen
Abschluss der Verkaufsbemühungen war.
Der Umstand, dass die Kläger hier einen formularmäßigen
Immobilienvermittlungsvertrag mit der IHB geschlossen hatten, steht nicht
entgegen. Die Beklagte hat ihren Vertriebspartnern bei den Verhandlungen mit den
Klägern freie Hand gelassen und sie mit der Führung der wesentlichen
Vertragsverhandlungen betraut. Dies genügt, um den Untervertreter selbst dann
als Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen, wenn er (auch) als Makler und
zusätzlich als Finanzierungsvermittler für die Kläger tätig gewesen ist. Im
vorliegenden Fall war gerade die individuelle Beratung der Kläger anhand der
Besuchsberichte wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss des
Geschäfts. Erst hierdurch und durch die Darstellung, die Belastungen aus dem
Immobilienkauf seien tragbar, wurde für die Kläger der Anreiz geschaffen, mit
vermeintlich geringem Aufwand Wohnungseigentum zu erwerben. Der
Immobilienvermittlungsvertrag schließt deshalb unter den hier vorliegenden
besonderen Umständen des von der Beklagten initiierten Vertriebskonzepts nicht
aus, dass mit der Beklagten als Verkäuferin ein Beratungsvertrag zustande
gekommen ist. Hier sind auch nicht etwa die Kläger an Mitarbeiter der
Vertriebsfirmen herangetreten, sondern der Kontakt fand durch Vermittlung eines
Mitarbeiters der OVB statt, der sie dann an Herrn Ü. von der IHB
weitervermittelte.
Mit der Beratung anhand der Besuchsberichte wurde schließlich auch eine
Tätigkeit im Pflichtenkreis der Beklagten als Verkäuferin wahrgenommen. Nach der
eingangs zitierten Entscheidung des BGH (NJW 2003, 1811, 1813) kann sich die
Beklagte nicht mit Erfolg darauf berufen, Angaben zu den Belastungen aus dem
Immobilienerwerb seien stets der Anbahnung der Finanzierungsverträge zuzuordnen.
Dies gilt nämlich nicht, wenn - wie hier - Informationen über angeblich geringe
Finanzierungsbelastungen während der Verhandlungen über den Kaufvertrag als
Erwerbsanreiz genutzt werden.
Liegt danach ein besonderer Beratungsvertrag mit der Beklagten vor und hat sie
auch über § 278 BGB für Verletzungen der Beratungspflichten einzustehen, steht
auch die Klausel in § 10 des Kaufvertrags einer Haftung nicht entgegen.
Soweit der Senat in der Entscheidung vom 26. Oktober 2004 (16 U 47/04) dazu eine
andere Auffassung vertreten hat, hält er daran vor dem Hintergrund des im
vorliegenden Fall zu bejahenden Beratungsvertrages und der unter II 5 e
dargestellten Beratungsfehler nicht mehr fest. Denn es widerspräche Treu und
Glauben, wenn man zwar auf der einen Seite über einen Beratungsvertrag Pflichten
der Beklagten begründet und ihr dann in einem weiteren Schritt durch eine
formularmäßige Freizeichnungsklausel die Möglichkeit eröffnen würde, sich von
diesen Pflichten durch eine derartige Erklärung wieder zu befreien (§ 11 Nr. 7
AGBGB a. F. - nach dem Wortlaut von § 10 des Vertrages bezieht sich der
Haftungsausschluss auch auf grobes Verschulden, eine gesetzeserhaltende
Reduktion ist unzulässig).
Im Übrigen entspricht es gerade dem hier vorliegenden Vertriebskonzept mit den
Hinweisen auf Steuersparmöglichkeiten und eine letztlich tragbare Belastung,
etwaige Interessenten für einen Immobilienerwerb zu ködern, den sie an sich und
ohne Eigenkapital gar nicht geplant hatten. Zum Zeitpunkt der Annahme des
Kaufangebots waren die Kläger gerade aufgrund der fehlerhaften Beratung bereits
zum Kauf der Wohnung entschlossen, was sich bereits daraus ergibt, dass sie
schon am 1. Dezember 1995 die notarielle Vollmacht zum Abschluss des
Kaufvertrages erteilt hatten (Bl. 84).
Ist ein Schadensersatzanspruch wegen unrichtiger Beratung gegeben, so ist dem
Schädiger in aller Regel der Einwand verwehrt, der Geschädigte habe sich auf die
Richtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen und ihn treffe deshalb ein
mitwirkendes Verschulden (BGH NJW 2003, 1811, 1814; BGH NJW 1998, 302). Dieser
Gesichtspunkt trifft in gleicher Weise zu, wenn der Verkäufer sich im Kaufver
trag durch eine Freizeichnungsklausel von zuvor übernommenen vertraglichen
Beratungspflichten zu befreien versucht.
4.
Zu den Aufklärungspflichtverletzungen im Allgemeinen:
Einigkeit besteht darüber, dass falsche Angaben einen Schadensersatzanspruch aus
dem Beratungsvertrag oder wegen Verletzung einer vorvertraglichen
Aufklärungspflicht und damit eine Rückabwicklung rechtfertigen, wenn der Erwerb
bei korrekter Beratung unterblieben wäre. Die Schwierigkeit besteht bei der
Bewertung einer Information als Falschberatung, bei der zwei Aspekte zu prüfen
sind, nämlich Unvollständigkeit und Verschleierung der tatsächlichen Risiken.
Die dazu kaum systematisierbare und oft zu entgegengesetzten Ergebnissen
führende Bewertung der Gerichte hat ihren Grund auch in unterschiedlichen
Annahmen dazu, welches Bildungsniveau man bei dem betreffenden Käufer
unterstellen darf und welches Maß von Desinteresse (z. B. im Verzicht auf jede
Beratung durch die eigene Hausbank) einem Rückabwicklungsanspruch entgegenstehen
soll. Wer der Auffassung ist, ein Käufer sei nicht in der Lage zu erkennen, dass
er bei einem Bausparvertrag über 100.000 DM monatlich 75 DM ansparen muss, wenn
dort von einer Verpflichtung des Erwerbers die Rede ist, 0,75 DM je 1.000 DM
Bausparsumme zu zahlen, ermöglicht damit praktisch die Rückabwicklung aller
Kaufverträge, auch seriöser Verkäufer.
5.
Zu den Beratungspflichtverletzungen im Einzelnen:
a) Der Senat vermag sich der Auffassung des angefochtenen Urteils, der Meinung
des Oberlandesgerichts Oldenburg und anderer von den Parteien zu den Akten
gereichten Gerichtsurteile nicht anzuschließen, dass bereits ein die
Rückabwicklung des Vertrages rechtfertigendes Beratungsverschulden vorliege,
wenn dem Erwerber (nur) gesagt wird, er habe nach vier Jahren einen Betrag x je
1.000 DM Bausparsumme zu zahlen.
Wie bereits erwähnt, heißt es in den Besuchsberichten, der Bausparer müsse, nach
Jahren gestaffelt, 0,75 DM, 1,05 DM, 1,45 DM und 1,85 DM je 1.000 DM
Bausparsumme einzahlen (vgl. I Ziffer 5). Nach Auffassung des Senats ist damit
aber durchaus noch erkennbar, dass die Ansparleistung 75 DM pro Monat bei einem
Bausparvertrag über 100.000 DM beträgt. Es geht indessen zu weit, eine
unvollständige und fehlerhafte Beratung deshalb anzunehmen, weil dem Erwerber
nicht zuzutrauen ist, bei einem Bausparvertrag über 176.000 DM in seinen
Taschenrechner statt der Zahl 100 die Zahl 176 einzutippen, um dann seine
Belastung von 132 DM zu errechnen. Wenn man das für eine unvollständige Beratung
hält, muss man auch Millionen Bausparverträge „kippen", in denen auch nur
mitgeteilt wird, dass der Regelbeitrag je 1.000 DM Bausparsumme x DM oder x ‰
betrage. Darüber hinaus ist den Klägern im vorliegenden Fall möglicherweise
schon vor Abschluss des Bausparvertrages der Vertrag über das Bankvorausdarlehen
der Badenia übersandt worden, in dem die exakten Zahlen in Mark und Pfennig
standen, bezogen auf die konkrete Bausparsumme der Kläger, nämlich 132 DM in den
ersten drei Jahren, 184 DM im 4. bis 6. Jahr, 255,20 DM im 7. bis 9. Jahr und
325,60 DM ab dem 10. Jahr. Selbst wenn, wie in Einzelfällen durchaus
vorgekommen, der Darlehensvertrag den Käufern erst nach Annahme des Kaufangebots
zugegangen sein sollte, kann der betreffende Beratungsmangel für eine erstmals
nach acht Jahren geltend gemachte Rückabwicklung nicht kausal gewesen sein, denn
der Erwerber bemerkt schon im ersten Monat, dass 132 DM von seinem Konto für den
Bausparvertrag abgebucht werden oder er einen Dauerauftrag in dieser Höhe
erteilen soll. Das muss ihn veranlassen, wenn er überhaupt Zweifel hatte, noch
einmal in seinen Vertrag zu schauen, um festzustellen, dass mit dem 4. Jahr 184
DM anfallen werden, das merkt er im Übrigen auch nochmals im 7. Jahr. Auch wenn
unzweifelhaft der Vorwurf der Kläger und der Kritiker richtig ist, dass der
Besuchsbericht eine unvollständige Momentaufnahme darstellt und jedenfalls bei
einfachen Leuten möglicherweise das Missverständnis entstehen kann, die
Belastung von 419 DM bleibe gleich und sie, wenn sie dann das Gegenteil merken,
nicht mehr den Mut haben, den Vertrag nicht abzuschließen, kann gleichwohl
dieser Beratungsfehler nicht kausal für den Kauf gewesen sein.
b) Wie in dem gerichtlichen Hinweis des Senats bereits ausgeführt, ist ferner
ein Beratungsmangel mit der Behauptung, Herr Ü. habe gesagt, die Wohnung lasse
sich in den nächsten Jahren mit Gewinn weiterverkaufen, unschlüssig. Eine
fehlerhafte Beratung kann sich in der Regel nur auf falsche tatsächliche
Behauptungen oder eine unterlassene Unterrichtung über Tatsachen beziehen, auf
für jedermann erkennbare Werturteile nur ganz ausnahmsweise. Weiß beispielsweise
der Anlageberater oder rechnet er damit, dass in dem in der nächsten Woche
erscheinenden Jahresbericht eines Unternehmens ein massiver Gewinneinbruch
gemeldet werden wird, dann liegt eine Falschberatung - u. U. in betrügerischer
Absicht - durchaus vor, wenn der Anlageberater gleichwohl erklärt, mit
erheblichen Kurssteigerungen könne gerechnet werden. Ein für jedermann
erkennbares Werturteil über die zukünftige Preisentwicklung am Immobilienmarkt
kann deshalb nur dann den rechtlich relevanten Vorwurf der Falschberatung
erfüllen, wenn vorgetragen und bewiesen ist, dass der Berater über Kenntnisse im
tatsächlichen Bereich verfügte, die dieses Werturteil nicht mehr rechtfertigten.
Da das nicht der Fall ist, bedurfte es der von der Beklagten gewünschten
Vernehmung des Herrn Ü. nicht.
c) Schwieriger ist die vom Landgericht als Beratungsfehler eingestufte
Unterlassung zu bewerten, wonach über die Belastungen nach Zuteilung des
Bausparvertrages nicht korrekt informiert worden ist.
Wie bereits erwähnt, war entscheidendes Werbeargument für das Konzept, dass man
ohne wesentliche Einschränkung der Lebensqualität („Urlaub bleibt möglich") nur
mit einer überschaubaren monatlichen Belastung zu rechnen habe. In der Tat
suggeriert die für die Klägerin errechnete Belastung von 419 DM vor Steuern im
Besuchsbericht eine gleich bleibende Belastung auch für die Zukunft. Allerdings
ist e i n e Steigerung der Belastung durch höhere Ansparleistung unter II 5 a
abgehandelt.
Nicht angesprochen im Besuchsbericht ist indessen folgendes Problem:
Wenn (vgl. I Ziff. 5) nach frühestens zwölf Jahren der erste Bausparvertrag über
die Hälfte des als Bankvorausdarlehen genommenen Betrages zuteilungsreif wird,
fallen 50 % der Zinsen des Bankvorausdarlehens weg, an dessen Stelle tritt die
Tilgungsrate des 1. Bausparvertrages über die Hälfte des Gesamtkredits. Über
diese grundlegende Problematik sind die Käufer in der Tat nicht aufgeklärt
worden, schon gar nicht darüber, welcher Betrag pro 1.000 DM nach den
Bausparbedingungen zurückzuzahlen war und welche Belastung aus dem
Vorausdarlehen verblieb. Allerdings ist gegenüber der Argumentation des
Landgerichts zu bedenken, dass das auch nur theoretisch möglich gewesen wäre,
denn niemand konnte sagen, wie hoch die Zinsen des Bankvorausdarlehens nach
zwölf Jahren, d. h. im Jahre 2008, sein würden. Deshalb lässt sich auch nicht
ansatzweise vorhersehen, ob der Wegfall der hälftigen Bankvorausdarlehenszinsen
zu einer Mehr oder einer Minderbelastung im Verhältnis zu der sie ersetzenden
Tilgungsrate des Bausparvertrages stehen würde. Die Beratung hätte deshalb nur
in der Weise erfolgen können, dass man gesagt hätte, „unterstellt, die
Kapitalmarktzinsen bleiben in den zwölf Jahren gleich, dann würde sich folgende
Mehr oder Minderbelastung verglichen mit den Bausparraten ergeben". Ob das
sinnvoll - und kaufentscheidend - gewesen wäre, erscheint zweifelhaft.
d) Der Senat vermag den Klägern auch insoweit nicht zu folgen, als sie eine
Rückabwicklung des Kaufvertrages bereits deshalb beanspruchen, weil sie über die
Innenprovision nicht aufgeklärt worden sind. Dazu besteht aufgrund einer neuen
Entscheidung des Bundesgerichtshofes (V ZR 18/04 vom 8. Oktober 2004) keine
Verpflichtung.
Nach Auffassung des Senats rechtfertigt sich der Vorwurf des
Beratungsverschuldens allerdings aus zwei Gründen, die bisher in keinem der ihm
bekannten Urteile angesprochen worden sind.
e) Das gilt zum einen für die lange Laufzeit der Gesamtfinanzierung - auf die
der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung nicht eingegangen ist, weil sie
ihm nicht bekannt und nicht vorgetragen war (einschließlich der internen
Berechnungsbeispiele) - über die die Erwerber hätten informiert werden müssen.
Nach dem nur für den internen Dienstgebrauch bestimmten Berechnungsbeispiel der
Berater beträgt die Finanzierungsdauer 27 Jahre, nach dem unstreitigen Vortrag
der Parteien 30 bis 34 Jahre. Letzteres dürfte auch mit an Sicherheit grenzender
Wahrscheinlichkeit richtig sein, weil ausweislich der internen Modellrechnung
die Gebühren und Kosten nicht berücksichtigt sind. So geht die Modellrechnung
beispielsweise davon aus, dass bei einem Kreditbetrag von 100.000 DM und einer
Bausparsumme des ersten Vertrages von 50.000 DM am Ende des ersten Jahres der
Sparphase ein Guthaben von 908 DM (0,75 DM je 1.000 DM Bausparsumme monatlich
zuzüglich Zinsen) vorhanden ist. Das widerspricht aber der Realität, weil die
Abschlussgebühr 1,6 % (800 DM) beträgt und gleich zu Beginn der Laufzeit dem
Konto lastgeschrieben wird, sodass im ersten Jahr eben nicht 908 DM, sondern 108
DM (geringere Zinsen, weil unerheblich, sind weggelassen) vorhanden sind. Dieses
geringere Guthaben einschließlich der jedes Jahr anwachsenden Zinsen setzt sich
immerhin über zwölf Jahre fort. Deshalb ist nach zwölf Jahren die
Mindestsparsumme von 40 % eben noch nicht erreicht. Dieselbe Fehlerquelle
befindet sich in der Tilgungsphase, weil nach den Bedingungen der Badenia eine
Darlehensgebühr von 3 % geschuldet wird, die 900 DM beträgt (Vertrag 50.000 DM,
angespart 20.000 DM, Darlehen 30.000 DM, davon 3 %). Dieser Betrag ist in dem in
der Modellrechnung niedergelegten Schuldsaldo von 27.581 DM nicht zugeschlagen
und muss nicht nur gezahlt, sondern wiederum für die gesamte Tilgungsdauer
verzinst werden, sodass die Schuldenfreiheit für den ersten Bausparvertrag eben
nicht am Ende des 23. Jahres erreicht wird.
Darüber hinaus dürfte sich eine Verlängerung des Tilgungszeitraumes auch durch
das sog. Bewertungszahlensystem ergeben, das bei allen Bausparkassen
zwangsläufig üblich sein muss. Danach ist das im Bausparvertrag festgelegte
Mindestguthaben (in der Regel 40 bis 50 %) nur e i n e unerlässliche
Voraussetzung der Zuteilung, darüber hinaus muss eine bestimmte Bewertungszahl
erreicht werden, die jedes Jahr neu festgelegt wird. Dieses System der
Bewertungszahlen ist deshalb notwendig, weil - beispielsweise - hunderttausend
Bausparer, die sämtlich im Jahre 1995 Verträge über 100.000 DM abschließen und
nach dem Dortmunder Modell ansparen, im Jahre 2008 ein Guthaben von 40 %
erreichen. Wenn es der Bausparkasse in den Jahren nach 1995 gelingt, jedes Jahr
die Zahl ihrer Bausparer bzw. genauer gesagt die Bausparsummen um 10 % zu
steigern, wird es auch keine Probleme geben, bei dem angesparten Mindestguthaben
die Zuteilung durchzuführen. Stagnieren indessen die Bausparsummen oder gehen
sie sogar zurück, dann steht im Jahre 2008 eben nicht genug Geld zur Verfügung,
um sämtliche Bausparer zu bedienen, die das Mindestguthaben von 40 % erreicht
haben. Gerade deshalb haben die Bausparkassen die Bewertungszahlen eingeführt,
d. h. es werden auch bei denen, die 40 % Guthaben bereits erreicht haben, die
Bausparer mit der höheren Bewertungszahl bevorzugt, die sich aus dem Produkt von
Kapital und Zeit ergibt, d. h., ein Bausparer, der einer Bausparkasse vier Jahre
20.000 DM zur Verfügung stellt, erhält dieselbe Bewertungszahl wie jemand, der
zwei Jahre 40.000 DM eingezahlt hat. Deshalb ist es ernsthaft möglich,
insbesondere bei nachlassender Konjunktur und dann, wenn die Bausparverträge
wegen der auf dem Kapitalmarkt gefallenen Zinsen unattraktiv geworden zu sein
scheinen, dass die für die Zuteilung erforderlichen Mittel trotz Erreichens der
40 %Guthabengrenze nicht ausreichen und dementsprechend Bausparer bevorzugt
werden müssen, die bereits 1993 mit der entsprechenden Besparung begonnen haben.
Insgesamt ist deshalb aus den zuvor geschilderten nachvollziehbaren Überlegungen
davon auszugehen, dass der unwidersprochene Vortrag der Parteien zu einer
Finanzierungsdauer von 30, maximal 34 Jahren zutrifft.
Nach Auffassung des Senats ist die fehlende Information über diese extreme Länge
der Finanzierung jedenfalls bei einem für die Altersvorsorge bestimmten Objekt
ein Beratungsverschulden, das die Rückabwicklung des Vertrags rechtfertigt. Die
Kläger waren zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrages knapp 40 Jahre alt,
nach ihrem eigenen Vortrag, der zur Überzeugung des Senats zutreffend ist,
hätten sie sich nicht auf ein auch für die Altersvorsorge geeignetes Sparkonzept
festlegen lassen, wenn sie gewusst hätten, dass die Immobilie erst in einem
Alter von 68 bis 72 Jahren entschuldet war.
f) Die Kläger sind darüber hinaus über ein weiteres Risiko nicht informiert
worden, das den Käufer in erhebliche wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen
kann, nämlich die Problematik des optisch niedrigen Zinssatzes durch das
Disagio.
Wie bereits ausgeführt, war eines der Schlüsselargumente der Werbung die
angeblich verkraftbare monatliche Belastung. Aus diesem Grund beträgt der
Nominalzins bei den Klägern auch nur 5,1 %. Das konnte aber, weil der Marktzins
im Jahre 1995 deutlich höher lag, nur mit dem Disagio ausgeglichen werden, d. h.
dadurch, dass von dem jeweiligen Gesamtkredit nur 92 % der Kreditsumme
ausgezahlt wurden und das bei einer Zinsfestschreibung von fünf Jahren.
Nach Ablauf dieser fünf Jahre entstand für die Kläger, unterstellt die Zinssätze
auf dem Kapitalmarkt hätten sich nicht geändert, eine erheblich höhere
Belastung. Entweder hätten sie nämlich, um den Zins von 5,1 % und damit ihre
monatliche Belastung zu halten, nunmehr statt des bisherigen Kredits über
176.000 DM einen solchen von knapp über 190.000 DM aufnehmen müssen, damit bei
einer Auszahlung von 92 % die ursprüngliche und durch die Bausparverträge
abgesicherte Kreditsumme von 176.000 DM erhalten blieb oder sie hätten
alternativ jetzt für 176.000 DM die Kapitalmarktzinsen zahlen müssen. Das hätte
nach Auskunft einer Bank, die den Parteien mitgeteilt worden ist, zu einer
Erhöhung des Nettozinses von etwa 1,87 % und damit angesichts der Kreditsumme
von 176.000 DM zu einer Steigerung der monatlichen Belastung um mehr als 250 DM
geführt. Wenn die Kapitalmarktzinsen nach fünf Jahren um 2 % gestiegen wären,
hätte sich die monatliche Belastung um mehr als 550 DM erhöht.
Das beschriebene Dilemma wäre nach zehn Jahren, weil der erste Bausparvertrag
frühestens nach zwölf Jahren zugeteilt worden wäre, wiederum entstanden, d. h.
man hätte die Hälfte der ursprünglichen Kreditsumme von 88.000 DM erneut mit
einer Zinsbindung von zwei bis drei Jahren neu finanzieren müssen in der
Erwartung, der erste Bausparvertrag werde im dreizehnten Jahr zugeteilt, die
restlichen 88.000 DM aber wieder mit fünfjähriger Zinsfestschreibung und im
fünfzehnten Jahr nochmals mit fünfjähriger Zinsfestschreibung, weil eine
Zuteilung des zweiten Bausparvertrages erst im 20. Jahr vorgesehen war.
Die nicht erfolgte Aufklärung über das gefährlichste - und vor allem
realistischste - und möglicherweise in den finanziellen Ruin führende Risiko der
kurzzeitigen Zinsfestschreibung im Vergleich mit der Gewissheit, frühestens nach
zwölf Jahren den ersten und frühestens nach zwanzig Jahren den zweiten
Bausparvertrag zu bekommen, ist das eigentliche Beratungsverschulden.
Zwar hat sich dieses Risiko, weil die Kapitalmarktzinsen seit 1995
kontinuierlich gefallen sind, bisher nicht realisiert, es besteht aber
mindestens bis zum Jahre 2015 fort, dem Jahr der frühestmöglichen Zuteilung für
den 2. Bausparvertrag.
Dem Senat ist allerdings bewusst, dass eine derartige Beratung im
Wirtschaftsleben nicht üblich zu sein scheint. Ein Blick in den Immobilienteil
der Wochenendausgabe jeder beliebigen Zeitung zeigt, dass die Kaufinteressenten
dort mit genau demselben Risikomodell geködert werden, nämlich einer optisch
niedrigen Belastung mit Disagio, die die zuvor beschriebenen Gefahren nach Ende
der fünfjährigen Zinsfestschreibung mit sich bringt. Es kann auch keinem Zweifel
unterliegen, dass dieses existenzbedrohende Risiko nicht nur
Durchschnittsmenschen, sondern nahezu jedermann verborgen bleibt, der sich mit
den Gefahren und Grundsätzen der Bausparfinanzierung nicht befasst hat. Wenn man
Menschen - auch solchen mit Universitätsabschluss - das Berechnungsbeispiel der
Vertriebsrepräsentanten der Beklagten vorlegt und ihnen die Frage stellt, wie
sich ihre monatliche Belastung denn wohl entwickelt, wenn die Zinsen gleich
bleiben, wird die überwältigende Mehrheit annehmen, die Belastung bleibe gleich,
obwohl sie, wie dargelegt, um 1,87 % steigt. Diese nicht erfolgte Aufklärung
über ein typisches und von der Sache her erhebliches Risiko der Finanzierung
rechtfertigt nach Auffassung des Senats die Annahme eines Beratungsverschuldens.
Die Kläger hätten die Immobilie bei Kenntnis dieses Risikos und der Dauer der
Finanzierung nach Überzeugung des Gerichts nicht erworben.
6.
Ein ungelöstes Problem ist allerdings die Frage des
Zeitablaufs. Trotz der beschriebenen Beratungsmängel lässt sich nicht übersehen,
dass die Rückabwicklungswelle dann, wenn die Mieten und die Verkehrswerte
wenigstens gleich geblieben oder leicht gestiegen wären, nicht eingesetzt hätte.
In diesem Zusammenhang fehlt es bisher an Maßstäben, um zu beurteilen, nach
welchem Zeitablauf eine solche Rückabwicklung noch vertretbar erscheint. Das
alte Schuldrecht bot dafür nur unzulängliche Maßstäbe, denn die Verjährungsfrist
beträgt 30 Jahre (für das neue Recht gilt Artikel 229 Abs. 6 EGBGB) und die
Risiken der Aufklärungsmängel müssen eigentlich dem Betroffenen zu einem
früheren Zeitpunkt aufgefallen sein. In diesem Zusammenhang ist auch an die
bereits angesprochene Frage zu erinnern, dass die von der Rechtsprechung
aufgestellten Grundsätze nicht auch seriöse Firmen in den Ruin treiben und
Missbrauch im umgekehrten Sinne nicht geradezu hervorrufen dürfen. Wenn die
Gerichte in einer Rückabwicklung nach acht oder zehn Jahren kein Problem sehen,
so könnte auch jemand, der aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt gezogen
ist und eine Immobilie erworben hat, jedoch nach acht, zehn oder zwölf Jahren
seine beruflichen Perspektiven schlechter einschätzt, mit dem Vorwurf des
Beratungsverschuldens eine inzwischen eingetretene Minderung des Verkehrswertes
seinem Vertragspartner zuschieben. Auch in den neuen Ländern hat es dramatische
Rückgänge im Verkehrswert infolge des Überangebots von Wohnungen und
Gewerberäumen wegen der Steuerabschreibungsmöglichkeiten und wegen der
Bevölkerungsverluste in den neuen Ländern gegeben. Wenn man kein Problem darin
sieht, eine Rückabwicklung, die erstmals nach sieben Jahren oder noch später
verlangt wird, für berechtigt zu halten, wird damit auch das grundsätzlich von
dem Erwerber zu tragende Risiko einer negativen Entwicklung des Verkehrswertes
einseitig auf den Verkäufer verlagert.
7.
Der Senat vermag der Beklagten nicht darin zu folgen, dass
bereits in diesem Prozess eine Verrechnung mit den von den Klägern erhaltenen
Steuervorteilen erfolgen muss. Gegenstand dieses Verfahrens ist das Begehren der
Kläger, von der Verpflichtung gegenüber der Badenia aus dem Bankvorausdarlehen
befreit zu werden. Sie besteht, wenn man ein Recht zur Rückabwicklung bejaht,
unabhängig davon, ob und in welcher Höhe darüber hinaus Schäden durch
frustrierte Zinsaufwendungen bei den Klägern entstanden sind, ganz abgesehen
davon, dass bereits jetzt mit Sicherheit vorherzusehen ist, dass die
Zinsaufwendungen durch die Steuerersparnisse nur geschmälert sind, aber immer
ein Schaden zu Lasten der Kläger bestehen bleiben wird.
8.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 10,
711 und 894 ZPO.
9.
Der Senat hat die Revision zugelassen, weil mehrere
grundsätzliche Fragen zu entscheiden sind. Das gilt wegen der standardisierten
Formulare hinsichtlich der Unklarheiten über die Ansparraten der
Bausparverträge, der fehlenden Information über die Belastung nach Zuteilung des
ersten Bausparvertrages, der Aufklärungspflicht über die Zuteilungsdauer, die
mit dem Disagio verbundenen Gefahren sowie die Frage, ob eine erstmals nach acht
oder zehn Jahren beanspruchte Rückabwicklung bereits beim Grunde des Anspruchs -
verneinendenfalls bei der Höhe - Berücksichtigung finden muss.
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