Contact for English speaking clientsLG Memmingen – Az.: 13 S 1202/17 – Urteil vom 07.03.2018
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neu-Ulm vom 01.08.2017, Az. 7 C 1205/15, abgeändert:
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 448,72 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30.10.2015 zu bezahlen.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin beginnend mit dem 01.11.2015, jeweils zum 01.11. eines jeden Jahres solange der streitgegenständliche Überbau besteht eine jährliche Überbaurente in Höhe von 224,36 € zu bezahlen.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerin 63 Prozent und die Beklagte 37 Prozent zu tragen. Die Klägerin trägt 63 Prozent der der Nebenintervenientin B und 63 Prozent der der Nebenintervenientin M in zweiter Instanz entstandenen Kosten. Im Übrigen tragen die Nebenintervenienten ihre Kosten jeweils selbst.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die jeweils gegen sie gerichtete Vollstreckung aber jeweils durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckten Betrags abwenden, wenn die vollstreckende Partei nicht zuvor Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.
5. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Beschluss
Der Streitwert wird für das erstinstanzliche Verfahren und für das Berufungsverfahren auf 3.329,04 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten um eine Überbaurente.
Die Parteien sind Grundstücksnachbarn in der S Straße in N. Beide verwirklichten auf ihren jeweiligen Grundstücken im Jahr 2013 etwa zeitgleich große Bauvorhaben. Während auf dem Grundstück der Beklagten ein Bauvorhaben mit zwei Untergeschossen errichtet wurde (“B-Areal“), baute die Klägerin eine Wohnanlage mit 25 Wohneinheiten.
Im Zuge der Bauausführung kam es im November 2013 beim Betonieren der Bodenplatte des zweiten Untergeschosses des Baus der Beklagten dazu, dass die Bodenplatte auf einer Länge von 48,5 Metern um 30 Zentimeter über die Grundstücksgrenze auf das Grundstück der Klägerin betoniert wurde. Der Überstand wurde belassen. Die Klägerin konnte ihr Bauvorhaben, das nicht bis in die betroffene Tiefe reichte, plangemäß realisieren.
Auf ihre entsprechende Klage hin hat das Amtsgericht Neu-Ulm der Klägerin eine jährliche Überbaurente in Höhe von 605,28 € zugesprochen. Wegen der Einzelheiten wird auf die vom Amtsgericht Neu-Ulm im Endurteil vom 01.08.2017 (Bl. 99/105 d. A.) getroffenen Feststellungen Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO.
Hiergegen wenden sich die Beklagte und die Nebenintervenientin M mit ihren Berufungen.
Sie machen im Wesentlichen geltend, dass die Klägerin keine Überbaurente beanspruchen könne, weil sie durch den Überbau keinerlei Nutzungseinschränkung erfahre. Sie habe ihr Bauvorhaben wie geplant ausführen können. Mit einer Nutzungsänderung sei in absehbarer Zeit nicht zu rechnen. Hilfsweise hätte das Amtsgericht auch bei der Bemessung der Höhe der Überbaurente nicht vom oberirdischen Grundstückswert ausgehen dürfen.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründungen vom 11.09.2017 (Bl. 119/123 d. A.) und vom 18.09.2017 (Bl. 127/132 d. A.) Bezug genommen.
Die Beklagte und die Nebenintervenientin beantragen übereinstimmend:
1. Das Urteil des Amtsgerichts Neu-Ulm vom 01.08.2017, Az. 7 C 1205 / 15, wird aufgehoben.
2. Die Klage wird abgewiesen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Welche Konsequenzen der Überbau für sie habe, sei nicht abzusehen. Aufgrund der Untergrundveränderungen habe sie jederzeit mit Setzungen zu rechnen. Auch sei die Bebauungsmöglichkeit ihres Grundstücks beeinträchtigt. Jedenfalls wirke sich der Überbau nachteilig auf den Verkehrswert ihres Grundstücks aus.
Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderungen vom 25.09.2017 (Bl. 133/136 d. A.) und vom 10.10.2017 (Bl. 137/139 d. A.) Bezug genommen.
Weiter wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.02.2018 (Bl. 163/168 d. A.).
II.
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Bezahlung einer jährlichen Überbaurente in Höhe von 224,36 €. Für den Zeitraum vom 01.11.2013 bis zum 30.10.2015 ergibt sich damit ein Zahlungsanspruch in Höhe von 448,72 € (= 2 x 224,36 €). Seine Verzinsung ergibt sich aus §§ 291, 288 BGB. Ab dem 01.11.2015 schuldet die Beklagte jeweils im Voraus eine jährliche Zahlung in Höhe von 224,36 € solange der Überbau besteht.
Die weitergehende Klage bleibt ebenso wie die weitergehende Berufung ohne Erfolg.
Die Beklagte hat bei der Errichtung ihres Bauwerks unstrittig auf einer Länge von 48,5 Metern 30 Zentimeter breit über die Grenze auf das Grundstück der Klägerin gebaut. Die Klägerin macht insoweit weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit geltend. Auch hat sie gegen den Überbau keinen Widerspruch erhoben. Sie hat ihn deshalb zu dulden, § 912 Abs. 1 BGB.
Als Ausgleich steht ihr eine Entschädigung in Form einer Geldrente zu, § 912 Abs. 2 Satz 1 BGB.
Nachdem die Geldrente dem duldungspflichtigen Grundstückseigentümer als Ausgleich für das fremdnützig auferlegte Sonderopfer gewährt wird und damit unter Ausschluss von Schadensersatz- und Bereicherungsansprüchen die Kompensation der Duldungspflicht abschließend regelt (vgl. Fritzsche in BeckOK BGB, Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 44. Edition Stand 01.11.2017, § 912 BGB Rz. 20), vertritt die Kammer in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht Neu-Ulm die Auffassung, dass bereits der Tatbestand des Überbaus ohne weiteres den Anspruch der Klägerin auf eine Geldrente dem Grunde nach auslöst. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob der Überbau die Klägerin in der Nutzung ihres Grundstücks auch tatsächlich beeinträchtigt. Zwar spielt der Nutzungsverlust, den der Eigentümer des überbauten Grundstücks erleidet, eine Rolle bei der Bemessung der Höhe der Überbaurente, weil diese als Wertausgleichsanspruch diesen Nutzungsverlust ausgleichen soll (vgl. Brückner in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 912 BGB Rz. 30 f.). Die gesetzliche Konstruktion in § 912 BGB gewährt dem duldungspflichtigen Grundstückseigentümer aber ohne weitere tatbestandliche Einschränkungen einen mit dem Überbau entstehenden Rentenanspruch, der das Gegenstück zur Duldungspflicht des Grundstückseigentümers bildet und bei dem spätere Veränderungen im Grundstückswert oder der Beeinträchtigung durch eine veränderte Nutzung des überbauten Grundstücks keine Rolle spielen (vgl. Fritzsche, a. a. O., § 912 BGB Rz. 20 f.).
Die Kammer sieht sich insoweit auch durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19.12.1975, V ZR 25 / 74, BGHZ 65, 395-399, bestätigt, bei dem ein oberes Stockwerk in den Luftraum über einer öffentlichen Straße hineinreichte. Auch in diesem Fall, in dem – wie hier – eine aktuelle Nutzungsbeeinträchtigung nicht vorlag, hat der Bundesgerichtshof einen Rentenanspruch dem Grunde nach nicht in Frage gestellt, aber Einschränkungen bei der Bemessung der Höhe des Rentenanspruchs diskutiert.
Dem folgt die Kammer. Da die Überbaurente für die Duldung des Überbaus gewährt wird und den Nutzungsverlust ausgleichen soll (vgl. Brückner, a. a. O.; BGH a. a. O. Rz. 30), macht es im Rahmen der Bemessung der Überbaurente einen Unterschied, ob sich der Überbau auf dem Boden selbst befindet oder aber nur in den Luftraum hineinragt und die Nutzung des Grundstücks auf dem Boden unbeeinträchtigt lässt (vgl. BGH, a. a. O. Rz. 32). Im entschiedenen Fall hat der Bundesgerichtshof betont, die Überbaurente dürfe nicht nur zu einer bloßen „Anerkennungsgebühr“ verkommen, ein Abschlag von bis zu zwei Dritteln vom Wert der überbauten Bodenfläche sei aber zu diskutieren. Es sei eine bloße Frage der Rechenmethode, ob dieser Gesichtspunkt bei dem Wertansatz für den überbauten Boden oder bei der Verzinsung des Bodenwerts berücksichtigt werde (vgl. BGH a. a. O. Rz. 32).
Die Kammer wendet diese Grundsätze auf den vorliegenden Sachverhalt an. Was die Frage der Nutzungsbeeinträchtigung anbelangt sind beide Fälle durchaus miteinander vergleichbar. Im „Luftraum-Fall“ lag ebenso wie hier keine tatsächliche und auch nicht in unmittelbarer Zukunft zu besorgende Beeinträchtigung der Bodenfläche des überbauten Grundstücks vor. Gleichwohl sind in beiden Fällen künftige tatsächliche Beeinträchtigungen durch eine Veränderung der Nutzung nicht auszuschließen.
Nachdem der Kammer andere verlässliche Anknüpfungstatsachen für die Bewertung der Nutzungsbeeinträchtigung als der Verkehrswert der überbauten Fläche, deren Ertragswert mit Hilfe des Liegenschaftszinses abgeleitet wird, nicht zur Verfügung stehen, legt die Kammer ihren Berechnungen zunächst zugrunde, dass der Bodenwert wie von den Parteien unstrittig angegeben mit 900 € je Quadratmeter zu bemessen ist. Die überbaute Fläche ist 14,55 Quadratmeter groß. Der Liegenschaftszins ist mit 5,14 Prozent anzusetzen. Im Hinblick auf die Bemessung des Liegenschaftszinses macht sich das Gericht die nachvollziehbaren und schlüssigen Ausführungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Gutachten vom 01.06.2017 (Bl. 67/82 d. A.) und in der Anhörung vom 21.02.2018 (Bl. 163/168 d. A.) nach Prüfung zu Eigen.
Demnach ergäbe sich bezogen auf das Jahr des Überbaus (2013) eine jährliche Überbaurente in Höhe von 673,08 € (= 14,55 m² x 900 € x 5,14 %). Dabei kann es vorliegend aber, wie oben ausgeführt, nicht sein Bewenden haben, weil diese Überbaurente nicht höher ausfallen würde, wenn die Klägerin jegliche Nutzungsmöglichkeit der entsprechenden oberirdischen Grundstücksfläche verlieren würde. Es ist daher ein Abschlag zu machen, weil sich der Überbau zwar in einer Tiefe bewegt, in der er grundsätzlich das Eigentumsrecht der Klägerin aus § 905 BGB und damit ihre Nutzungsmöglichkeiten beeinträchtigt, die Klägerin aber nicht an der plangemäßen Ausführung ihres Bauvorhabens hinderte und eine Nutzungsänderung dahingehend, dass die Klägerin ihr Grundstück im Bereich des Überbaus benötigt, in den nächsten Jahrzehnten nicht zu erwarten ist. In der allein derzeit in Betracht kommenden tatsächlichen Nutzung ihres Grundstücks ist die Klägerin durch den Überbau nicht beeinträchtigt.
Die von der Klägerin angenommene Gefahr etwaiger Setzungen kann bei der Bemessung der Überbaurente nicht zugunsten der Klägerin berücksichtigt werden. Es braucht bereits nicht entschieden zu werden, ob eine solche Gefahr im vorliegenden Fall tatsächlich zu besorgen ist. Führte der Überbau zu Setzungen, ergäbe sich durch den Überbau ein durch die Überbaurente nicht kompensierter und damit nicht ausgeschlossener weitergehender Schaden (vgl. hierzu Fritzsche, a. a. O., § 912 BGB Rz. 20) der Klägerin an ihrem Grundstück, der nicht Gegenstand der Überbaurente, sondern eines gesonderten Anspruchs wäre.
Auch der Gedanke einer Sanktionierung der Eigentumsverletzung als solcher wie auch generalpräventive Überlegungen sind dem hier gegenständlichen Anspruch fremd.
In der Gesamtschau ist die Kammer davon überzeugt, dass bei der Bemessung der Überbaurente ein erheblicher Abschlag vorgenommen werden muss. Insoweit setzt die Kammer beim Bodenwert an und reduziert diesen in Ansehung der aufgezeigten gewichtigen Minderungsgründe auf ein Drittel, d. h. auf 300 €, so dass sich eine jährliche Überbaurente in Höhe von 224,36 € (= 14,55 m² x 300 € x 5,14 Prozent) errechnet.
Eine weitergehende Reduzierung hält die Kammer nicht für angemessen. Zwar ist anerkannt, dass eine Pflicht zur Rentenzahlung im Einzelfall ausscheiden kann, wenn der Wertverlust zu gering ist (vgl. hierzu Urteil des OLG Köln vom 15.11.2002, 19 U 75/02, abgedruckt in NJW-RR 2003, 376). Ein solcher Ausnahmefall liegt hier aber nicht vor. Im Fall, den das OLG Köln zu entscheiden hatte, lag schon kein Grenzüberbau vor. Es ging um eine entsprechende Anwendung des § 912 BGB, weil sich durch eine nachträglich aufgebrachte Wärmedämmung der Grenzabstand zum Nachbargrundstück verringert hatte. Vorliegend liegt ein tatsächlicher Grenzüberbau vor, der, wenn auch nicht derzeit, durchaus in Zukunft zu tatsächlichen Nutzungsbeeinträchtigungen im Untergrund führen kann.
III.
Die Kostenentscheidung richtet sich für beide Instanzen einheitlich nach §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 101 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 Satz 2 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 47, 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, 9 ZPO. Die als rückständig geltend gemachten Rentenbeträge in Höhe von 1.210,56 € sind zur 3,5-fachen Jahresrente in Höhe von 2.118,48 € (= 3,5 x 605,28 €) zu addieren.
IV.
Die Kammer lässt gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO die Revision zu, weil der Rechtssache grundsätzliche Bedeutung im Hinblick auf die entschiedenen Rechtsfragen zum Grund und zur Höhe der Überbaurente zukommt, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Darüber hinaus erfordert auch die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO. Die Anzahl der obergerichtlichen Entscheidungen, die sich mit den im vorliegenden Streitfall aufgeworfenen Rechtsfragen befassen, ist überschaubar. Zur Thematik eines Grenzüberbaus im Untergrund, der zumindest zunächst keine tatsächlichen Nutzungsbeeinträchtigungen zur Folge hat, konnte die Kammer keine obergerichtliche Entscheidung finden. Die einzige mit vorliegendem Streitfall vergleichbare Entscheidung dürfte die zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 1975 sein, die keine abschließenden Ausführungen des Revisionsgerichts enthält, weil die Sache zur Entscheidung über die Höhe der Überbaurente an die Vorinstanz zurückgegeben wurde.
