Contact for English speaking clientsBalkonkraftwerke: Haben Mieter Anspruch auf Zustimmung des Vermieters?
Beim vorliegenden Rechtsstreit geht es um die grundsätzliche Frage, ob Mieter einen Anspruch darauf haben, auf dem Balkon ihrer Mietwohnung eine Solaranlage („Balkonkraftwerk“) zu installieren, oder ob der Vermieter dies untersagen darf. Solaranlagen auf dem Balkon sind bauliche Veränderungen der Mietsache, die grundsätzlich der Zustimmung des Vermieters bedürfen. Es gilt hier eine Interessenabwägung zwischen den Rechten des Mieters und den Rechten des Vermieters vorzunehmen.
Einerseits hat der Mieter ein Interesse daran, durch die Installation einer Solaranlage Stromkosten zu sparen und zum Umweltschutz beizutragen. Andererseits hat der Vermieter ein Interesse daran, über bauliche Veränderungen am Mietobjekt zu bestimmen, insbesondere wenn diese das äußere Erscheinungsbild betreffen. Zudem muss der rückstandslose Rückbau nach Mietende gewährleistet sein.
In der Abwägung dieser gegenläufigen Interessen gilt es, eine angemessene Lösung für diese aufkommende Streitfrage bei der Nutzung von Balkonen zu finden. Dabei sind auch die konkreten Umstände des Einzelfalls, wie Art und Umfang der geplanten Anlage, zu berücksichtigen. Das vorliegende Urteil gibt wichtige Hinweise, unter welchen Voraussetzungen Mietern die Installation eines Balkonkraftwerks gestattet werden kann oder muss.
Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 222 C 150/23 >>>
✔ Das Wichtigste in Kürze
Mieter dürfen ein Balkonkraftwerk installieren, wenn sie die Zustimmung des Vermieters erhalten und für mögliche Rückbaukosten aufkommen, wobei die optische Beeinträchtigung des Gebäudes zu berücksichtigen ist.
Liste der zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Zustimmung des Vermieters erforderlich: Für die Installation eines Balkonkraftwerks ist die Zustimmung des Vermieters notwendig, da dies eine bauliche Veränderung darstellt.
- Freie Verfügung über den Balkon: Mieter haben grundsätzlich das Recht, ihren Balkon frei zu nutzen, solange die Rechte des Vermieters nicht beeinträchtigt werden.
- Sicherheitsleistung für Rückbau: Das Gericht fordert von den Mietern eine Sicherheitsleistung von 200 €, um eventuelle Rückbaukosten zu decken.
- Ermessen des Vermieters: Die Entscheidung zur Erteilung der Zustimmung liegt im Ermessen des Vermieters, darf aber nicht missbräuchlich ausgeübt werden.
- Berücksichtigung des Gemeinwohls: Die Erzeugung von Solarstrom dient dem Gemeinwohl, indem sie zur Energieeinsparung und zur Reduzierung fossiler Brennstoffe beiträgt.
- Keine Beeinträchtigung der Substanz: Die Installation darf keine Substanzbeeinträchtigung der Mietsache verursachen und muss rückbaubar sein.
- Äußeres Erscheinungsbild des Gebäudes: Eine Installation, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes beeinträchtigt, wie außen angebrachte Solarmodule, kann abgelehnt werden.
- Keine Berücksichtigung persönlicher Vorlieben: Persönliche Vorlieben der Mieter, wie umweltbewusstes Leben, sind für die Entscheidung des Vermieters nicht bindend.
Übersicht:
Der Fall vor dem Amtsgericht Köln
Im Mittelpunkt des vorliegenden Falls steht die rechtliche Auseinandersetzung zwischen Mietern und ihrem Vermieter bezüglich der Installation eines Balkonkraftwerks. Die Mieter beabsichtigten, auf ihrem Balkon in der P.-straße in J. eine baurechtlich zulässige Fotovoltaikanlage zu installieren. Dieses Vorhaben rief jedoch Widerstand beim Vermieter hervor, was schließlich zu einer gerichtlichen Klärung führte. Die zentrale Frage war, ob der Vermieter die Installation eines solchen Balkonkraftwerks verbieten darf und unter welchen Umständen eine solche Zustimmung erteilt werden muss.
Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall lag in der Abwägung zwischen dem Recht des Mieters auf Nutzung des mitvermieteten Balkons und dem Recht des Vermieters auf Wahrung seines Eigentums und der äußeren Erscheinung des Mietobjekts. Das Gericht musste auch beurteilen, inwieweit eine solche Installation als bauliche Veränderung anzusehen ist und welche Rolle das Ermessen des Vermieters bei der Entscheidung spielt.
Das Amtsgericht Köln entschied schließlich, dass der Vermieter die Zustimmung zur Installation der Solaranlage nicht verweigern darf, vorausgesetzt, die Mieter zahlen eine zusätzliche Sicherheit von 200 €. Diese Sicherheit dient der Deckung möglicher Rückbaukosten. Das Gericht stellte fest, dass der Balkon grundsätzlich zur freien Verfügung des Mieters steht, solange dadurch nicht die Rechte des Vermieters oder anderer Mieter beeinträchtigt werden. Allerdings erfordern Um- und Einbauten, insbesondere Installationen wie ein Balkonkraftwerk, die Zustimmung des Vermieters.
Das Urteil betont, dass der Vermieter sein Ermessen bei der Erteilung einer solchen Erlaubnis nicht missbräuchlich ausüben darf. Es berücksichtigt dabei einerseits das Recht des Vermieters, über sein Eigentum frei zu verfügen und das äußere Erscheinungsbild des Mietobjekts zu bewahren, und andererseits das Interesse der Mieter, durch die Nutzung erneuerbarer Energien Kosten zusparen und zum Gemeinwohl beizutragen.
Interessant ist, dass das Gericht die Erzeugung von Solarstrom als vorteilhaft für das Gemeinwohl ansieht, da sie die Notwendigkeit der Energieerzeugung durch fossile Brennstoffe mindert. Gleichzeitig wurde jedoch klargestellt, dass die persönlichen Vorlieben der Mieter, wie ein umweltbewusstes Leben, keinen Einfluss auf die Entscheidung haben.
Eine wichtige Feststellung des Gerichts war, dass die Installation einer Solaranlage, die nicht das äußere Erscheinungsbild des Mietobjekts beeinträchtigt, genehmigungspflichtig ist. Jedoch besteht kein Anspruch auf die Genehmigung einer Installation, die außen am Balkon angebrachte Solarmodule umfasst und somit das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert.
Das Urteil hat weitreichende Implikationen für das Mietrecht, insbesondere in Bezug auf die Modernisierung von Mietobjekten durch erneuerbare Energien. Es stellt einen Präzedenzfall dar, der die Rechte und Pflichten sowohl von Mietern als auch von Vermietern in ähnlichen Fällen klärt. Das Fazit des Urteils ist, dass Mieter grundsätzlich das Recht haben, ihren Balkon nach ihren Wünschen zu nutzen, solange sie dabei nicht die Rechte des Vermieters verletzen und bereit sind, für mögliche Rückbaukosten aufzukommen. Das Urteil unterstreicht die Notwendigkeit einer ausgewogenen Abwägung zwischen Mieter- und Vermieterinteressen im Kontext moderner Umwelt- und Energiefragen.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was sind die Voraussetzungen für die rechtliche Zulässigkeit einer Balkonkraftwerksinstallation aus mietrechtlicher Sicht?
Die Installation eines Balkonkraftwerks aus mietrechtlicher Sicht in Deutschland erfordert die Berücksichtigung mehrerer Aspekte.
Zunächst benötigt der Mieter in der Regel die Genehmigung des Vermieters, um ein Balkonkraftwerk installieren zu dürfen. Es wird empfohlen, diese Genehmigung schriftlich einzuholen und dabei auch die geplante Größe und Leistung des Balkonkraftwerks anzugeben.
Darüber hinaus muss das Balkonkraftwerk den Bauvorschriften und Brandschutzbestimmungen entsprechen. Es darf beispielsweise keine Brandlast darstellen und keine Sichtbehinderung darstellen.
Wenn Sie planen, das Balkonkraftwerk an der Außenseite Ihres Balkons zu befestigen oder an der Hausfassade zu montieren, verändern Sie die äußere Erscheinung des Hauses. Wenn Sie die Halterung dabei mit Dübeln in der Wand oder der Balkonbrüstung verankern, stellt dies zudem eine bauliche Veränderung dar. In beiden Fällen benötigen Sie vorab die Zustimmung Ihres Vermieters.
Es gibt auch einige Gerichtsurteile in Deutschland, die die Zulässigkeit von Balkonkraftwerken betreffen. In einem Fall wurde ein Mieter dazu verurteilt, ein auf seinem Balkon installiertes Balkonkraftwerk zu entfernen. Das Gericht begründete dies damit, dass das Balkonkraftwerk eine bauliche Veränderung darstelle, die die Zustimmung des Vermieters erfordert. In einem anderen Fall entschied das Gericht, dass ein Vermieter einem Mieter die Installation eines Balkonkraftwerks nicht ohne Weiteres untersagen kann. Vielmehr muss der Vermieter im Einzelfall prüfen, ob das Balkonkraftwerk eine unzumutbare Beeinträchtigung darstellt oder mit anderen Mietern im Haus vereinbart werden kann.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass in Deutschland ohne Installation durch einen Elektriker nur Balkonkraftwerke bis 600 Watt erlaubt sind.
Schließlich besteht eine Pflicht zur Anmeldung eines Balkonkraftwerks nur dann, wenn die Module den Strom auch in das öffentliche Netz einspeisen können. Um auf Nummer sicher zu gehen, können Sie Ihr Modul trotzdem im Marktstammdatenregister registrieren.
Diese Informationen sollten Ihnen dabei helfen, die rechtlichen Voraussetzungen für die Installation eines Balkonkraftwerks aus mietrechtlicher Sicht in Deutschland zu verstehen.
Das vorliegende Urteil
AG Köln – Az.: 222 C 150/23 – Urteil vom 26.09.2023
Die Beklagte wird verurteilt, den Klägern nach Zahlung einer weiteren Sicherheit in Höhe von 200 € die Zustimmung zur fachmännischen Installation einer baurechtlich zulässigen Fotovoltaikanlage auf dem Balkon der Wohnung im 1. Obergeschoss links des Hauses P.-straße N01 in … J., dort in Bodenhöhe deutlich unterhalb der Balkonbrüstung, welche leicht rückbaubar ist und keine Substanzbeeintträchtigungen der Mietsache erfordert, zu erteilen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Ohne Tatbestand (gemäß § 313a Abs. 1 ZPO).
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist im Hinblick auf den Hilfsantrag begründet, im Übrigen jedoch unbegründet.
Den Klägern steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zustimmung zur Aufstellung einer Solaranlage auf dem Balkon nach Maßgabe des ursprünglichen Haupt- und jetzigen Hilfsantrags zu, wobei das Gericht die Beklagte nur nach Zahlung einer weiteren Sicherheit im Hinblick auf die Rückbauverpflichtung, die mit 200 € angemessen bewertet ist, zur Erteilung der Zustimmung für verpflichtet hält.
Dem Mieter steht im Grundsatz der mitvermietete Balkon zu seiner freien Verfügung, solange nicht die Rechte des Vermieters oder anderer Mieter beeinträchtigt werden (Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 5. Aufl. 2019 § 16 Rn 73).
Gemäß § 10 des Mietvertrages bedürfen indes sämtliche Um- und Einbauten, Veränderungen jeder Art, insbesondere Installationen der Zustimmung durch die Beklagte.
Bei der von den Klägern geplanten Solaranlage („Balkonkraftwerk“) handelt es sich um eine bauliche Veränderung der Mietsache (vgl. hierzu AG Konstanz, Urt. v. 09.02.2023 – 4 C 425/22, ZWE 2023, 236).
Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob die Solaranlage fest mit dem Objekt verbunden wird (vgl. AG Berlin-Spandau, Urt. v. 1.10.2012 – 6 C 281/12, BeckRS 2013, 6513).
Folglich bedarf jegliche Installation eines sog. „Balkonkraftwerks“ durch die Kläger der Zustimmung der Beklagten.
Die Genehmigung ist für eine Solaranlage wie sie im jetzigen Hilfsantrag bezeichnet wird, von der Beklagten zwingend zu erteilen, für eine solche nach Maßgabe des Hauptantrags jedoch nicht.
Grundsätzlich hat der Mieter keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (AG Stuttgart, Urt. v. 30.3.2021 – 37 C 2283/20, WuM 2023, 483 m.w.N.)
Im Streitfall ist hierbei zugunsten des Vermieters zu berücksichtigen, dass ihm grundsätzlich die Befugnis zusteht, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren (Art. 14 GG) und er daher in der Regel auch die Entscheidungsfreiheit hat, die Mietsache in dem mit Abschluss des Mietvertrages vereinbarten Zustand zu belassen (AG Stuttgart, a.a.O. unter Verweis auf Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 535 Rn. 441).
Dies gilt insbesondere auch für das äußere Erscheinungsbild des Mietobjekts.
Zugunsten der Kläger ist dementgegen zu berücksichtigen, dass die Erzeugung von Solarstrom zum einen – wenn auch in einem überschaubaren Rahmen – Kosten spart und darüber hinaus die Notwendigkeit der Energieerzeugung durch fossile Brennstoffe mindert, so dass ein „Balkonkraftwerk“ mittelbar auch dem Gemeinwohl dient. Bei einer Installation wie von den Klägern in ihrem Hilfsantrag beschrieben ist zudem eine Substanzbeeinträchtigung der Mietsache ausgeschlossen, so dass sichergestellt ist, dass die Beklagte die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in einem einwandfreien Zustand zurückerhalten kann.
Nicht zugunsten der Kläger war indes entgegen ihrer Auffassung zu berücksichtigen, ob den Bewohnern ihres Quartiers ein umweltbewusstes Leben besonders wichtig ist. Unabhängig davon, dass sich dies ohnehin nicht objektiv überprüfen lässt und der von den Klägern betonte Umstand des Bewohnens einer „autofreien Siedlung“ nicht als Gradmesser für das Umweltbewusstsein seiner Bewohner taugt, bedarf es keiner vertieften Erörterung, dass besondere Vorlieben der Mieter, die nicht Vertragsgegenstand geworden sind, den Vermieter nicht binden können.
In Anbetracht der genannten Umstände ist nach Auffassung des Gerichts das Ermessen der Beklagten unter dem Gesichtspunkt der Rechtsmissbräuchlichkeit dahingehend eingeschränkt, dass sie die Aufstellung und Nutzung einer Solaranlage in Bodenhöhe des Balkons nicht untersagen kann, sondern im Gegenteil ihre Zustimmung jedenfalls nach Zahlung einer angemessenen weiteren Sicherheit (Rückbaukosten), deren Höhe das Gericht auf 200 € festsetzt, erteilen muss.
Ein darüberhinausgehender Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung des Aufbaus einer Solaranlage mit an der Außenseite des Balkons angebrachten Solarmodulen besteht aus Sicht des Gerichts jedenfalls nach derzeitiger Sach- und Rechtslage (ein Gesetzentwurf, der den beschleunigten Ausbau von Balkonkraftwerken fördern soll, wird derzeit beraten) nicht. Denn der Eingriff in das äußere Erscheinungsbild eines Mietobjekts durch außenliegende Solarmodule ist unabhängig von der Frage, ob ein rückstandsfreier Rückbau nach Vertragsende überhaupt möglich wäre, gravierend. Ein nicht gesetzlich legitimierter Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters ist angesichts dessen gerade auch unter Berücksichtigung der doch eher bescheidenen Stromausbeute, die sich mit einem handelsüblichen Balkonkraftwerk erzielen lässt, nicht gerechtfertigt.
Soweit die Kläger in diesem Zusammenhang vortragen, dass damit zu rechnen sei, dass sich immer mehr Menschen in Zukunft Solarpaneele an der Außenseite der Balkonbrüstung anbringen, so dass sich das optische Gesamtbild angleiche, ändert dies an der Beurteilung nichts. Denn unbeschadet der mit dieser – wie mit jeder – Vermutung einhergehenden Unsicherheit könnte dies allenfalls bei einer zukünftigen Überprüfung Berücksichtigung finden. Abschließend ist noch anzumerken, dass der Vortrag der Kläger zum möglichen Minderertrag bei der ursprünglich geplanten Installation gegenüber der jetzt gewollten vollständig unubstantiiert ist, da sie überhaupt nichts zu der bei den möglichen Varianten erzielbaren Strommenge vorgetragen haben. Es kann daher nicht beurteilt werden, ob der Minderertrag erheblich ist oder nicht. Daneben können die Kläger auch nicht damit gehört werden, dass die Nutzung des Balkons bei einer innenliegenden Installation beeinträchtigt wäre, denn schließlich wollen sie das „Balkonkraftwerk“ aus freien Stücken errichten und können, wenn ihnen die Einschränkung der Balkonnutzung zu schwerwiegend erscheint, ohne weiteres auf dieses Vorhaben verzichten.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr.11, 713 ZPO.
Der Streitwert wird gemäß § 3 ZPO unter Berücksichtigung des Rechtsgedankens des § 41 Abs. 5 GKG auf 120,00 EUR festgesetzt. Hierbei wird die bei großzügiger Schätzung allenfalls jährlich erzielbare Stromersparnis zugrundegelegt. Zu gleichem Ergebnis gelangt eine Bewertung anhand einer möglichen Jahresminderung bei (angenommen vertragswidriger) Nichterteilung der Genehmigung, die einen Betrag von monatlich 10 € nicht überschreitet.
