Gewerberaummietvertrag: Betriebskostenabrechnung nur nach vereinbartem Umlagemaßstab

AG Charlottenburg, Az.: 211 C 584/12

Urteil vom 15.08.2013

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 188,33 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.12.2011 zu zahlen, sowie die Klägerin von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten der Rechtsanwälte …, …, in Höhe von 36,20 € freizustellen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu 7/10, die Beklagte zu 3/10 zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Abfassung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Nachforderungsanspruch aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung vom 25.11.2011 für das Abrechnungsjahr 2010 in Höhe von 188,33 €. Denn die Klägerin hat gemäß § 259 BGB über die geleisteten Vorschüsse für die Nebenkosten mit ihrem Schreiben vom 25.11.2011 formell ordnungsgemäß abgerechnet. Die Abrechnung ist wirksam, denn sie enthält eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Errechnung des Anteils der Beklagten sowie die Anrechnung der Vorauszahlungen der Beklagten (BGH, NJW 2008, 2258).

Die Abrechnung enthält jedoch inhaltliche Fehler, so dass das Abrechnungsergebnis nur in Höhe von 188,33 € begründet ist, im Übrigen der Nachforderungsbetrag unbegründet ist.

Die Abrechnung ist inhaltlich fehlerhaft, soweit die Klägerin die Betriebskostenpositionen Aufzugswartung, -ström, -telefon, Gebäude-/Hausreinigung und Müllkosten nicht nach dem Verhältnis : vermietbare Fläche der Gebäudeflächen des Gesamtobjektes zur Mietfläche der Beklagten abrechnet. Denn diesen Umlegungsmaßstab haben die Parteien im Mietvertrag – § 9 Abs. 2 – ausdrücklich vereinbart. Grundsätzlich sind auch andere Umlegungsmaßstäbe möglich, haben die Parteien jedoch einen Maßstab vereinbart, kann der Vermieter von dieser Vereinbarung nicht ohne besonderen Grund einseitig abweichen. Eine mögliche Änderung der Vereinbarung kann zudem nur vor Beginn der Abrechnungsperiode erfolgen, dies ist dem Mieter auch vor Beginn der Abrechnungsperiode mitzuteilen. Die Klägerin trägt zu einer wirksamen Abweichung vom vereinbarten Umlegungsmaßstab nicht vor. Der tatsächlich angewendete Umlegungsmaßstab ergibt sich entgegen dem Vortrag der Klägerin auch nicht aus der Regelung im § 9 des Mietvertrages.

Unter Berücksichtigung des vereinbarten Umlegungsmaßstabes nach einer Gesamtfläche von 3.841,73 m2 schuldet die Beklagte für 300 Tage für die Positionen Aufzugswartung 56,69 €, für Aufzugsstrom 15,51 €, für Aufzugstelefon 8,93 €, für die Gebäude-/Hausreinigung 535,69 € und für Müllkosten 212,00 €.

Für die Position Sachversicherung kann die Klägerin gegenüber dem Beklagten nur einen Betrag in Höhe von 149,94 € nach den Vorjahreskosten abrechnen. Denn diese Position ist ausweislich der Abrechnung der Klägerin gegenüber dem Vorjahr um ca. 240% gestiegen, ohne dass die Klägerin nachvollziehbare Gründe für diese Steigerung angegeben hat. Sind jedoch einzelne Positionen der Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr sehr stark gestiegen, obliegt es dem Vermieter, hierfür nachvollziehbare Gründe anzugeben und mitzuteilen, wodurch die Preissteigerung hervorgerufen wurde und warum diese Steigerung nicht durch Beauftragung eines anderen Unternehmens vermieden werden konnte (KG, BeckRS 2006, 03002). Der Vortrag der Klägerin war hierzu nicht ausreichend substanziiert und nachvollziehbar. Der Verkauf des Grundstücks und damit die Herauslösung des Grundstücks aus einem Gruppenvertrag, als Ursache des nunmehr bestehenden teureren Versicherungsvertrages hat nach den Einlassungen der Klägerin im Termin bereits 2008 stattgefunden und kann damit nicht Ursache für die Steigerung der Kosten von 2009 zu 2010 sein. Legt der Vermieter die Gründe der Preissteigerung und deren Unvermeidbarkeit nicht im Einzelnen dar, kann er wegen Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit die Nebenkosten nur in Höhe der im Vorjahr angefallenen Beträge auf den Mieter umlegen (KG a.a.O.).

Die Einwendung der Beklagten zum Verstoßes gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Kostensteigerung der Stromkosten greift dagegen nicht durch. Hierzu trägt die Klägerin Erhöhungen des Stromtarifs sowie einen höheren Verbrauch vor. Diese Argumente hätte der Beklagte durch Einsicht in die Unterlagen entkräften und seine Einwendungen näher substanziieren müssen. Denn der Vermieter hat auf eine Verbrauchskostensteigerung häufig keinen Einfluss.

Insgesamt sind der Beklagten unter Berücksichtigung der vorgenannten zulässigen Verbrauchskosten 360,20 € bei den kalten Betriebskosten zuviel berechnet worden.

In der Heizkostenabrechnung sind die in Ansatz gebrachten Kosten der Zwischenablesung in Höhe von 76,61 € nicht auf die Beklagte umlegbar. Denn bei diesen Kosten, die nicht laufend entstehen, handelt es sich um Verwaltungskosten, die der Mieter nicht zu tragen hat, wenn die Parteien im Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung hierzu treffen (vergl. BGH NZM 2008, 123). Im Vertrag der Parteien gibt es eine diesbezügliche Kostentragungsregelung nicht, diese ist auch nicht aus § 9 Abs. 2 MV herleitbar. Die Regelung im Vertrag ist bereit so unkonkret, dass die Beklagte mit der Auferlegung dieser Kosten nicht rechnen konnte. Das Transparenzgebot gilt auch für AGB in Gewerbemietverhältnissen, Regelungen werden nur Vertragsinhalt, wenn sie für den Vertragspartner verständlich sind (§ 305 II 2 BGB). Die Nutzerwechselgebühr ist eine Kalkulationsgröße des Abrechnungsunternehmens, d.h. ein Unternehmen kann dem Vermieter auch einen Vertrag ohne diese Gebühr anbieten. Der Mieter muss folglich ohne klare Vereinbarung nicht mit der Belastung solcher Kosten zwingend rechnen.

Unter Berücksichtigung der unbegründet berechneten kalten Betriebskosten in Höhe von 360,20 € und der unbegründeten Gebühr für die Zwischenablesung in Höhe von 76,71 €, sind von den auf die Beklagten nach der Abrechnung vom 25.11.2011 entfallenen Kosten von 4.225,74 € ein Betrag in Höhe von insgesamt 434,11 € abzusetzen. Auf die Beklagte entfallen damit Nebenkosten für das Jahr 2010 in Höhe von 3.791,63 €. Von diesen Kosten sind die Vorauszahlungen der Beklagten in Höhe von 3.603,30 € abzuziehen. Der Nachzahlungsbetrag beläuft sich folglich auf 188,33 €.

Der Zinsanspruch ist gemäß §§ 286 III, 288 BGB begründet. Einen früheren Verzugseintritt trägt die Klägerin nicht vor.

Vorgerichtliche Anwaltskosten aus Verzug kann die Klägerin gemäß §§ 286 III, 280 BGB nur erstattet verlangen im Umfang der begründeten Forderung. Die entstandenen Anwaltsgebühren waren daher der Beklagten nur in dem Umfang aufzuerlegen, in dem sie durch Verzug Veranlassung zur Einschaltung der Rechtsanwälte gegeben hat. Verzug ist jedenfalls in Höhe der begründeten Nachforderung eingetreten, da die Beklagte zum Fälligkeitszeitpunkt diese hätte errechnen und zahlen können.

Die Kostenentscheidung beruht aus § 92 Abs. 1 ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziffer 11, 713 ZPO.