Grundbucheinsicht ins Grundbuch des Nachbarn – berechtigtes Interesse

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OLG München, Az.: 34 Wx 168/16, Beschluss vom 08.06.2016

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird der Beschluss des Amtsgerichts Deggendorf – Grundbuchamt – vom 27. April 2016 aufgehoben.

II. Das Amtsgericht Deggendorf – Grundbuchamt – wird angewiesen, den Beteiligten Grundbucheinsicht in die Zweite Abteilung der Wohnungsgrundbücher von Deggendorf Bl.XXX und Bl. XXX, in Form der Erteilung von Abschriften zu den dort eingetragenen Auflassungsvormerkungen, jeweils lfde. Nr. 2, zu gewähren.

Gründe

I.

Die Antragsteller, ein Ehepaar, sind Eigentümer eines bebauten Grundstücks. Sie begehrten unter dem 1.4.2016 Einsichtnahme in das Grundbuch eines Nachbargrundstücks mit der Begründung, es sei durch dortige Bauarbeiten zu einer unzulässigen Aufschüttung im Grenzbereich gekommen. Dadurch werde ihre Grenzmauer erheblich beeinträchtigt. Es sei beabsichtigt, Ansprüche wegen Eigentumsbeeinträchtigung geltend zu machen. Es werde vermutet, dass das Nachbargrundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sei. Das Gebäude sei noch nicht vollständig errichtet, die zukünftigen Eigentümer seien möglicherweise noch nicht im Grundbuch als solche eingetragen. Ihnen gehe es darum zu wissen, wer Käufer von Eigentumswohnungen seien, da diese bereits sachenrechtlich eine Anwartschaft erworben hätten. Jedenfalls müssten ihnen auch die bereits eingetragenen Vormerkungsberechtigten mitgeteilt werden, um gegen sie als Zustandsstörer vorgehen zu können.

Grundbucheinsicht ins Grundbuch des Nachbarn - berechtigtes Interesse
Symbolfoto: style-photographs/Bigstock

Das Grundbuchamt – Urkundsbeamtin – hat zunächst am 11.4.2016 einen sogenannten ALB-Ausdruck (= Flurstücks- und Eigentümerauskunft) erteilt. Weitergehende Auszüge und Auskünfte betreffend etwaige Eigentumsvormerkungsberechtigte hat es verweigert. Als Handlungsstörer sei der Eigentümer anzusehen, das bleibe auch nach einer Veräußerung so.

Das als Erinnerung behandelte Rechtsmittel der Beteiligten hat die Rechtspflegerin des Grundbuchamts mit Beschluss vom 27.4.2016 zurückgewiesen. Ansprechpartner für die Geltendmachung von Ansprüchen auf Beseitigung der Störung sei der Eigentümer des betreffenden Grundstücks. Es sei nicht ersichtlich, inwieweit hier ein Vormerkungsberechtigter Zustandsstörer sei, indem er Einfluss auf die Bauarbeiten nehmen könnte, um die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks zu beseitigen. Ein berechtigtes Interesse an der gewünschten Auskunft sei daher nicht nachvollziehbar.

Hiergegen richtet sich das als Erinnerung bezeichnete Rechtsmittel der Beteiligten vom 28.4.2016. Sie begründen es damit, dass Ansprüche gegen die (Eigentums-)Anwartschaftsberechtigten geltend gemacht werden sollen. Ob dies materiell-rechtlich begründet sei, habe nicht der Grundbuchrechtspfleger zu prüfen. Der aus dem Grundbuch ersichtliche Anwartschaftsinhaber könne sehr wohl Einfluss auf die Baufirma bei mangelhafter Errichtung einer Grenzeinrichtung nehmen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Ein berechtigtes Interesse an der begehrten Einsicht sei nicht zu erkennen.

II.

Gegen die Entscheidung der Rechtspflegerin als für die Führung des Grundbuchs zuständiger Person, die die teilweise Versagung von Grundbucheinsicht durch die Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle bestätigt hat (§§ 12, 12c Abs. 1 Nr. 1 GBO), ist nach § 12c Abs. 4 Satz 2 GBO i. V. m. § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO die Grundbuchbeschwerde statthaft. Als solche ist das als Erinnerung bezeichnete und unmittelbar an das Oberlandesgericht als Beschwerdegericht gerichtete Rechtsmittel auszulegen, das auch im Übrigen zulässig ist (§ 73 Abs. 1 und 2 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1, § 11 FamFG).

1. Die Beschwerde erweist sich als begründet.

a) Gemäß § 12 Abs. 1 und Abs. 3 GBO, § 1 WGV i. V. m. § 46 Abs. 1 GBV ist die Einsicht des (Wohnungs-)Grundbuchs und der Grundakten jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dafür, dass der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes – also nicht unbedingt rechtliches, sondern auch tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches (OLG Zweibrücken NJW 1989, 531; Grziwotz MDR 2013, 433) – Interesse verfolgt (Schmid DWE 2014, 145). Das setzt voraus, dass bei verständiger Würdigung des Einzelfalls und nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge mit der Einsichtnahme Erkenntnisse gesammelt werden, die für den Antragsteller aus sachlichen Gründen für sein künftiges Handeln erheblich erscheinen. Das Interesse des Eigentümers oder von sonstigen Grundstücksberechtigten am Schutz persönlicher und wirtschaftlicher Geheimnisse ist dabei in jedem Einzelfall gegen das Interesse des Antragstellers an der Kenntnisgewinnung abzuwägen (allg. Ansicht; vgl. BayObLG Rpfleger 1998, 338; OLG Oldenburg Rpfleger 2014, 131; OLG Stuttgart DNotZ 2011, 286; Demharter GBO 30. Aufl. § 12 Rn. 7; Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 12 Rn. 6 und 9; KEHE/Keller GBO 7. Aufl. § 12 Rn. 5; aus der Senatsrechtsprechung z. B. Beschluss vom 11.1.2016, 34 Wx 333/15 juris; vom 9.2.2015, 34 Wx 43/15 = NJW 2015, 1891).

b) Im Verhältnis zu Grundstücksnachbarn gilt, dass die Stellung als Eigentümer des Nachbargrundstücks allein kein Einsichtsrecht gibt (OLG Karlsruhe FGPrax 2015, 202; OLG Köln RNotZ 2010, 203; Demharter § 12 Rn. 12; Hügel/Wilsch GBO 3. Aufl. § 12 Rn. 69). Anders ist dies aber, wenn konkrete, in der räumlichen Nähe begründete Umstände dargelegt werden, aus denen das Interesse abgeleitet wird (OLG Karlsruhe, OLG Köln, Hügel/Wilsch je a. a. O.). Dazu zählt etwa ein drohender Nachbarschaftskonflikt wegen einer geplanten Bebauung (OLG Karlsruhe MDR 2013, 966). In solchen Fällen kann aber auch ein berechtigtes Interesse bestehen, sich Aufschluss über den künftigen Nutzungsberechtigten des Nachbargrundstücks durch Einsicht in die Zweite Abteilung des Grundbuchs zu verschaffen (Böhringer Rpfleger 1987, 181/186).

c) Dies ist hier hinsichtlich potentieller und schon dinglich gesicherter Erwerber (§ 883 Abs. 1 BGB) von Wohnungseigentum zu bejahen.

aa) Die Antragsteller haben dargelegt, neben dem derzeitigen, ihnen mit Namen und Anschrift zwischenzeitlich mitgeteilten, Eigentümer des Nachbargrundstücks auch Erwerber von bereits gebildetem Wohnungseigentum als Störer in Anspruch nehmen zu wollen. Dies stellt ein verständiges, nämlich durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse dar, welches die darauf bezogene Grundbucheinsicht rechtfertigt. Denn neben dem Eigentümer oder an dessen Stelle kommen auch andere Personen, die Besitzer oder sonst Nutzungsbefugte des Grundstücks sind, grundsätzlich als „Störer“ und damit als Anspruchsgegner i . S. v. § 1004 BGB in Frage (vgl. BGH vom 1.4.2011, V ZR 193/10, juris – Orientierungssatz 2; NJW 1998, 3273; Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 1004 Rn. 19). Ob sie tatsächlich für die bezeichnete Aufschüttung in Anspruch genommen werden können, bedarf an dieser Stelle keiner Klärung.

bb) Bei der Bestimmung der Störereigenschaft nach § 1004 Abs. 1 BGB geht es um die Zurechnung von Ursachen, die in Eigentumsbeeinträchtigungen einmünden (vgl. BGH NJW 2015, 2027 Rn. 13 m. w. N.), und damit letztlich um den Zuschnitt von Verantwortungsbereichen. Die Störereigenschaft hängt nicht nur von den eigentums- oder besitzrechtlichen Verhältnissen ab (BGH NJW 2011, 739 Rn. 11). Vielmehr kommt es auch auf die Beherrschung der Störungsquelle und auf die Zurechenbarkeit der Beeinträchtigung an (BGH NJW 2007, 432 Rn. 13 f.). Bei der Verursachung von Störungen durch eine Handlung – etwa bei der Errichtung oder Umgestaltung des Nachbarbauwerks und seiner Außenanlagen nach bestimmten Wünschen des Erwerbers – ist es nicht ausgeschlossen, dass bereits einem Erwerber die Störereigenschaft aufgrund einer wertenden Betrachtung zukommt (vgl. BGH NJW 2015, 2027 Rn. 15; Greiner ZMR 2015, 356). Sind in einem Kaufvertrag auf Käuferwunsch etwa entsprechende Regelungen für die Gestaltung von Grenzanlagen getroffen, so kann damit bereits eine adäquate Ursache für die Störung gesetzt sein. Der Bundesgerichtshof lässt dies zwar in aller Regel nicht bereits für die Verantwortlichkeit des Käufers genügen (BGH NJW 2015, 2027 Rn. 17). Zu beachten ist aber, dass die genannte Entscheidung eine Pflicht im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer betrifft und im Verhältnis zu dem außenstehenden Nachbarn anderes gelten kann. Im Hinblick auf die regelmäßig nur in wertender Betrachtung vorzunehmende Zurechnung von Störungen (BGH NJW 2007, 432 Rn. 14) kann nicht im Vorhinein ein berechtigtes Interesse, die Personalien eines potentiellen Anspruchsgegners über die Grundbucheinsicht zu erfahren, verneint werden. Denn das Grundbuchamt und im Beschwerdeverfahren der Senat wären nicht befugt, mit der Berechtigung zur Einsichtnahme eine Vorauswahl über potentielle Anspruchsgegner zu treffen.

cc) Es kann auf sich beruhen, ob allein eine aus dem Grundbuch ersichtliche Vormerkung, die einen Erwerbsanspruch absichert, wegen von diesem Grundstück ausgehender Störungen ein berechtigtes Interesse des Nachbarn an der begehrten Einsicht gibt oder ob dazu weiter gehend ein tatsächlicher Bezug des Erwerbers zum Grundstück – etwa durch Übergang des Rechts auf Nutzung (vgl. BGH NJW 1998, 3273) – nach außen ersichtlich sein muss, der es rechtfertigt, diesen in den Kreis potentieller Störer einzubeziehen (BGH a. a. O.). Üblicherweise – aber nicht nur – erlangt der Käufer von Wohnungseigentum erst Besitz durch willentliche Übergabe (vgl. BGH WuM 2016, 185). Indessen fehlt es hier trotz des von den Antragstellern beschriebenen baulichen Zustands (“noch nicht vollständig errichtet“) jedenfalls wegen der aus den Grundakten ersichtlichen zeitlich festgelegten Fertigstellungstermine (siehe jeweils Ziff. III. 5. der Bauträgerverträge) nicht an der Nähe der Erwerber zu einer tatsächlichen Sachbefugnis.

2. Einblick ist im beantragten Umfang dadurch zu gewähren, dass den Antragstellern – beglaubigte (siehe OLG Karlsruhe MDR 2013, 966/967) – Auszüge aus der jeweiligen Zweiten Abteilung der Wohnungsgrundbücher über bereits eingetragene Vormerkungen (Bl. 10123 Nr. 2; Bl. 10125 Nr. 2; siehe dazu Meikel/Böttcher GBO 10. Aufl. § 45 GBV Rn. 1 und 5) erteilt werden. Im Übrigen legt der Senat den Antrag dahin aus, dass zusätzliche Auskünfte, etwa in Form eines sogenannten Negativzeugnisses, also die Auskunft, dass entsprechende Einträge nicht vorhanden sind (Meikel/Böttcher § 45 GBV Rn. 6), nicht begehrt werden, zumal daran kein Interesse ersichtlich ist. Dazu wäre das Grundbuchamt auch nicht verpflichtet.

Einsicht auch in die Grundakten wurde bisher nicht begehrt. Der Senat merkt an, dass aus den dargelegten Gründen Einsicht in die Grundakten jedenfalls auch insoweit gewährt werden müsste, als sie sich auf die aus den Erwerbsurkunden ersichtlichen Anschriften der Käufer von Wohnungseigentum bezieht (§ 12 Abs. 1 GBO, § 46 Abs. 1 und 3 GBV).

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Gerichtsgebühren fallen nicht an (§ 25 Abs. 1 GNotKG i. V. m. § 22 Abs. 1 GNotKG). Eine Kostenerstattung kommt im gegenständlichen – einseitigen – Verfahren nicht in Betracht.