Contact for English speaking clientsLG Hamburg, Az.: 318 S 18/15, Urteil vom 08.06.2016
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona vom 02.01.2015, Az. 303b C 20/13, abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 11.521,08 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 05.02.2014 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten der I. Instanz hat die Klägerin 75 % und der Beklagte 25 %, von den Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin 33 % und der Beklagte 67 % zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die angefochtene Entscheidung ist nach Maßgabe der Ziffer 1 ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Beschluss:Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 17.521,08 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien streiten weiter um die Zahlung von Mietausfallschaden für insgesamt 18 Monate zu je netto 960,09 € wegen Verletzung von Pflichten aus dem Verwaltervertrag (Verzögerung von Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum).
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Ziff. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 02.01.2015 abgewiesen. Zur Begründung hat es – soweit der Zeitraum für den geltend gemachten Mietausfallschaden in der Berufung noch von Bedeutung ist – ausgeführt, die Klägerin habe gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. §§ 24 ff. WEG wegen Schlechterfüllung des Verwaltervertrages. Die Wohnungseigentümer hätten grundsätzlich selbst für eine Instandhaltung bzw. Instandsetzung zu sorgen. Der Verwalter sei gegenüber der Gemeinschaft weisungsgebundener Sachwalter und in erster Linie Vollzugsorgan.
Der Beklagte habe keine Verwalterpflichten verletzt. Es habe für ihn keinen Anlass gegeben, in der ersten Jahreshälfte 2010 tätig zu werden. Nach Mitteilung der Klägerin, dass sich die Deckenrisse über mehrere Zimmer erstreckten, habe dieser einen Architekten beauftragt und ein Gutachten des Sachverständigen E. einholen lassen. Aufgrund dieses Gutachtens vom 02.12.2010 habe der Beklagte sogleich die Decken stützen und die Grundleitungen im Hinblick auf eine etwaige Unterspülung einer Gebäudeecke untersuchen lassen. Dass er keine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen habe, sondern zur Erörterung der Problematik die ordentliche Eigentümerversammlung am 17.05.2011, in der ein Beschluss zur Einholung eines Bausachverständigengutachtens hinsichtlich der Feststellung der Ursache für den Deckenriss sowie der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat nach Vorliegen des Gutachtens gefasst worden sei, abgewartet habe, könne ihm nicht als ein zu zögerliches Vorgehen angelastet werden.
Auch könne die Klägerin einen Schadensersatzanspruch nicht auf ein mangelndes Tätigwerden des Beklagten im Zeitraum zwischen dem Eingang des Bausachverständigengutachtens des Sachverständigen Dr. K. im August 2011 und der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung am 04.07.2012 stützen. Die Klägerin habe selbst erst am 05.03.2012 die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangt. Nach der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 04.07.2012, in der die Wohnungseigentümer die Einholung von mehreren Angeboten beschlossen hätten, sei sodann eine außerordentliche Eigentümerversammlung am 02.08.2012 einberufen worden, die zu einem weiteren Beschluss und zur Vergabe des Auftrags und Durchführung der Arbeiten bis Ende 2012 geführt habe.
Der eingetretene Zeitverlust zwischen August 2011 und Juli 2012 sei nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch der Klägerin zu begründen. Es sei nicht ersichtlich, dass der Schaden der Klägerin aufgrund der Nichtvermietung der Wohnung auf einem pflichtwidrigem Verhalten des Beklagten beruhe, da die Klägerin auch nach Abschluss der Sanierungsarbeiten im Dezember 2012 die Wohnung ein ganzes Jahr lang nicht vermietet habe. Schadensersatz für den Zeitraum in der zweiten Jahreshälfte 2012, in dem die Sanierungsarbeiten durchgeführt worden seien, könne die Klägerin ohnehin nicht verlangen, da sie nicht dargetan habe, dass der Beklagte die Arbeiten zu spät nach der Beschlussfassung beauftragt und / oder nicht für deren zügige Durchführung gesorgt habe.
Gegen das ihren Prozessbevollmächtigten am 16.01.2015 zugestellte amtsgerichtliche Urteil hat die Klägerin mit einem bei Gericht am 13.02.2015 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie nach einmonatiger Fristverlängerung mit einem am 16.04.2015 eingegangenem Schriftsatz begründet hat.
Die Klägerin trägt vor, der Beklagte habe trotz des Wissens um die faktische Nichtbenutzbarkeit der Wohnung wegen der eingebauten Stahlstützen im Dezember 2010 keine außerordentliche Eigentümerversammlung, sondern erst am 17.05.2011 eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Er wäre verpflichtet gewesen, die Eigentümer unverzüglich von der Beeinträchtigung der Nutzung ihres Sondereigentums zu unterrichten und unverzüglich eine Versammlung zur Beschlussfassung über das weitere Vorgehen einzuberufen. Es sei ihm nicht freigestellt gewesen, ob er eine solche Versammlung einberufe oder nicht. Sie selbst habe nicht die Einberufung verlangen müssen, da es bei gleichem Kenntnisstand der Verwaltung oblegen hätte, eine Versammlung einzuberufen.
Nachdem im August 2011 das Gutachten des Sachverständigen Dr. K. vorgelegen habe, sei auch bis Juli 2012 nichts passiert. Sie habe bereits mit Schreiben vom 18.08.2011 und 20.01.2012 die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten und am 05.03.2012 die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung gefordert. Erst am 04.07.2012 habe eine ordentliche Eigentümerversammlung stattgefunden. Dass der Beklagte ihr im März 2012 einen Sanierungsvorschlag unterbreitet habe, entlaste ihn nicht, da es insoweit an einem vorhergehenden Beschluss der Eigentümer gefehlt habe.
Die fehlende Vermietung ihres Sondereigentums im Jahr 2013 lasse die Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden nicht entfallen. Ein Anschein für die Kausalität liege vor, da in ihrer Wohnung Stahlstützen eingebracht gewesen seien, was eine Nichtvermietung bis Ende 2013 – neben einem Wasserschaden im Jahr 2013, der zu weiteren Sanierungsarbeiten geführt habe – zur Folge gehabt habe.
Hätte der Beklagte im Dezember 2010 eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und durchgeführt, hätte die Sanierung bis spätestens Mitte 2011 durchgeführt werden können, mithin 18 Monate früher als tatsächlich geschehen. Sie hätte ihre Wohnung gemäß dem ortsüblichen und angemessenen Mietzins für 10,93 €/qm vermieten können. Dies stelle ihren Mietausfallschaden dar.
Sie habe in dieser Zeit diverse Anfragen hinsichtlich der Vermietung der Wohnung gehabt. Den Interessenten habe sie mit Hinweis auf die Schäden in der Wohnung absagen müssen.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Hamburg vom 02.01.2015, Az.: 303b C 20/13, zu verurteilen, an sie 17.281,62 € nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit der Klageerhöhung vom 20.12.2013 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Der Beklagte trägt vor, er habe keine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt. Er habe die Ursache der Rissbildung durch den Sachverständigen E. im Dezember 2010 feststellen lassen. Nachdem keine Eilbedürftigkeit aufgrund der weiterhin gegebenen Standfestigkeit des Gebäudes festgestellt worden sei, habe es keiner Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bedurft.
In der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung am 17.05.2011 sei beschlossen worden, einen Bausachverständigen mit der Feststellung der Ursache für den Deckenriss zu beauftragen. Die Wohnungseigentümer hätten in dieser Versammlung beschlossen, die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung in Abstimmung mit dem Beirat vorzunehmen. Er habe in Abstimmung mit dem Beirat keine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, sondern der Klägerin mit Schreiben vom 13.03.2012 den Vorschlag unterbreitet, den Deckenriss im Schlafzimmer zu reinigen, vorzubearbeiten und dauerelastisch zu verpressen, was diese mit Schreiben vom 30.03.2012 abgelehnt habe. Die Klägerin hätte mit entsprechendem Quorum (§ 24 Abs. 2 WEG) selbst eine Versammlung einberufen können. Es sei Sache der Wohnungseigentümer, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen. Die Voraussetzungen für die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung hätten nicht vorgelegen. Dass die Möglichkeit bestanden habe, dass eine außerordentliche Eigentümerversammlung nicht einberufen würde, hätte die Klägerin gemäß dem Beschluss vom 17.05.2011, wonach er nur in Abstimmung mit dem Beirat verpflichtet gewesen sei, eine solche Versammlung einzuberufen, wissen können und müssen. Nach dem Beschlusswortlaut habe nicht eindeutig festgestanden, ob zwingend eine Eigentümerversammlung einzuberufen sei. Da dem Beschluss weder ein konkretes Datum noch ein abstrakter Zeitraum für die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung zu entnehmen gewesen sei, könne nur darauf abgestellt werden, wann die Klägerin selbst die Einberufung der Eigentümerversammlung verlangt habe. Er sei kein Jurist und die Protokolle könnten dementsprechend nicht gemäß einem Gesetzestext formuliert werden.
Ferner bestreite er mit Nichtwissen, dass der monatliche Mietausfall der Klägerin 960,09 € betragen habe und es tatsächlich Mietinteressenten für die Wohnung der Klägerin zu dem von ihr angegebenen Preis für diesen Zeitraum gegeben habe. Dieser Vortrag werde als verspätet gerügt. Hätte die Klägerin bereits erstinstanzlich substantiiert vorgetragen, dass und über welche Zeiträume sie ihre Wohnung hätte vermieten können, wäre – vorausgesetzt das Gericht hätte den Vortrag als substantiiert erachtet – möglicherweise für den streitgegenständlichen Zeitraum bereits hierüber Beweis eingeholt worden. Auch sei ein Ursachenzusammenhang zwischen seinem angeblich pflichtwidrigen Verhalten und dem behaupteten Schaden nicht gegeben. Obwohl die Stahlstützen erst im Winter 2010 eingebracht worden seien, sei die Wohnung bis zum Dezember 2015 unvermietet geblieben. Selbst nach Abschluss der Arbeiten habe die Klägerin das Objekt nicht vermietet. Es habe zu keiner Zeit ein Vermietungswille der Klägerin vorgelegen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A. und B.P., B. F. und G. N. durch die Berichterstatterin als beauftragte Richterin.
Wegen das Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 04.05.2016 (Bl. 304 ff. d.A.) Bezug genommen. Wegen der sonstigen Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend auf die zwischen den Parteien im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Parteien haben nach Schluss der mündlichen Verhandlung bei Gericht Schriftsätze eingereicht, die ihnen nicht nachgelassen waren.
II.
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat auch teilweise, d.h. in Höhe von 11.521,08 €, in der Sache Erfolg. Im Übrigen war sie abzuweisen. Zu Unrecht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte keine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt hat.
1.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Leistung von Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. §§ 24 ff. WEG wegen Verletzung seiner Pflicht als Verwalter, Beschlüsse der Wohnungseigentümer umzusetzen und Eigentümerversammlungen einzuberufen.
a.) Das Amtsgericht hat zunächst zu Recht ausgeführt, dass die Klägerin grundsätzlich berechtigt ist, Schadensersatzansprüche wegen Schlechterfüllung des Verwaltervertrages gegen den Beklagten als Verwalter der WEG geltend zu machen. Sie ist in den Schutzbereich des Verwaltervertrags einbezogen (Kammerurteil vom 09.04.2014 – 318 S 70/13 , ZMR 2014, 664-665, Rn. 17, juris; Niedenführ in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 11. Aufl., § 27, Rn. 109 f.).
b.) Nach Ansicht der Kammer hat der Beklagte seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt.
Welche Pflichten der Verwalter zu erfüllen hat, ergibt sich zum einen aus den gesetzlichen Vorschriften der §§ 24 ff. WEG und zum anderen aus dem Verwaltervertrag. Danach ist der Verwalter unter anderem verpflichtet, alle für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, ggfls. auch dringende Notmaßnahmen zu veranlassen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2, Nr. 3 WEG). Im Rahmen dieser Pflichten hat er den Zustand des Gemeinschaftseigentums nach seinen Möglichkeiten und Fachkenntnissen zu kontrollieren und die Eigentümer umfassend über die getroffenen Feststellungen zu informieren. Er hat dabei die erforderlichen Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und diesbezüglich Beschlüsse herbeizuführen. Sofern Schäden im Sondereigentum auftreten, deren Ursache im Gemeinschaftseigentum liegen kann, hat er dem nachzugehen (vgl. Kammerurteile, ZMR 2014, 664-665; ZMR 2013, 131; Niedenführ in: a.a.O., § 27, Rn.16 ff).
Bei allem ist jedoch zu berücksichtigen, dass es grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für eine Instandhaltung bzw. Instandsetzung zu sorgen (Niedenführ in: a.a.O., § 27 Rn.14 f.). Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft weisungsgebundener Sachwalter und in erster Linie Vollzugsorgan. Wenn die Wohnungseigentümer und der Verwalter in Bezug auf Baumängel und deren Ursachen denselben Kenntnisstand haben, ist es Sache der Wohnungseigentümer, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen (OLG Frankfurt, NJW-RR 2010, 161 ff.).
Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe hat der Beklagte Pflichten aus dem Verwaltervertrag verletzt, indem er entgegen dem Beschluss der Eigentümerversammlung vom 17.05.2011 zu TOP 7 (Beseitigung des Deckenrisses in Wohnung 3) keine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen hat.
Die Wohnungseigentümer haben gemäß dem Beschluss vom 17.05.2011 zu TOP 7 einstimmig beschlossen, „einen Bausachverständigen mit der Feststellung der Ursache für den Deckenriss zu beauftragen. Nach Vorliegen der entsprechenden Aussage ist in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat eine außerordentliche Versammlung einzuberufen.“
Der Bausachverständige Dr.-Ing. K. hat nach Durchführung eines Ortstermins am 27.07.2011 seine gutachterliche Stellungnahme am 11.08.2011 (Anl. B5, Bl. 76 ff. d.A.) erstattet. Er hat in seinem Gutachten u.a. ausgeführt, dass die genaue Ursache der Rissbildung in der Decke unklar sei und im Weiteren empfohlen, die Risse kraftschlüssig zu verbinden und die Tragfähigkeit durch Herstellung einer zugfesten Verbindung beider Rissufer wiederherzustellen. Eine andere Möglichkeit hat er in der Herstellung einer elastischen Fuge gesehen.
Entgegen dem eindeutigen Wortlaut des Beschlusses zu TOP 7 hat der Beklagte nach der Gutachtenerstattung keine außerordentliche Eigentümerversammlung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat einberufen.
Für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen gelten die §§ 133, 157 BGB. Die Beschlüsse sind wegen der Wirkung gegenüber Sondernachfolgern wie im Grundbuch eingetragene Erklärungen aus sich heraus – objektiv und normativ – auszulegen. Abzustellen ist auf den zur Abstimmung gestellten Beschlusswortlaut. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, Urteil vom 18.03.2016 – V ZR 75/15, Rn. 20, juris, st. Rspr.). Was im Zusammenhang mit der Beschlussfassung erörtert wurde und was die Eigentümer sich dabei vorgestellt und mit der Beschlussfassung beabsichtigt haben, ist grundsätzlich unerheblich, sofern es nicht für jedermann ohne weiteres erkennbar ist (Niedenführ in: a.a.O., § 23 Rn. 61, m.w.N.).
Nach diesen Grundsätzen war der Beschluss zu TOP 7 für einen objektiven Dritten dahingehend zu verstehen, dass der Beklagte nach dem Vorliegen des Bausachverständigengutachtens eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen hatte. Dieser Verpflichtung ist der Beklagte nicht nachgekommen. Die nächste Eigentümerversammlung, eine ordentliche Eigentümerversammlung, wurde erst zum 04.07.2012 vom Beklagten einberufen. Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung habe in seinem Ermessen gestanden und hätte lediglich dann zu erfolgen gehabt, wenn er und der Beirat dies gemeinsam abgestimmt hätten. Der Beschlusswortlaut „in Abstimmung mit dem Beirat“ hat dem Beklagten und dem Beirat nicht dieses Ermessen eröffnet, sondern es wurde von den Wohnungseigentümern beschlossen, dass nach dem Vorliegen des Gutachtens eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen ist. Die Formulierung, dies solle in Abstimmung mit dem Beirat geschehen, ist lediglich dahingehend zu verstehen, dass hierdurch die Möglichkeit eröffnet werden sollte, sich terminlich abzustimmen.
Der Beklagte kann nicht damit gehört werden, die Klägerin hätte selbst eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen können und von ihm die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erst mit Schreiben vom 05.03.2012 verlangt. Es gehört zum Pflichtenkreis des Verwalters, Beschlüsse der Eigentümerversammlung auszuführen (s.o.). Es bedurfte daher keiner erneuten Aufforderung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung seitens eines Wohnungseigentümers.
Ferner entfällt die Pflichtverletzung des Beklagten auch nicht dadurch, dass er der Klägerin mit Schreiben vom 13.03.2012 (Anl. K11, Bl. 98 d.A.) mitteilte, dass – in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat – die Wohnungseigentümergemeinschaft beabsichtige, Arbeiten in ihrer Wohnung zur Beseitigung der Rissbildungen im Schlafzimmer durchzuführen. Eine solche Vorgehensweise war von den Wohnungseigentümern nicht zuvor beschlossen worden. Der Beklagte konnte nicht eigenmächtig ohne Beschlussfassung und ohne Einholung von Vergleichsangeboten Instandsetzungsarbeiten im Namen der WEG durchführen lassen.
c.) Der Beklagte hat die Pflichtverletzung auch zu vertreten (§ 280 Abs. 1 S. 2 BGB). Er handelte schuldhaft. Den Entlastungsbeweis hat er nicht geführt.
Dem Beklagten fällt zumindest Fahrlässigkeit zur Last. Fahrlässig handelt ein Verwalter, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt (§ 276 Abs. 1 S. 2 BGB). Maßstab ist dabei die Sorgfalt, die ein durchschnittlicher und gewissenhafter Verwaltung bei der zu erfüllenden Aufgabe aufgewandt hätte. Einer gewerblichen Hausverwaltung müssen ihre vertraglichen und gesetzlichen Verpflichtungen bekannt sein, sodass sie sich auf einen bloßen Rechtsirrtum, an dessen Vorliegen strenge Anforderungen zu stellen sind, regelmäßig nicht berufen kann (Niedenführ in: a.a.O., § 27 Rn. 112, m.w.N.).
Entgegen dem Vortrag des Beklagten ist es unerheblich, dass dieser kein Jurist ist. Ihm hätten als gewerblicher Hausverwalter seine Verwalterpflichten, d.h. konkret die Durchführung von Beschlüssen, bekannt sein müssen. Wie Beschlüsse auszulegen sind, nämlich objektiv und normativ „aus sich heraus“, hätte der Beklagte in seiner Funktion als gewerblicher Verwalter ebenfalls wissen müssen.
d.) Der Klägerin ist durch die vom Beklagten begangene Pflichtverletzung ein Schaden entstanden, den der Beklagte ihr gemäß §§ 249 ff. BGB zu ersetzen hat. Die unfreiwillige Vermögenseinbuße der Klägerin bestand vorliegend in einem Mietausfallschaden, den die Kammer gemäß § 287 ZPO mit 12 Monaten zu je 960,09 €, d.h. in Höhe von insgesamt 11.521,08 € bemessen hat.
Hätte der Beklagte im Anschluss an die Erstattung des Bausachverständigengutachtens des Dr.-Ing. K. im August 2011 pflichtgemäß eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, wären die Sanierungsarbeiten in der Wohnung der Klägerin spätestens bis Ende Dezember 2011 abgeschlossen worden und diese hätte ihre Wohnung ab Januar 2012 vermieten können. Die Annahme der Kammer, dass die Arbeiten bis Ende Dezember 2011 hätten abgeschlossen werden können, ergibt sich aus einem Vergleich dazu, wie lange die Arbeiten tatsächlich gedauert haben, d.h. nach beschlossener Vergabe der Arbeiten durch die Wohnungseigentümer am 02.08.2012 bis Ende Dezember 2012. Wenn die Einberufung der außerordentlichen Eigentümerversammlung zeitnah nach dem Vorliegen des Bausachverständigengutachtens des Dr. Ing. K. erfolgt wäre, hätte der Beklagte nach Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung von Sanierungsangeboten sowie der anschließenden Vergabe der Arbeiten diese im August 2011 beauftragen können. Die Arbeiten wären sodann Ende des Jahres 2011 abgeschlossen worden und die Klägerin hätte ihre Wohnung ab Anfang des Jahres 2012 vermieten können. Stattdessen hat die mit Beschluss vom 17.05.2011 zu TOP 7 beschlossene außerordentliche Eigentümerversammlung erst über ein Jahr später „am 04.07.2012“ als ordentliche Eigentümerversammlung stattgefunden. Bis zum Abschluss der Arbeiten haben in der Wohnung unstreitig Deckenstützen im Schlafzimmer gestanden. Ein solcher Zustand stand zur Überzeugung des Gerichts der Vermietbarkeit der Wohnung der Klägerin vor Abschluss der Arbeit entgegen.
Der Klägerin ist der Beweis gelungen, dass sie ihre Wohnung in diesem Zeitraum ab Januar 2012 an Mietinteressenten zu einem monatlichen Mietzins von 960,09 € netto hätte vermieten können, wenn ihre Wohnung vermietbar gewesen wäre.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass zumindest zwei Mietinteressentinnen, die Zeuginnen F. und N., die Wohnung der Klägerin zu dem o.g. Mietzins angemietet hätten. Die Angaben der Zeugen A. und B.P. waren dagegen hinsichtlich des Beweisthemas unergiebig, weil sie übereinstimmend angegeben haben, das Wohnobjekt der Klägerin gar nicht zu kennen und deswegen an einer Anmietung auch gar kein Interesse gehabt zu haben. Die Zeugin F. hat jedoch für die Kammer in glaubhafter Weise bekundet, dass sie sich für die Wohnung der Klägerin, die sie einmal besichtigt habe, interessiert habe. Wegen der Bauarbeiten sei diese aber nicht vermietbar gewesen. Sie sei in die Wohnung nicht eingezogen, weil sie nicht fertig gewesen sei. Sie habe dann Ende 2011 eine Wohnung in S. gefunden. Wäre die Wohnung der Klägerin aber bis zu diesem Zeitpunkt noch frei gewesen, hätte sie lieber diese Wohnung genommen, da die Wohnung in S. wesentlich teurer gewesen sei. Hierfür habe sie 1.200,00 € warm gezahlt. Die Gesamtmiete für die Wohnung der Klägerin habe nach ihrer Erinnerung 900,00 € brutto betragen sollen.
Auch die Zeugin N. hat glaubhaft bekundet, dass sie an der Wohnung der Klägerin im Juni 2012 interessiert gewesen sei, da ihre Schwiegermutter in derselben Straße gewohnt habe. Wegen der Baumaßnahmen habe die Wohnung aber nicht angemietet werden können. Sie seien deswegen im September nach Ö. gezogen, wo sie erheblich mehr zahlten, als es sie wohl im R… Weg gekostet hätte.
Die Kammer hält die Aussagen der Zeuginnen F. und N. für glaubhaft und nachvollziehbar. Wäre die Wohnung der Klägerin nicht mehr sanierungsbedürftig und bis Ende 2011 fertiggestellt gewesen, hätte die Klägerin sie ab Anfang des Jahres 2012 wieder vermieten können, auch zu dem von ihr angegebenen Mietzins von 960,09 € netto pro Monat. Die Zeuginnen haben gleichermaßen plausibel bekundet, dass sie für die anderweitig bezogenen Wohnungen weitaus höhere (Brutto-) Mieten hätten aufbringen müssen. Dass sie bei dieser Situation für die Wohnung der Klägerin nicht den geforderten Mietzins aufgebracht hätten, ist nicht anzunehmen. Im Übrigen ist von dem Beklagten nicht hinreichend bestritten worden, dass der von der Klägerin geltend gemachte Betrag dem „ortsüblichen und angemessenen“ Mietzins entsprochen habe.
Entgegen der Ansicht des Beklagten war die Klägerin nicht mit ihrem Vortrag zum Mietausfallschaden und den Mietinteressenten im Berufungsverfahren präkludiert, weil das Amtsgericht bereits eine Pflichtverletzung des Beklagten verneint hat und der Vortrag daher einen Gesichtspunkt betraf, der vom Amtsgericht erkennbar für unerheblich gehalten wurde (§ 531 Abs. 2 S. 1 Ziff. 1 ZPO).
Daran ändert auch die unterbliebene Vermietung der Wohnung ab 2013 nichts. Hieraus lässt sich nicht der Rückschluss ziehen, dass es der Klägerin – wie der Beklagte behauptet – grundsätzlich an einer Vermietungsabsicht fehlte. Die Klägerin hat vorgetragen, sie habe die Wohnung wegen eines Wasserschadens im Anschluss an die Arbeiten im Jahr 2013 nicht vermieten können. Dass ein Wasserschaden in der Wohnung der Klägerin aufgetreten und aufgrund dieses Wasserschadens die Wohnung der Klägerin erneut unvermietbar gewesen ist, hat der Beklagte nicht bestritten.
2.
Ein weitergehender Anspruch der Klägerin besteht nicht. Zu Recht hat das Amtsgericht eine Pflichtverletzung des Beklagten im Hinblick auf die fehlende Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nach der gutachterlichen Stellungnahme des Dipl.-Ing. E. vom 02.12.2010 verneint. Dies war weder von der Eigentümerversammlung beschlossen worden noch war aufgrund der Stellungnahme des Sachverständigen E. die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung dringend geboten. Der Beklagte ist im Anschluss daran auch dahingehend tätig geworden, dass er den Einbau von Stahlstützen in der Wohnung der Klägerin zur Abstützung der Decke durch den Maurer O. S. veranlasste und die Firma U. D. GmbH mit der Durchführung von Kamerauntersuchungen der Rohrleitungen beauftragte, um den seitens des Sachverständigen E. geäußerten statischen Bedenken durch eine mögliche Unterspülung der Gebäudedecke nachzugehen und Schäden auszuschließen.
Soweit die Klägerin in der Berufung einen Mietausfallschaden in Höhe von insgesamt 17.281,62 €, d.h. für 18 Monate Verzögerungsschaden geltend macht, ist der Anspruch für einen über 12 Monate hinausgehenden Zeitraum von 6 Monaten unbegründet.
3.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
4.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Der Streitwert bestimmt sich nach § 49a GKG.
5.
Die bei Gericht nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenen, nicht nachgelassenen Schriftsätze der Parteien geben keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§§ 525, 296a ZPO).
