Grundstücksbesitzerhaftung für Schäden durch das Ablösen von Teilen des Gebäudes bei Sturm

Haftung des Grundstückeigentümers für Sturmschäden durch abgelöste Gebäudeteile

Die Grundstücksbesitzerhaftung ist ein komplexer Rechtsbereich, der bei Sturmschäden durch abgelöste Gebäudeteile stark in den Fokus rückt. In einem aktuellen Fall musste ein Gericht entscheiden, ob ein Grundstückseigentümer für Schäden haftbar ist, die durch das Ablösen von Teilen seines Gebäudes bei einem Sturm entstanden sind. Im Mittelpunkt der Auseinandersetzung standen die Verkehrssicherungspflicht und die ordnungsgemäße Unterhaltung der Immobilie. Das Gericht stellte die Anforderungen an eine regelmäßige Überprüfung des Gebäudezustands auf alle Gefahren, die nach der Lebenserfahrung zu erwarten sind, in den Vordergrund.

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Verkehrssicherungspflicht und ordnungsgemäße Instandhaltung

Die Entscheidung des Gerichts verdeutlicht, dass die ordnungsgemäße Instandhaltung eines Gebäudes eine regelmäßige Überprüfung des baulichen Zustands auf alle Gefahren erfordert. Dabei spielt die Nutzung des Gebäudes, dessen Lage und seine Schadensanfälligkeit eine wesentliche Rolle. Im vorliegenden Fall erforderte die exponierte Lage der Immobilie und die häufigen starken Sturm- und Orkanereignisse mindestens eine jährliche Kontrolle der Gebäude und Dächer auf hinreichende Sturmfestigkeit. Das Gericht stellte fest, dass die Beklagte diese Verkehrssicherungspflicht nicht erfüllt hatte.

Unzureichende Überprüfung und Beweisführung

Die Beklagte berief sich darauf, dass im Mai 2013 eine Überprüfung des Daches der Villa stattgefunden habe. Doch das Gericht bemängelte, dass die Überprüfung nicht hinreichend war, da sie lediglich die Firststeine betrachtete. Es wurde klar, dass ein Teil des Daches aufgrund der vorhandenen Gauben nur teilweise eingesehen werden konnte. Daher war eine zuverlässige Beurteilung der Sturmfestigkeit des Daches nicht möglich.

Haftungsansprüche und Anscheinsbeweis

Die Haftungsansprüche waren auf § 836 BGB gestützt. Das Gericht stellte fest, dass die Beklagte den zugrunde liegenden Anscheinsbeweis nicht erschüttern konnte. Nach Ansicht des Gerichts muss ein Hausbesitzer auch ungewöhnliche, aber mögliche Sturmstärken in seine Betrachtung einbeziehen und entsprechende Vorsorge für die Festigkeit der Gebäudeteile treffen. Selbst wenn das Sturmereignis durch eine besonders starke Sturmböe oder einen Orkan verursacht worden wäre, konnte dieser Anscheinsbeweis nicht erschüttert werden.

Bedeutung des Urteils für die Rechtspraxis

Das Urteil hat wichtige Implikationen für die Rechtspraxis. Es verdeutlicht, dass Grundstückseigentümer eine umfassende Verkehrssicherungspflicht haben, die auch die Prüfung der Sturmfestigkeit umfasst. Die Überprüfung muss umfassend sein und darf nicht nur Teilbereiche des Gebäudes betrachten. Darüber hinaus verdeutlicht das Urteil, dass der Anscheinsbeweis in Haftungsfragen eine wichtige Rolle spielt und nicht leichtfertig erschüttert werden kann.

Das vorliegende Urteil

LG Aurich 3. Zivilkammer – Az.: 3 O 1102/16 (458) – Urteil vom 19.01.2018

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 10.190,50 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 12.01.2017 zu zahlen.

Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist für die Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der zu vollstreckenden Forderung vorläufig vollstreckbar.

Streitwert: 10.190,50 €.

Tatbestand

Die Klägerin nimmt als Gebäudeversicherer der M. H., Eigentümerin des versicherten Hotelgebäudes „K. M.“ in der K.-straße, B., die Beklagte gemäß § 86 VVG in Anspruch.

Während eines Sturmereignisses vom 28.10.2013 (Orkantief Christian) kam es am versicherten Hotelgebäude zu Schäden am Flachdach und einem Fenster, wobei die Klägerin aufgrund des versicherten Risikos Sturm die verursachten Gebäudeschäden mit netto 9.963,74 € für das Dach und netto 226,76 € für das Fenster (vgl. Anlage K 3, Blatt 13 ff. d. A.) ihrer Versicherungsnehmerin am 07.01.2014 mit insgesamt 10.190,50 € entschädigt hat.

Die Klägerin behauptet, die Schäden an Dach und Fenster des Hotels ihrer Versicherungsnehmerin seien durch herabgefallene Ziegel der Villa G. – die unstreitig im Eigentum der Beklagten steht – verursacht worden.

Die Klägerin beantragt, wie erkannt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, es habe sich um ein außergewöhnliches Wetterereignis mit Windgeschwindigkeiten von bis zu 191 km/h gehandelt. Im Übrigen habe die Firma T. anlässlich einer Dachfensterreparatur im Mai 2013 das Dach einer Sichtprüfung unterzogen und keine Dachschäden festgestellt. Daher habe der Mitarbeiter der Firma T. der Beklagten bestätigt, dass das Dach der Villa G. in einem ordnungsgemäßen und fachtechnisch einwandfreien Zustand sich befände.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze einschließlich der überreichten Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat zu den Beweisthemen (Bl. 56 d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen W. M., J. A., H. R. und L. M.-B.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 21.11.2017 (Bl. 91 ff. d. A.) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in vollem Umfang begründet. Der Klägerin steht gemäß §§ 86 VVG, 836, 823 BGB ein Regressanspruch in Höhe der regulierten Reparaturkosten gegenüber der Beklagten als verantwortlicher Grundeigentümerin der Villa G. zu.

Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass der am 28.10.2013 eingetretene Schaden, auf dem mit einer Wellplatteneindeckung versehenen Flachdach des Hotels „K. M.“ der Versicherungsnehmerin der Klägerin sowie das am Hotel beschädigte Fenster durch herabfallende Ziegel von dem Gebäude der Villa G. entstanden sind. Dabei zeigt sich der durch herabfallende Ziegel verursachte Schadensumfang auf dem Flachdach anschaulich aus der Anlage K2 (Bl. 7-12 d.A.) sowie bezüglich des beschädigten Dachfensters aus den seitens des Zeugen W. M. anlässlich seiner Vernehmung überreichten Fotografien, die Anlage des Protokolls vom 21.11.2017 geworden sind (Bl. 99 a und b d.A.). Soweit die Beklagte mit Nichtwissen bestritten hat, dass die den Schaden verursachenden Ziegel vom Dach der Villa G. stammen, hat der Zeuge W. M. als fachkundiger Dachdeckermeister bekundet, sowohl den bei dem das Fenster durchschlagenden Dachziegel, der in einem Waschbecken gelandet sei, als auch die auf dem Flachdach vorgefundenen und dort eingeschlagenen Dachziegel seien solche des Fabrikats Meyer-Ohlsen, was sowohl aufgrund der graphitartigen Farbe der Rückseite als auch insbesondere der dort vorhandenen Profilierung zu erkennen sei. Insoweit verwies der Zeuge auf die zur Akte gereichten Fotografien Bl. 12 und 99 b d.A., die die geschilderten Merkmale bestätigen. Ziegel des Fabrikats Meyer-Ohlsen sind nach dem Bekunden des Zeugen W. M. auch auf dem Dach der Villa G. verlegt, wie er aufgrund früherer dort selbst erbrachter Arbeiten festgestellt habe. Schließlich hat der Zeuge ausgeführt, dass die schadensverursachenden Dachziegel des Fabrikats Meyer-Ohlsen auch nur von der Villa G. stammen könnten, da diese nicht nur höher, sondern insbesondere gerade in der Windrichtung des seinerzeitigen Sturmes liegt. Nachdem im Übrigen auch der Zeuge H. R., Bauleiter der Firma T. B. B., bekundet hat, dass die auf der Villa G. verwendeten Ziegel solche des Fabrikats Meyer-Ohlsen sind, verbleiben keinerlei vernünftige Zweifel mehr daran, dass es sich bei dem schadensverursachenden Ziegeln um solche handelt, die vom Dach der Beklagten, der Villa G., stammen.

Wird durch die Ablösung von Teilen eines Gebäudes eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks gemäß § 836 Abs. 1 verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstandenen Schaden zu ersetzen, es sei denn, der Besitzer, hier also die Beklagte, habe die zum Zwecke der Abwehr der Gefahr im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet. Diesen ihr grundsätzlich möglichen Entlastungsbeweis hat die Beklagte nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme indes nicht geführt.

Der denkbare Entlastungsbeweis würde voraussetzen, dass die Beklagte alle Maßnahmen getroffen hätte, die aus technischer Sicht geboten und geeignet sind, um die Gefahr einer Ablösung von Teilen, sei es auch nur bei starkem Sturm, nach Möglichkeit rechtzeitig zu erkennen und ihr zu begegnen (vgl. Palandt/Sprau BGB 77. Aufl. 2018, § 836, Rd-Nr. 13 m.w.N.). Dabei verlangte die ordnungsgemäße Unterhaltung eine regelmäßige Überprüfung des baulichen Zustands des Gebäudes auf alle Gefahren, mit denen nach der Lebenserfahrung zu rechnen ist, wobei sich Intensität und Häufigkeit insbesondere nach der Lage und Nutzung des Gebäudes sowie der Schadensanfälligkeit seiner Konstruktion im Einzelfall bemisst (vgl. Palandt/Sprau, aaO, Rd-Nr. 14 m.w.N.).

Dies erfordert angesichts der exponierten Lage der Insel B. und der dort häufiger auftretenden starken Sturm- und Orkanereignisse eine zumindest jährliche Kontrolle der Gebäude und Dächer auf hinreichende Sturmfestigkeit. Diese ihr obliegende Verkehrssicherungspflicht hat die Beklagte indes nicht erfüllt. Soweit die Beklagte darauf verwiesen hat, im Mai 2013 sei auf dem Dach der Villa G. ein Dachfenster repariert und bei einer Sichtprüfung festgestellt worden, dass Dachschäden nicht vorhanden seien und dieses aus fachlicher Sicht technisch einwandfrei gewesen sei, genügt dies der gebotenen regelmäßigen Überprüfung des baulichen Zustandes des Daches nicht. Zwar wurde wie die Zeuge J. A. – Hausmeister der Beklagten – und de Zeuge H. R. – Bauleiter der Firma T. – bekundet haben, im Mai 2013 ein Dachfenster der Villa G. ausgewechselt, doch fand eine Überprüfung des Daches auf hinreichende Sturmfestigkeit nicht statt. Selbst wenn der Zeuge R. die Dachseite der Villa G., in welche ein neues Dachfenster eingebaut worden ist, in Augenschein genommen und auch bis zum First durch Hochschieben von Dachpfannen aufgestiegen sein soll, so hat er selbst eingeräumt, den First nicht abgelaufen und die Firststeine auf Klammerung überprüft zu haben. Im Übrigen wurde deutlich, dass er den zur Hindenburgstraße abfallenden Teil des Daches auch insbesondere aufgrund der dort vorhandenen Gauben allenfalls teilweise hat einsehen können, sodass eine zuverlässige Beurteilung der Sturmfestigkeit des Daches nicht möglich gewesen ist. Schließlich lässt sich auch der Rechnung der Firma T. B. B. vom 22.05.2013 (Anlage 3, Bl. 51 d.A.) auch nicht entnehmen, dass vorliegend eine Überprüfung des Daches stattgefunden hat. Soweit dort pauschal ein Betrag von 50,00 € für die Position „Schadensaufnahme“ angesetzt worden ist, handelt es sich nach den Ausführungen der Zeugen lediglich um die Feststellung des Schadens bzw. des Aufmaßes des einzusetzenden neuen Dachfensters. Vielmehr hat der Zeuge L. M.-B., Geschäftsführer der Firma T. B. B., ausgeführt, dass eine fachmännische Dachkontrolle nicht nur die Prüfung des Firstes auf ausreichende Klammerung, sondern auch ein Abgehen der Ortgänge umfasst und Kosten zwischen 300 – 400 € auslösen würde. Derartiges wurde weder mit Rechnung vom 22.05.2013 der Beklagten in Rechnung gestellt, noch hat diese derartige Arbeiten im Jahre 2013 substantiiert dargetan. Vielmehr hat der zuständige Hausmeister der Beklagten, der Zeuge A., ausgeführt, dass er angesichts der Rechnung der Firma T. vom 22.05.2013 davon ausgehe, dass seinerzeit eine Dachkontrolle nicht stattgefunden habe. Ihm kann daher auch nicht versichert worden sein, eine durchgeführte Kontrolle habe einen ordnungsgemäßen und fachtechnisch einwandfreien Zustand des Daches ergeben. Mithin hat die Beklagte die ihr obliegende Pflicht zur regelmäßigen Überprüfung des baulichen Zustandes des auf B. sturmgefährdeten Daches verletzt.

Schließlich hat die Beklagte auch den § 836 BGB zugrunde liegenden Anscheinsbeweis nicht erschüttert. Weil ein Hausbesitzer auch ungewöhnliche, aber mögliche Sturmstärken in seine Betrachtung einbeziehen und entsprechende Vorsorge für die Festigkeit der Gebäudeteile treffen muss, kann dieser Anscheinsbeweis in der Regel nicht dadurch erschüttert werden, dass das Sturmereignis durch eine besonders starke Sturmböe verursacht worden sei. Dies gilt auch in dem Fall, dass es sich um einen Orkan handelt (vgl. BGH NJW 1993 1782).

Vorliegend hat der Zeuge W. M. in seiner Rechnung vom 11.12.2013 (Anlage K3, Bl. 13 d.A.) bei der Beschreibung aufgeführt „Sturmschaden vom 28.10.2013, Orkanwindstärke 191 km/h“, doch handelt es sich bei dieser Angabe um den Höhenwind für den Flugverkehr in 1.150 m Höhe (vgl. www.unwetterzentrale.de). Tatsächlich betrug die Windgeschwindigkeit – wie der Zeuge W. M. bekundet hat – in der Nähe des streitbefangenen Objektes, wie er an seinem eigenen Haus gemessen hat, lediglich 136 km/h. Dies deckt sich mit den im Internet veröffentlichen Angaben des Deutschen Wetterdienstes für den 28.10.2013 am Standort B., S.-straße, wonach die Windgeschwindigkeit im Durchschnitt 112 km/h, maximal 148,32 km/h betragen hat. Nach diesen Messungen stellt das Sturmtief Christian kein außergewöhnliches Naturereignis für die Insel B. dar, da am Schadenstag keine Windgeschwindigkeiten in einer Größenordnung aufgetreten sind, die lediglich alle 50 -100 Jahre nur einmal auftreten (vgl. Palandt/Sprau aaO Rd-Nr. 9 m.w.N.). Vielmehr lässt sich allgemein zugänglichen Quellen, etwa unter Website www.unwetterzentrale.de entnehmen, dass vergleichbare Böen auch während der Orkantiefs „Lothar“ und „Anatol“ im Jahre 1999, „Kyrill“ im Jahre 2007, „Emma“ im Jahre 2008, „Xynthia“ im Jahre 2010 sowie „Xaver“ im Jahre 2013, in wesentlich kürzeren Zeitabständen mit vergleichbaren Windstärken aufgetreten sind, sodass mit derartigen Sturm- bzw. Orkanereignissen seitens der Beklagten gerechnet werden musste.

Soweit die Beklagte mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 07.12.2017 darauf verweist, nicht auf den Zeugen S., benannt zu dem Sachvortrag „tatsächlich waren am streitgegenständlichen Tag (28.10.2013) Sturm- und Wetterlage geradezu abenteuerlich. Im gesamten Inselbereich gab es erheblichste Sturmschäden“ bedarf es keiner weiteren Beweisaufnahme. Dabei kann dahinstehen, ob der Zeuge W. S. ein ungeeignetes Beweismittel darstellt, da er wegen eines erlittenen schweren Schlaganfalls auf unabsehbare Zeit weder vor Gericht erscheinen noch aussagen kann, denn jedenfalls kann der wenig spezifizierte Sachvortrag, der in das Wissen des Zeugen gestellt wird, als wahr unterstellt werden, zumal auch der Zeuge L. M.-B. bekundet hat, dass der Sturm Christian zu den heftigsten Ereignissen gehörte, die er bislang erlebt habe, da alleine sein Betrieb etwa 300 Sturmschäden hat abarbeiten müssen. Eine andere Beurteilung der Rechtslage ergibt sich hieraus jedoch nicht. Es zeigt sich allein, dass nicht nur die Beklagte, sondern auch andere Eigentümer von Immobilien auf der Nordseeinsel B. keine hinreichende Sturmvorsorge getroffen haben, damit entsprechende Schäden nicht auftreten. Eine Entlastung der Beklagten lässt sich indes hieraus nicht ableiten.

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Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 719 ZPO.

Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

1. Rechtsgebiet: Haftungsrecht (speziell Verkehrssicherungspflicht): Die Verkehrssicherungspflicht, ein wesentlicher Bestandteil des Haftungsrechts, spielt hier eine wichtige Rolle. Nach deutschem Recht ist jeder verpflichtet, seine Sachen so zu sichern, dass von ihnen keine Gefahr für andere ausgeht (§ 823 BGB). Im vorliegenden Fall wird die Beklagte beschuldigt, diese Pflicht verletzt zu haben, indem sie nicht dafür gesorgt hat, dass sich Teile des Gebäudes bei Sturm nicht ablösen und Schäden verursachen. Die Intensität und Häufigkeit der Überprüfung des Gebäudezustands und damit der Verkehrssicherungspflicht hängt unter anderem von der Lage und Nutzung des Gebäudes sowie der Schadensanfälligkeit seiner Konstruktion ab.

2. Rechtsnorm: § 836 BGB (Haftung bei Einsturz eines Gebäudes oder bei Ablösung von Teilen desselben): § 836 BGB ist eine spezielle Norm des Haftungsrechts, die für den vorliegenden Fall von Bedeutung ist. Sie besagt, dass der Besitzer eines Gebäudes verpflichtet ist, den Schaden zu ersetzen, wenn das Gebäude oder Teile davon einstürzen oder sich ablösen und dadurch ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt wird, es sei denn, dass der Einsturz oder die Ablösung durch höhere Gewalt verursacht wird oder dass der Besitzer zur Zeit des Einsturzes oder der Ablösung nicht imstande war, die zur Abwendung der Gefahr erforderliche Sorgfalt anzuwenden. In diesem Fall hat der Hauseigentümer die Pflicht, sicherzustellen, dass sein Gebäude auch bei ungewöhnlichen, aber möglichen Sturmstärken fest ist.

3. Rechtsgebiet: Beweisrecht (insbesondere Anscheinsbeweis): Das Beweisrecht ist in diesem Fall relevant, da die Parteien Beweise für ihre Behauptungen liefern müssen. Hier wird auf den sogenannten Anscheinsbeweis Bezug genommen. Dieser spielt eine Rolle, wenn typischerweise bestimmte Tatsachen auf eine bestimmte Ursache schließen lassen. Im vorliegenden Fall hat die Beklagte den Anscheinsbeweis, der § 836 BGB zugrunde liegt, nicht erschüttert. Normalerweise kann dieser Anscheinsbeweis nicht durch die Behauptung erschüttert werden, dass das Sturmereignis durch eine besonders starke Sturmböe verursacht wurde.

4. Rechtsgebiet: Schadensrecht: Im Falle der Nichterfüllung von Pflichten, wie der Verkehrssicherungspflicht, und der daraus resultierenden Schäden, wird das Schadensrecht relevant. Hier gilt das Schadensersatzrecht, das in den §§ 249 ff. BGB geregelt ist. In dem vorliegenden Fall könnte die Beklagte zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet sein, weil sie ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt und dadurch einen Schaden verursacht hat.