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Grundstückserwerb durch Minderjährigen mit Nießbrauch und Rückübertragung

OLG Zweibrücken – Az.: 3 W 51/22 – Beschluss vom 11.08.2022

Auf die Beschwerde wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts -Grundbuchamt – Mainz vom 20. April 2022 (Az.: MZ-10476-13) aufgehoben und das Grundbuchamt angewiesen, den Antrag nicht aus den Gründen der aufgehobenen Zwischenverfügung abzulehnen.

Gründe:

I.

Die Antragstellerin zu 1) (Übergeberin) ist Alleineigentümerin von dem im Rubrum näher bezeichneten Grundbesitz eingetragen im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch von … Unter Datum vom 26. August 2021 wurde die unentgeltliche Übertragung des Grundbesitzes auf die am 1. März 2017 geborene Antragstellerin zu 2), vertreten durch den gerichtlich bestellten Ergänzungspfleger, als Übernehmerin notariell beurkundet. In § 4 der notariellen Urkunde behielt sich die Übergeberin ein durch Eintragung im Grundbuch dinglich zu sicherndes lebenslanges, der Ausübung nach nicht übertragbares Nießbrauchsrecht an dem Vertragsgegenstand vor.

In § 5 der notariellen Urkunde heißt es ferner u.a.:

Die Übergeberin (…) behält sich das Recht vor, die Rückübertragung des übertragenen Wohnungseigentums und des Teileigentums an sich zu verlangen, wenn eine der nachgenannten Voraussetzungen vorliegt:

a) der übertragene Grundbesitz zu Lebzeiten des Übergebers ohne deren schriftliche Zustimmung ganz oder teilweise veräußert oder belastet wird,

b) über das Vermögen des Übernehmers das Insolvenzverfahren eröffnet wird oder der Übernehmer ein Vermögensverzeichnis abzugeben und die Richtigkeit an Eides statt zu versichern hat,

c) die Zwangsvollstreckung in den übertragenen Grundbesitz ganz oder teilweise betrieben und die Zwangsvollstreckungsmaßnahme nicht innerhalb von zwei Monaten wieder aufgehoben wird, oder

d) der Übernehmer vor der Übergeberin verstirbt.

Der Rückübertragungsanspruch kann vom Übergeber nur höchstpersönlich durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Übernehmer geltend gemacht werden. Im Falle des Todes des Übernehmers erfolgt die Erklärung gegenüber dem Erben, bei mehreren Erben genügt die Erklärung gegenüber einem von ihnen (…).

Der Rückforderungsanspruch ist nicht vererblich und nicht übertragbar. Der Anspruch auf Rückübertragung ist selbst dann nicht vererblich, wenn die Berechtigte die Rückübertragung bereits zu Lebzeiten geltend gemacht hat (…).

Der bedingte Rückübertragungsanspruch soll zu Lebzeiten des Übergebers durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch dinglich gesichert werden. Im Falle der Rückübertragung hat der Übergeber nur solche Rechte zur dinglichen Duldung zu übernehmen, denen er mit seiner Auflassungsvormerkung den Vorrang eingeräumt hat. Sämtliche Rückgewähransprüche und Eigentümerrechte der vom Übergeber zu übernehmenden Grundpfandrechte werden an diesen abgetreten.

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Die Kosten für die Rückübertragung hat der Übergeber zu tragen. Nutzungen sind von Übernehmer bis zur Geltendmachung des Rückforderungsrechts nicht zu erstatten.

Auf den Vollzugsantrag des Notars vom 4. September 2021 hielt die Rechtspflegerin des Grundbuchamts gemäß Schreiben vom 29. Oktober 2021 mit Hinweis u.a. auf die Entscheidungen OLG München, Beschluss vom 30. April 2020, Az.: 34 Wx 341/18, sowie Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 10. September 2020, Az.: 9 WF 198/20, eine Genehmigung des Familiengerichts nach § 1821 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. Nr. 1 BGB für erforderlich. Der Notar teilte daraufhin mit Schreiben vom 2. Dezember 2021 mit, er habe die familiengerichtliche Genehmigung beim Amtsgericht … beantragt. Unter Datum vom 29. März 2022 verwies er auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11. März 2021, Az.: V ZB 127/19, wonach die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung keiner familiengerichtlichen Genehmigung bedürfe, weshalb auch das Amtsgericht … mit Schreiben vom 23. März 2022 mitgeteilt habe, keine Genehmigungsbedürftigkeit zu sehen.

Mit Zwischenverfügung vom 20. April 2022 hat das Grundbuchamt unter erneutem Hinweis auf die fehlende Genehmigung nach § 1821 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. Nr. 1 BGB dem Vollzugsantrag nicht entsprochen. In der Entscheidung des Bundesgerichtshofs werde auf die Eintragungsfähigkeit der Vormerkung nicht eingegangen. Es ergebe sich auch nicht, ob die Rückübertragungsverpflichtung nach bereicherungsrechtlichen Vorschriften beschränkt gewesen sei. Hiergegen wenden sich die Antragstellerinnen mit ihrer Beschwerde. Maßgebliches Kriterium für die Anwendbarkeit des § 1821 Nr. 4 BGB sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (bei wirtschaftlicher Betrachtung) alleine die Schmälerung des bereits vorhandenen Grundbesitzes. Da die Rückübertragungsverpflichtung Teil des Erwerbsvorgangs sei, werde durch die Wohnungsübertragung kein vorhandener Grundbesitz des Kindes geschmälert. Im Übrigen würde sich die Verpflichtung gemäß § 5 des Wohnungsübertragungsvertrages alleine auf die Rückübereignung der Eigentumswohnung beschränken.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Die nicht fristgebundene Beschwerde ist gemäß §§ 71 Abs. 1 GBO, 11 Abs. 1 RPflG statthaft, formgerecht durch den Notar im Namen der Antragstellerinnen eingelegt worden und auch im Übrigen zulässig. Der Senat ist gemäß §§ 72 GBO, §§ 13a, 119 Abs. 1 Nr. 1 b) GVG, § 4 Abs. 3 Nr. 2 lit. a) GerOrgG Rheinland-Pfalz zur Entscheidung hierüber berufen. Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg. Das Grundbuchamt hat sich an der Eintragung gehindert gesehen und wegen fehlender Beschränkung der Rückübertragungsverpflichtung auf bereicherungsrechtliche Verpflichtungen eine Genehmigung des Familiengerichts nach § 1821 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. Nr. 1 BGB für erforderlich gehalten. Dieses angenommene Eintragungshindernis besteht im Ergebnis nicht. Im Einzelnen gilt Folgendes:

1. Die Auffassung des Grundbuchamtes findet im ersten Zugriff eine Stütze in der obergerichtlichen Rechtsprechung sowie in der Literatur.

a) Das Grundbuchamt nimmt im Wesentlichen Bezug auf die Entscheidungen OLG München, Beschluss vom 30. April 2020, Az.: 34 Wx 341/18, sowie Brandenburgisches OLG, Beschluss vom 10. September 2020, Az.: 9 WF 198/20. In der vom Oberlandesgericht München zu beurteilenden Fallgestaltung war in dem Vertrag die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des durch Rückforderung bedingten Rückübereignungsanspruchs für die dortigen Übergeber vorgesehen. Zwar begründe der Vertrag damit eine aufschiebend bedingte Verpflichtung zur Verfügung über das Wohnungs- und Teileigentum, jedoch handele es sich diesbezüglich lediglich um eine Beschränkung der unentgeltlichen Zuwendung der Übergeber. Denn der Übernehmer sei nach der vertraglichen Vereinbarung zur Rückübertragung nur verpflichtet, soweit er noch bereichert sei; die Haftung des Übernehmers sei also zuverlässig auf das ihm unentgeltlich Zugewandte beschränkt (vgl. OLG München aaO., Rdnr. 21). In der vom Brandenburgischen Oberlandesgericht entschiedenen Konstellation hatte sich die Frage, ob eine familiengerichtliche Genehmigung angesichts des Notarvertrags zu Recht versagt wurde, überhaupt nicht gestellt. Rein vorsorglich, quasi im Rahmen eines obiter dictum, wurde aber unter Bezugnahme auf die Entscheidung OLG München aaO. darauf hingewiesen, dass eine familiengerichtliche Genehmigung wegen § 1821 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. Nr. 1 BGB wohl zutreffend versagt worden sei, weil die Übernehmerin nach der vertraglichen Vereinbarung zur Rückübertragung eben nicht uneingeschränkt nur verpflichtet sei, soweit sie noch bereichert sei; die Haftung der Übernehmerin sei also nicht zuverlässig auf das ihr unentgeltlich Zugewandte beschränkt (vgl. Brandenburgisches OLG aaO., Rdnr. 22 f.).

b) Weiter stützt das Grundbuchamt seine Überzeugung auf die Kommentierungen Veit, in: Staudinger (2020), § 1821 BGB, Rdnr. 73, sowie Schulte-Bunert, in: Erman, 16. Aufl. 2020, §1821 BGB, Rdnr. 12, wo jeweils bei Sicherung eines aufschiebend bedingten Rückübertragungsanspruchs durch Vormerkung eine Genehmigungsbedürftigkeit nach § 1821 Abs. 1 Nr. 4 BGB (i.V.m. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB) postuliert wird (vgl. ebenso Bettin, in: BeckOK BGB, 62. Ed. Std. 1. Mai 2022, § 1821 BGB, Rdnr. 12; Lafontaine, in: jurisPK-BGB, 9. Aufl. Std. 25. Apr. 2022, § 1821 BGB, Rdnr. 68; Götz, in: Grüneberg, 81. Aufl. 2022, § 1821 BGB, Rdnr. 14). Begründet wird dies in Rechtsprechung und Literatur im Wesentlichen damit, dass der Minderjährige nur mit dem geschenkten Gegenstand haften dürfe, nicht aber der (abstrakten) Gefahr etwa einer Wert- oder Schadenersatzpflicht ausgesetzt sein dürfe (vgl. Veit, in: Staudinger aaO.; Lafontaine, in: jurisPK-BGB aaO.; Bettin, in: BeckOK BGB aaO. unter Hinweis auf OLG Köln, Beschluss vom 10. November 1997, Az.: 14 Wx 10/97). Demgegenüber vertritt Kroll-Ludwigs, in: MüKoBGB, 8. Aufl. 2020, §1821 BGB, Rdnr. 45 unter Hinweis auf eine abweichende Auffassung des Oberlandesgerichts München im Beschluss vom 17. Juli 2007, Az.: 31 Wx 18/07, zu § 1821 Abs. 1 Nr. 4 BGB die Auffassung, die Vormerkung eines Rückauflassungsanspruchs hinsichtlich der Rückübereignung unter bestimmten Voraussetzungen an den Schenker sei genehmigungsfrei. Dies schränkt die Verfasserin indessen zwei Sätze weiter ebenfalls dahingehend ein, dass dies jedenfalls dann gelte, wenn die Haftung des Mündels (Minderjährigen) zuverlässig auf das unentgeltlich Zugewandte beschränkt bleibe.

2. Entgegen den unter Ziff. 1. genannten Rechtsauffassungen vermag der Senat bei der Beurteilung des vorliegenden Erwerbsgeschäfts einen Genehmigungstatbestand i.S.v. § 1821 Abs. 1 Nr. 4 BGB i.V.m. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht zu erblicken. Die Ansichten berücksichtigen nicht hinreichend die nachvollziehbare Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach keine Genehmigungsbedürftigkeit besteht, wenn die Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Rückübereignungsanspruchs lediglich als Teil des Erwerbsvorgangs anzusehen ist. Daneben findet sich nach dem Wortlaut von § 1821 Abs. 1 Nr. 4 BGB sowie nach dessen Sinn und Zweck nach Ansicht des Senats keine hinreichende Stütze für die unter Ziff. 1. genannten Auffassungen.

a) Zu Recht verweisen die Antragstellerinnen zur Begründung ihrer Beschwerde auf die Entscheidung BGH, Beschluss vom 11. März 2021, Az.: V ZB 127/19. Ob die Bewilligung einer Auflassungsvormerkung in den Anwendungsbereich des § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB falle, hat der Bundesgerichtshof hierin dahinstehen lassen. Bejahte man dies, würden demnach die auf den Nießbrauch bezogenen Erwägungen entsprechend gelten. Eine wegen der Akzessorietät der Vormerkung grundsätzlich beachtliche Genehmigungsbedürftigkeit der zugrundeliegenden bedingten Verpflichtung zur Rückübertragung nach § 1821 Abs. 1 Nr. 4 BGB wäre zu verneinen, weil diese sich bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung ebenfalls nicht als Schmälerung eines bereits vorhandenen Grundbesitzes des Minderjährigen, sondern als Teil des Erwerbsvorgangs darstellte (vgl. BGH ebda., Rdnr. 18). Der Bundesgerichtshof hält eine entsprechende Vormerkung also ohne familiengerichtliches Genehmigungsbedürfnis für eintragungsfähig. Dass die in § 5 des vorliegenden Vertrages genannten Tatbestände für eine Rückübertragungsverpflichtung bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung auch im vorliegenden Fall nicht als Schmälerung eines bereits vorhandenen Grundbesitzes der Übernehmerin anzusehen sind, sondern als Teil des Erwerbsvorgangs, liegt auf der Hand. Mit der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs setzen sich die unter Ziff. 1. aufgeführten Rechtsauffassungen nicht (hinreichend) auseinander bzw. war ihnen dies aufgrund des zeitlichen Kontextes verwehrt.

Zwar ergibt sich aus der vorgenannten Entscheidung nicht, ob die Rückübertragungsverpflichtung im dortigen Fall nach bereicherungsrechtlichen Vorschriften beschränkt war. Dies kann aber dahinstehen, weil sich aus den klaren Formulierungen des Bundesgerichtshofs in der genannten Entscheidung sowie auch aus vorhergehenden Entscheidungen ableiten lässt, dass dieses Erfordernis für eine Genehmigungsfreiheit nicht aufgestellt werden sollte, sondern vielmehr von einem allgemeinen Grundsatz auszugehen ist. So verweist der Bundesgerichtshof ebda. unter Rdnr. 18 beispielsweise zur weiteren Begründung auf die Entscheidung BGH, Beschluss vom 30. September 2010, Az.: V ZB 206/10. Darin führt der Bundesgerichtshof unter Rdnr. 17 mit Hinweis auf weitere Fundstellen u.a. wörtlich aus:

Die Genehmigungspflichtigkeit des Erwerbsgeschäfts ergibt sich schließlich auch nicht daraus, dass sich die Beteiligte zu 1 in dem Vertrag einen Nießbrauch vorbehalten hat und die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung ihres durch einen Rücktritt bedingten Rückübereignungsanspruchs vorgesehen ist. Solche Einschränkungen einer Zuwendung führen schon nicht dazu, dass die Auflassung nach §107 BGB überhaupt der Genehmigung durch den gesetzlichen Vertreter des Minderjährigen unterliegt. Sie wären als Teil des Erwerbsvorgangs auch unabhängig hiervon nicht nach §1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungspflichtig.

Dies steht weiter im Einklang mit der Entscheidung BGH, Beschluss vom 25. November 2004, Az.: V ZB 13/04. (Auch) in der dortigen Konstellation wurde zur Sicherung des durch die Ausübung des Rücktrittsrechts bedingten Übereignungsanspruchs eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Übergeberin bewilligt. Hierin hat der Bundesgerichtshof schon keinen rechtlichen Nachteil i.S.v. § 107 BGB und folglich auch keinen Genehmigungstatbestand i.S.v. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 u. 4 BGB gesehen (vgl. BGH ebda., Rdnr. 2, 5, 15 u. 17).

b) Daneben lässt sich nach Auffassung des Senats weder aus dem Wortlaut des § 1821 Abs. 1 Nr. 4 BGB noch aus dessen Sinn und Zweck in der vorliegenden Konstellation ein Genehmigungsbedürfnis ableiten. Durch das Genehmigungsbedürfnis nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 u. 4 BGB soll erreicht werden, dass Grundeigentum als besonders wertbeständige Vermögensform möglichst erhalten bleiben soll (vgl. BGH, Beschluss vom 11. März 2021 aaO., Rdnr. 8; Budzikiewicz, in: Jauernig, 18. Aufl. 2020, Vor § 1821-1831 BGB, Rdnr. 1; Lafontaine, in: jurisPK-BGB, 9. Aufl. Std. 25. Apr. 2022, § 1821 BGB, Rdnr. 3). Dabei geht es also ganz offenkundig um bereits vorhandenen Grundbesitz (vgl. BGH ebda.; BGH, Beschluss vom 7. Oktober 1997, Az.: XI ZR 129/96). In letztgenannter Entscheidung hat der Bundesgerichtshof hierzu unter Rdnr. 12 ausgeführt:

Es ist seit der grundlegenden Entscheidung des Reichsgerichts in RGZ 108, 356, 363 ff. allgemein anerkannt, daß die Nummern 1 bis 4 des §1821 Abs. 1 BGB nur das dem Mündel bzw. Minderjährigen bereits gehörende Grundvermögen schützen und auf Belastungen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks erfolgen, keine Anwendung finden. Das gilt nicht nur für die Bestellung eines Grundpfandrechts zur Finanzierung des Grundstückskaufpreises, sondern auch für alle anderen im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb vorgenommenen Belastungen wie zum Beispiel Nießbrauchsbestellungen.

Beim vorliegenden Erwerbsgeschäft ist die minderjährige Übernehmerin gerade noch nicht Eigentümerin von Grundbesitz, sondern soll das Eigentum im Zuge des Erwerbsvorgangs gerade erst erlangen. In diesem Fall gibt es (noch) kein Grundstück, über das die Minderjährige verfügen könnte. Der Senat schließt sich daher ausdrücklich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an, wonach bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung die Vormerkung zur Sicherung der in § 5 des Vertrages genannten Tatbestände hinsichtlich der Rückübertragung eben keine Schmälerung eines bereits vorhandenen Grundbesitzes darstellt, sondern als Teil des Erwerbsvorgangs anzusehen ist. Ein Genehmigungsbedürfnis nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 u. 4 BGB besteht demnach nicht. Letztgenannten Regelungen lassen sich entgegen der unter Ziff. 1. genannten Rechtsauffassungen zudem keine Anhaltspunkte dafür entnehmen, dass die minderjährige Übernehmerin darüber hinaus vor der (abstrakten) Gefahr geschützt werden sollte, auf Grundlage der in § 5 des Vertrages genannten Rückübertragungstatbestände mit ihrem sonstigen Vermögen auf Wert- oder Schadenersatz in Anspruch genommen zu werden. Nach Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Vorschrift ist das Grundeigentum als besonders wertbeständige Vermögensform geschützt. Zum übrigen Vermögen ist kein Bezug hergestellt.

Ein möglicher Rückübertragungsanspruch nach § 5 des Vertrages, verbunden mit einer in Einzelfällen etwaigen abstrakten Gefahr der Haftung auf Wert- oder Schadenersatz, wäre im Übrigen keine Folge der Eigentumsübertragung als solcher, sondern Folge

a) eines vertragswidrigen Verhaltens der Übernehmerin (Belastung oder Veräußerung des übertragenen Grundbesitzes ohne schriftliche Zustimmung der Übergeberin),

b) eines über das Vermögen der Übernehmerin eröffneten Insolvenzverfahrens bzw. der Abgabe des Vermögensverzeichnisses und Versicherung der Richtigkeit an Eides statt,

c) der Betreibung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den übertragenen Grundbesitz oder

d) des Erstversterbens der Übernehmerin.

Im letztgenannten Fall lit. d) besteht eine Haftungsgefahr von vorneherein nicht. Hinsichtlich eines vertragswidrigen Verhaltens im Fall lit. a) (oben) besteht kein Schutzbedürfnis. Ein solches kann auch nicht angenommen werden für die Fälle des Vermögensverfalls (lit. b) (oben)) oder der Betreibung von Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den übertragenen Grundbesitz (lit. c) oben).

c) Zusammenfassend zielt das Genehmigungserfordernis nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 u. 4 BGB darauf ab, dass die Minderjährige bereits vorhandenen Grundbesitz nicht verliert, nicht aber darauf, dass sie vor jedweder über das Eigentum an dem zu übertragenden bzw. übertragenen Grundstück hinausgehender (abstrakter) Haftungsgefahr geschützt sein soll. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass eine solche Genehmigung nicht geeignet wäre, die Minderjährige vor eigenem hinzutretendem Verhalten oder sonstigen allgemein bestehenden Gefahren, wie zum Beispiel vertragswidrigem Verhalten, Vermögensverfall, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, zu schützen (vgl. hinsichtlich eigenen schuldhaften bzw. deliktischen Verhaltens des Minderjährigen BGH, Beschluss vom 25. November 2004 aaO., Rdnr. 16).

d) Im Übrigen mag man die Frage, ob die Verpflichtung gemäß § 5 des Wohnungsübertragungsvertrages alleine auf die Rückübereignung der Eigentumswohnung beschränkt ist, wie es die Antragstellerinnen mit ihrer Beschwerde weiter geltend machen, insbesondere eingedenk des nicht ausdrücklich ausgeschlossenen Leistungsstörungsrechts durchaus in Zweifel ziehen. Hierauf kommt es angesichts der vom Senat vertretenen Ansicht indessen nicht mehr an.

2. Nach alledem bedarf es entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes keiner familiengerichtlichen Genehmigung gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 1 u. 4 BGB für die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des durch Rückforderung bedingten Rückübereignungsanspruchs, weshalb das Grundbuchamt anzuweisen war, den Antrag nicht aus den Gründen der angefochtenen Zwischenverfügung abzulehnen.

3. Aufgrund des erfolgreich eingelegten Rechtsmittels erübrigen sich eine Kostenentscheidung und eine Wertfestsetzung.

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